Что такое оценка рисков для зданий?

1. Введение: Реальность землетрясений и необходимость создания безопасных зданий

Турция расположена в сейсмоопасной зоне, и значительная часть её крупных городов имеет старый и ветхий жилой фонд. Многие здания не были спроектированы в соответствии с действующими сейсмическими нормами; они представляют серьёзные риски с точки зрения грунтовых условий, несущих конструкций и качества материалов. Именно здесь вступает в игру «оценка рисков»

Выявление зданий, находящихся в зоне риска:

• Это не просто административное решение, принятое ради видимости «городской трансформации»,

• Это юридическая сделка , которая напрямую влияет на личную безопасность, права собственности, арендные отношения и инвестиционные решения .

Целью Закона № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску стихийных бедствий, является осуществление превентивного процесса преобразования в районах, подверженных риску стихийных бедствий, и в опасных сооружениях за пределами этих районов до того, как произойдет гибель людей и материальный ущерб.

В этой статье будут рассмотрены вопросы «что такое оценка рисков для зданий, кто может ее заказать, как проходит этот процесс и каковы права на обжалование и подачу иска?» с юридически обоснованной и практической точки зрения

---

2. Правовая основа: Закон № 6306 и его имплементационное положение

Основные правила идентификации зданий, представляющих опасность:

• Закон № 6306 о преобразовании территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий,

• Постановление о применении Закона № 6306,

• «Принципы выявления зданий, представляющих опасность (Приложение 2)», прилагаемые к данному постановлению ,

• Инструкции и циркуляры Главного управления земельного кадастра и регистрации, в частности, циркуляр № 2024/1

В дополнение к этому:

• Что касается влияния оценки рисков зданий на договоры аренды, то в Турецком кодексе обязательств...

• В отношении процессов принятия решений в зданиях, находящихся в кондоминиумной собственности, применяется Закон о кондоминиумах.

• Турецкий гражданский кодекс также важен с точки зрения прав собственности, земельного кадастра и ограниченных вещных прав

Правовая природа присвоения зданию статуса «рискованного» как административный акт . Следовательно, иски, поданные против здания, признанного рискованным, как правило, являются исками об аннулировании, поданными в административные суды .

---

3. Концепция рискованного здания: просто быть «старым зданием» недостаточно

Согласно законодательству здание считается опаснымна основании технических данных:

• Достигнув конца своего экономического срока службы или

• Здания, подверженные высокому риску обрушения или серьезных повреждений в результате таких стихийных бедствий, как землетрясения.

Оно определяется как структура.

Ключевой момент здесь заключается в следующем:

Сам по себе тот факт, что здание очень старое, недостаточен для классификации его как опасного сооружения; главным критерием является сейсмостойкость несущей системы и уровень риска, указанный в техническом отчете.

Выявление зданий, находящихся в зоне риска:

• Может использоваться самостоятельно

• Покрытый,

• В него можно войти

• Сооружения, которые люди используют для сидения, работы, отдыха, развлечений и богослужения

• Сооружения, используемые для защиты животных и имущества

С этим можно что-то сделать.

Таким образом, оценке рисков могут подвергаться не только жилые дома, но и рабочие места, склады, амбары и общественные здания. Возможно провести оценку рисков для общественных зданий, зарегистрировать риск в земельном кадастре, а затем инициировать процесс сноса или перестройки.

---

4. Кто может заказать оценку рисков здания?

4.1. Владельцы и законные представители

Общее правило: оценка рисков зданий проводится в первую очередь по заявлению собственников здания или их законных представителей.

Согласно Имплементационному регламенту:

• В зданиях, находящихся в кондоминиумной собственности, каждый совладелец может подать заявку индивидуально; единогласное или большинство голосов не требуется.

• В случаях владения кондоминиумом или долевой собственности на землю заявление подает долевой владелец земли, который фактически является собственником здания.

• В случаях совместной собственности нескольких собственников для начала процесса достаточно заявления от одного собственника.

Хотя на практике иногда могут возникать сомнения из-за опасений «оставить других владельцев квартир в неведении», законодатель намеренно достаточным обращение одного собственника , поскольку этот вопрос напрямую касается безопасности жизни.

4.2. Решение, принимаемое Президентством и Администрацией по должности

Благодаря этим изменениям, идентификация зданий, представляющих опасность, больше не зависит исключительно от заявления собственника. Поправка к Положению о порядке реализации , что Управление по городскому развитию или уполномоченный орган (муниципалитет, специальная администрация провинции и т. д.) также могут проводить идентификацию зданий, представляющих опасность, по собственной инициативе .

Данная ситуация особенно:

• На объектах с многочисленными независимыми единицами,

• В зданиях, где между собственниками существуют серьезные разногласия,

• В сооружениях, требующих срочного вмешательства по соображениям общественного порядка и безопасности жизни

Это позволяет администрации проявлять инициативу.

---

5. Этап подачи заявки: Подача заявления в лицензированную организацию

5.1. Выбор лицензированной организации

Оценка рисков для зданий учреждениями и организациями, имеющими лицензию . Как правило, это следующие организации:

• Инженерные фирмы,

• Организации по инспекции зданий,

• Это учреждения, подобные университетам, обладающие технической экспертизой.

В приложении:

• Фотокопия свидетельства о праве собственности на недвижимость, где расположено здание

• Идентификационная информация,

• Доверенность (если заявление подается через представителя)

• Проектная документация и, при наличии, предыдущие разрешения, конструктивные планы и т. д.

Документы подобного рода предоставляются. На практике технические проверки могут проводиться даже в старых зданиях, где отсутствуют проектная документация и разрешения; однако для точной подготовки отчета важно предоставить все имеющиеся документы.

Практический совет: вместо того, чтобы сосредотачиваться исключительно на самом низком предложении, владельцам недвижимости следует также изучить опыт фирмы, технический персонал и количество отчетов, ранее утвержденных управляющей компанией

5.2. Технический обзор и полевые исследования

Лицензированная организация должна действовать в соответствии с принципами, изложенными в Приложении 2 к Имплементационному регламенту:

• Изучаются архитектурные и конструктивные особенности здания

• Проводится осмотр объекта на месте, в ходе которого осматриваются конструктивные элементы (колонны, балки, несущие стены, фундаменты)

• Если необходимо взять образцы бетона, отбираются керновые образцы и определяется арматура

• Проводится оценка состояния грунта; при наличии изучаются результаты почвенных исследований данной местности

• Все эти данные анализируются с помощью компьютерных программ для расчета сейсмостойкости здания.

По завершении исследования конструкция «рискованная» или «безопасная», и составляется подробный технический отчет.

5.3. Загрузка отчета в систему и его отправка в администрацию

Подготовленный доклад передается в соответствующую администрацию посредством электронного программного обеспечения (например, систем, аналогичных ARAAD), определяемого Администрацией Президента.

Администрация:

• Проверяется соответствие формы и техническим характеристикам

• При необходимости мы можем запросить дополнительную информацию или внести исправления

• В случае необходимости здание официально признано опасным сооружением .

---

6. Аннотация в документе о праве собственности: Заявление о «рискованном здании» и его последствия

6.1. Внесение информации о статусе здания как представляющего риск в разделе «Декларации»

Администрация уведомляет земельный кадастр об оценке здания как представляющего опасность. Затем земельный кадастр вносит следующую информацию в раздел деклараций о собственности в соответствии с циркуляром:

«Это здание находится под угрозой в соответствии с Законом № 6306. ... дата и ... запись в журнале»

Подобный запрос обрабатывается.

Следствия этого утверждения таковы:

• Сделки с недвижимостью (продажа, ипотека, дарение и т. д.) становятся достоянием общественности

• Покупатели, кредиторы и другие третьи стороны видят, что состояние здания является рискованным

• Это оказывает прямое влияние на стоимость недвижимости и переговорную силу.

После сноса здания для отмены декларации о праве собственности на освободившийся участок необходимо подать заявление в администрацию или земельный кадастр с документами, относящимися к сносу; новые процедуры после отмены будут проводиться в рамках Закона № 6306.

6.2. Срок уведомления и подачи возражений

Решение о том, что здание находится в зоне риска, сообщается собственникам одновременно с регистрацией права собственности. В уведомлении указывается, что возражение против оценки здания как находящегося в зоне риска может быть подано в течение определенного периода (на практике — 15 дней) с даты уведомления.

Срок исчисления начинает исчисляться с даты надлежащего уведомления. Если уведомление невозможно, могут быть использованы такие методы, как публичное объявление. Поэтому крайне важно, чтобы адресная информация владельцев была актуальной.

---

7. Апелляционный и аннулирующий иск по поводу признания здания опасным

7.1. Административная апелляция: Возможно повторное проведение технической проверки

Первым шагом против признания здания опасным административной апелляции . На практике апелляции рассматриваются техническим советом/комиссией в рамках Министерства или Управления по преобразованию городов.

В возражении:

• Ранее в здании уже были проведены работы по укреплению фундамента

• Различные инженерные отчеты,

• Технические возражения, касающиеся погрешностей измерений и расчетов

Можно поспорить. В случае возражения:

• Текущий отчет можно пересмотреть

• Возможно проведение дальнейшего расследования

• При необходимости может быть запрошено дополнительное обследование на месте или лабораторные исследования.

Если апелляция будет принята на административном этапе, решение о строительстве рискованного здания может быть отменено; если же она будет отклонена, административное решение станет окончательным, и судебный процесс .

7.2. Дело об аннулировании в Административном суде

После исчерпания всех административных процедур обжалования (или напрямую, в зависимости от конкретного случая) иск об аннулировании решения административного суда о признании здания опасным.

Вот что следует иметь в виду:

• Сроки отсчитываются с даты уведомления; поэтому документ с уведомлением необходимо бережно хранить.

• Иск подан против администрации, которая определила, что здание находится в аварийном состоянии.

• В исковом заявлении необходимо указать как основания для нарушения административного права (полномочия, форма, причина, предмет, цель), так и технические возражения

• На практике суды часто запрашивают новую экспертизу или заключение технического университета.

Подача иска об аннулировании судебного разбирательства не останавливает процесс; однако о приостановлении исполнения решения . Если такое ходатайство будет удовлетворено, снос и эвакуация, связанные с опасным зданием, могут быть приостановлены до завершения судебного разбирательства.

---

8. Процесс выселения и сноса: сроки, решения, принудительный снос

8.1. Срок, предоставленный собственникам недвижимости для выселения

После того как здание признано находящимся в аварийном состоянии, в соответствии с Положением о его применении владельцам предоставляется как минимум 60 дней на освобождение и снос здания. В течение этого периода:

• По соглашению между собой,

• Они приказали снести это сооружение

• При необходимости от них ожидается, что они проведут переговоры с подрядчиком для определения условий строительства нового здания.

В уведомлении, направленном собственникам недвижимости, также напоминается, что уведомление о выселении должно быть направлено арендатору или обладателю ограниченных вещных прав, фактически использующему здание. Если собственник недвижимости не направит уведомление, администрация может направить его непосредственно арендатору или обладателю прав.

8.2. Принудительный снос и возмещение затрат

В течение отведенного времени:

• Если эвакуация и снос не состоятся,

• Власти принудительному сносу .

В данной ситуации:

• Расходы на снос будут взысканы с владельцев недвижимости

• При необходимости могут быть предприняты юридические действия путем наложения ипотеки на имущество или путем ареста

• На землю, образовавшуюся в результате сноса, по-прежнему распространяются правила, установленные Законом № 6306.

В процессе принудительного сноса на практике наибольшей проблемой обычно является «сопротивление» некоторых собственников недвижимости и переплетение административных процедур и аспектов уголовного права (например, вскрытие печатей, предотвращение сноса и т. д.).

---

9. Принятие решений собственниками: права большинства и меньшинства (2/3)

В процессе выявления зданий, представляющих опасность, не только сам снос то, что будет сделано после него, имеет такое же важное значение, как и сам снос. Закон № 6306 регулирует вопросы, касающиеся зданий, представляющих опасность:

• Новый метод строительства,

• Выбор подрядчика,

• Распределение долей в земельных участках и отдельных объектов недвижимости

В документе оговаривается, что решения по таким вопросам могут приниматься большинством в 2/3 голосов собственников .

Это большинство:

• Исходя из доли земли,

• Расчет производится с учетом всех независимых единиц.

Решение доводится до сведения миноритарных акционеров. Миноритарный акционер:

• Возможно, им придётся согласиться с этим решением

• Может быть рассмотрена возможность передачи доли другим владельцам по разумной цене

• При соблюдении условий решение может быть обжаловано в суде.

С точки зрения защиты прав собственников, принадлежащих к меньшинству, крайне важно, чтобы оценка была объективной и актуальной , чтобы эквивалентная стоимость отдельных объектов недвижимости определялась справедливо, и чтобы этот процесс проводился прозрачно

---

10. Арендаторы и обладатели ограниченных вещных прав: помощь в оплате аренды и выселение

Определение рисков, связанных со строительством здания, напрямую затрагивает не только собственников, но и тех, кто проживает в здании в качестве арендаторов или имеет ограниченные реальные права в нем.

10.1. Процедура выселения и статус договоров аренды

После того, как здание будет признано находящимся в аварийном состоянии:

• Арендаторы обязаны освободить помещение в течение установленного срока

• Действующие договоры аренды утрачивают силу в связи с предстоящим сносом здания.

С точки зрения турецкого Кодекса обязательств, даже если договор аренды, по-видимому, действует, необходимость сноса здания может потребовать изменения или расторжения . Стороны могут договориться о следующем:

• Вы можете расторгнуть договор

• В качестве решений можно рассмотреть частичные скидки или отмену арендной платы до даты переезда.

10.2. Помощь в оплате аренды и помощь при переезде

В соответствии с процедурами и принципами, установленными Министерством согласно Закону № 6306:

• Владельцам,

• Обращение к арендаторам:

• Для обладателей ограниченных вещных прав

Поддержка может предоставляться в форме помощи с оплатой аренды, помощи при переезде или поддержки в погашении кредитов/процентов.

К таким видам поддержки обычно относятся:

• Решение по оценке рисков для зданий

• Документы, касающиеся его/ее освобождения,

• Вам необходимо обратиться в канцелярию губернатора или в соответствующее управление, приложив такие документы, как удостоверение личности и свидетельство о праве собственности/договор аренды.

---

11. Влияние оценки рисков на сделки с недвижимостью

11.1. Продажи, передача прав собственности и ипотечные сделки

Объект недвижимости, отнесенный к категории «здание с повышенным риском разрушения», может быть продан, передан в дар или заложен; закон не запрещает эти сделки. Однако:

• Поскольку покупатель увидел пометку «опасное здание» в разделе сведений о праве собственности,

• Мы работаем, осознавая риски и потенциальную возможность сноса в будущем

• Эта ситуация напрямую влияет на цену покупки и продажи, а также на баланс переговоров.

Если продавец скрывает наличие рискованных строительных ограничений или вводит покупателя в заблуждение, он может столкнуться с юридическими последствиями, такими как ненадлежащее исполнение обязательств , расторжение договора или снижение цены

11.2. Освобождение от налогов и сборов

Некоторые процедуры, проводимые в соответствии с Законом № 6306, освобождаются от сборов и налогов. Это особенно актуально в процессе сноса и перестройки зданий, представляющих опасность:

• Плата за оформление права собственности,

• Нотариальные сборы,

• Гербовый сбор

В подобных случаях могут возникать исключения.

Для того чтобы воспользоваться этими льготами, сделка должна быть связана с процессом преобразования в соответствии с Законом № 6306, и вся соответствующая административная переписка должна быть полной.

---

12. Часто задаваемые вопросы на практике

12.1. «Наше здание старое, но прочное, может ли оно все еще представлять опасность?»

Тот факт, что здание просто «старое», не является достаточным основанием для присвоения ему статуса здания, представляющего опасность. Однако:

• Здание было построено в соответствии со старыми нормами сейсмостойкости

• Низкое качество бетона,

• Наличие таких признаков, как коррозия и трещины в несущей конструкции

В этом случае риск негативного исхода возрастает. Окончательное решение принимает технический анализ, а не субъективное мнение.

12.2. «Можно ли укрепить здание, признанное находящимся в зоне риска, без его сноса?»

Да, законодательство также позволяет укреплять здания, признанные опасными сооружениями . Для этого:

• Подготовка проектов по укреплению,

• Получение одобрения администрации,

• Заявку необходимо проверить.

Однако для некоторых зданий укрепление может быть экономически нецелесообразным; в таких случаях более рациональным считается снос и реконструкция.

12.3. «Может ли один из собственников в одностороннем порядке воспрепятствовать признанию здания опасным?»

Нет. Хотя отдельный собственник может подать заявку и инициировать процесс, администрация может продолжать рискованный процесс строительства, даже если большинство не может прийти к решению. Система 6306 ставит безопасность выше требования единогласного согласия собственников.

12.4. «Каковы мои права как арендатора?»

Жилец:

• Для эвакуации должны быть установлены разумные временные рамки

• При наличии соответствующих условий они смогут воспользоваться помощью в оплате аренды жилья и помощью при переезде

• Их нельзя несправедливо лишать компенсации под давлением с целью заставить их покинуть занимаемое место.

Арендаторам использовать письменные документы, а также сохранять всю полученную административную переписку и уведомления.

12.5. «Какую стратегию следует применять при выявлении зданий, представляющих опасность?»

• Если вы считаете, что в отчёте допущены технические ошибки, вам обязательно следует альтернативным инженерным заключением .

• Не пропустите сроки подачи административных апелляций и судебных исков

• Если собственников недвижимости несколько, следует объединиться и выработать общую стратегию

• По возможности обратитесь за профессиональной помощью к юристу, имеющему опыт в проектах по преобразованию городов.

---

13. Заключение: Выявление зданий, представляющих опасность, может быть возможностью, а не угрозой

Хотя выявление зданий, представляющих опасность, изначально ассоциируется лишь со «сносом здания», при правильном подходе:

• Это обеспечивает защиту жизни от риска землетрясений

• Старые и менее ценные здания заменяются более безопасными и ценными постройками

• Это может создать долгосрочную экономическую ценность для владельцев

• Это обеспечивает более безопасные условия проживания для арендаторов.

Но для этого необходимо следующее:

• Хорошее понимание законодательства,

• Обеспечение того, чтобы процессы проводились в соответствии с законом,

• Своевременное осуществление права на обжалование и подачу иска,

• Создание максимально прозрачной и справедливой обстановки для переговоров между собственниками недвижимости

необходимо.

Короче говоря, выявление зданий, представляющих опасность, не является самоцелью; при правильном юридическом оформлении это процесс преобразования , который защищает и даже повышает как жизни людей, так и стоимость недвижимости . В этом процессе комплексное рассмотрение как технических, так и юридических аспектов, а также подкрепление каждого этапа письменной документацией, станет вашей самой надежной гарантией в любых будущих спорах.