Важные моменты, которые следует учитывать при продаже яхт с использованием морской ипотеки

Продажа яхт с установленной ипотекойявляется одной из наиболее неправильно понимаемых сделок в морском праве. На практике многие считают, что если на судно оформлена ипотека, то продажа юридически невозможна. Однако система, установленная Торговым кодексом Турции, не такова. Закон четко устанавливает, что ипотека может быть оформлена на судно для обеспечения долга, что договорные обязательства по зарегистрированным судам могут быть обеспечены ипотекой, и что ипотека устанавливается не по соглашению между собственником и кредитором, а путем регистрации в судовом реестре в дополнение к этому соглашению. Эта же система также признает, что лицо, в пользу которого ипотека зарегистрирована в судовом реестре, считается собственником этого права. Из этого следует, что продажа яхты с ипотекой не запрещена законом категорически; однако ипотека не исчезает автоматически с продажей, и покупатель может столкнуться с риском приобретения судна с ипотечным обременением, если он не обеспечит надлежащее закрытие сделки.

Поэтому при продаже яхт с уже оформленной ипотекой на судно необходимо учитыватьне только красивый пункт в договоре купли-продажи. Процесс включает в себя определение того, зарегистрировано ли судно в судовом реестре, изучение объема и размера ипотеки, получение копии записи в реестре от того же дня, что и продажа, установление скоординированного процесса «погашение-освобождение-аннулирование» с кредитором или ипотечным кредитором, увязывание платежей с этим процессом и обеспечение полного комплекта документов на имя нового владельца. Особенно в случае с дорогостоящими роскошными яхтами и яхтами, зарегистрированными под иностранными флагами, даже небольшая ошибка на любом из этих этапов может привести к многолетним спорам о взыскании долгов и компенсациях.

Во-первых, необходимо ответить на следующий вопрос: действительно ли на эту лодку оформлена "судовая ипотека"?

Не каждое зарегистрированное обеспечение морского судна технически является «ипотекой на судно». Статья 996 Торгового кодекса Турции гласит, что положения, касающиеся права собственности и других вещных прав, относящихся к судам, как правило, применяются только судам, зарегистрированным в Турецком судовом реестре . Статья 997, следующая непосредственно за ней, гласит, что положения Гражданского кодекса Турции, касающиеся движимого имущества, применяются к праву собственности и ограниченным вещным правам на турецкие суда, не зарегистрированные в Турецком судовом реестре; кроме того, каждая сторона может запросить официальный акт или нотариально заверенную подпись при передаче судна или его доли. Поэтому первым шагом в сделке является зарегистрирована ли яхта, планируемая к продаже, в Турецком судовом реестре . Если нет, может применяться другая структура обеспечения, а не классический режим ипотеки на судно, предусмотренный Торговым кодексом Турции.

Практическое значение этого различия весьма велико. Дело в том, что для многих частных судов и малых морских судов, подлежащих регистрации, вместо понятия «ипотека судна» могут встречаться залоговые права на движимое имущество, обеспечительные меры, временные аресты или постановления об аресте, зарегистрированные в реестре. Положение о порядке ведения реестра предусматривает обязательную регистрацию в реестре коммерческих судов водоизмещением менее 18 брутто-тонн, а также частных судов, судов внутреннего и внутреннего водного транспорта; кроме того, в реестре также регистрируются залоговые права на движимое имущество, обеспечительные меры, временные аресты и постановления об аресте. Поэтому, когда в ходе переговоров о продаже утверждается, что «на судно наложен залог», необходимо сначала уточнить, действительно ли это ипотека судна или другое обременение, зарегистрированное в реестре. Неправильная юридическая классификация приводит к неправильной стратегии передачи права собственности.

Что дает ипотека на судно, и почему она может быть интересна покупателю?

Согласно статье 1014 Торгового кодекса Турции, ипотека на судно дает кредитору право взыскать долг за счет стоимости судна. Это утверждение имеет решающее значение, поскольку ипотека представляет собой реальное обеспечение, привязанное к экономической стоимости судна, независимо от личных обязательств должника. Другими словами, при продаже яхты, находящейся в ипотеке, экономический эффект ипотеки не исчезает просто потому, что меняется продавец. Это подтверждают презумпции, установленные в реестре судов: закон считает собственником этого права лицо, в пользу которого в реестре судов зарегистрирована ипотека на судно или право на ипотеку. Следовательно, если покупатель совершает сделку, заявляя: «Долг принадлежит продавцу, меня это не касается», он может принять на себя реальное бремя, которое продолжает действовать в отношении судна.

Наличие ипотечного долга также меняет экономический баланс продажи. Это связано с тем, что часть продажной цены яхты фактически не пойдет на погашение свободных средств продавца, а сначала будет направлена ​​на погашение ипотечного долга. Поэтому при продаже яхт с установленным ипотечным кредитом покупатель должен знать долговую ситуацию продавца, общую сумму основного долга, процентов и сопутствующих платежей, любые штрафы за досрочное погашение, а также то, как будет завершена продажа без снятия ипотеки. В противном случае, цена продажи, которая кажется разумной на бумаге, на практике может превратиться в дело, которое не удастся закрыть из-за недостаточного залога. Вывод из закона таков: главный риск при продаже яхты с ипотекой заключается не в самой продаже, а в передаче ипотеки после продажи.

При каких обстоятельствах ипотечный договор прекращает свое действие?

Это ключевой вопрос с точки зрения обеспечения безопасности продаж. Согласно статье 1049 Торгового кодекса Турции, ипотека прекращается, когда залогодержатель и судовладелец договариваются об отмене ипотеки в порядке, установленном законом, и запись об ипотеке удаляется из судового реестра. Статья 1050 предусматривает, что ипотека прекращается путем отказа кредитора от права требования и последующего удаления записи об ипотеке из реестра; этот отказ должен быть оформлен нотариально заверенным документом или в регистрационном бюро. Эти положения дают очень четкий результат: ипотека на судно прекращается не просто в связи с тем, что долг погашен; она прекращается в связи с намерением отменить или отказаться от права требования по ипотеке и последующим удалением записи из реестра. Другими словами, простого заявления о закрытии кредита недостаточно; риск для покупателя не устраняется полностью до тех пор, пока не будет очищена регистрационная запись.

На практике это самая большая ошибка. Стороны часто воспринимают закрытие кредитного счета между банком и продавцом как автоматическое аннулирование ипотеки. Однако закон делает удаление записи из реестра центральным элементом аннулирования ипотеки. Поэтому при безопасной продаже покупатель должен действовать не с электронным письмом «кредит закрыт», а с действительным документом, подтверждающим снятие ипотеки и процедуру удаления записи из реестра. Наиболее безопасная модель – это когда ипотечный кредитор предоставляет письменное письмо о погашении задолженности, оставшаяся сумма выплачивается непосредственно этому кредитору, а документ об удалении записи привязывается к цепочке закрытия сделки. Этот вывод является практической необходимостью, вытекающей из вышеупомянутых правовых положений.

Какие записи и документы следует проверить перед продажей?

Первым техническим шагом при продаже яхт с установленными судовыми залогами копии регистрационного свидетельства за тот же день . Статья 31 Регламента о судовом реестре предусматривает, что соглашения о передаче права собственности на судно, зарегистрированное в судовом реестре, должны быть заключены в письменной форме, а подписи должны быть нотариально заверены; такие соглашения могут быть заключены и в присутствии сотрудников реестра. В той же статье прямо указано, что если соглашение о передаче права собственности заключается перед нотариусом, то нотариусу должна быть предоставлена ​​копия регистрационного свидетельства за тот же день, что и соглашение о передаче права собственности . Это положение демонстрирует юридическую важность проверки права собственности и обременений по действующему регистрационному свидетельству на день совершения сделки.

Данный образец реестра должен включать как минимум следующие проверки: кто является собственником, кто является ипотечным кредитором, каков ранг и сумма ипотеки, есть ли другие правообладатели по ипотеке, существуют ли какие-либо ограничения на пользование или распоряжение, а также есть ли какие-либо залоги или обременения? Статья 973 Торгового кодекса Турции гласит, что судовой реестр является открытым и каждый может ознакомиться с его записями; статья 974 признает, что лицо, зарегистрированное в реестре как собственник, считается собственником, а лицо, в пользу которого зарегистрирована ипотека на судно, также считается держателем этого права. Таким образом, предпродажная проверка прав собственности является не только передовой практикой, но и фактическим применением принципа прозрачности, признанного законом.

Если судно зарегистрировано в реестре причалов, а не в судовом реестре, обеспечение безопасности сделки обеспечивается другими документами. Статья 14 действующего Положения о порядке осуществления регистрации в реестре причалов предусматривает, что документы, связанные с юридическими сделками, требующими передачи права собственности на суда, морские и внутренние водные суда, зарегистрированные в реестре причалов, должны составляться в присутствии президента или нотариуса; сделки по передаче права собственности, совершенные вне присутствия нотариуса или президента, считаются недействительными. При сделках, совершаемых у нотариуса, передающая сторона должна представить нотариусу копию записи о регистрации причала, включая любые обременения, датированную датой продажи; кроме того, документ о передаче права собственности должен включать заявление от приобретателя, подтверждающее, что он ознакомился с этой копией записи. Это демонстрирует, насколько важна одновременная проверка права собственности для реестра причалов.

Какие пункты договора купли-продажи должны быть включены в него?

При продаже яхты, находящейся в ипотеке, договор не должен ограничиваться простым «соглашением о продаже». Во-первых, необходимо четко указать описание судна, его регистрационный номер, порт регистрации, флаг и сведения о любой ипотечной регистрации. Затем, важнейшим заявлением продавца должно быть полное разъяснение текущего статуса обременения судна и четкое обязательство относительно того, какие записи будут сняты после закрытия сделки. Простое указание в договоре «передача без обременений» недостаточно; необходимо также указать, какие документы и в какое время будет обеспечено это отсутствие обременений. Потому что, как показано выше, прекращение действия ипотеки, наряду с соглашением или отказом от него, требует снятия регистрации.

Во-вторых, механизм закрытия сделки должен быть четко оговорен в договоре. На практике наиболее надежным методом является разделение продажной цены пополам: сумма, достаточная для закрытия ипотеки, выплачивается непосредственно ипотечному кредитору или на утвержденный им счет; оставшаяся сумма остается продавцу в зависимости от процедуры расторжения ипотеки. Если ипотечный кредитор может предоставить документ о расторжении или заявление об отказе от права требования в день продажи, оплата производится одновременно. Если расторжение будет завершено через несколько дней, следует рассмотреть структуру, аналогичную эскроу. Хотя этот метод прямо не прописан в законе, он является практическим следствием правила, содержащегося в статьях 1049–1050, согласно которому «ипотека не может быть расторгнута без расторжения».

В-третьих, договор должен включать положения о неисполнении обязательств и несостоявшейся сделке. Право покупателя на расторжение договора, возврат задатка и судьба любых штрафных санкций должны быть четко оговорены в случае невозможности получения одобрения ипотекодержателя, если расторжение договора не происходит или если в ходе проверки права собственности обнаруживаются дополнительные обременения. В противном случае сторонам придется обсуждать не только долг, но и судьбу задатка в случае несостоявшейся сделки. Поэтому сделки по продаже яхт под залог должны быть структурированы с учетом пункта об условном закрытии сделки.

Нотариальные услуги, регистрация брака и оформление заявлений/заявлений

На практике продажа регистрации судна осуществляется не только с оформлением необходимых документов, но и через административную процедуру подачи заявления и уплаты сборов. На официальных сайтах портовых властей при Министерстве транспорта и инфраструктуры указано, что при продаже/передаче регистрации судна в национальном реестре взимаются такие сборы, как сборы за продажу/передачу, сборы за свидетельство о регистрации судна и сборы за исправление данных в реестре; заявления обрабатываются через Морской портал Умурбея, а продажа завершается в зарегистрированном регистрационном бюро. Аналогичным образом, на официальных сайтах портов указано, что заявления на операции с причальными регистрами подаются через Гражданский портал Умурбея, и что загрузка документов и назначение встречи являются обязательными для сделок купли-продажи. Поэтому юрист или представитель сторон должен спланировать не только сам договор, но и административную процедуру его заключения.

Практическая важность этого административного процесса становится очевидной, когда речь идет о стремлении к тому, чтобы аннулирование ипотеки и смена собственника произошли «в один день». Хорошо подготовленное письмо о погашении задолженности на бумаге может быть задержано в день продажи, если подача заявления на регистрацию или оплата сборов не спланированы заранее. Поэтому продажа яхт, находящихся в ипотеке, не должна проводиться как обычная нотариальная встреча; ее следует рассматривать как скоординированную операцию по закрытию сделки. Особенно в случае с роскошными яхтами, даже однодневная задержка может создать дополнительные проблемы с точки зрения марины, страхования или отплытия из иностранного порта.

Дополнительные риски для яхт, плавающих под иностранными флагами или зарегистрированных в иностранных государствах

Если яхта зарегистрирована в иностранном реестре или ходит под иностранным флагом, ситуация становится еще сложнее. Согласно статье 22 Закона Турции о международном частном праве, вещные права на морские суда регулируются правом страны происхождения; страной происхождения является место регистрации вещных прав, или, если реестра нет, порт происхождения. Это означает, что даже если для договора выбрано турецкое право, в отношении характера ипотеки на судно, процедуры снятия ипотеки и проверки права собственности может действовать законодательство иностранного реестра. Поэтому при продаже яхт с ипотекой, зарегистрированной в иностранных реестрах, недостаточно знать только турецкое право; необходимо также изучить процедуры аннулирования и закрытия ипотеки в стране регистрации.

Наиболее распространенная ошибка в таких случаях заключается в том, что стороны считают, что решили все проблемы, просто включив в договор купли-продажи турецкое или английское право. Однако отношения по долгу, вытекающие из договора, и режим вещных прав на судно могут подпадать под действие разных правовых норм. Поэтому при продаже яхты с ипотекой, зарегистрированной за рубежом, задача юриста состоит не только в подготовке текста договора, но и в включении в план закрытия сделки процесса погашения ипотеки в стране регистрации, риска снятия с регистрации или смены флага, а также обеспечения платежей. В противном случае покупатель может остаться с ипотекой, которая составлена ​​в соответствии с турецким правом, но остается неурегулированной в иностранном реестре.

Ситуации, которые не следует путать с «ипотекой на судно» в отношении судов, зарегистрированных в швартовочном реестре

Во многих случаях, когда речь идет о малотоннажных или частных судах, продавцы или покупатели обычно используют термин «заложенное судно». Однако в случае судов, подлежащих регистрации в реестре швартовки, мы можем столкнуться не с классической ипотекой судна согласно Турецкому торговому кодексу (ТТК), а с залогом движимого имущества, арестом или аналогичным обременением, зарегистрированным в реестре швартовки. Положение о порядке ведения реестра швартовки прямо предусматривает, что залоги движимого имущества и решения об аресте будут регистрироваться в этом реестре. Поэтому при продаже такого судна решение может заключаться не в точном применении логики аннулирования ипотеки судна, изложенной в статьях 1049-1050 ТТК; но основной принцип остается тем же: до продажи необходимо получить копию регистрации, необходимо понимать характер обременения и соответствующим образом структурировать сделку.

Поскольку тот же закон гласит, что сделки по передаче права собственности, совершенные вне нотариальной конторы или учреждения, недействительны для транспортных средств, зарегистрированных в реестре судов, проверку права собственности и формальное обеспечение следует рассматривать и здесь в совокупности. Другими словами, режим ипотеки судов и режим ограничений реестра судов могут различаться; однако логика «сначала образец регистрации, затем оценка, затем обеспечение платежа» одинакова в обеих системах. Поэтому покупателю следует обращать внимание на юридическую природу регистрации, а не на терминологию, используемую продавцом.

Заключение

при продаже яхт с установленными ипотечными залогами следует учитывать следующие моменты : во-первых, необходимо установить, зарегистрировано ли судно в Турецком судовом реестре; не следует путать ипотечные залоговые права и ограничения, установленные в реестре швартовки; необходимо получить копию записи о регистрации или швартовке, датированную тем же днем, что и продажа; необходимо проверить объем, размер и непогашенную задолженность по ипотечному залогу или ограничению; намерение кредитора по ипотечному залогу погасить, отказаться от залога или аннулировать его должно быть оформлено в письменной форме и подлежать заключению сделки; цена продажи не должна быть объявлена ​​до завершения аннулирования; необходимо заранее подготовиться к работе с нотариусом, регистрационным органом и порталом/процессу записи на прием; в случае иностранных регистрационных документов необходимо также изучить законодательство страны регистрации. Каждый из этих шагов напрямую вытекает из рамок, установленных Турецким торговым кодексом, Положением о судовом реестре, Положением о применении реестра швартовки и Законом о международном частном праве.

Короче говоря, продажа яхты, находящейся в ипотеке, — это не «невозможная» сделка; однако она «может быть очень дорогостоящей, если к ней подойти небрежно». Ключ к безопасной продаже — с самого начала принять тот факт, что ипотека не исчезает автоматически с продажей, и соответствующим образом разработать план закрытия сделки. Если договор купли-продажи, свидетельство о регистрации, согласие кредитора, документы об аннулировании, цепочка платежей и административный процесс оформления разработаны согласованно, даже яхта, находящаяся в ипотеке, может быть передана юридически чисто и защищенно. В противном случае покупатель приобретает не только лодку, но и обременение недвижимостью, а также потенциальный риск принудительной продажи, связанный с ней.