Экспроприация и конфискация без экспроприации

Основные характеристики и условия экспроприации

Хотя экспроприация — это процесс, в ходе которого администрация в одностороннем порядке прекращает право собственности, этот процесс разделен на строгие формальные требования и этапы для защиты прав собственника. Согласно Закону об экспроприации № 2942, процесс протекает следующим образом:

1.1. Этап подготовки и планирования

Перед началом реализации проекта администрация определяет границы объектов недвижимости, подлежащих экспроприации.

• Масштабный план: составляется карта территории, подлежащей экспроприации.

• Определение адреса и права собственности: Текущие владельцы недвижимости и любые обременения (ипотека, арест и т. д.) определяются на основании данных земельного кадастра.

1.2. Решение и утверждение в интересах общества

Первым юридическим требованием для экспроприации является принятие компетентным органом «Решения в общественных интересах». Это решение является «основанием» для данной процедуры. После принятия решение становится окончательным и утверждается губернатором или соответствующим министерством.

1.3. Комиссия за оценку и предварительная цена

Администрация создает оценочную комиссию, состоящую как минимум из трех человек, в рамках своей структуры . Эта комиссия определяет оценочную стоимость недвижимости с помощью внешних экспертов. Эта стоимость представляет собой «верхний предел», который администрация предложит на этапе переговоров.

1.4. Процедура закупки (этап переговоров)

Чтобы снизить нагрузку на судебную систему, законодатель сначала обязывает администрацию достичь соглашения с собственником имущества.

• Приглашение к переговорам: Владельцу предлагается к переговорам посредством уведомления, направленного через нотариуса.

• Переговоры: Стороны ведут переговоры, исходя из ориентировочной цены, установленной администрацией.

• Вывод: Если соглашение достигнуто, составляется протокол, имущество передается в управление в земельный кадастр, и цена выплачивается наличными. В этом случае собственник впоследствии не может подать иск о повышении цены.

1.5. Дело об оценке и регистрации (судебная стадия)

Если в ходе переговоров не удается достичь соглашения, администрация в гражданский суд первой инстанции .

• Нерешенный вопрос: Если собственник недвижимости подал иск об аннулировании договора в административный суд, гражданский суд первой инстанции может ожидать результатов этого иска.

• Постановление о блокировке (хранении): сумма, определенная судом, вносится администрацией на банковский счет на имя владельца.

• Решение о регистрации: После получения оплаты суд постановляет зарегистрировать имущество на имя администрации. Это решение является окончательным, и право собственности переходит через земельный кадастр.

1.6. Ускоренная экспроприация (исключительная процедура)

Согласно статье 27 Закона о правах на недвижимое имущество, в случаях национальной обороны, территориальной обороны или чрезвычайных ситуаций, определяемых Советом Министров, администрация может изъять недвижимое имущество, не дожидаясь завершения обычной процедуры. В этом случае оценка будет произведена позже.

Экспроприация — это процесс, в ходе которого государство или публичные юридические лица, в ситуациях, когда этого требуют общественные интересы, насильственно приобретают право собственности на частную недвижимую собственность или права на нее без согласия собственника, уплатив цену авансом

Этот процесс — не «покупка», а самое жесткое административное вмешательство против прав собственности. Вот анатомия экспроприации во всех ее аспектах:

Согласно Конституции и Закону № 2942 об экспроприации, для того чтобы экспроприация имела юридическую силу, одновременно должны присутствовать следующие четыре элемента:

А. Решение, принятое в общественных интересах (причинно-следственный фактор)

Экспроприация должна осуществляться на благо всего общества (дороги, школы, плотины, оборонная промышленность и т. д.), а не в интересах отдельного лица или группы лиц. Первым шагом в этом процессе является получение надлежащего «Решения в общественных интересах» от соответствующего органа (муниципального совета, провинциального административного управления или министерства)

B. Частная собственность (предмет сделки)

Экспроприация может осуществляться только в отношении недвижимого имущества (земли, участков, зданий), принадлежащего физическим или юридическим лицам (компаниям, фондам и т. д.).

• Примечание: Передача недвижимого имущества между государственными учреждениями осуществляется в порядке «передачи недвижимого имущества» (статья 30), а не экспроприации.

C. Авансовый платеж в счет оплаты (цены)

Согласно статье 46 Конституции, компенсация за экспроприацию наличными и авансом .

• Исключение для рассрочки платежей: для крупномасштабных проектов, таких как сельскохозяйственная реформа, крупные энергетические и ирригационные проекты, платежи могут быть распределены на срок до 5 лет. К этим платежам будет применяться самая высокая процентная ставка, применяемая к государственным обязательствам.

D. Мониторинг административных и судебных этапов

Экспроприация — это не просто заявление «мы приобрели эту собственность». Администрация должна сначала попытаться выкупить её (провести переговоры), и если соглашение не может быть достигнуто, она должна определить цену законными средствами.

2. Как работает процесс экспроприации? (Систематический процесс)

1. Этап подготовки

Администрация определяет границы экспроприируемой собственности, составляет масштабный план и идентифицирует владельцев. Затем, через «Комиссия по оценке», она определяет оценочную стоимость собственности.

2. Процедура закупки (переговоры) – Обязательный этап

Администрация предлагает собственнику провести переговоры, прежде чем подавать иск.

• Если соглашение достигнуто: имущество передается добровольно. При такой передаче собственник впоследствии не может подать иск о повышении цены.
• Если соглашение не будет достигнуто: администрация обязана подать иск в суд по вопросам оценки и регистрации.

3. Дело об оценке и регистрации (судебная стадия)

Администрация подает иск в гражданский суд первой инстанции. Суд, с помощью беспристрастных экспертов, рассчитывает реальную стоимость имущества. Администрация вносит (блокирует) эту сумму в банке. Как только платеж произведен, суд регистрирует право собственности на имущество на имя администрации.

3. Виды экспроприации

• Частичная экспроприация: это приобретение только части собственности. Если оставшаяся часть становится непригодной для использования владельцем (например, если земельный участок становится слишком мал для строительства), владелец может потребовать экспроприации и оставшейся части.
• Ускоренная экспроприация (статья 27): В исключительных обстоятельствах, таких как национальная оборона или территориальная защита, имущество изымается немедленно, а процедуры, отличные от оценки, откладываются.
• Экспроприация посредством бартера: если собственник согласен, вместо денежной оплаты имущество обменивается на другое имущество, принадлежащее администрации.

4. Способы, с помощью которых собственники недвижимости могут добиваться защиты своих прав

• Возражение против цены: Если собственник недвижимости считает установленную цену слишком низкой, он может возразить против заключения эксперта и потребовать повышения цены.
• Отмена сделки: собственник недвижимости, заявляющий, что «здесь нет общественных интересов» или «Эта сделка является неправомерной», в Административный суд .

Примечание: Экспроприация — это прекращение прав собственности посредством действий государственной власти. Однако эта власть не является неограниченной; «верховенства права», каждый этап управления подлежит судебному контролю, а убытки собственника должны быть компенсированы по «реальной стоимости».

 Определение и критерии для выплаты компенсации за экспроприацию

Наиболее принципиальное различие в оценке недвижимости заключается в том, классифицируется ли она как «участок» или «земля» . Методы расчета, используемые для этих двух категорий, совершенно различны.

2.1. Различие между земельными участками и земельными наделами (определение классификации)

• Земля: Территории, расположенные в пределах муниципального плана зонирования или фактически пользующиеся муниципальными услугами (вывоз мусора, дороги, водоснабжение, канализация и т. д.).
• Земельные участки: территории, расположенные за пределами муниципальных границ или используемые для сельскохозяйственной деятельности, и не имеющие плана зонирования.

2.2. Оценка земли: метод «чистого дохода»

Стоимость земли рассчитывается на основе чистого сельскохозяйственного дохода, который земля может приносить в течение года.

• План севооборота: наиболее прибыльные культуры, которые можно выращивать на поле (например, пшеница, кукуруза, хлопок), определяются на основе данных районного/окружного управления сельского хозяйства.
• Производственные затраты: Расходы, такие как семена, удобрения и оплата труда, вычитаются из дохода.
• Проценты по капитализации: чистый годовой доход делится на процентную ставку (обычно 4% до 6% ), определяемую риском и местоположением района, для расчета базовой стоимости недвижимости.

2.3. Оценка земельных участков: метод «сравнительных продаж»

Стоимость участков определяется путем сравнения их с другими «аналогичными» участками , проданными до даты экспроприации .

• Выбор сопоставимого объекта недвижимости: местоположение, статус зонирования (разрешение на строительство, сопоставимая стоимость) и площадь сопоставимого объекта недвижимости должны быть близки к экспроприируемому объекту.
• Объективная оценка: эксперт определяет окончательную цену, оценивая преимущества (близость к главной дороге, угловое расположение и т. д.) и недостатки экспроприируемого земельного участка по сравнению с аналогичными объектами недвижимости.

2.4. Оценка стоимости строений и деревьев

Если на участке есть постройки или деревья, их стоимость будет добавлена ​​к цене земли отдельно:

• Здания: В качестве основы используются опубликованные Министерством общественных работ и жилищного строительства «Приблизительные удельные затраты на здания» за соответствующий год. Амортизация (списание стоимости) производится из этой стоимости в зависимости от возраста здания.
• Деревья: Фиксированная цена рассчитывается исходя из типа, возраста и продуктивности (плодоносят ли они).

2.5. Объективные показатели повышения ценности (Объективное повышение ценности)

Если недвижимость обладает особой ценностью, обусловленной ее местоположением, которую нельзя объяснить исключительно математическими данными (например, вид на Босфор, очень центральное расположение), экспертная комиссия может добавить к цене определенный процент (обычно от 10% до 50%) объективного увеличения стоимости .

2.6. Факторы, не учтенные при оценке

• Увеличение стоимости в будущем: Стоимость, которую добавит к стоимости недвижимости проект, который будет реализован администрацией (аэропорт, линия метро и т. д.) после его завершения, не может быть включена в цену.
• Расходы на предметы роскоши, произведенные после экспроприации: Декоративные дополнения к собственности, внесенные после вынесения решения об экспроприации, не будут компенсированы.

 Примечание: В делах об экспроприации экспертное заключение служит основанием для решения суда. Однако суд обязан самостоятельно проверить любые ошибки в экспертном заключении (например, неправильный выбор сопоставимых объектов недвижимости или ошибочную ставку капитализации процентов) и, при необходимости, сформировать новую экспертную комиссию.

 Иск об аннулировании процедуры экспроприации

В то время как иски, оспаривающие компенсацию за экспроприацию, рассматриваются в судебных судах (гражданских судах первой инстанции), проверка законности процесса экспроприации в административных судах .

3.1. Сроки и начало подачи иска

Малик должен подать иск об аннулировании решения в течение 30 дней с момента получения уведомления об экспроприации .

• Компетентный суд: , расположенный по месту нахождения имущества .
• Важно: это период, в течение которого сделка считается незаконной; в случае его пропуска, претензии о незаконности сделки больше не могут быть предъявлены (за исключением случаев споров о цене).

3.2. Основания для аннулирования брака (причины незаконности)

В деле об аннулировании решения суд рассматривает действия администрации по пяти основным критериям:

1. Орган власти: Решение было принято органом власти, который не имеет законных полномочий для осуществления экспроприации.
2. Рисунок: Ошибки в процедуре принятия решений в общественных интересах, нарушения в процессах приостановления и объявления.
3. Причина: Отсутствует конкретная и техническая необходимость обосновывать экспроприацию (например, экспроприацию земли, через которую не нужно прокладывать дорогу).
4. Тема: Целенаправленная экспроприация имущества, которое не может быть законно экспроприировано.
5. Цель: Сделка осуществляется из личной мести или в политических целях (злоупотребление властью), а не в общественных интересах.

3.3. Жизненно важное значение просьбы о приостановлении исполнения приговора

Наиболее важным стратегическим шагом в делах об экспроприации о приостановлении исполнения решения .

• Почему? Подача иска об аннулировании в административный суд не прекращает автоматически иск о компенсации и регистрации в гражданском суде.
• Вывод: Если предварительный судебный запрет не вынесен, имущество может быть зарегистрировано на имя администрации, и снос может происходить во время рассмотрения административного дела. В момент вынесения предварительного судебного запрета гражданский суд первой инстанции обязан рассматривать исход административного дела как «нерешенный вопрос .

 Экспроприация без компенсации 

Это ситуация, когда администрация вмешивается в дела, касающиеся собственности, не соблюдая надлежащую процедуру экспроприации.

4.1. Физическое вмешательство

Это действие администрации, заключающееся в строительстве дороги, парка или здания на территории объекта недвижимости без уведомления владельца и выплаты компенсации.

• Юридическая процедура: В гражданский суд первой инстанции подается иск о «возмещении ущерба за экспроприацию без компенсации».
• Срок исковой давности: В этих случаях .

4.2. Правовое вмешательство

Согласно плану зонирования, данная территория предназначена для общественных нужд, таких как «школа, зеленая зона, больница», но экспроприация не произошла даже спустя 5 лет. В этой ситуации владелец не может использовать или продавать землю.

• Правовая защита: Иск подается в Административный суд.

 Примечание: Обжалование решения об экспроприации является самым сильным «превентивным» механизмом защиты прав собственности. В то время как иск о компенсации направлен лишь на ответ на вопрос «сколько?», обжалование решения об экспроприации фокусируется на вопросе «следует ли предпринимать эти действия?».

 Административная ответственность, экспроприация без компенсации и конституционный пересмотр

Администрация может нарушать права собственности и имущество граждан при оказании государственных услуг. Компенсация за такой ущерб является требованием верховенства права.

5.1. Строгая ответственность в делах, рассматриваемых в административном порядке и под полной юрисдикцией

Администрация обязана компенсировать ущерб, возникший в результате предоставления государственных услуг (здравоохранение, дорожное строительство, инфраструктурные работы и т. д.), даже если она не виновна в этом.

• Равенство перед лицом общественных тягот: согласно принципу «уравнивания жертв», любой частный вред, причиненный отдельному лицу во имя общественного блага, должен быть компенсирован всем обществом.
• Дело о полном судебном решении: Это иск о компенсации, поданный в Административный суд для устранения нарушений личных прав, возникших в результате действий и процедур администрации . В рамках этого иска рассматривается ущерб имуществу, особенно причиненный некачественными инфраструктурными работами.

5.2. Экспроприация без компенсации в отношении прав собственности

Физическое (фактическое) или юридическое вмешательство администрации в собственность гражданина без надлежащего решения об экспроприации и без выплаты компенсации представляет собой нарушение, «затрагивающее сущность права собственности».

• Фактическая экспроприация: это относится к случаям, когда муниципалитеты или государственные учреждения строят дорогу или устанавливают трансформатор на земельном участке без экспроприации. В таких случаях землевладелец в гражданский суд первой инстанции с просьбой о преобразовании имущества в денежную компенсацию
• Правовое вмешательство: Это ситуация, когда объект недвижимости в течение многих лет обозначен в плане зонирования как «зона социальной инфраструктуры» (парк, школа и т. д.) без экспроприации. Это делает право собственности «юридически непригодным для использования», что влечет за собой обязанность выплаты компенсации.

5.3. Конституционный суд (КСК) и процедура подачи индивидуальных заявлений

В случаях, когда исчерпаны внутренние правовые средства защиты (административные и государственные процедуры) и не достигнуто никакого решения, нарушения прав собственности рассматриваются Конституционным судом.

• Нарушение прав собственности: Задержка выплаты компенсации за экспроприацию, заниженная оценка или экспроприация без компенсации, когда администрация причиняет трудности гражданам, рассматриваются Конституционным судом как нарушение прав.
• Право на справедливое судебное разбирательство в разумные сроки: тот факт, что дела об экспроприации и компенсации затягиваются на 10-15 лет, представляет собой нарушение «Права на справедливое судебное разбирательство» в соответствии с прецедентным правом Конституционного суда и Европейского суда по правам человека. Для предотвращения подрыва общественного доверия к закону Конституционный суд, как правило, выносит решения по таким делам и присуждает компенсацию за материальный ущерб.