---

Что представляет собой ускоренная экспроприация в контексте городской трансформации?

В проектах по преобразованию городов ускоренная экспроприация является исключительным методом экспроприации в соответствии с Законом № 6306, который позволяет изъять имущество, не дожидаясь завершения обычной процедуры экспроприации, при соблюдении определенных условий. Этот метод применяется, в частности, в случаях, когда проект преобразования задерживается, собственники недвижимости не могут достичь соглашения по земле после сноса здания, нарушается целостность зоны повышенного риска или зоны резервного строительства, и необходимы оперативные действия в интересах общества.

Ускоренная экспроприация отличается от классической. При классической экспроприации администрация сначала проводит процедуру экспроприации, процесс переговоров и этапы оценки; передача права собственности администрации и фактическое изъятие имущества происходят на более поздних этапах. Однако при ускоренной экспроприации стоимость имущества быстро определяется судом, компенсация зачисляется на банковский счет на имя собственника, и администрация может изъять имущество раньше.

Статья 27 Закона об экспроприации № 2942 предусматривает, что в ускоренной процедуре экспроприации другие процедуры, помимо оценки, могут быть завершены позднее, что стоимость недвижимого имущества будет определена экспертами в течение семи дней по запросу соответствующей администрации, и что имущество может быть изъято после внесения его стоимости на банковский счет на имя собственника.

Одним из важнейших правовых оснований для ускоренной экспроприации в рамках градостроительной трансформации является Закон № 6306. Согласно этому закону, если в течение тридцати дней после уведомления владельцев земельных участков, здания на которых были снесены, соглашение не может быть достигнуто простым большинством голосов, Президентство, TOKİ (Управление жилищного строительства) или Администрация могут прибегнуть к ускоренной экспроприации имущества, принадлежащего физическим или юридическим лицам.

Таким образом, ускоренная экспроприация в рамках преобразования городов — это не просто обычная практика, к которой администрация может прибегнуть, когда ей нужно действовать быстро. Она требует выполнения условий, предусмотренных законом, надлежащего осуществления процесса, точного определения компенсации, предоставления эффективных правовых средств защиты собственникам и соразмерного вмешательства в права собственности.

Почему ускоренная экспроприация является исключительной мерой?

Ускоренная экспроприация является исключительной мерой, поскольку представляет собой серьезное вмешательство в права собственности. В обычных условиях процесс экспроприации включает определение стоимости имущества, проведение переговоров, оценку размера компенсации и регистрацию права собственности, выплату компенсации и передачу права собственности администрации. Однако при ускоренной экспроприации администрация получает возможность изъять имущество еще до завершения всех этапов процесса экспроприации.

Таким образом, элемент «срочности» имеет решающее значение при принятии решения об ускоренной экспроприации. Городская трансформация всегда может служить общественным интересам; однако не каждый проект городской трансформации автоматически оправдывает ускоренную экспроприацию. Администрация должна продемонстрировать, почему нельзя ждать обычной процедуры экспроприации, почему проект является срочным, почему собственность необходима для целостности реализации и какой вред обществу будет нанесен задержкой.

В проектах по преобразованию городов может рассматриваться ускоренная экспроприация, особенно в следующих случаях:

Возможно, рискованное здание было снесено, участок мог превратиться в пустырь, а владельцы могли не достичь соглашения простым большинством голосов в течение тридцати дней.

Целостность реализации проекта может быть нарушена в зоне повышенного риска или в зоне строительства резервного здания.

Весь проект может оказаться неспособным эффективно развиваться из-за одного земельного участка или небольшого числа заинтересованных сторон.

В связи с риском стихийных бедствий, обеспечением безопасности инфраструктуры, поддержанием общественного порядка или угрозой жизни и имуществу в данном районе может потребоваться оперативное реагирование.

Однако даже в этих случаях действия администрации подлежат судебному пересмотру. Ускоренная экспроприация — это процесс, в котором администрация обладает дискреционными полномочиями, но эти полномочия ограничены принципами общественного интереса, необходимости и соразмерности.

Условия для срочной экспроприации в Законе № 6306

Согласно Закону № 6306, ускоренная экспроприация регулируется законодательством, в частности, в отношении земельных участков, на которых снесены здания. Закон предусматривает, что если в течение тридцати дней после уведомления не удается достичь соглашения с простым большинством землевладельцев, то Администрация Президента, TOKİ (Управление жилищного строительства) или Администрация могут прибегнуть к ускоренной экспроприации частной собственности.

Основные принципы, вытекающие из данного положения, заключаются в следующем:

Во-первых, объект недвижимости должен подпадать под действие Закона № 6306 или быть связан с рискованным строительным процессом.

Во-вторых, здание на участке должно быть снесено. Решение основано именно на фразе «земля, на которой здание было снесено».

В-третьих, владельцы должны быть надлежащим образом уведомлены. Тридцатидневный период не может считаться начавшимся без уведомления.

В-четвертых, соглашение не должно быть достигнуто простым большинством голосов в течение тридцати дней с момента уведомления.

В-пятых, ускоренная экспроприация должна осуществляться Президентством, TOKİ (Управлением жилищного строительства) или Администрацией.

Если какое-либо из этих условий не соблюдено, ускоренная процедура экспроприации может быть оспорена по причине незаконности. Например, если собственники недвижимости не были должным образом уведомлены, если тридцатидневный срок был рассчитан неверно, если наличие простого большинства не было должным образом проверено, или если ускоренная экспроприация запрашивается на основании этого положения до сноса здания, то процедура может быть аннулирована в судебном порядке.

Что означает, если простое большинство голосов не будет получено?

В проектах градостроительства, реализуемых в соответствии с Законом № 6306, простое большинство, как правило, рассчитывается не по количеству собственников, а по соотношению их долей или участков земли. Поэтому вопрос «какова общая доля земли тех, кто согласился?» так же важен, как и вопрос «сколько человек согласилось?».

Например, в случае недвижимости с 10 собственниками, 6 из них могли согласиться с условиями. Однако, если общая доля земли у этих 6 собственников не превышает 50%, простое большинство может быть не достигнуто. И наоборот, если 4 собственника владеют более чем половиной общей доли земли, простое большинство по доле земли может быть сформировано.

Прежде чем прибегать к ускоренной экспроприации, администрация должна точно определить, действительно ли было обеспечено простое большинство голосов. При этом следует учитывать текущие данные земельного кадастра, доли в земле, наследников, совместное владение, права представительства юридических лиц-владельцев и доверенности.

Неправильный расчет большинства голосов является одним из важнейших оснований для аннулирования ускоренной процедуры экспроприации. Это связано с тем, что закон обусловливает ускоренную экспроприацию неспособностью собственников имущества достичь соглашения между собой и принять решение простым большинством голосов. Если же простое большинство голосов фактически достигнуто, или если предложение, сделанное собственникам имущества, не имеет юридической силы, применение ускоренной экспроприации может стать непропорциональным.

Разница между ускоренной экспроприацией и продажей долей земли

В сфере градостроительства часто путают два метода: продажу долей в земельном участке и ускоренную экспроприацию. Продажа долей в земельном участке – это продажа долей собственников, не согласных с решением, принятым простым большинством голосов, другим собственникам или, при определенных условиях, администрации в соответствии со специальной установленной законом процедурой. Ускоренная экспроприация, с другой стороны, – это отдельный метод экспроприации, позволяющий администрации быстро изъять имущество.

Цель продажи долей в земельном участке — предотвратить блокировку сделки землевладельцем, не согласным с решением большинства. Этот процесс включает в себя такие этапы, как уведомление о предложении, 15-дневный срок, оценка, аукцион и регистрация права собственности. Закон № 6306 предусматривает, что в уведомлениях о продаже долей в земельном участке должно быть указано, что если предложение не будет рассмотрено или принято, доли в земельном участке будут проданы в соответствии с законом; и что права, такие как ипотека, залог и право пользования, на продаваемые доли будут по-прежнему применяться к цене продажи.

При ускоренной экспроприации право собственности на недвижимое имущество приобретается администрацией, и имущество быстро изымается. Этот процесс связан со статьей 27 Закона об экспроприации № 2942. Суд определяет стоимость, компенсация зачисляется на банковский счет на имя собственника, и администрация может изъять имущество.

Смешивание этих двух процедур может привести к серьезной потере прав. Владелец недвижимости должен тщательно определить, относится ли полученное им уведомление к продаже доли в земельном участке, предложению о покупке/обмене, классическому уведомлению об экспроприации или ускоренной процедуре экспроприации. Каждая процедура имеет свой срок давности, компетентный суд и процедуру обжалования.

Как работает ускоренная процедура экспроприации?

Процесс ускоренной экспроприации в рамках градостроительной трансформации состоит из нескольких этапов. На первом этапе администрация оценивает, необходима ли недвижимость для проекта трансформации в соответствии с Законом № 6306 и соблюдены ли условия для ускоренной экспроприации. При этой оценке следует учитывать местоположение недвижимости в пределах проектной зоны, статус соглашений собственников, процедуру уведомления, расчет простого большинства голосов и срочность проекта.

На втором этапе администрация прибегает к ускоренной экспроприации. Согласно статье 27 Закона № 2942, по запросу соответствующей администрации суд в течение семи дней определяет стоимость имущества с помощью экспертов-оценщиков. Этот судебный процесс не является окончательным иском о компенсации за экспроприацию в классическом понимании; его основная цель — определить необходимую компенсацию за ускоренную экспроприацию.

На третьем этапе установленная цена депонируется в национальном банке на имя собственника. После внесения этой суммы администрация может конфисковать имущество. Собственник может получить эту сумму; однако получение суммы не обязательно означает согласие на процедуру экспроприации. Собственник может подать в администрацию иск об аннулировании ускоренного решения об экспроприации, или же позже, в ходе судебного процесса по определению цены, он может заявить, что цена экспроприации не отражает реальную стоимость.

На четвертом этапе администрация должна завершить процедуры экспроприации, за исключением оценки стоимости. Ускоренная экспроприация не полностью исключает обычный процесс экспроприации; она лишь ускоряет этап изъятия. Поэтому окончательное определение цены экспроприации, регистрация, процедуры оформления права собственности и разрешение споров становятся отдельными вопросами на более позднем этапе.

Что такое дело об ускоренном изъятии имущества?

Ускоренное обжалование — это юридический процесс, в рамках которого администрация запрашивает быстрое определение стоимости имущества в соответствии со статьей 27 Закона № 2942 и его экспроприацию в обмен на уплату соответствующей суммы. Как правило, это дело рассматривается в гражданском суде первой инстанции по месту нахождения имущества.

Цель данного дела не состоит в том, чтобы всесторонне проверить законность процедуры экспроприации. Суд в первую очередь определяет стоимость имущества и разрешает администрации его изъять при условии, что компенсация будет внесена на банковский счет на имя собственника. Вопрос о том, отвечает ли решение об экспроприации общественным интересам, соответствует ли оно требованиям срочности или условиям, предусмотренным Законом № 6306, является предметом рассмотрения в административных судах по вопросу его отмены.

Следовательно, в ускоренном процессе экспроприации собственник недвижимости не должен просто заявлять: «Эта экспроприация незаконна». Для подтверждения незаконности следует также рассмотреть возможность обращения в административный суд с требованием об аннулировании. Кроме того, в ускоренном процессе экспроприации необходимо заявить возражения против заключения эксперта, чтобы предотвратить занижение стоимости недвижимости, представить данные о сопоставимых продажах, а также включить в материалы дела информацию о зонировании, местоположении, характеристиках здания и факторах, повышающих стоимость недвижимости.

Является ли ускоренная выплата компенсации за экспроприацию окончательной ценой?

При ускоренной экспроприации цена, определенная судом, часто не является окончательной ценой экспроприации. Эта цена представляет собой первоначальный платеж, произведенный в рамках ускоренной экспроприации. Окончательное определение цены экспроприации происходит позже, в ходе завершения обычных процедур экспроприации.

Это различие очень важно с точки зрения собственника. Потому что цена, определенная быстро в ходе ускоренной процедуры экспроприации, не всегда может в полной мере отражать истинную рыночную стоимость недвижимости. Экспертиза может быть проведена быстро, исследование сравнительных продаж может быть ограниченным, или могут быть оценены не все характеристики недвижимости.

Если собственник считает, что компенсация за ускоренную экспроприацию слишком низка, он должен поднять этот вопрос как в деле об ускоренной экспроприации, так и в любом последующем судебном процессе по определению размера компенсации и регистрации. Все факторы, включая местоположение объекта недвижимости, права на застройку, сравнительные продажи, стоимость здания, коммерческий характер, доход от аренды, характеристики использования и их влияние на стоимость проекта в зоне риска или резервной зоне застройки, должны быть подтверждены документально.

Однако здесь следует отметить важный момент: при определении цены экспроприации будущий рост стоимости, создаваемый проектом, который послужил причиной экспроприации, не всегда может быть включен в расчет цены. Поэтому стратегия оценки должна основываться на фактической объективной стоимости имущества на момент экспроприации.

Можно ли подать иск против решения об ускоренной экспроприации?

Да. В проектах по преобразованию городов может быть подано иск в административный суд для отмены решения об ускоренной экспроприации. В этом деле рассматривается вопрос о законности использования администрацией метода ускоренной экспроприации.

В исковом заявлении могут быть заявлены следующие требования:

Нет никакой срочности.

Нет никаких неотложных обстоятельств, которые могли бы помешать нормальному процессу экспроприации.

Тридцатидневный срок, предусмотренный Законом № 6306, не был должным образом инициирован.

Владельцам недвижимости не было вручено надлежащее уведомление.

Расчет по методу простого большинства был выполнен некорректно.

Это не требуется для обеспечения целостности заявки на операции с недвижимостью.

Конкретных доказательств общественной значимости не представлено.

Данный акт представляет собой несоразмерное вмешательство в права собственности.

Ускоренная экспроприация используется для экономических проектов или в целях получения ренты, а не для целей преобразования.

При подаче иска об аннулировании следует подать ходатайство о приостановлении исполнения решения. Это связано с тем, что при ускоренной экспроприации администрация может быстро конфисковать имущество, может начаться снос или реализация проекта, и даже если в конце судебного разбирательства будет принято решение об аннулировании, фактическая ситуация может измениться. Ходатайство о приостановлении исполнения решения важно для предотвращения необратимой утраты имущества.

Какова продолжительность судебного разбирательства?

Административные действия, предпринятые в соответствии с Законом № 6306, могут быть обжалованы в суде в течение тридцати дней с даты уведомления в соответствии с Законом № 2577 об административном порядке. Поэтому при подаче иска против ускоренного решения об экспроприации или связанных с ним административных действий в проектах городской трансформации необходимо учитывать специальный 30-дневный срок.

Однако дату начала судебного разбирательства необходимо тщательно определить в каждом конкретном случае. Возможно, собственники уже были уведомлены об ускоренном решении об экспроприации. В некоторых случаях могут применяться другие сроки получения информации, такие как публикация в Официальном вестнике, административное уведомление, получение информации из судебных документов, внесение записи в земельный реестр, уведомление о выселении или постановление об аресте. Наиболее безопасный подход — незамедлительно подать иск об аннулировании сделки, как только станет известно о ней.

Самая большая ошибка, которую допускают собственники недвижимости, — это сосредоточение внимания исключительно на определении компенсации в гражданском суде после подачи иска об ускоренной экспроприации, что приводит к пропуску срока для аннулирования решения в административном суде. Однако дело в гражданском суде не рассматривает законность решения об ускоренной экспроприации. Поэтому необходимо одновременно проходить как гражданский, так и административный судебные процессы.

Какой суд обладает юрисдикцией?

В проектах по преобразованию городов, предполагающих ускоренную экспроприацию, возникают два отдельных правовых механизма.

Во-первых, это судебный иск, оспаривающий законность ускоренного решения об экспроприации или административного акта. Этот иск рассматривается в административных судах. Оспариваемый акт может быть издан Администрацией Президента, министерством, TOKİ (Управлением жилищного строительства Турции), муниципалитетом или другой администрацией. Компетентный и уполномоченный суд определяется в зависимости от характера акта и администрации, издавшей его.

Во-вторых, существует ускоренная процедура изъятия и оценки имущества. Эта процедура проводится в судебной системе, как правило, в гражданском суде первой инстанции по месту нахождения имущества. Здесь оцениваются такие вопросы, как стоимость имущества, заключения экспертов и зачисление вырученных средств на банковский счет.

Это различие чрезвычайно важно. Если собственник считает ускоренную процедуру экспроприации незаконной, он должен подать иск об аннулировании в административный суд. Если собственник считает, что компенсация слишком низкая, он должен представить свои технические возражения в ходе процесса определения компенсации в гражданском суде. Оба подхода дополняют друг друга; один не заменяет другой.

Запрос о приостановлении исполнения приговора

В случаях ускоренной экспроприации ходатайство о приостановлении исполнения решения часто имеет решающее значение. Это связано с тем, что основополагающей характеристикой ускоренной экспроприации является способность администрации быстро конфисковать имущество. Если администрация конфискует имущество, здание сносится, и начинается процесс разделения на участки или строительства, даже если в конце судебного разбирательства будет принято решение об аннулировании, вернуться к прежнему состоянию может быть сложно.

Для приостановления исполнения решения существуют два основных условия: действие должно быть явно незаконным, а его осуществление должно причинить непоправимый или невозмещаемый вред. В ускоренных делах об экспроприации непоправимый вред обычно определяется как фактическая утрата прав собственности, конфискация имущества, снос здания, начало реализации проекта и сложность восстановления имущества в первоначальном состоянии.

Просьба о приостановлении исполнения решения не должна быть абстрактной. В ходатайстве следует подробно описать характер имущества, его текущее использование, важность для собственника, причины отсутствия требования срочности, недостатки в уведомлении и голосовании большинством голосов, проблемы с определением цены, а также конкретный ущерб, который возникнет в результате исполнения сделки.

Как обжаловать компенсацию за экспроприированное имущество в ускоренном порядке?

В ускоренном процессе экспроприации наиболее важным этапом в отношении компенсации является экспертная оценка. Собственник недвижимости должен внимательно изучить заключение эксперта и официально оспорить любые недостатки в нем. Простого заявления о том, что «компенсация низкая», недостаточно. Необходимо конкретно объяснить, какие сопоставимые объекты недвижимости были выбраны неверно, какие характеристики объекта не были учтены, какой статус зонирования был оценен неверно, какая стоимость здания была недооценена, а также какие преимущества коммерческой застройки или местоположения были проигнорированы.

Для подачи заявления о ценовом споре могут быть использованы следующие документы:

Текущая запись в земельном реестре

Документ о состоянии зонирования

Аналогичные показатели продаж,

Отчет независимого эксперта

Фотографии объекта недвижимости

Разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию

Договоры аренды,

Муниципальные тарифы,

Фактические объемы рыночных продаж в регионе,

Документы, подтверждающие коммерческую или жилую стоимость объекта недвижимости.

В районах, подвергающихся градостроительной трансформации, стоимость недвижимости часто обсуждается не только на основе существующей структуры, но и с учетом таких факторов, как доля в земле, права на застройку, проектный потенциал и экологические ценности. Однако то, какие элементы стоимости учитываются при оценке экспроприации, подвержено техническим и правовым ограничениям. Поэтому возражения против размера компенсации обязательно должны включать конкретные правовые и технические критические замечания в адрес экспертного заключения.

Процесс покупки и переговоров при ускоренной экспроприации

В рамках проектов по преобразованию городов, до или во время ускоренной процедуры экспроприации, администрация может предлагать выкуп, обмен или урегулирование. Постановление о применении Закона № 6306 гласит, что недвижимость в пределах рассматриваемой территории может быть приобретена Администрацией Президента или передана путем обмена на другую недвижимость, принадлежащую Администрации Президента; перед покупкой проводится оценка, владельцу представляется предложение, и если владелец принимает его, составляется протокол соглашения. Этот протокол служит правовой основой для заявления владельца об отказе от права собственности и регистрации недвижимости в земельном кадастре на имя Администрации Президента.

Поэтому собственник должен быть очень осторожен, прежде чем подписывать договор купли-продажи. Эти документы не являются обычными протоколами переговоров; они могут иметь серьезные юридические последствия, которые могут привести к передаче права собственности. Договор может включать все юридические и фактические характеристики недвижимости, цену покупки, информацию о личности собственника, а также заявления о регистрации или аннулировании в земельном реестре.

Владелец должен проверить, отражает ли предлагаемая цена реальную стоимость; если предлагается обмен, следует оценить местоположение, зонирование, рыночную стоимость, ограничения по праву собственности и пригодность передаваемой недвижимости для использования. Любое соглашение об урегулировании, подписанное под угрозой ускоренной экспроприации, может впоследствии привести к дальнейшим юридическим спорам. Поэтому важно провести оценку и юридическую экспертизу до подписания.

Что происходит с ипотечными кредитами, залогами и правами пользования, зарегистрированными в документе о праве собственности?

В проектах по преобразованию городов объекты недвижимости, подлежащие ускоренной экспроприации, могут иметь ипотеку, залог, временный залог, право пользования или другие ограниченные вещные права. Закон № 6306 предусматривает, что в отношении объектов недвижимости, передаваемых посредством продажи доли в земле и по соглашениям, права, такие как ипотека, временный залог, залог и право пользования, зарегистрированные в земельном реестре, продолжают действовать в отношении продажной цены после продажи; и что права и записи в земельном реестре могут быть автоматически аннулированы земельным реестром по запросу Президента.

Такая схема важна для собственника недвижимости, поскольку компенсация за экспроприацию или покупку может быть выплачена не напрямую и в полном объеме собственнику. Если на недвижимость оформлена банковская ипотека, то компенсацию выплачивает банк; если имеется залоговое право, то компенсацию выплачивает банк; если имеется право пользования, то правообладатель или другие кредиторы могут претендовать на получение компенсации.

Следовательно, в случае ускоренной экспроприации необходимо изучить не только размер компенсации, но и то, кому она будет выплачена и какие обременения останутся на ней. Если собственник действует, не зная о обременениях, указанных в правоустанавливающих документах, он может быть не в состоянии свободно использовать экспроприированную компенсацию.

Взаимосвязь между ускоренной экспроприацией, выселением и сносом

В проектах по преобразованию городов ускоренная экспроприация часто идет рука об руку с процессами выселения и сноса. Здание на участке могло быть признано опасным сооружением и впоследствии снесено. В некоторых случаях здание еще не было снесено, но вопрос о выселении и сносе мог рассматриваться в связи с обозначением опасной зоны или зоны резервного строительства.

Наличие ускоренной экспроприации не означает, что администрация может немедленно осуществить снос в каждом случае. Процедуры выселения и сноса также должны иметь свою собственную правовую основу, порядок уведомления и процедуру. Собственник должен отдельно изучить каждый полученный документ: относится ли документ к ускоренной экспроприации, приказу о выселении, рискованному процессу сноса здания, уведомлению о продаже доли в земельном участке или предложению о покупке/обмене?

Если это различие не будет правильно учтено, срок подачи иска может быть пропущен. Например, собственник недвижимости может возражать только против ускоренного процесса экспроприации, но при этом пропустить срок подачи отдельного иска против процесса выселения и сноса. Поэтому в случаях преобразования городской среды каждое административное действие следует рассматривать в отдельном порядке.

Что можно потребовать в случае, если ускоренная экспроприация является незаконной?

Если ускоренная экспроприация является незаконной, сначала можно подать иск об аннулировании. В иске следует ходатайствовать об аннулировании процесса и приостановлении исполнения решения. Если администрация конфисковала имущество, здание было снесено или собственник понес ущерб, компенсацию также можно потребовать через иск о полном судебном пересмотре при соблюдении соответствующих условий.

Размер компенсации зависит от конкретного ущерба. Владелец мог быть не в состоянии использовать свою собственность, потерять доход от аренды, прекратить свою деятельность, понести экономические потери из-за низкой компенсации или понести ущерб в результате незаконного сноса. Однако каждый вид ущерба должен быть подтвержден документально.

Кроме того, если цена была признана заниженной, в ходе судебного разбирательства по оценке стоимости следует запросить определение фактической цены. Иск об аннулировании в административном суде и спор о цене в судебном суде — это разные дела. Владелец недвижимости должен разработать стратегию в обоих случаях.

Документы, необходимые от собственников недвижимости в случаях ускоренной экспроприации

Владельцы недвижимости, которым грозит ускоренная экспроприация в рамках проектов городской трансформации, должны подготовить убедительное дело. Особое значение имеют следующие документы:

Текущая запись в земельном реестре

Ограничения, документ

Документ о состоянии зонирования

Документы по оценке рисков для зданий

Документы о сносе,

Владельцам отправлены уведомления

Документы, относящиеся к подсчету простого большинства голосов

Срочные решения об экспроприации или административные документы

Ускоренное рассмотрение дела о конфискации в суде

Экспертные заключения,

Аналогичные документы по продаже,

Специальный оценочный отчет,

Фотографии объекта недвижимости

Договоры аренды,

Лицензия на ведение бизнеса и документы о регистрации коммерческой деятельности

Переписка с администрацией,

Предложения о покупке или обмене,

Протокол соглашения.

Без этих документов иск об аннулировании контракта, и возражение против цены могут быть слабыми. В частности, претензии относительно неспособности получить простое большинство голосов, неполного уведомления, отсутствия срочности и низкой установленной цены должны быть подтверждены документально.

Наиболее распространенные ошибки при ускоренной экспроприации

Наиболее распространенная ошибка, которую допускают владельцы недвижимости, заключается в том, что, столкнувшись с ускоренным иском об экспроприации, они сосредотачиваются исключительно на споре о компенсации, забывая подать иск об аннулировании решения в административный суд. Однако законность решения об ускоренной экспроприации является отдельным вопросом административного судопроизводства.

Вторая ошибка — это пропуск срока подачи иска. Необходимо учитывать тридцатидневный срок подачи иска против административных мер в соответствии с Законом № 6306.

Третья ошибка заключается в формулировании абстрактных возражений против заключения эксперта. Возражения против цены должны быть техническими и подкреплены данными о сопоставимых объектах и ​​оценочной стоимости.

Четвертая ошибка — подписание договора купли-продажи без его предварительного ознакомления. Этот договор может считаться правовой основой для регистрации в земельном кадастре.

Пятая ошибка — игнорирование ипотечных кредитов, залогов и прав пользования, зарегистрированных в правоустанавливающем документе. Эти права могут продолжать распространяться и на стоимость недвижимости.

Шестая ошибка — это путаница между ускоренной экспроприацией и продажей доли в земельном участке. Процедуры, правовые процессы и результаты в обоих случаях различны.

Седьмая ошибка заключается в слабой формулировке просьбы о приостановлении исполнения решения. Поскольку имущество может быть быстро конфисковано в рамках ускоренной экспроприации, просьба о приостановлении исполнения решения должна основываться на конкретных и веских основаниях.

Возможные заголовки для использования в исковом заявлении

В судебном процессе, оспаривающем ускоренное решение об экспроприации в рамках проектов городской трансформации, могут быть использованы следующие аргументы:

Необходимость в срочном порядке не возникла.
Следует отметить, что нет конкретных и убедительных причин, указывающих на то, что нельзя дождаться начала обычной процедуры экспроприации.

Тридцатидневный срок, предусмотренный Законом № 6306, был применен ненадлежащим образом.
Необходимо проверить действительность уведомлений, направленных собственникам, начало отсчета этого срока и наличие простого большинства голосов.

Расчет по простому большинству ошибочен.
Процесс принятия решений должен основываться на соотношении долей земли, а не на количестве собственников; расчет по большинству следует проводить с использованием текущих данных земельного кадастра.

Общественный интерес не был обоснован.
Этот момент следует подчеркнуть, если необходимая связь между целью преобразования и ускоренной экспроприацией не установлена.

Права собственности были нарушены в непропорционально большей степени.
Необходимо разъяснить суровые последствия для владельца в связи с быстрым изъятием имущества.

Оценка не отражает истинную стоимость имущества.
Этот момент должен быть подкреплен техническим возражением в контексте дела об оценке в судебной системе.

Исполнение должно быть приостановлено.
Необходимо объяснить, что изъятие, снос, реализация проекта и утрата имущества причинят непоправимый вред.

Заключение

В проектах по преобразованию городов ускоренная экспроприация представляет собой строгую и исключительную административную процедуру, непосредственно затрагивающую права собственности. В ходе этого процесса администрация может быстро определить стоимость имущества, внести компенсацию на банковский счет и конфисковать имущество, не дожидаясь завершения обычных этапов экспроприации. Поэтому ускоренная экспроприация — это многогранный юридический процесс, за которым собственники недвижимости должны внимательно следить.

Закон № 6306 предусматривает, что если в течение тридцати дней после уведомления владельцев земельного участка, на котором снесено здание, соглашение не может быть достигнуто простым большинством голосов, то Президентство, TOKİ (Управление жилищного строительства) или Администрация могут прибегнуть к ускоренной экспроприации имущества, принадлежащего физическим или юридическим лицам. Статья 27 Закона № 2942 об экспроприации регулирует порядок ускоренной экспроприации, в соответствии с которым суд определяет стоимость в течение семи дней, платеж вносится на банковский счет на имя владельца, и администрация может изъять имущество.

С точки зрения собственника недвижимости, наиболее важной стратегией является следование процессу по двум отдельным направлениям. Первое направление — это процесс аннулирования и приостановления исполнения решения в административных судах. Здесь рассматривается законность ускоренного решения об экспроприации, требование срочности, общественный интерес, уведомление, простое большинство и соразмерность. Второе направление — это процесс ускоренного изъятия и оценки в судебных судах. Здесь выдвигаются технические возражения против экспертных заключений для обеспечения точного определения истинной стоимости имущества.

В заключение, собственникам недвижимости, столкнувшимся с ускоренной экспроприацией в проектах городской трансформации, не следует оставаться пассивными. Необходимо незамедлительно проверять сроки уведомления и судебного разбирательства, получать документы, подтверждающие право собственности, и информацию об обременениях, проверять расчеты простым большинством голосов, подвергать сомнению необходимость срочности, проводить сравнительные и экспертные исследования для определения размера компенсации, а также одновременно вести дела в административном суде с ходатайствами о приостановлении исполнения и обжаловать размер компенсации в судебном порядке. Без надлежащего планирования времени и тщательной подготовки доказательств собственник недвижимости может быстро потерять свою собственность и быть вынужден согласиться на низкую сумму компенсации. Однако при правильной юридической стратегии можно проверить законность процесса экспроприации и получить фактическую сумму компенсации.