Введение: Почему арендное право является наиболее обсуждаемой областью права в Турции?

В Турции арендное право является одной из областей, затрагивающих миллионы людей и порождающих наибольшее количество споров.
Экономические колебания, нехватка жилья, непомерное повышение арендной платы, длительные процедуры выселения и такие нормативные акты, как «ограничение повышения арендной платы на 25%», введенное в период с 2022 по 2025 год, еще больше осложнили отношения между арендаторами и арендодателями.

Сегодня наиболее часто задаваемые вопросы:

• По каким причинам арендодатель может выселить арендатора?

• Как повышается арендная плата?

• Действует ли еще ограничение на повышение на 25%?

• Каким условиям должно соответствовать обязательство о выселении, чтобы считаться действительным?

• Что произойдет, если арендатор не заплатит арендную плату?

• Что произойдет с арендатором, если арендодатель продаст дом?

• Что можно сделать против непомерного повышения арендной платы?

В данной статье даются подробные ответы на все эти вопросы в свете действующего законодательства и прецедентов Верховного суда.

---

I. Правовая природа договора аренды

Согласно Турецкому кодексу обязательств, договор аренды представляет собой:

➡ «Это договор, который предусматривает выплату арендной платы в обмен на предоставление арендатору права пользования чем-либо»

Договоры аренды не обязательно должны быть заключены в письменной форме; устные договоры аренды также имеют юридическую силу.
Однако удобства подтверждения настоятельно рекомендуется заключать их в письменной форме.

---

II. Причины, по которым арендодатель может выселить арендатора

Арендодатель не может выселить арендатора, просто заявив: «Я сам этого потребовал».
Согласно турецкому Кодексу обязательств, основания для выселения ограничены.

1. Неуплата арендной платы (два обоснованных предупреждения)

Если арендатор не платит арендную плату вовремя, арендодатель:

• 1. предупреждение

  2. предупреждение

Отправив два действительных предупреждения, они могут инициировать процедуру выселения.

2. Обязательство по выселению

Если арендатор согласился освободить помещение в указанную дату, предоставив нотариально заверенное или собственноручно составленное обязательство, арендодатель процедуру .

Внимание: Обязательство о выселении недействительно, если оно было получено в тот же день, что и подписание договора (Верховный суд).

3. Эвакуация по необходимости (требование)

Иск о выселении может быть подан, если недвижимость будет использоваться в качестве места жительства собственником или его ближайшим родственником.

4. Эвакуация в связи с реконструкцией/ремонтом

Выселение возможно, если недвижимость требует капитального ремонта, но при этом существует риск предъявления иска о возмещении ущерба за недобросовестные действия.

5. Повреждение имущества арендатором или использование его в аморальных целях

Если поведение арендатора мешает соседям, может быть подан иск о выселении.

6. Расторжение договора

Договор не прекращается автоматически по истечении срока его действия; он автоматически продлевается.
Арендодатель не может расторгнуть его в одностороннем порядке.

---

III. Права арендаторов

Арендатор обладает надежными правами, защищенными законом:

1. Неприкосновенность жилища — домовладелец не может войти в дом без разрешения.

2. Право подавать иск против чрезмерного повышения арендной платы

3. Запрос на снижение арендной платы в связи с ненадлежащим состоянием жилья

4. Возврат депозита

5. Право бережного использования арендованного имущества

6. Право на компенсацию за незаконное выселение

Защита прав арендаторов является основополагающим принципом турецкого Кодекса обязательств.

---

IV. Как рассчитывается повышение арендной платы? – На основе индекса потребительских цен (ИПЦ)

Начиная с 2025 года, повышение арендной платы за жилые помещения среднего значения индекса потребительских цен (ИПЦ) за 12 месяцев .

Пример:

• Предыдущая арендная плата: 10 000 турецких лир

• Средний индекс потребительских цен за 12 месяцев: 54%

• Новая арендная плата: 15 400 турецких лир

Ограничение на повышение на 25% было отменено в июле 2024 года.
Теперь все повышения привязаны к индексу потребительских цен (ИПЦ).

---

V. Права арендаторов против чрезмерного повышения арендной платы

Если арендодатель запрашивает повышение арендной платы сверх индекса потребительских цен (ИПЦ), арендатор:

1. Вы можете подать иск о взыскании арендной платы

Суд определяет разумную арендную плату, изучая аналогичные объекты недвижимости.

2. Вы можете обратиться к посреднику (арбитру) или медиатору

Это подпадает под обязательную медиацию.

3. Вы можете отклонить необоснованное требование

Арендодатель не может угрожать кому-либо, просто сказав: «Убирайся».

---

VI. Обязательство по выселению – строгие условия Верховного суда

Для того чтобы обязательство о выселении считалось действительным:

• Оно должно было быть получено после даты заключения контракта

• Арендатор должен обладать свободной волей

• Историю нужно писать ясно

• Документ должен быть написан от руки или заверен нотариусом

В 99% случаев Верховный суд признает недействительными обязательства, взятые в один и тот же день.

---

VII. Что произойдет с арендатором, если дом будет продан?

При продаже дома договор аренды переходит к новому владельцу без каких-либо изменений.

Новый владелец:

➡ Вы можете вынести предупреждение в течение первого месяца и
➡ подать иск о выселении по причине необходимости по истечении 6 месяцев.

Жилец:

• Он продолжает платить арендную плату

• Невозможно немедленно вывезти из дома

---

VIII. Неуплата арендной платы арендатором – Процедура принудительного взыскания

Если арендатор не платит арендную плату:

1. Начинается процедура принудительного исполнения

Платежное поручение направляется арендатору с уведомлением за 7 дней.

2. В случае неуплаты будет подан иск о выселении

3. Все задолженности по арендной плате, проценты и расходы являются обязанностью арендатора

Арендатор имеет право «возразить» в ходе этой процедуры.

---

IX. Возврат депозита

В качестве залога может быть внесена сумма, не превышающая арендную плату за 3 месяца .

Владелец дома:

• Они должны хранить эти деньги на отдельном банковском счете

• Его необходимо вернуть в течение 3 месяцев с момента выселения

• Они не могут делать выводы без обоснования

Верховный суд:
«Залог является гарантией арендатора, а не доходом арендодателя».

---

X. Медиация в спорах между арендаторами и арендодателями

Согласно постановлению, принятому в 2023 году:

➡ Разрешить споры по поводу аренды без предварительного обращения к медиации невозможно.

Если соглашение не будет достигнуто путем медиации, будет подан иск в суд.

Отчет о посредничестве является веским доказательством.

---

XI. Наиболее распространенные споры по поводу аренды

1. Чрезмерное повышение арендной платы

2. Залог не был возвращен

3. выселение арендатора

4. Давление с целью заставить принять решение о выселении

5. Арендатор создает проблемы в доме

6. Владелец дома проник в него без предупреждения

7. Недоплата арендной платы

8. Арендная плата запрашивается наличными

   Заключение

   Арендное право — это область, где баланс между правами и обязанностями является очень тонким как для арендаторов, так и для арендодателей.
   Для поддержания этого баланса:

   • Действуя в соответствии с законом,

   • Точное определение причин эвакуации,

   • Корректировка арендной платы в соответствии с индексом потребительских цен (ИПЦ)

   • Профессиональная подготовка контрактов

   необходимо.

   Нарушение правовых процедур может иметь серьезные последствия как для арендаторов, так и для арендодателей.