Пояснения к Закону № 6306

Предметом Закона № 6306 является то, что Турция, в силу своего геологического строения, расположена в одной из самых сейсмоопасных зон мира. Эта географическая реальность на протяжении истории приводила к масштабным разрушениям и обусловила необходимость принятия важных мер в современных процессах урбанизации. Закон № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску стихийных бедствий,», является юридическим и институциональным закреплением этой необходимости.

В научной литературе этот закон рассматривается как конкретное проявление обязанности государства защищать жизнь и имущество своих граждан (конституционное право на жилье и жизнь). Главная цель закона — выявление, эвакуация, снос и замена опасных строений в районах, подверженных риску стихийных бедствий, и за их пределами современными, здоровыми и безопасными жилыми помещениями.

В данной статье с научной точки зрения рассматривается правовая база, изложенная в Законе № 6306, право собственности и все этапы операционных процессов урбанизации, а также разъясняются технические термины в доступной форме.

1. Основные концептуальные основы закона: зоны повышенного риска и здания, представляющие опасность

Для понимания философии и сферы применения Закона № 6306 необходимо различать два основных понятия, лежащих в его основе: «Опасная зона» и «Опасное здание».

Что такое зона повышенного риска?

Опасная зона — это территория, обозначенная Президентом как зона, представляющая риск гибели людей и гибели имущества из-за особенностей структуры грунта или существующих зданий. Речь идёт не об отдельном здании, а о целом районе, квартале или географическом регионе. Например, населённый пункт, расположенный в зоне оползней, район, непосредственно пересекаемый разломом земной коры, или прибрежная полоса с очень высоким риском разжижения грунта могут быть объявлены «опасной зоной» и включены в комплексный проект городской трансформации.

Что такое здание, представляющее опасность?

Это здания, расположенные как внутри, так и за пределами зон повышенного риска, которые исчерпали свой экономический срок службы или, согласно техническим данным, находятся под угрозой обрушения или серьезных повреждений. Это первый сценарий, который приходит на ум, когда в общественном дискурсе упоминается городская трансформация. Ваше здание может стоять на очень прочном грунте, но если оно не получило инженерных коммуникаций, было построено из морского песка или имеет очень низкое качество бетона, оно может быть зарегистрировано как «здание повышенного риска» в соответствии с Законом № 6306.

резервная зона здания

Еще одним важным понятием закона являются резервные зоны застройки. Эти зоны представляют собой незастроенные земли или государственную собственность, выделенные министерством для использования в качестве новых жилых районов. Их цель — создание безопасных, незапланированных зон для временного или постоянного переселения граждан, проживающих в неблагополучных районах или чьи здания были снесены.

2. Первый шаг: выявление зданий, представляющих опасность, и научные методы анализа

Для реализации Закона № 6306 недостаточно одних лишь теоретических подозрений; необходимо научно и юридически доказать, что здание находится в зоне риска. Этот процесс называется «Оценка рисков зданий».

Право на подачу заявления и демократическое содействие

Одним из самых революционных аспектов этого закона является то, что для определения того, находится ли здание в опасности, не требуется единогласное или большинство голосов владельцев квартир. , чтобы всего один подал заявку с копией свидетельства о праве собственности и удостоверения личности, чтобы официально начать процесс. Это правило гарантирует, что даже если другие владельцы в здании равнодушны или не желают, один человек, обеспокоенный безопасностью, может защитить все здание.

Процесс технического анализа

Заявки подаются в учреждения, имеющие лицензию Министерства окружающей среды, градостроительства и изменения климата (университеты, палаты инженеров-строителей, лицензированные фирмы по инспекции зданий). Инженеры выполняют в здании следующие технические работы:

• Отбор кернов: из колонн, поддерживающих несущую нагрузку здания, вырезаются цилиндрические образцы бетона. Этот процесс не повреждает здание; напротив, это единственный способ измерить прочность бетона на сжатие (в мегапаскалях) в лабораторных условиях.

• Метод соскабливания штукатурки и рентгеновского исследования: штукатурка с колонн соскабливается для изучения степени коррозии арматурной стали внутри. Для измерения плотности и диаметра арматурной стали в бетоне используется современное рентгеновское оборудование.

• Анализ грунта: рассчитывается несущая способность грунта, на котором расположено здание, и его сопротивление сейсмическим волнам.

Все эти данные преобразуются в математические формулы в соответствии с разработанным министерством регламентом «Принципы идентификации зданий, представляющих опасность». Если здание подвержено риску обрушения при возможном землетрясении, составляется официальный «Отчет об оценке риска».

3. Правовой процесс: уведомление, обжалование и окончательное утверждение решения

Подготовленный технический отчет запускает административно-правовой процесс. Поскольку права собственности защищены Конституцией, закон предусматривает строгий механизм уведомления и обжалования для защиты прав собственников.

Этап внесения изменений в правоустанавливающий документ и уведомления

Утвержденный отчет о рискованном здании направляется в соответствующее Земельное управление. Земельное управление вносит в реестр недвижимости пометку : «Это рискованное здание в соответствии с Законом № 6306». Эта пометка не препятствует продаже здания, однако она юридически предупреждает нового покупателя о том, что «Это здание является рискованным и будет вскоре снесено». Впоследствии всем правообладателям (собственникам и ипотечным кредиторам, если таковые имеются) направляются официальные уведомления.

Право на обжалование в течение 15 дней

Владельцы недвижимости имеют право в течение 15 дней с момента получения уведомления подать апелляцию в провинциальные управления Министерства , утверждая, что отчет неверен или неполн. Эти апелляции рассматриваются не в традиционных судах, а независимым техническим комитетом, состоящим из профессоров университетов и экспертов министерства

Технический комитет повторно рассматривает проект и результаты лабораторных исследований. Если апелляция отклонена (что обычно происходит в отчетах, подготовленных на основе научных данных), решение относительно рискованного здания становится окончательным. После этого этапа иски об аннулировании, поданные в административные суды, не могут остановить процесс сноса, если только не будет получено специальное постановление суда о «приостановлении исполнения». Закон здесь направлен на предотвращение потери времени из-за бюрократических задержек.

4. Управление на основе консенсуса: модель принятия решений простым большинством и трансформации

После подтверждения того, что здание находится под угрозой, начинается фаза переговоров, в ходе которой владельцы стремятся получить ответы на вопрос: «Что нам делать дальше?». Закон № 6306 предлагает очень мощный механизм принятия решений для разрешения тупиковых ситуаций на этом этапе.

Революция 50 процентов плюс один (простого большинства)

Согласно старым правовым нормам, для сноса и перестройки здания требовалось согласие всех собственников (100%). Даже отказ одного человека подписать документ мог поставить под угрозу весь многоквартирный дом. Закон № 6306 положил конец этому тупику благодаря внесенным в него реформам.

Теперь решения о сносе зданий, утверждении новых проектов, выборе подрядчиков и определении порядка распределения квартир простым большинством голосов (50 процентов плюс 1) . Другими словами, группа, владеющая более чем половиной земельного участка в здании, имеет право решать судьбу здания.

Разработка протокола совместного принятия решений

Простое большинство, достигнув между собой соглашения, проводит собрание и готовит «Протокол совместного решения по строительству». Этот протокол определяет архитектурный стиль нового здания, распределение магазинов и квартир, а также то, будет ли строительство осуществляться по модели «земля под застройку» или за счет собственных средств собственников (модель обязательств).

Продажа миноритарных акций (публичное принуждение)

Владельцам, входящим в группу меньшинства, которые не согласны с решением, не явились на собрание или отказались подписать соглашение, уведомление в течение 15 дней . Если владельцы по-прежнему не поддержат решение большинства в течение этого периода, их доли в земле будут выставлены на аукцион, а их рыночная стоимость будет определена Министерством.

В первую очередь, право собственности на землю предлагается другим совладельцам здания, согласившимся на сделку. Если никто не покупает, доля в земле продается третьим лицам. Это строгое правило является наиболее ясным свидетельством того, что, балансируя между неприкосновенностью прав собственности и безопасностью общественной жизни, закон явно отдает предпочтение «человеческой жизни».

5. Эвакуация и безопасный процесс сноса

После принятия решений начинается процесс физического демонтажа опасной конструкции.

60 плюс 30-дневный период эвакуации

Соответствующий муниципалитет или администрация предоставляет владельцам и арендаторам здания, представляющего опасность, как минимум 60 дней на эвакуацию . Если здание не будет эвакуировано в течение этого периода, владельцам предоставляется однократное продление срока до 30 дней . Если здание по-прежнему не будет эвакуировано после истечения установленного законом 90-дневного срока, административные органы отключают здание от электроснабжения, водоснабжения и газоснабжения. Затем здание эвакуируется и опечатывается при содействии правоохранительных органов (полиции/муниципальной полиции).

Снос по приказу

Если владельцы не снесут здание после эвакуации, снос по усмотрению (автоматически) министерством или муниципалитетом. Все расходы на этот снос, осуществленный государственными органами, будут отражены в качестве долга в документах на собственность владельцев пропорционально их долям. Государство ни при каких обстоятельствах не допустит, чтобы опасное сооружение оставалось на месте.

6. Принцип социального государства: стимулы и поддержка преобразования городов

Закон № 6306 — это не просто карательный текст, налагающий на граждан обязательства. В соответствии с принципом «социального государства» он содержит очень мощные пакеты финансовой поддержки для смягчения экономического шока, который вызовет эта трансформация.

Помощь в оплате аренды и поддержка при переезде

Правительство оказывает поддержку домовладельцам и арендаторам, чьи дома были разрушены и которые временно столкнулись с жилищными проблемами. Домовладельцы получают денежную помощь на оплату аренды в период строительства (в пределах установленных законом лимитов, обычно от 18 до 48 месяцев), суммы которой обновляются ежемесячно. Арендаторы получают коллективную помощь на переселение для покрытия расходов на переезд в новое жилье.

Поддержка процентных ставок

Для домовладельцев, которые предпочитают восстанавливать свои дома самостоятельно, а не отдавать их подрядчику в обмен на долю в уже построенном здании, или которым в противном случае пришлось бы производить дополнительные платежи подрядчику, на помощь приходят «кредиты на городскую трансформацию» от банков. Значительная часть процентов по этим кредитам покрывается государством (субсидируемый кредит). Это позволяет гражданам обеспечить сохранность своего жилья, взяв кредит на длительный срок со значительно более низкими процентными ставками.

Огромные налоговые и сборные льготы

Бюрократические сборы, составляющие одну из крупнейших статей расходов в процессе преобразования городов, отменяются в соответствии с Законом № 6306. Соответственно;

• Нотариальные сборы,

• Сборы за регистрацию в земельном реестре и кадастровые операции,

• Сборы, взимаемые муниципалитетами за зонирование, парковку и выдачу разрешений

• Гербовый сбор,

Эти пункты полностью исключены из проекта реконструкции. Эти исключения снижают общую стоимость строительства почти на 10-15 процентов, облегчая финансовое бремя как для подрядчиков, так и для граждан.

7. Строительство, осмотр и регистрация новой жизни

После завершения сноса и расчистки участка начинается строительство нового здания, возводимого в соответствии с современными инженерными стандартами. Этот этап полностью осуществляется в соответствии с действующими турецкими сейсмологическими нормами и Законом об инспекции зданий.

Оформление права собственности на кондоминиум и получение разрешения

После того как участок становится земельным участком, свидетельство о праве собственности на кондоминиум . Иными словами, право собственности на каждую квартиру в проекте юридически регистрируется еще до начала строительства. Строительные работы начинаются после получения разрешения на строительство от муниципалитета.

Строгий инженерный контроль

Новое здание возводится с использованием бетона высочайшего качества (C30, C35 или выше в зависимости от грунтовых условий) и прочной стальной арматуры. Независимые инспекционные фирмы, автоматически назначаемые системой, постоянно берут пробы на строительной площадке, чтобы убедиться в соответствии работ проекту. Ни один этап, не прошедший проверку безопасности, не утверждается.

Итоговый вопрос: Жилье и собственность на кондоминиумы

После безупречного завершения строительства в муниципалитете выдается «Разрешение на ввод здания в эксплуатацию» (İskan) . Это разрешение является официальным подтверждением того, что здание построено в полном соответствии с инженерными, санитарными нормами и правилами безопасности. После получения этого документа право собственности на «Право пользования этажом» преобразуется в право собственности на «Кондоминиум» , что знаменует собой заключительный этап. Затем владельцы получают ключи от своих новых, юридически зарегистрированных, современных и тихих домов, устойчивых к землетрясениям.

Заключение: Устойчивые города и безопасное будущее

Закон № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску стихийных бедствий, является самой радикальной и всеобъемлющей правовой реформой в истории структурных преобразований в Турции. Ему удалось сгладить тонкую грань между защитой прав собственности и общественными интересами в пользу «человеческой жизни» за счет сокращения бюрократии и упрощения процессов принятия решений.

При комплексном рассмотрении технических анализов, юридических уведомлений, решений простого большинства и государственной поддержки, задействованной в этом процессе, становится ясно, что городская трансформация — это не просто грубый процесс сноса зданий; это целостная программа возрождения, которая готовит общество, экономику и города к будущему. Понимая, что землетрясения — это природное явление, а катастрофы — результат управленческих и структурных дефектов, Закон № 6306 является самой сильной правовой защитой для построения устойчивых городов.