Правовые права арендатора и руководство по возврату залога в случае его невозврата

Один из наиболее распространенных споров между арендодателями и арендаторами при расторжении договора аренды залога (гарантийного платежа), . Арендаторы, которые не получают свой залог обратно, даже если они вернули арендованное жилье в идеальном состоянии и без задолженностей, сталкиваются со значительными трудностями.

Турецкий кодекс обязательств (TBK) установил строгие правила и правовые ограничения в отношении залоговых депозитов в рамках положений, защищающих арендаторов. Зачастую арендодатели не имеют права отказывать в возврате депозита или возвращать его не полностью, ссылаясь на такие причины, как «расходы на покраску и отделку», «износ» или другие расплывчатые оправдания.

В данной статье рассматриваются все детали, начиная от установленного законом лимита на сумму депозита и обязанности внести его на срочный банковский счет, до юридической обоснованности причин невозврата депозита, а также процессов принудительного исполнения, судебных разбирательств и медиации.

1. Что такое депозит (гарантийный депозит) и каков его установленный законом лимит? (Турецкое кодекс обязательств, статья 342)

Залог, также известный в юридическом смысле как гарантийный депозит, представляет собой денежные средства или ценное имущество, предоставляемое арендатором арендодателю (владельцу дома/коммерческого помещения) в качестве обеспечения от потенциальных долгов, возникающих из договора аренды (неуплаченная арендная плата, плата за техническое обслуживание, просроченные счета), и ущерба, который арендатор может причинить имуществу.

А. Законодательно установленный лимит суммы депозита

Согласно статье 342 Турецкого кодекса обязательств № 6098, размер залогового депозита в договорах аренды не может быть установлен без ограничений.

Турецкий кодекс обязательств, статья 342/1: «В договорах аренды жилых и коммерческих помещений, если договор налагает на арендатора обязательство внести залог, этот залог не может превышать сумму арендной платы за три месяца».

Даже если в договоре указана сумма залога, превышающая арендную плату за три месяца, любая часть, превышающая установленный законом лимит, считается недействительной.

Б. Обязательство внести средства на банковский счет

Согласно статье 342/2 Турецкого кодекса обязательств, залог не должен перечисляться непосредственно на личный счет арендодателя или наличными. В соответствии с законодательными нормами:

Если в качестве залога были оговорены наличные деньги или ценные бумаги, арендатор обязан внести эти средства на срочный сберегательный счет (совместный/срочный депозитный счет), .
Банк может вернуть депозит только одной из сторон с согласия обеих сторон или по решению суда/в рамках процедуры принудительного исполнения.

                  [ПРАВОВЫЕ ПРИНЦИПЫ ВНЕСЕНИЯ ДЕПОЗИТА (Турецкий кодекс обязательств, статья 342)] │ ┌────────────────────────┴────────────────────────────┐ ▼ ▼ [ПРЕДЕЛЬНЫЙ РАЗМЕР АРЕНДЫ ЗА ТРИ МЕСЯЦА] [СРОЧНЫЙ БАНКОВСКИЙ СЧЕТ] (Принцип увеличения стоимости денег на основе арендной платы за три месяца (Деньги не могут быть переплачены в договорах обратного выкупа/срочных договорах) депозиты))

2. При каких обстоятельствах арендодатель может вычесть залог, а при каких — нет?

На практике большинство причин, которые арендодатели приводят для невозврата залога, не имеют под собой законных оснований.

А. Ситуации, когда вычеты из депозита невозможны (необоснованные вычеты)

Износ в результате обычной эксплуатации: Старение арендуемого имущества с течением времени и в процессе эксплуатации (выцветание краски на стенах, незначительное потускнение паркетного пола, расшатывание дверных ручек и т. д.) считается обычной эксплуатацией. В соответствии со статьями 316 и 334 Турецкого кодекса обязательств, арендатор не несет ответственности за износ и ухудшение состояния имущества в результате обычной эксплуатации.
Расходы на покраску и отделку: Если в договоре аренды нет прямого и конкретного положения об обратном , арендодатель не может требовать от арендатора, покидающего помещение, перекраски или вычета стоимости покраски из залога.
Форс-мажорные обстоятельства или капитальный ремонт: возраст здания, износ инженерных систем или дефекты, возникшие в результате неисправности конструкции здания, не могут быть отнесены на ответственность арендатора.

B. Ситуации, в которых могут быть произведены вычеты из депозита (обоснованные вычеты)

Арендодатель может вычесть залог только в том случае, если имеются документально подтвержденные повреждения, возникшие при следующих конкретных обстоятельствах:

Неуплаченная арендной плата.
Неоплаченные сборы за обслуживание участка/квартиры,.
Неоплаченные счета за электроэнергию, воду, природный газ и т.д., относящиеся к данной недвижимости .
Серьезный ущерб, возникший в результате неправильного использования или умысла со стороны арендатора (разбитые окна, поврежденные кухонные столешницы, демонтированная сантехника, сломанные двери и т. д.).

3. Срок и порядок возврата депозита (законный 3-месячный срок)

Статья 342/3 Турецкого кодекса обязательств устанавливает очень строгий срок, в течение которого арендодатель обязан вернуть залог:

«Если арендодатель в течение трех месяцев с момента расторжения договора аренды не уведомит банк в письменной форме о подаче иска против арендатора по поводу договора аренды или о начале процедуры принудительного исполнения или банкротства, банк обязан вернуть залог по требованию арендатора».

Как работает этот процесс:

По окончании срока действия договора аренды и освобождении помещения арендодатель обязан подать иск или инициировать процедуру принудительного исполнения в течение 3 месяцев, если имуществу был нанесен ущерб или если возникло требование о выплате компенсации
Если арендодатель не подаст иск или не инициирует процедуру принудительного взыскания в течение 3 месяцев, его право на залог утрачивается.
Однако, если деньги не были внесены на банковский счет, а переданы непосредственно арендодателю, арендатор должен будет обратиться в суд для взыскания долга по истечении 3-месячного срока.

4. Законные права арендатора, которому не был возвращен залог

Вот юридические шаги, которые может предпринять арендатор, если его залог был неправомерно удержан:

        [ЮРИДИЧЕСКИЕ ШАГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРА, КОТОРЫЙ НЕ БЫЛ ВОЗВРАЩЕН] │ ┌─────────────────────────────┼───────────────────────────────┐ ▼ ▼ ▼ [1. ОТПРАВКА ПРЕДУПРЕЖДАЮЩЕГО УВЕДОМЛЕНИЯ] [2. [ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ ПОСРЕДНИЧЕСТВО] [3. [ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ РАЗБИРАТЕЛЬСТВО ИЛИ СУДЕБНЫЙ ИСК] (Через нотариуса (Перед подачей иска (Исполнение без решения суда или предоставления срока 7-14 дней) обращение к посреднику) Гражданский иск)

Шаг 1: Отправка уведомления через нотариуса

Арендатор, которому не вернули залог, должен сначала направить арендодателю официальное уведомление через нотариуса. В уведомлении должно быть указано:

Объект недвижимости был передан без долгов и в полном объеме
Сумма внесенного депозита и ее обновленная стоимость (если таковая имеется)
Вам будет предоставлено 7 или 14 дней для возврата депозита на указанный номер IBAN
Следует четко указать, что в случае невыполнения платежа в установленный срок, арендодатель несет расходы по начислению процентов за просрочку, принудительному взысканию и судебным издержкам.

Шаг 2: Обязательное обращение за медиацией как необходимое условие для подачи судебного иска

В соответствии с законом (Закон № 7445), принятым 1 сентября 2023 года, медиация стала обязательным условием для судебного разбирательства по всем спорам, возникающим из арендных отношений

Прежде чем обращаться в суд для взыскания залога, арендатор должен обратиться в медиационный отдел суда.
Если в ходе медиации с арендодателем достигается соглашение, процесс завершается документом, имеющим силу судебного решения.
Если соглашение не может быть достигнуто, право на подачу иска возникает с составлением «Итогового отчета о несостоявшемся достижении соглашения».

Шаг 3: Инициирование исполнительного производства без решения суда

Если у арендатора есть письменный договор аренды и квитанция/подтверждение оплаты залога, он может инициировать процедуру принудительного исполнения без постановления суда (Пример № 7) против арендодателя посредством процедуры общего ареста имущества

Исполнительный приказ вручается арендодателю.
Если домовладелец не выскажет возражений в течение 7 дней, исполнительное производство становится окончательным, и банковские счета и активы домовладельца могут быть арестованы.
Если арендодатель возражает против задолженности, процесс взыскания приостанавливается. Арендатор может продолжить процесс, подав иск в суд, чтобы оспорить возражение.

Шаг 4: Подача иска о взыскании долга в гражданский суд

В случае возражения или прямого обращения в суд, в гражданский суд по гражданским делам подается иск о взыскании депозита (компенсационный/долговой иск)

Суд рассматривает договор аренды, уведомление о выселении, банковские выписки и состояние имущества (если таковое имеется) и постановляет, что залог, а также проценты, должны быть возвращены арендатору.
Арендодателю, необоснованно возражающему против исполнения решения, будет присуждена компенсация в размере не менее 20% от суммы задолженности .

5. В каком размере будет возвращен депозит? (С учетом инфляции и обновлений)

Одна из самых больших проблем, с которыми сталкиваются арендаторы при возврате залога, — это потеря стоимости денег. Например, залог в размере 5000 турецких лир, внесенный три года назад, при возврате сегодня в той же сумме приведет к значительной потере прав.

Обновленная информация о прецедентном праве и стоимости иска Верховного суда:

Если депозит размещен на срочном банковском счете в соответствии со статьей 342 Турецкого кодекса обязательств: поскольку деньги уже инвестированы в срочный депозит или договор обратного выкупа, вся основная сумма вместе с накопленными процентами/доходом выплачивается арендатору.
Если залог был внесен наличными или на счет арендодателя: согласно сложившейся судебной практике Верховного суда, поскольку залог носит характер гарантийного депозита, из текущей рыночной арендной стоимости или принципа компенсационной справедливости (инфляция, валютный курс, золотой эквивалент) .

6. Распространенные ошибки и утрата прав

Вот несколько распространенных ошибок, которые допускают арендаторы, пытаясь вернуть свой залог:

Несоставление акта передачи ключей: Отсутствие осмотра объекта недвижимости вместе с домовладельцем и подписания акта передачи ключей, подтверждающего получение объекта в полном объеме и без повреждений, создает основания для последующего предъявления домовладельцем претензий по поводу причиненного ущерба.
Попытка зачесть залог в счет арендной платы за последний месяц: Арендатор не может сказать : «Вы забираете мой залог, я не буду платить арендную плату за последний месяц» без согласия арендодателя . Это означает, что арендатор не выполнил свои обязательства, и дает арендодателю право на судебный иск/выселение.
Отсутствие документального подтверждения оплаты залога: передача залога наличными без указания этого в договоре аренды или отсутствие пометки «Сумма залога» при банковских переводах создает трудности в подтверждении оплаты.
Обход требования о проведении медиации: подача иска непосредственно в гражданский суд без предварительного обращения к медиации приведет к прекращению дела по процессуальным основаниям.

7. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Может ли арендодатель вычесть сумму из залога за то, что вы не покрасили дом?

Если в договоре аренды прямо не указано: «Арендатор получил помещение в покрашенном виде и вернет его в покрашенном виде», арендодатель не может вычесть стоимость краски из залога просто из-за естественного износа стен

Как я могу получить возврат депозита, внесенного в долларах или евро?

Внесенные в иностранной валюте депозиты должны быть возвращены либо по текущему обменному курсу на дату возврата, либо в той же валюте.

Если арендодатель продал дом, к кому мне обратиться за возвратом залога?

Согласно статье 310 Турецкого кодекса обязательств, при смене собственника арендуемого имущества новый владелец (новый арендодатель) становится стороной договора. При расторжении договора аренды арендатор требует от нового арендодателя возврата залога

Какой срок установлен для возврата депозита?

Срок исковой давности по претензиям, касающимся залоговых депозитов, возникающих из договоров аренды, составляет 5 лет с даты расторжения договора и освобождения имущества (Турецкая кодекс обязательств, статья 147/1).

Заключение и общая оценка

Залог — это не деньги, которые арендодатель может произвольно изъять; это временная гарантия, определенная законом, с конкретными условиями и ограничениями. Арендатор, вернувший имущество без долгов и повреждений, за исключением естественного износа, имеет право получить свой залог обратно в полном объеме и по его текущей стоимости.

Арендаторы, которым не был возвращен залог:

Уведомление следует отправить через нотариуса
Необходимо провести процедуру медиации , которая является обязательным условием для подачи иска
Если соглашение не может быть достигнуто, на инициирование исполнительного производства или иск в Гражданский суд .

Для надлежащего управления правовыми процессами, предотвращения потери прав и ненужных судебных издержек, необходимо сотрудничать с опытным юристом по вопросам аренды жилья

Заголовок блога (один заголовок)