因承包商违约而终止施工合同并换取土地份额：法律制度及后果

“因承包商违约而终止建筑合同并换取土地份额：法律制度及后果”

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土地建设合同（在理论和实践中也称为楼层建设合同）是土耳其合同法中最复杂、应用最广泛的混合合同之一，它是一种双重类型（完全双边/共轭式）框架合同，其中一方面，土地所有者承诺将土地的某些份额的所有权转让给承包商，另一方面，承包商承诺在该土地上建造独立单元，并将约定的部分交付给土地所有者。

由于合同性质，承包商的履约具有持续性，需要一段时间才能完成，而土地所有者的义务则具有立即转移所有权的性质。这种情况会导致严重的法律纠纷，尤其是在承包商未能按时完工或未能履行交付义务的情况下。尽管债务人的违约适用《土耳其债法典》（TBK）第6098号第117条及其后续条款的一般原则，但以竣工建筑的所有权份额作为交换的建筑合同的特殊法律结构，使得在承包商违约的情况下，土地所有者享有的“撤回权”的适用需要一套特殊的制度和判例法。

本研究将从学术角度详细考察建筑合同中承包商违约以换取已完工建筑份额的法律条件、土地所有者的选择权，特别是 终止合同的权利（土耳其债法典第 125/II 条）、 终止是否具有追溯力或前瞻性、终止对第三方（从承包商处获得独立单元的人）的影响以及履行返还制度。

一、承包商违约的法律条件

为了使土地所有者能够根据承包商的违约行为行使选择权（包括终止合同的权利），必须首先满足具体案件中债务人违约的所有条件。.

                  【承包商违约条件】 | +-----------------+------------+------------+-----------------+ | | | | 【到期日】【期限届满】【履行可能性】【通知/警告】（交付义务）（施工期）（除非不可能（到期日不确定））

A. 到期债务

要认定债务人违约，首先必须满足以下条件：承包商的义务（即按照合同约定，全面、无缺陷地完成施工并交付给土地所有者的义务）已到期。到期日为合同双方约定的交付日期（到期日）。此外，承包商还必须履行其其他义务，例如取得建筑许可证、完成许可手续，或土地所有者将空置且适宜施工的土地交付给承包商，才能开始施工。.

B. 到期日届满及通知要求（土耳其债法典第117条）

根据《土耳其债法》第117条第I款，债务人到期后，债权人发出通知即构成违约。然而，在以竣工后建筑份额作为交换的建筑合同中，通常会约定具体的交付日期或期限（例如， “自许可证颁发之日起24个月”在合同约定的日期届满后，无需任何进一步通知， 即自动（当然地） 。

如果合同中没有明确规定截止日期，或者交货日期没有明确规定，则土地所有者必须向承包商发出正式通知，告知其债务已到期应付。.

C. 执行的可能性（不存在客观上的不可能）

认定债务人违约的前提是，履行债务义务仍然可能。如果施工已不可能（例如，由于土地被征用或分区规划变更导致永久禁止施工），则适用《土耳其债法》第136条（履行不能），而非关于债务人违约的规定。.

D. 是否存在与承包商过错相关的情况？

债务人违约并不一定需要存在过错。如果承包商客观上未能按时履行其义务，则构成违约。然而，债务人的过错是债权人行使其因违约而产生的赔偿权利（包括积极赔偿和消极赔偿）的必要条件。如果承包商证明其对延误并无过错（例如，由于地震、洪水或战争等不可抗力事件），则其免除赔偿责任；但这并不改变其未履行义务的事实。

二、根据《土耳其债法典》第123-125条的规定，授予土地所有者时限和选择权

当承包商违约时，土地所有者不能简单地终止合同。立法者设计的合同条款规定，双方都有义务给予债务人最后一次机会，并允许债权人澄清其立场。.

A. 给予额外时间（毕业）的义务（土耳其债法典第123条）

根据土耳其《债法》第123条，在约定双方承担义务的合同中，如果一方违约，另一方可以给予合理的宽限期履行义务，或者请求法院准予宽限期。土地所有者必须通过公证处发出通知，给予承包商 合理的额外宽限期 。该宽限期是否“合理”，将根据工程的实际完成进度和剩余工程的性质，逐案确定。

B. 延长期限的例外情况（土耳其债法典第124条）

在下列情况下，土地所有者没有义务给予承包商延期；他们可以立即行使其选择权：

1. 从承包商的行为或声明中可以明显看出，即使给了他们最后期限，他们也不会履行义务（例如，承包商离开施工现场，宣布放弃工作）。.

2. 承包商的违约使得土地所有者履行义务的努力变得毫无意义。.

3. 合同规定，如果义务未在规定的期限内履行，则履行将不再被接受（固定到期日）。.

C. 土地所有者的可选权利（土耳其债法典第125条）

如果延期申请未能成功，或者出现无需延期的情况，土地所有者可以根据《土耳其债法典》第125条行使以下三项基本选择权之一：

                            【土地所有者的选择权】 | +---------------------------------+---------------------------------+ | | | 【1. 强制履行 + 延误补偿】 【2. 解除履行 + 实际损失】 【3. 解除合同 + 实际损失】 • 要求完成施工。 • 不接受施工。 • 追溯解除合同。 • 要求赔偿每月延误造成的租金损失或违约金。 • 合同仍然有效。 • 已履行的工程被退回。 • 要求赔偿未履行部分的款项（实际损失）。 • 要求赔偿因错失机会和已发生的费用（实际损失）。.

1. 要求强制履行和延误赔偿（土耳其债法典第 125/I 条）： 土地所有者可以通过要求完成和交付建筑工程以及赔偿因延误造成的损失（例如，租金损失或延误罚款）来履行合同。

2. 拒绝履行合同请求赔偿实际损失（土耳其债法典第 125/II 条）： 土地所有者可以拒绝履行合同，并请求赔偿因未按时履行合同而造成的实际损失（如果合同已履行，他们本应达到的财务状况与他们目前的财务状况之间的差额）。

3. 合同终止及负面损害赔偿请求（土耳其债法典第 125/II 条）： 土地所有者可以追溯性地终止（清算）合同，并就如果从未订立该合同就不会遭受的损害（负面损害）请求赔偿。

三、行使撤销合同的权利及其法律性质

A. 皈依声明的形式和程序

合同解除权是一种构成性（或称破坏性）权利，债权人可以通过单方面声明终止法律关系。构成性权利自其到达受让人之日起产生法律效力，通常情况下，不得撤销或附加条件行使。

根据《土耳其商法典》（TTK）第18/III条的规定，在商户之间或一方为商户的合同中，终止通知必须通过公证处、电报或挂号信（需回执）送达，这是合同有效性的必要条件。由于以竣工后建筑份额作为交换的建筑合同通常以正式形式订立（即经公证的文件）（《土耳其民法典》第706条、《土耳其债法典》第237条、《公证法》第89条），出于实践和法律确定性的考虑，终止合同的意图也必须 通过公证处 。

B. 意志不一致及司法裁决的必要性

当土地所有者通过公证人通知承包商其要解除合同，并且承包商接受了这一解除，并且双方的意图趋向于终止合同时，该合同被视为双方协商一致终止（取消）。.

但是，如果承包商不接受业主的撤回意向，声称自己并未违约，或以工程进度为由反对撤回，由于合同已正式签订并在土地登记簿中登记了所有权转移/批注，土地 所有者必须向法院申请并提起“合同撤回认定及撤销/登记”诉讼。经法院裁决，撤回即具有法律效力。

IV. 转变的性质问题：它对过去有效（附加青铜）还是对未来有效（附加Nunc）？

在以竣工工程份额为基础的建筑合同中，当承包商违约导致合同终止时，最大的法律争议 在于终止应具有追溯效力 还是 未来 效力。在经典的合同法理论中，“撤销”（dupre）是指追溯性地终止合同，而“终止”（termination）是指未来性地终止合同。

A. 1984年最高法院判例统一裁决

在以竣工工程份额为基础的建筑合同中，如果承包商在完成相当一部分工程后违约，追溯终止合同可能会导致与合同法中的公平正义原则相悖的后果（土耳其民法典第2条和第4条）。为了解决这个问题，最高上诉法院判例统一大会议在其1984年的裁决中 确立了关于解除合同效力的标准。

                  【YİBGK 1984/1-3 决定原则】 | +----------------------+----------------------+ | | 【实际施工进度 < 90%】 【实际施工进度 ≥ 90%】 | | 【追溯终止】 【未来终止】（合同自始终止（已完成部分予以保留，不予考虑），承包商按制造进度获得所有权证书/付款）

根据YİBGK的裁决：

1. 如果工程的实际施工进度尚未基本完成（一般规则——低于 90%）：

   如果承包商仅完成了一小部分工程或根本未完成任何工程（实际完工率低于90%），则土地所有者的撤销权 追溯效力（经典撤销） 。该合同自始无效。

2. 如果施工的物理进度已达到较高阶段（例外情况——90%及以上）：

   如果承包商已完成大部分工程（实际完工率达到90%或以上，此为可接受范围），但未能完成剩余的小部分工程，则根据诚信原则（《土耳其民法典》第2条），土地所有者不能追溯终止合同。在这种情况下，行使终止权被视为具有未来效力的终止。

B. 追溯适用的法律后果

当合同被追溯终止时，合同关系自合同订立之日起即告解除。.

• 所有权状态： 土地所有者转让给承包商或承包商指定的第三方的产权证失效。土地所有者可根据《土耳其民法典》第1025条（非法登记）的规定，提起诉讼，要求撤销并重新登记产权证，确保产权证重新登记在其名下。

• 已完成工程的状况（不当得利）： 根据土耳其民法典第684条“构成土地不可分割的一部分”原则，承包商有义务将建在土地上的建筑物（实体结构）的所有权转移给土地所有者。然而，由于该建筑物仍留在土地所有者的土地上，土地所有者 不当得利 其已完成的有益工程的 实际支出（必要且有益的成本）按比例获得 金钱补偿（建筑物的市场价值）

C. 终止合同的法律后果及其未来影响

如果工程实际完成度达到 90% 或以上，并且已发生未来生效的终止协议：

• 承包商有权获得与已完成工程百分比相对应的独立单元或土地份额的所有权。.

• 土地所有者应自行完成剩余的10%的施工工作，或委托其他承包商完成。他应从承包商的付款（即他应得的产权份额）中扣除这些完工费用（由他自行承担）以及因延误造成的任何损失。.

• 由于合同是未来终止的，过去的产权转移仍然有效；只有与未完成工作相关的权利才会被清算。.

五、合同终止对第三方（从承包商处获得地役权/土地份额的人）的影响

在以土地换建设协议为基础的建设项目中，承包商为了获得融资，会在施工仍在进行期间，通过“销售承诺协议”或直接在土地登记簿上转移所有权的方式，将其分配到的独立单元或相应的土地份额出售给第三方。如果由于承包商违约导致土地所有者解除合同，这些第三方的权益就会成为最关键的法律纠纷之一。.

[土地所有者] --->（以土地股份换取建设协议）---> [承包商] | |（合同终止）（应收账款转让/ | 预售协议）vv [注销/产权证登记申请] <--------------------------- [第三方（买方）]

A. 应收账款准备金分配框架内的评估

在尚未完工的建筑项目中，承包商将独立单元出售给第三方属于《 土耳其债法典》第183条及后续条款规定的“应收账款转让” 。承包商将未来将从土地所有者处获得的该独立单元的所有权（应收账款）转让给了第三方。

根据有关应收账款转让的一般规则（土耳其债法典第 188 条），债务人（土地所有者）可以对取得应收账款的第三方提出其对转让人（承包商）的所有抗辩和异议。.

B. 未考虑第三方的善意主张（土耳其民法典第1024条——不合规登记）

即使土地所有者将一部分土地转让给承包商作为预付款，而承包商随后将该部分土地出售给第三方，如果合同 被追溯撤销，。

• 最高法院的既定判例：根据最高法院民法大会和相关法庭的一致判决，根据建筑合同取得土地登记份额，并以此换取已建成建筑物的份额的第三方，应被视为或应当知道，土地上的建筑尚未完工，并且如果承包商未能履行其义务，土地所有者可以解除合同。

• 因此，第三方不能从土耳其民法典第 1023 条中受益，该条规定“第三方善意地依赖土地登记簿中的登记而取得物权受到保护” 。

• 如果土地所有者撤销合同，他们可以要求取消以第三方名义登记的所有权证书，并将其登记在自己名下（土耳其民法典第 1025 条）。.

C. 第三方可获得的法律救济

土地所有者注销产权证的第三方不再有权向土地所有者主张所有权。但是，这些人可以通过法律途径保护自己免受承包商的侵害。

1. 向承包商退款： 第三方可根据《土耳其债法典》第 112 条（违约）或有关不当得利的规定，向承包商索取其已支付的购买价款的赔偿，该价款按更新后的市场价值计算。

2. 关于承包商可向土地所有者索要的建筑成本的附件/干预： 由于承包商可因追溯效力而向土地所有者索要有益建筑的成本（不当得利），第三方可就此索赔提起法律诉讼。

六、退出情况下补偿和债务返还制度

当合同被追溯终止时，当事人的法律地位以及他们可以要求的赔偿类型均受特定规则的约束。.

A. 负面损害赔偿（土耳其债法典第125/II条）

根据土耳其《债法》第125/II条，土地所有者解除合同时，可以向承包商索赔 消极损失 。消极损失是指如果未援引合同无效声明，则不会发生的损失。

• 负损害赔偿涵盖的项目：

  • 合同起草时需支付的公证费、法院费用、建筑项目费用和税费。.

  • 土地所有者因分区、许可证或土壤调查而产生的可记录费用。.

  • 机会损失损害（机会给予损失）： 由于该承包商的行为，土地所有者错失在同一时期内以类似/更有利的条件与另一承包商签订合同的机会而造成的有形损失。

• 除外项目（实际损失/延误补偿）： 由于土地所有者已终止合同，因此其不能再就 延误罚款、租金损失或竣工后的增值（实际损失） 索赔。这是因为该合同被视为从未存在过；因未履行从未存在的合同而导致的利润损失不能提出索赔。

B. 债务相互偿还（清算）

合同终止时，双方有义务返还已收到的物品。

1. 土地所有者的补偿义务： 计算承包商在土地上进行的实际工作给土地所有者带来的有形经济利益（工作的客观成本）。土地所有者有义务向承包商支付此金额。

2. 承包商的返还义务： 承包商有义务将所有作为预付款转让给土地所有者的土地份额和产权证返还给土地所有者（或同意取消这些份额和产权证）。此外，任何已交付的车辆、设备或预付款也必须返还。

第七章 审判程序、举证责任和主管法院

A. 有管辖权和授权的法院

• 管辖法院： 因土地换建工程合同引起的案件，包括终止、撤销、产权登记及赔偿请求，管辖法院为 民事初审法院。（如果双方均为商人，且争议涉及商业活动，则由商事初审法院管辖。在土地所有人被认定为《消费者保护法》规定的“消费者”的特殊情况下，消费者法院也可能具有管辖权。）

• 管辖法院： 如果诉讼请求还包括注销和登记产权证，则根据《民事诉讼法》第十二条，对不动产所有权享有绝对管辖权。诉讼 向不动产所在地法院 。

B. 举证责任和专家鉴定

原告（土地所有者）只需证明承包商违约且交货期限已过即可。反之，承包商则只需证明承包商违约且交货期限已过即可。

• 他按时完成了施工。

• 或者，投标人必须证明延误是由土地所有者造成的（例如，项目审批延误、土地移交延误、不断要求翻新）或不可抗力造成的。.

法院在审理阶段必须进行现场勘查，勘查小组由土木工程师、建筑师和房地产专家组成。此次勘查将精确确定工程的实际完工百分比，法院将根据该百分比来判断投资回报是影响过去还是未来。

第八部分：法律程序评估与比较表

结论

在以竣工后建筑所有权份额作为交换的建筑合同中，承包商的违约构成严重违约，直接威胁到土地所有者的财产权和经济利益。在这种情况下，土地所有者可以根据《土耳其债法典》第123至125条的规定，行使解除合同的权利。土地所有者可以给予承包商延期，或者在无需延期的情况下立即采取行动。.

合同终止权从法律性质上讲，是一项会造成破坏性变更并 追溯 效力的权利。在追溯终止的情况下，合同自始无效；土地所有者可以要求注销转让给承包商和从承包商处获得独立单元的第三方的土地份额所有权证书，并将其登记在自己名下。最高法院不接受根据《土耳其民法典》第1023条规定，从承包商处获得土地份额的第三方提出的善意主张。

然而，根据最高法院 1984 年《统一判例法》的规定，如果工程的实际完成率 90% 或更高 ，则根据诚信原则（土耳其民法典第 2 条），合同不能追溯终止；只能提前 终止 。

如果土地所有者追溯解除合同，其赔偿权利 负向损害赔偿 ；诸如延误罚款或租金损失等正向损害赔偿无权主张。然而，承包商可以根据不当得利原则，就土地所有者仍受益的建筑工程价值提出索赔。由于法律程序复杂，土地所有者必须严格遵守所有程序和时限，从公证通知到法庭上的专家鉴定，无一例外。