Свидетельство о регистрации здания в контексте урбанизации

Что касается темы «Свидетельство о регистрации здания в контексте градостроительной трансформации»;

Исторический факт заключается в том, что значительная часть строительного фонда Турции состоит из незаконных, нелицензированных построек или построек, нарушающих правила выдачи разрешений. В последние годы в нашей правовой системе возникли два основных и различных механизма для решения этой структурной проблемы: один — это амнистия по зонированию , целью которой является временная регистрация текущего состояния объектов недвижимости ; и другой — это процесс преобразования городской среды (Закон № 6306), который предусматривает снос и реконструкцию опасных зданий для обеспечения безопасности жизни и имущества

Свидетельство о регистрации здания, широко известное как «амнистия для незаконного строительства» и введенное в нашу правовую систему статьей 16 Временных положений Закона № 3194 В данном исследовании будет рассмотрено юридическое определение свидетельства о регистрации здания, условия его получения, процедуры подачи заявки и, что наиболее важно, его юридическое взаимодействие с процессом городской трансформации в соответствии с Законом № 6306, с академической точки зрения, но простым языком, понятным каждому.

1. Что такое свидетельство о регистрации здания и каков его правовой статус?

Свидетельство о регистрации здания — это официальный документ, выдаваемый на сооружения, построенные с нарушением правил зонирования или разрешений на строительство. Его цель — разрешение споров между государством и гражданами, предоставление временных прав пользования сооружениями и обеспечение финансирования проектов по преобразованию городов.

С юридической точки зрения, свидетельство о регистрации здания не превращает здание напрямую в юридически соответствующее зданию сооружение в земельном реестре. Другими словами, этот документ не заменяет иск об аннулировании/регистрации права собственности на землю и не преобразует здание в объект недвижимости, соответствующий зонированию. Основные функции документа следующие:

• Это приостанавливает и предотвращает исполнение приказов о сносе, выданных в отношении здания.

• Это исключает возможность взыскания неустойных административных штрафов.

• Это позволяет подключать к зданиям такие инфраструктурные услуги, как электроснабжение, водоснабжение и газоснабжение.

• Это позволяет выдавать лицензии на открытие и ведение бизнеса без необходимости получения разрешения на эксплуатацию здания (разрешения на проживание).

• Это позволяет сохранить сооружение как экономический актив.

Однако наиболее существенным юридическим ограничением этого документа временный характер . Свидетельство о регистрации здания действительно до тех пор, пока здание не будет перестроено или не произойдет градостроительная трансформация.

2. Каковы требования для получения свидетельства о регистрации здания?

Для получения свидетельства о регистрации здания или отдельно стоящего объекта необходимо соответствовать строгим материальным и формальным требованиям, установленным законодательством. Несоответствие этим требованиям, даже если свидетельство получено, неизбежно приведет к его последующему аннулированию в соответствии с законом.

Критерий по дате завершения (до 31 декабря 2017 г.)

Основной принцип положения об амнистии в отношении зонирования заключается в том, что оно распространяется на строения, существовавшие до определенной даты. Для выдачи свидетельства о регистрации здания, здание или любая пристройка, нарушающая правила зонирования , должна быть физически завершена до 31 декабря 2017 года. Юридически невозможно воспользоваться амнистией в отношении зонирования для незаконных строений или пристроек, построенных после этой даты; такие заявления, в случае обнаружения, являются преступлением.

Право собственности и критерии выбора земли

Право собственности на земельный участок, на котором стоит здание, имеет важное значение для подачи заявки:

• Строение может располагаться на земельном участке, принадлежащем собственнику и зарегистрированном в его собственности.

• Заявки также могут подаваться на строения, возведенные на землях, принадлежащих казначейству или муниципалитетам, при соблюдении определенных условий.

• Однако свидетельства о регистрации зданий, выданные с нарушениями в отношении незаконных построек, возведенных на частной земле, принадлежащей третьим лицам, отзываются в результате жалоб или административных проверок.

Процедура декларирования и процесс электронного правительства

Свидетельство о регистрации здания выдается не на основании выездных проверок уполномоченными органами, а на основании официального заявления правообладателя, поданного портал электронного правительства . Заявитель указывает площадь здания, площадь земельного участка, класс здания, а также информацию о любых нарушениях, после чего рассчитанная плата за регистрацию здания зачисляется на соответствующий государственный счет.

3. Взаимодействие свидетельств о регистрации зданий с процессом градостроительной трансформации

Наиболее распространенное заблуждение на практике заключается в том, освобождается ли здание, имеющее свидетельство о регистрации здания, от градостроительной реформы. Правовые и административные нормы достаточно четко определяют этот вопрос: получение свидетельства о регистрации здания не освобождает здание от градостроительной реформы.

Оценка рисков зданий и признание документа недействительным

Механизм градостроительной трансформации, предусмотренный Законом № 6306, направлен на устранение опасных сооружений, представляющих угрозу для жизни и имущества. Если здание признано опасным и одобрено лицензированными организациями, и в правоустанавливающие документы внесена соответствующая пометка, то ранее полученное свидетельство о регистрации здания теряет свою юридическую силу и действительность.

• В то время как амнистия в отношении зонирования направлена ​​на сохранение существующих зданий и разрешение им оставаться на своих нынешних местах, городская трансформация направлена ​​на полный снос опасных сооружений и строительство на их месте безопасных, современных зданий.

• После того как здание однозначно признано представляющим опасность, юридически невозможно остановить приказ о сносе или воспрепятствовать процессу преобразования городской среды, основываясь исключительно на свидетельстве о регистрации здания.

Права на долю в земле и права собственности в зонах трансформации

В зонах, объявленных зонами повышенного риска, или в местах расположения зданий, представляющих опасность, права собственности собственников при реализации недвижимого имущества с свидетельством о регистрации здания оцениваются в рамках положений Закона № 6306.

• Если свидетельство о регистрации здания получено, но тип недвижимости не изменен и право собственности на кондоминиум не зарегистрировано в земельном кадастре, то в процессе градостроительной трансформации будут учитываться существующие в земельном кадастре доли земли.

• Тот факт, что здание не было снесено благодаря этому документу, юридически не останавливает процессы других собственников, которые простым большинством голосов (50%+1) выразили желание отремонтировать здание при принятии решения о его перепланировке.

4. Аннулирование свидетельства о регистрации здания и наложение штрафов

Поскольку достоверность свидетельства о регистрации здания полностью зависит от точности предоставленной информации, ложные заявления (например, указание даты строительства до 31 декабря 2017 года, если она позже, или указание неверной площади) будут иметь очень серьезные юридические и уголовные последствия.

• Аннулирование документа: Если в результате проверок или жалоб будет установлено, что были предоставлены ложные сведения, свидетельство о регистрации здания будет аннулировано, а уплаченные сборы не будут возвращены.

• Отмена приказов о сносе: В момент отмены документа все приказы о сносе и административные штрафы, вынесенные до начала амнистии по вопросам зонирования, вновь вступают в силу и становятся действительными.

• Преследование в соответствии с Уголовным кодексом Турции (УКТ): Лица, получившие документы путем предоставления ложных сведений через электронное правительство, подлежат уголовному преследованию в прокуратуре в соответствии с соответствующими статьями УКТ «Предоставление ложных сведений при подготовке официальных документов» и «Причинение вреда окружающей среде», и возбуждается судебное дело.

5. Снос зданий с регистрационными свидетельствами в рамках практики городской трансформации

В крупных городах, где активно ведутся проекты по преобразованию городской среды, существует множество зданий, которые ранее пользовались льготами по зонированию, но впоследствии были признаны опасными сооружениями. Правовые шаги, предпринимаемые в процессе преобразования этих зданий, следующие:

1. Приоритет при выявлении зданий, представляющих опасность: независимо от того, насколько новым или действительным выглядит свидетельство о регистрации здания, если в результате испытаний на сейсмостойкость здание признано конструктивно ненадежным, вступают в силу положения Закона № 6306.

2. Эвакуация и снос: Даже если будут предприняты попытки укрепить здание на основании имеющейся документации, уведомление о завершении присвоения зданию статуса опасного объекта, выданное властями, и 90-дневный законный срок эвакуации остаются в силе. Здание будет снесено по истечении этого срока.

3. Взаимоотношения с подрядчиком и заинтересованными сторонами: При заключении соглашения с подрядчиком о предоставлении земельного участка под строительство в процессе реконструкции, тот факт, что части старого здания, нарушающие правила зонирования, защищены свидетельством о регистрации здания, не меняет того факта, что разрешение на новый проект будет получено с нуля. Новый проект разрабатывается и утверждается с нуля в соответствии с действующими планами и правилами зонирования.

Заключение

Свидетельство о регистрации здания является важным административным документом в Турции, регулирующим строительный фонд и обеспечивающим временное юридическое спокойствие собственникам недвижимости. Однако этот документ не гарантирует постоянного и безопасного строительства. Поскольку процесс градостроительной трансформации в соответствии с Законом № 6306 основан на принципе первостепенной важности общественных интересов и приоритета безопасности жизни, он юридически не препятствует трансформации зданий, представляющих опасность, которые уже имеют свидетельство о регистрации здания. Граждане часто ошибочно игнорируют сейсмическую опасность своих зданий, полагаясь на временный статус, предоставляемый амнистией в сфере зонирования; ведь свидетельства о регистрации зданий становятся недействительными в случае необходимости градостроительной трансформации, а основным требованием является строительство современных, сейсмостойких зданий.