Как подать иск об определении арендной платы? Определение размера арендной платы спустя 5 лет

Быстрый ответ

Судебное разбирательство по вопросу определения арендной платы — это иск, предъявляемый в случаях, когда стороны договора аренды жилого или коммерческого помещения не могут договориться о новой сумме арендной платы на предстоящий период, и суд призван определить размер арендной платы. Основные положения содержатся в статьях 344 и 345 Турецкого кодекса обязательств. В договорах аренды сроком менее пяти лет увеличение арендной платы на продлеваемый период, как правило, не может превышать темп изменения индекса потребительских цен (ИПЦ) на основе двенадцатимесячных средних значений. В договорах сроком более пяти лет или продленных после пяти лет судья определяет справедливую цену, учитывая изменение ИПЦ, состояние арендуемого имущества и сопоставимые цены на аренду. Время подачи иска и получение арендатором письменного уведомления до начала нового периода имеют решающее значение для определения того, с какого периода аренды будет действовать установленная цена.

Что такое иск о взыскании арендной платы?

Цель иска об определении арендной платы состоит не в взыскании задолженности по арендной плате за предыдущие периоды, а в судебном определении размера арендной платы, подлежащей уплате за конкретный период аренды. Таким образом, иски о взыскании арендной платы отличаются от исков о корректировке арендной платы и исков о выселении. Арендодатель может утверждать, что арендная плата значительно ниже рыночной; арендатор может утверждать, что повышение, предусмотренное в договоре, превышает установленные законом пределы или что запрашиваемая сумма не соответствует аналогичным ценам на аренду. Правильная юридическая квалификация спора имеет решающее значение для надлежащего выполнения процессуальных шагов, включая обязательную медиацию.

Как определяется арендная плата за период до истечения пяти лет?

Согласно статье 344 Турецкого кодекса обязательств, соглашения между сторонами относительно арендной платы, применяемой в течение новых сроков аренды, считаются действительными при условии, что она не превышает среднегодового изменения индекса потребительских цен за двенадцать месяцев предыдущего года аренды. Если стороны не договорились о повышении, судья определит арендную плату справедливо, в пределах того же верхнего предела, принимая во внимание состояние арендуемого имущества. Ключевыми вопросами здесь являются наличие в договоре пункта о повышении, дата начала срока аренды и установленный законом предельный размер арендной платы на этот период. Хотя в предыдущие годы применялись временные ограничения на повышение арендной платы, следует также проверить действующее законодательство на конкретный период.

Что изменится через пять лет?

В договорах аренды сроком более пяти лет или при продлении аренды после пяти лет суд не полагается исключительно на индексацию. Судья учитывает темпы изменения индекса потребительских цен (ИПЦ), физические характеристики арендуемого имущества, его местоположение, использование, состояние технического обслуживания и сопоставимые арендные цены. Не следует предполагать, что рыночная реклама является единственным определяющим фактором на данном этапе. Плата за рекламу не совпадает с ценой, указанной в самом договоре аренды. Суды часто назначают экспертизу; по возможности изучаются сопоставимые объекты недвижимости в том же районе, с аналогичными характеристиками и за последний период.

Скидка для действующих арендаторов

На практике может существовать разница между ценой, которую можно получить за пустующее помещение при повторной сдаче в аренду, и справедливой ценой, которую должен платить долгосрочный арендатор. В решениях Верховного суда важными факторами являются статус долгосрочной аренды и оценка справедливости. Однако нельзя утверждать, что автоматический и фиксированный процент будет применяться в каждом случае. Учитываются продолжительность аренды, аналогичные договоры, характеристики объекта недвижимости и все обстоятельства дела.

Когда следует подавать иск в суд?

Согласно статье 345 Турецкого кодекса обязательств, иск об определении арендной платы может быть подан в любое время. Однако, если установленная судом арендная плата должна применяться с начала нового арендного периода, важен фактор времени. Если иск подан не менее чем за тридцать дней до начала нового периода или если арендодатель уведомил арендатора в письменной форме о повышении арендной платы в течение этого периода, установленная арендная плата может применяться с начала нового периода, если иск подан до окончания нового арендного периода. Наличие в договоре пункта о повышении арендной платы на новый период также рассматривается отдельно.

Доступна ли принудительная медиация?

Значительная часть споров, возникающих в связи с арендными отношениями, подпадает под действие обязательной процедуры медиации. Согласно действующему законодательству, заявление о медиации должно быть подано до подачи иска об определении размера арендной платы. Если соглашение не может быть достигнуто в ходе медиации, можно подать иск с окончательным отчетом о медиации. Заявление о медиации не следует рассматривать как простую формальность; реалистичное обсуждение сопоставимых арендных ставок и ожиданий сторон относительно устойчивых платежей может предотвратить длительный судебный процесс.

Компетентный и уполномоченный суд

В делах о вынесении деклараторного решения, возникающих из договоров аренды, компетентным судом является гражданский мировой суд. Принимаются во внимание общие правила юрисдикции и правила, касающиеся договорных споров. На практике в большинстве случаев естественным центром рассмотрения дел является суд по месту нахождения арендуемого имущества. В исковом заявлении должны быть четко указаны договор, дата начала аренды, текущая арендная плата, запрашиваемый срок, окончательный отчет о медиации и документы, подтверждающие прецеденты.

Какие доказательства важны?

Важными доказательствами являются письменные договоры аренды, банковские выписки о платежах, уведомления о повышении арендной платы, нотариально заверенные уведомления или корреспонденция, отправленная заказным электронным письмом (KEP), аналогичные договоры аренды, документы о праве собственности и муниципальные записи, фотографии, технические характеристики здания и результаты осмотра на месте (при необходимости). Объявления в интернете могут быть полезными данными, но аналогичные договоры аренды, подтверждающие наличие предыдущих арендных отношений, как правило, имеют большее значение. Особенно важны аналогичные независимые помещения, недавно сдаваемые в аренду в том же здании или поблизости.

Как следует подходить к подготовке экспертного заключения?

Экспертное заключение должно обосновывать наличие сопоставимых объектов недвижимости; в нем должны быть объяснены различия, такие как площадь, фасад, количество этажей, возраст здания, доступность, коммерческая деятельность, характеристики использования и даты заключения контракта. Отчет, в котором просто перечислены несколько онлайн-объявлений и не объясняется, почему была установлена ​​конкретная цена, может быть оспорен. Стороны должны изучить, действительно ли сопоставимые объекты недвижимости, указанные в отчете, каковы различия между общей и чистой площадью, а также конкретные преимущества или недостатки арендуемого объекта.

Оценка арендной платы и корректировка арендной платы — это одно и то же?

Нет. Иск об определении арендной платы направлен на установление периодической арендной платы в рамках системы, предусмотренной законом для договоров аренды жилой и коммерческой недвижимости. Иск об адаптации, с другой стороны, основан на утверждении о том, что баланс между обязательствами был чрезмерно нарушен из-за чрезвычайных и непредвиденных обстоятельств, возникших после заключения договора. В исках об адаптации рассматриваются условия в рамках статьи 138 Турецкого кодекса обязательств. Условия и бремя доказывания для этих двух типов исков различны.

Распространенные ошибки

К наиболее распространенным ошибкам относятся: неправильный расчет пятилетнего периода, игнорирование даты начала нового срока аренды, непредоставление своевременного письменного уведомления, отказ от обязательного посредничества, опора исключительно на заявленные цены и нечеткое указание периода и цены, запрашиваемых в иске. С точки зрения арендатора, неведение учета платежей и отсутствие документального подтверждения законных оснований для отказа в повышении арендной платы также могут осложнить спор.

Пример сценария

В договоре аренды жилого помещения, вступающем в силу 1 октября 2020 года, если стороны не могут договориться об арендной плате за период, заканчивающийся в 2026 году, срок действия договора, предыдущие повышения, дата начала нового периода и пятилетний порог рассматриваются совместно. Если арендодатель хочет, чтобы арендная плата, определенная на новый период, применялась и к данному договору, он должен правильно рассчитать время уведомления и подачи иска. Суд будет учитывать не только самую высокую заявленную арендную плату в этом районе, но и сравнивать аналогичные объекты недвижимости и конкретное состояние арендуемого помещения.

Практический контрольный список

• Проверьте дату начала действия договора аренды и период его продления.
• Получите записи о платежах и повышениях за последние пять лет.
• Проверьте, требуется ли письменное уведомление.
• Изучите реальные аналогичные контракты.
• Заполните обязательное заявление о проведении медиации.
• Чётко укажите запрашиваемый новый период аренды.
• Сравните заключения экспертов по аналогичным случаям по отдельности.

Адвокат Ферхат Кюле –ferhatkule.av.tr

Часто задаваемые вопросы

Необходимо ли ждать пять лет, прежде чем будет подан иск о взыскании арендной платы?

Иск может быть подан в любое время; однако критерии, используемые судьей, различаются до и после пяти лет. После пяти лет более широко оцениваются сопоставимые арендные ставки и состояние арендуемого имущества.

Обязан ли арендатор оплачивать старую арендную плату, пока идет судебное разбирательство?

Платежные обязательства сторон по действующему договору и предусмотренное законом повышение остаются в силе. Ретроактивность решения будет определяться в соответствии с конкретным сроком и условиями статьи 345 Турецкого кодекса обязательств.

Можно ли считать онлайн-рекламу прецедентом?

Это может быть полезно, но само по себе не отражает реальный доход от аренды. Фактические договоры аренды и аналогичные объекты недвижимости являются более веским доказательством.

Может ли арендатор также подать иск о взыскании арендной платы?

Да. При соблюдении всех юридических условий арендатор также может запросить перерасчет арендной платы.

Обязательно ли участие в медиации?

Согласно действующим правилам, обязательная медиация должна рассматриваться как необходимое условие для судебного разбирательства по спорам об аренде; заявление должно быть подано до подачи иска.

Можно ли реализовать это решение до того, как оно станет окончательным?

Исполнение и окончательное утверждение решений об определении арендной платы следует оценивать отдельно в рамках характера решения и действующей судебной практики. В конкретном случае в качестве основы следует брать оперативную часть решения.

Заключение

Успех в судебных разбирательствах по определению арендной платы не зависит исключительно от утверждения о том, что «рыночная арендная плата выросла». Пятилетний порог, правильный временной промежуток, своевременное уведомление, медиация, сопоставимые прецеденты и экспертная оценка — все это имеет решающее значение. Особенно в случае дорогостоящих договоров аренды жилых и коммерческих помещений, установление правильного расчета временных рамок и стратегии сбора доказательств до подачи иска предотвращает процессуальные проблемы, которые трудно решить позже. Поскольку особенности каждого дела могут различаться, претензии и возражения следует оценивать, исходя из даты заключения договора и имеющихся документов.