互惠法及外国人取得财产——外国人在土耳其的法律指南

1. 引言

在土耳其，外国人购置房产多年来一直 “互惠原则 ”。该原则赋予外国人在土耳其购置房产的权利， 土耳其公民也能够在其他国家购置房产 。

随着 2012 年的改革，互惠要求基本被取消，取而代之的是 国家名单 和 具体限制 。

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2. 法律依据——《土地登记法》第35条

经第6302号法律修订的 《土地登记法》第35条 ：

• 法律规定的国家的公民可以在土耳其获得不动产和有限的物权，但须遵守法律限制。

• 总统有权决定国家名单。.

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3. 外国人购置房产的基本要求

a) 国籍

经总统 授权的国家的公民 可以购买房地产。某些国家的公民则完全被禁止购买房地产。

b) 军事禁区和安全区

外国人 军事禁区 或 特殊安全区内 。

c) 面积限制

外国个人 最多可购置30公顷 （30万平方米）的房地产。总统可将这一限额翻倍。

d) 分区状况和用途

所购置的财产 在 2 年内 未按照承诺的项目使用

e) 法人实体的特殊安排

外资企业购置房地产 《外国直接投资法》 并办理特殊许可手续。

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4. 2012年以后的变化

• 互惠要求已被废除；授权国家体系已经启动。.

• 通过投资获得公民身份的计划（购置价值至少 40 万美元 ）已经生效。

• 通过电子政务和电子土地登记系统，申请流程得到了简化。.

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5. 最高法院和国务委员会判决示例

• 最高上诉法院第一民事庭在第 2015/2463 号案件和第 2016/4321 号判决中指出：
  “在外国公民取得财产的情况下，必须依职权调查该财产是否位于军事禁区内。”

• 国务委员会第六庭，案件编号 2014/8912 E.，决定编号 2015/2143 K. 裁定：
  “违反分区规划的使用将导致外国人财产权的取消。”

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6. 实施过程中需要考虑的要点

1. 国家/地区清单核查： 应查阅土地登记和地籍总局的最新清单。

2. 军事和安全区域查询： 所有权转移前必须获得相关机构的批准。

3. 分区和项目承诺： 必须明确该房产的预期用途和分区状态。

4. 税费义务： 必须计算产权证费用、房产税和其他财务义务。

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7. 结论

取消互惠原则促进了外国投资者在土耳其购置房产。然而， 法律限制、国家名单和安全限制 依然存在。对于购置房产的外国人而言，寻求专家协助以确保所有行政和法律手续顺利完成至关重要。