Строительные контракты в обмен на долю в земельном участке

Правовая природа и формальные требования строительных контрактов в обмен на долю в земельном участке

Договор подряда на строительство в обмен на долю в земельном участке (APKİS), хотя на практике также известен как «Договор подряда на строительство в обмен на этажи», в юридической терминологии является термином, наиболее точно выражающим связь между структурой собственности на землю и актом строительства. Этот договор не регулируется напрямую какой-либо одной статьей Турецкого кодекса обязательств (TBK); «смешанный» договор, сформированный доктриной и судебными решениями.

1. Правовой анализ договора

В APKIS объединены основные элементы двух разных типов договоров. Эта «двойная» структура имеет решающее значение, поскольку определяет, какие положения применяются в случае спора:

• Обязательство по продаже недвижимости: Землевладелец обязуется передать подрядчику определенные доли своей земли. В этом отношении договор создает обязательство по распоряжению имуществом с целью передачи права собственности.
• Элемент строительного договора: Подрядчик обязуется построить здание в обмен на долю землевладельца и передать это здание в виде отдельных секций (Турецкое кодекс обязательств, статья 470).

Это «двусторонний» договор, то есть обязательства обеих сторон взаимосвязаны; если землевладелец не передаст право собственности, подрядчик может иметь право отказаться от выполнения строительных работ (защита от неплатежа).

2. Требование действительности: Почему это можно сделать только у нотариуса?

В турецкой правовой системе договоры, передающие или обещающие передать право собственности на недвижимое имущество, формальным требованиям .

• Форма оформления: Для того чтобы APKIS был действителен, «Зарегистрированного документа» . Нотариусу недостаточно просто проверить подписи; текст должен быть составлен самим нотариусом.
• Последствия несоблюдения формальных требований: Договоры, подписанные самими сторонами (в простой письменной форме), а не у нотариуса, считаются «недействительными» (ничтожными) в юридическом плане. В этом случае стороны могут потребовать возврата уплаченной суммы в соответствии с положениями о «неосновательном обогащении».

3. Исключительные обстоятельства, при которых недействительный договор признается «действительным»

Кассационный суд, признавая, что строгое соблюдение формальных требований может в определенных ситуациях привести к несправедливости, предусмотрел исключения в рамках принципа добросовестности (Гражданский кодекс Турции, статья 2) :

1. Завершение значительной части строительных работ: Даже если договор признан недействительным, если подрядчик завершил большую часть строительных работ или землевладелец передал право собственности, стороны больше не могут уклоняться от выполнения своих обязательств, заявляя о недействительности договора.
2. Взаимное исполнение обязательств: Если стороны выполнили свои обязательства на основании недействительного договора, поднятие вопроса о формальных недостатках злоупотребление правами .

4. Право на комментирование

Договор подряда на строительство в обмен на долю в земельном участке зарегистрирован . Эта регистрация закрепляет личные права подрядчика «за собственностью». Благодаря этой регистрации, даже если землевладелец продаст землю третьему лицу, подрядчик сможет отстаивать свои права, вытекающие из договора, против нового владельца.

 НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПОДРЯДЧИКОМ И ПРАВА ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦА НА ВЫБОР ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ УСЛОВИЙ

В строительных контрактах, основанных на долевом участии в собственности неисполнение обязательствпроисходит, когда подрядчик не завершает и не сдает строительные работы в согласованные в контракте сроки в соответствии с правилами проектирования и исполнения работ. В случае невыполнения подрядчиком своих обязательств, у землевладельца есть три основных варианта действий в соответствии со статьей 125 Турецкого кодекса обязательств (TBK).

1. Первый вариант: Специальные условия исполнения и компенсация за задержку

Это наиболее распространенный метод, используемый землевладельцами. В этом случае землевладелец выполняет условия договора, ждет завершения строительства, но требует компенсации за ущерб, причиненный задержкой.

• Компенсация за задержку (компенсация арендной платы): Даже если в договоре не оговорено иное, подрядчик обязан выплатить землевладельцу «рыночную арендную плату» за каждый месяц задержки сдачи объекта.
• Пункт о штрафных санкциях: Если в договоре содержится пункт, например, «100 долларов за каждый день задержки», землевладелец может потребовать как компенсацию арендной платы, так и (если применимо) штрафные санкции.

2. Второй вариант: отказ от исполнения обязательств и требование компенсации за причиненный ущерб

Землевладелец может прибегнуть к этому методу, если скажет: «Я больше не хочу, чтобы этот подрядчик завершал строительство, но я не расторгаю контракт задним числом».

• Компенсация за моральный ущерб: Цель состоит в том, чтобы восстановить активы землевладельца до того состояния, в котором они находились бы, если бы договор был исполнен в полном объеме и своевременно.
• Расчет: Заявлена ​​разница между стоимостью завершенных квартир и стоимостью существующего (незавершенного) строительства.

3. Третий вариант: расторжение договора и возмещение убытков

Это самый суровый вариант, который делает контракт "несостоявшимся".

• Расторжение договора задним числом: Договор расторгается задним числом. Землевладелец требует возврата правоустанавливающих документов, переданных подрядчику (аннулирование правоустанавливающих документов), а подрядчик требует возмещения понесенных расходов.
• Негативный ущерб: это убытки, которые несет землевладелец в результате заключения данного договора (например, упущенная возможность заключить договор с другим подрядчиком).

4. Требуется ли уведомление в случае неисполнения обязательств?

Если в контракте указана конкретная дата сдачи объекта (например, 31 декабря 2025 года), подрядчик автоматически объявляет дефолт по истечении этой даты. Однако, если указан срок, например, «24 месяца с даты выдачи разрешения», для надлежащего рассмотрения претензий по начислению процентов за просрочку и выплате компенсаций необходимо уведомить подрядчика об истечении этого срока нотариально заверенным уведомлением

5. Защита подрядчика: «Причины, не зависящие от меня»

Подрядчик может попытаться избежать выплаты компенсации, доказав, что задержка произошла не по его вине

• Форс-мажор: чрезвычайные обстоятельства, такие как землетрясения или пандемии.
• Вина землевладельца: Непредоставление необходимой доверенности для получения разрешения на строительство или задержка с передачей участка.
• Задержки, вызванные административными причинами: непредсказуемое продление процедур приостановления работ в муниципалитете (Верховный суд не всегда рассматривает это как форс-мажор; он подчеркивает, что подрядчик должен действовать как осмотрительный бизнесмен).

 ДЕЛО О РАЗРЕШЕНИИ НА ЗАВЕРШЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА: ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЕЦ ОБЯЗАН ЗАВЕРШИТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО

В строительных контрактах, основанных на долевом участии в строительстве, если подрядчик не выполняет свои обязательства и прямо заявляет о невозможности завершения строительства или полностью отказывается от проекта, землевладелец может вместо расторжения контракта подать иск о «Разрешении на самостоятельное исполнение» в соответствии со статьей 113 Турецкого кодекса обязательств . Цель этого иска — добиться завершения оставшейся части строительства землевладельцем от имени и за счет подрядчика.

1. Условия подачи иска о разрешении на исполнение договора от имени другого лица

Для открытия данного дела должны быть соблюдены следующие условия:

• Действительный договор: должен быть составлен документ APKIS в форме нотариально заверенного документа.
• Невыполнение обязательств подрядчиком: Срок сдачи проекта должен быть истек, или должна быть абсолютная уверенность в том, что подрядчик не сможет завершить работу.
• Разрешение суда: Если землевладелец начинает строительство самостоятельно, у него могут возникнуть трудности с возмещением затрат от подрядчика. Поэтому необходимо получить официальное «разрешение на завершение строительства» в суде.

2. Как работает этот процесс?

1. Оценка: Суд определяет текущее состояние строительства (темп завершения строительства) на основе экспертной оценки.
2. Стоимость незавершенных работ: рассчитывается текущая стоимость, необходимая для завершения строительства в соответствии с разрешением и проектом.
3. Разрешение: Судья разрешает землевладельцу завершить строительство. На этом этапе землевладелец может заключить договор с другим субподрядчиком или подрядчиком на рынке для завершения работ.

3. Финансирование: Каким образом будут покрыты расходы?

Наиболее стратегически важным моментом в судебном процессе по получению разрешения на выполнение работ вместо оплаты является финансирование. Чтобы предотвратить необходимость для землевладельца платить из собственного кармана, закон предусматривает следующее:

• Разрешение на продажу отдельных квартир: Суд может запросить разрешение на продажу одной или нескольких квартир, которые планируется передать подрядчику, при этом вырученные средства должны быть использованы для покрытия строительных расходов.
• Запрос на авансовый платеж: Суд может обязать подрядчика выплатить сумму, необходимую для завершения строительства, в качестве «авансового платежа».

4. Разрешение на исполнение обязательств в натуральной форме или расторжение договора?

Это решение принимается исходя из стадии строительства:

• Если строительство ведется на низком уровне (10-30%), обычно логичнее расторгнуть договор.
• Если строительство находится на высоком уровне (70-90%): Поскольку процедуры расторжения договора будут значительно сложнее, контракту и перейти к праву собственности на кондоминиум.

 ОТМЕНА РЕГИСТРАЦИИ ЗЕМЛИ И СУДЕБНЫЕ ИСКИ ПО ВОПРОСАМ РЕГИСТРАЦИИ

В строительных контрактах, основанных на долевом участии в строительстве, землевладелец обычно передает право собственности подрядчику в начале или на определенных этапах строительства для обеспечения финансирования. Однако, если подрядчик не выполняет свои обязательства (не завершает строительство), эти документы, подтверждающие право собственности, становятся юридически недействительными.

1. Против подрядчика подан иск об аннулировании свидетельства о праве собственности

Если подрядчик не завершит строительство в соответствии с контрактом, проектом или инженерно-строительными стандартами, землевладелец может расторгнуть контракт и потребовать аннулирования акций, зарегистрированных на имя подрядчика, и их регистрации на свое имя.

• Требование о расторжении договора задним числом: Для аннулирования правоустанавливающих документов договор должен быть расторгнут (отозван) с обратной силой.
• Обязательство по возврату: После расторжения договора имущество попадает в категорию «мошеннической регистрации», и землевладелец приобретает право на возврат этих долей.

2. Аннулирование свидетельства о праве собственности в отношении третьих лиц (покупателей квартир)

Это самая драматичная часть процесса. Подрядчик мог передать права собственности третьим лицам, продав недостроенное здание «на стадии проектирования».

• Строгое правило Верховного суда: Верховный суд заявляет, что «третьи стороны, приобретающие акции у подрядчика, должны осознавать, что подрядчик не в полной мере выполнил свои обязательства перед землевладельцем».
• Защита на основании добросовестности недействительна: как правило, лицо, получившее правоустанавливающий документ, опираясь на данные земельного кадастра, защищено (Гражданский кодекс Турции, статья 1023). Однако в спорах, касающихся строительства здания на строительной площадке, лицо, получившее правоустанавливающий документ до завершения строительства, не считается действовавшим добросовестно. Если подрядчик не завершает строительство, землевладелец также может аннулировать правоустанавливающие документы третьих лиц.

3. Принцип преемственности

Третьи стороны становятся «правопреемниками» прав подрядчика в отношении землевладельца. Это означает, что покупатели квартир у подрядчика могут претендовать только на ту сумму, на которую подрядчик имеет право. Если подрядчик прекращает строительство, правоустанавливающие документы, находящиеся у третьих лиц, остаются «на бумаге» и рискуют быть аннулированы.

4. Требования к «занятости» и «доставке» для действительной регистрации

Чтобы избежать иска об аннулировании права собственности, подрядчику недостаточно просто построить здание. Если иное не оговорено в договоре:

• Здание должно соответствовать требованиям разрешения
• Получив разрешение на ввод в эксплуатацию (разрешение на использование здания),
• Отдельные модули должны быть поставлены «под ключ».

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

Строительные контракты, основанные на долевом участии в строительстве, представляют собой юридическое слияние прав собственности землевладельца и финансовых и технических навыков подрядчика. Однако даже малейшее нарушение этого процесса может привести к сложным судебным разбирательствам, длящимся годами.

1. Общая оценка

Как мы видели на протяжении всей этой серии, разрешение спора темпов физического завершения . Устоявшаяся судебная практика Верховного суда использует разные шкалы правосудия в зависимости от уровня строительства:

• Если строительство находится на ранней стадии (низкий уровень), основное внимание уделяется расторжению контракта задним числом и возврату правоустанавливающих документов с защитой прав собственности
• Если строительство близится к завершению (90% или более), контракт расторгается с сохранением его действия в будущем гарантирующим получение подрядчиком доли, соизмеримой с объемом выполненной работы.

2. Три золотых правила предотвращения утраты прав

1. Формальные требования: Никогда не пишите договор обычным текстом; всегда в виде.
2. Уточните условия поставки: добавление фразы «Разрешение на ввод в эксплуатацию получено и фактически передано» рядом с «под ключ» укрепит вашу позицию в случае невыполнения обязательств.
3. Используйте средства правовой защиты: Не стесняйтесь направлять подрядчику официальное уведомление, как только он опоздает, и добиваться внесения записи о «резервировании» в земельный реестр.