什么是建筑物风险评估？

1. 引言：地震的现实与建造无风险建筑的必要性

土耳其位于地震带，其主要城市中相当一部分建筑老旧破败。许多建筑的设计并未遵循现行的抗震规范，在土壤条件、结构体系和材料质量方面都存在严重隐患。正因如此， “风险评估” 才显得尤为重要。

识别存在风险的建筑物：

• 这不仅仅是为了贴上“城市改造”的标签而做出的行政决定，

• 直接影响人身安全、财产权、租赁关系和投资决策的 法律交易 。

《关于灾害风险区域改造的第 6306 号法律》的目的是在灾害风险区域和这些区域外的危险建筑物中实施预防性改造过程，以防止生命和财产损失。.

本文 “什么是风险建筑评估、谁可以进行风险建筑评估、评估流程如何运作以及上诉和诉讼的权利”等 问题

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2. 法律框架：第6306号法律及其执行条例

关于识别危险建筑物的基本规定：

• 关于灾害风险区域转型的第6306号法律,

• 第6306号法律实施细则,

• 该法规所附的“识别危险建筑物的原则（附件二）”

• 土地登记和地籍总局的指示和通告，特别是第 2024/1 号通告。

除此之外：

• 关于建筑物风险评估对租赁协议的影响， 《土耳其债法典》……

• 对于实行公寓所有权的建筑物的决策过程， 适用《公寓法》。

• 土耳其民法典在财产权、土地登记和有限的物权方面也十分重要。

将建筑物认定为风险建筑的法律性质 一种行政行为 。因此，针对建筑物风险认定提起的诉讼通常是 向行政法院提起的撤销诉讼 。

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3. 风险建筑的概念：仅仅是“老建筑”还不够

根据相关法律法规 建筑物是否具有风险取决于技术数据：

• 已达到其经济寿命的终点 或

• 极易在地震等灾害中倒塌或遭受严重损坏的建筑物。

它被定义为一种结构。.

关键在于：

建筑物年代久远并不足以将其归类为危险结构；主要标准是承重系统的抗震性能和技术报告中揭示的风险等级。.

识别存在风险的建筑物：

• 可单独使用，

• 覆盖

• 可以进入。

• 人们用于坐、工作、休息、娱乐和礼拜的建筑物。

• 用于保护动物和财产的建筑物。

这件事是可以解决的。.

因此，不仅住宅，工作场所、仓库、谷仓和公共建筑也可能需要进行风险评估。可以对公共建筑进行风险评估，并将风险登记在土地登记册中，然后启动拆除或改造程序。.

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4. 谁可以委托进行建筑物风险评估？

4.1. 所有者和法定代表人

一般规则： 建筑物风险评估主要由建筑物所有者或其法定代表人提出申请后进行。

根据实施细则：

• 在实行公寓所有权的建筑物中， 每个共同所有者 都可以单独提出申请；不需要一致同意或多数票通过。

• 对于公寓所有权或土地股份契约，申请由实际拥有该建筑物的土地股份持有人提交。.

• 如果房产为多人共有，则只需一位业主提出申请即可启动该流程。.

虽然在实践中，有时会因为担心“让其他公寓业主不知情”而犹豫不决，但立法者特意 单个业主的申请就足够了 ，因为此事直接关系到生命安全。

4.2. 总统府和行政部门的当然决定

随着这些变化，高风险建筑的识别不再仅仅依赖于业主的申请。实施细则的修正案 ，城市改造署或授权行政部门（市、省特别行政部门等）也可以依职权进行高风险建筑的识别 。

这种情况尤其如此：

• 在拥有众多独立单元的场所中，

• 在业主之间存在严重分歧的建筑物中，

• 在因公共秩序和生命安全原因需要紧急干预的建筑物中

它允许政府采取主动行动。.

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5. 申请阶段：向持牌机构提出申请

5.1. 选择持证机构

建筑物风险评估 许可的机构和组织 。这些机构和组织通常包括：

• 工程公司

• 建筑检查机构

• 它们是像大学一样拥有技术专长的机构。.

在应用程序中：

• 建筑物所在土地的产权证复印件。

• 身份信息

• 授权委托书（如果申请是通过代理人提出的），

• 建筑图纸，以及（如有）之前的许可证、结构图纸等。.

需要提交此类文件。实际上，即使对于缺少项目规划和许可证的老旧建筑，也可以进行技术检查；但是，为了确保报告的准确性，提交所有可用的文件至关重要。.

实用建议：业主不应只关注出价最低的投标人，还应调查该公司的经验、技术人员以及之前获得管理层批准的报告数量。

5.2 技术审查和实地研究

获得许可的机构应当按照实施细则附件二所列原则行事：

• 对建筑物的建筑设计和结构进行了分析，

• 进行现场检查，并观察结构构件（柱、梁、剪力墙、基础）。

• 如果需要取混凝土样本，则取芯样并确定钢筋。

• 对地面状况进行评估；如有条件，查阅该地区的土壤调查报告。

• 所有这些数据都通过计算机程序进行评估，以计算建筑物的抗震性能。.

研究结束时，该结构 “有风险”或“无风险”， 并编制一份详细的技术报告。

5.3. 将报告上传至系统并提交给管理部门

准备好的报告将通过总统府确定的电子软件（例如，类似于 ARAAD 的系统）传送给相关行政部门。.

行政：

• 它检查其是否符合形状和技术规格。

• 如有必要，我们可能会要求您提供补充信息或进行更正。

• 如果认为合适，该建筑物 正式认定为危险建筑 。

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6. 产权证批注：“风险建筑”声明及其后果

6.1. 在申报栏中输入“风险建筑”

政府部门将风险建筑物评估结果通知土地登记处。土地登记处随后按照通知规定，在房产申报栏中录入以下信息：

“根据第6306号法律，该建筑物存在风险。……日期和……日志条目”

此类声明将被处理。.

这一声明的后果是：

• 涉及房地产的交易（出售、抵押、捐赠等）都会成为公开信息。

• 买家、贷款方和其他第三方都看到了该建筑的风险状况。

• 它对房产价值和议价能力有直接影响。.

建筑物拆除后，要取消已变成空地的房产的申报，必须向行政部门或土地登记处提交与拆除有关的文件；取消后的新程序将继续在第 6306 号法律的范围内进行。.

6.2 通知和异议期

建筑物存在风险的决定会在办理产权登记手续的同时通知业主。通知中会说明，业主可以 一定期限内 （通常为15天）对风险评估结果提出异议。

时限自正式通知之日起算。如无法发出正式通知，可采用公告等方式进行通知。因此，业主地址信息的及时更新至关重要。.

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7. 关于认定建筑物存在风险的上诉和撤销诉讼

7.1. 行政申诉：技术审查可以重新进行

针对建筑物被认定为风险建筑的第一步 行政申诉 。实际上，申诉由部委或城市改造局下属的技术委员会/小组进行评估。

反对意见中：

• 之前已对该建筑物进行过加固工程。

• 各类工程报告，

• 关于测量和计算误差的技术异议。

这可以争辩。如有异议：

• 这份报告可以重新评估。

• 可能需要进行进一步调查。

• 如有必要，可能会要求进行进一步的现场调查或实验室工作。.

如果上诉在行政阶段获得通过，则可撤销风险建筑决定；如果上诉被驳回，则行政决定生效， 司法程序 开始。

7.2. 行政法院的撤销案件

在用尽所有行政上诉程序后（或者根据具体情况直接提起诉讼），可以向行政法院提起撤销诉讼，反对认定建筑物存在风险。

以下几点需要注意：

• 期限自通知日期起算；因此，必须妥善保管通知文件。.

• 该诉讼针对的是认定该建筑物存在风险的行政部门。.

• 诉讼申请书必须同时针对行政违法行为的理由（权限、形式、理由、标的、目的）和技术异议作出回应。

• 在实践中，法院经常要求进行新的专家鉴定或技术大学的意见。.

提起诉讼要求撤销诉讼程序并不会中止该程序；但是， 暂缓执行 。如果该申请获得批准，与危险建筑物相关的拆除和疏散程序可能会暂停，直至诉讼结束。

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8. 驱逐和拆除流程：时间表、决定、强制拆除

8.1. 给予业主的驱逐期限

一旦建筑物被认定为存在风险，实施细则规定 至少 有 60 天的时间

• 经他们之间达成一致，

• 他们下令拆除了那栋建筑。

• 如有必要，他们应与承包商协商确定新建筑的条款。.

发给业主的通知还提醒他们，驱逐通知必须送达实际使用该建筑物的租户或有限物权持有人。如果业主未能发出通知，管理部门可直接将通知送达租户或物权持有人。.

8.2. 强制拆除及费用补偿

在规定时间内：

• 如果疏散和拆除工作没有进行，

• 当局 强制拆除措施 。

在这种情况下：

• 拆除费用将由业主承担。

• 如有必要，可通过设立抵押物或扣押财产等法律手段采取法律行动。

• 拆迁后产生的土地仍受第 6306 号法律规定的约束。.

在强制拆除过程中， 实践中最大的问题 通常是一些业主的“抵制”，以及行政程序和刑法方面的交织（例如，破损封条、阻止拆除等）。

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9. 所有者之间的决策：三分之二多数股东和少数股东的权利

在识别高风险建筑物的过程中，不仅拆除本身 后的措施 同样重要。第6306号法律对高风险建筑物作出了规定：

• 新的施工方法，

• 承包商选择，

• 土地份额和独立单元的分配

此类事项的 决定 。

这一多数派：

• 根据土地份额，

• 计算时考虑了所有独立单元。.

该决定已告知少数股东。少数股东：

• 他们或许不得不接受这个决定。

• 可以考虑以合理的价格将股份转让给其他所有者。

• 如果符合条件，可以通过法院对该决定提起上诉。.

为了保护少数族裔业主，至关重要的是，估值必须客观、及时，独立单元的等值必须公平确定，并且整个过程必须透明。

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10. 租户和有限物权持有人：租金援助和驱逐

确定建筑物施工风险不仅直接影响业主，还影响居住在建筑物内作为租户或对建筑物拥有有限物权的人。.

10.1. 驱逐程序和租赁协议状态

建筑物被认定存在风险后：

• 租户应在通知期内搬离房屋。

• 由于该建筑物即将被拆除，现有的租赁协议不再有效。.

根据土耳其《债法》，即使租赁协议看似有效，拆除建筑物的必要性也可能导致 修改或终止 。双方可达成如下协议：

• 您可以终止合同。

• 可以探讨一些解决方案，例如部分折扣或免除搬家日期前的租金。.

10.2. 租金援助和搬迁援助

根据该部依据第6306号法律确定的程序和原则：

• 致业主们：

• 致租户们：

• 对有限物权持有者

可以提供的援助形式包括租金援助、搬迁援助或贷款/利息援助。.

这些支持通常包括：

• 建筑物风险评估决策

• 关于他/她获释的文件，

• 你需要携带身份证、产权证/租赁协议等文件，向州长办公室或相关部门提出申请。.

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11. 风险评估对房地产交易的影响

11.1 销售、转让和抵押交易

被列为“风险建筑”的房产 可以出售、捐赠或抵押；法律并未禁止这些交易。但是：

• 因为买方在产权证声明部分看到了“风险建筑”的标注，

• 我们充分意识到风险以及未来可能发生的拆除问题。

• 这种情况直接影响买卖价格和谈判平衡。.

如果卖方隐瞒存在危险的建筑限制或误导买方，则可能面临法律后果，例如违约、合同终止或降价。

11.2. 税费豁免

根据第6306号法律进行的某些程序免征费用和税款。拆除和重建危险建筑物的过程尤其如此：

• 产权契据费

• 公证费

• 印花税

此类事项可能会出现例外情况。.

要享受这些豁免，交易必须与第 6306 号法律规定的转型过程相关，并且所有相关的行政函件必须齐全。.

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12. 实践中常见问题

12.1.“我们的建筑物虽然老旧但很坚固，它还会存在风险吗？”

仅仅因为建筑物“老旧”并不足以将其列为高风险建筑。然而：

• 它是按照旧的抗震规范建造的。

• 混凝土质量差

• 承重系统出现腐蚀和裂缝等迹象。

在这种情况下，出现负面结果的风险会增加。最终的决定是由技术分析做出的，而不是主观意见。.

12.2.“能否在不拆除的情况下加固已发现存在风险的建筑物？”

是的，该法规也允许对被认定为危险结构的建筑物进行加固。具体做法如下：

• 加强项目筹备工作

• 获得行政部门的批准，

• 该申请需要审核。.

然而，对于某些建筑物而言，加固可能在经济上不可行；在这种情况下，拆除重建被认为是更合理的选择。.

12.3.“业主之一能否单方面阻止将某建筑物认定为风险建筑物？”

不。虽然单个业主可以申请并启动该流程，但即使多数业主无法达成一致意见，管理部门也可以继续进行这项风险较高的建设项目。6306 系统 将安全置于业主一致同意之上。

12.4.“作为租户，我有哪些权利？”

租户：

• 疏散行动应该有合理的时间安排。

• 如果符合条件，他们应该能够获得租金援助和搬迁援助。

• 他们不应在被迫搬迁的压力下被不公平地剥夺补偿。.

对于租户而言， 使用书面文件，并且要保留收到的所有行政信函和通知。

12.5. “针对高风险建筑物的识别，应该采取什么策略？”

• 如果您认为报告在技术上存在缺陷，您绝对应该 其他工程方面的意见 。

• 不要错过行政申诉和诉讼的截止日期。

• 如果有多位业主，请共同商讨并制定共同策略。

• 如果可能，请寻求在城市改造项目方面有经验的律师的专业帮助。.

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13. 结论：识别高风险建筑物可能是一种机遇，而不是一种威胁。

虽然识别高风险建筑物最初可能仅仅意味着“拆除建筑物”，但如果管理得当：

• 它能提供地震灾害中的生命安全保障。

• 老旧且价值较低的建筑物被更安全、更有价值的建筑物所取代。

• 它可以为所有者创造长期的经济价值。

• 它为租户提供更安全的居住空间。.

但要发生这种情况：

• 对相关法律法规有透彻的了解。,

• 确保各项流程均依法进行。

• 及时行使上诉和诉讼权，

• 建立业主之间尽可能透明、公平的谈判环境。

有必要。.

简而言之， 识别风险建筑 能够保护甚至提升生命和财产价值 转型过程。在这个过程中，将技术层面和法律层面的问题结合起来处理，并以书面文件记录每个阶段，将是您在未来任何纠纷中最强有力的保障。