Владение недвижимостью

СОБСТВЕННОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРЕДМЕТ, ПРИОБРЕТЕНИЕ И УТРАТА

Право собственности на недвижимость представляет собой одну из наиболее статичных, но в то же время экономически динамичных областей имущественного права. Это вещное право, предоставляющее физическим лицам право использовать, получать выгоду и распоряжаться недвижимым имуществом в пределах, разрешенных законом, имеет основополагающее значение для общественного мира и безопасности собственности. В отличие от принципа свободы воли в договорном праве, «ограниченного числа и типа» (numerus clausus) . В этом контексте то, что может быть предметом права собственности на недвижимость, не является произвольным, а представляет собой область, четко определенную законодателем.

Предмет права собственности на недвижимость

При определении сферы действия права собственности на недвижимое имущество описывается не только физическое местоположение, но и определенные правовые статусы, имеющие экономическую ценность, также включаются в эту категорию. В рамках этого определения к объектам собственности относятся следующие:

Земля

Земля — это горизонтальный и вертикальный сегмент земной поверхности, границы которого определяются юридическими и техническими методами. Земля является наиболее фундаментальной и естественной единицей недвижимого имущества. Согласно принципу вертикального охвата, право собственности включает в себя объем над и под землей, который полезен для собственника.

Независимые и бессрочные права регистрируются на отдельной странице в Земельном реестре

Хотя «право» обычно не может считаться недвижимым имуществом, права, обладающие определенными характеристиками, регистрируются на отдельной странице в земельном реестре и подлежат тому же правовому статусу, что и недвижимое имущество. Для того чтобы право считалось таковым, оно не должно быть личным, должно предоставлять передаваемые полномочия другому лицу и должно существовать не менее тридцати лет. Это правило открывает путь к обеспечению защиты экономических активов, отличных от недвижимости, с помощью вещных прав.

Отдельные квартиры, зарегистрированные в реестре кондоминиумов

Отдельные и независимые от основного здания части построенного здания (квартиры, магазины, склады и т. д.) становятся самостоятельными объектами недвижимости. Эти части регистрируются в специальном реестре и рассматриваются как независимые объекты недвижимости, и с ними могут осуществляться любые юридические сделки.

Приобретение недвижимого имущества и последствия регистрации

Ключевым элементом при приобретении недвижимого имущества является регистрация права собственности в земельном реестре. Регистрация играет определяющую роль в приобретении права собственности. Однако в таких случаях, как наследование, судебные решения, принудительное исполнение, занятие и экспроприация, право собственности считается перешедшим в правовую сферу еще до регистрации. В этих исключительных случаях, даже если собственник обладает правом собственности до регистрации, он обязан зарегистрировать свое право собственности в земельном реестре для осуществления таких сделок, как продажа или залог этого права.

Правовые аспекты сделок и формальные требования для приобретения права собственности

Действительность договоров, направленных на передачу недвижимого имущества, таких как договоры купли-продажи, дарения или договоры о пожизненном уходе, зависит от того, насколько эти сделки были оформлены надлежащим образом. Требование о наличии официальной документации призвано предотвратить принятие сторонами импульсивных решений в отношении активов, имеющих высокую экономическую ценность, таких как недвижимое имущество, и обеспечить правовую определенность. Однако завещательные распоряжения и соглашения о режиме собственности подлежат своим собственным специфическим формальным требованиям.

Заселение и формирование новых земель

Приобретение права собственности на зарегистрированную недвижимость путем пользования возможно только в том случае, если регистрация этой недвижимости была аннулирована (удалена) по собственному желанию собственника. Право собственности на незарегистрированную недвижимость путем пользования приобрести невозможно. С другой стороны, новые земли, образовавшиеся в результате природных явлений, таких как накопление грунта, оползни или изменения уровня воды, и пригодные для использования, как правило, принадлежат государству. Государство может передать эти вновь образованные земли в первую очередь собственнику утраченной земли или собственнику соседней земли.

Ситуации, связанные с оползнями и селевыми потоками

Оползни, вызванные стихийными бедствиями, как правило, не приводят к изменению границ. Однако этот принцип не распространяется на территории, обозначенные властями как «зоны оползней». В таких зонах границы пересматриваются с учетом топографии местности. Если границы не соответствуют действительности из-за оползня, может быть подан запрос на пересмотр границ собственности и компенсацию любых несоответствий.

Приобретение по рецепту

Правовая система позволила преобразовать длительное и мирное владение в собственность:

• Обычная давность: Если лицо, ложно зарегистрированное в земельном реестре как собственник, непрерывно и бесспорно владеет имуществом в течение десяти лет, его право собственности защищается и становится неоспоримым.
• Исключительная мера давности: Лицо, владеющее недвижимым имуществом, не зарегистрированным в земельном реестре, или владельцем которого не удается установить (включая лиц, объявленных пропавшими без вести двадцать лет назад), в течение двадцати лет без перерыва и без судебных разбирательств, может обратиться в суд с просьбой о регистрации имущества на свое имя. В ходе этого процесса делаются местные объявления, предоставляющие потенциальным правообладателям право возражать.

Заброшенные места и общественные блага

Скалы, горы, холмы и неплодородные земли, а также общедоступные водоемы не являются частной собственностью и не могут быть предметом частной собственности. Эти места находятся под суверенитетом и контролем государства, а их защита регулируется специальными законами.

Право на запрос регистрации и регистрация по решению суда

Лицо, имеющее законные основания для приобретения права собственности, может обратиться в суд с ходатайством о передаче права собственности по решению суда (судебная регистрация), если собственник отказывается его передать. Однако в случаях, когда право собственности приобретается до регистрации, например, по наследству, в результате экспроприации или принудительного исполнения, законный собственник имеет право обратиться непосредственно в земельный кадастр для завершения процесса регистрации.

Прекращение права собственности на недвижимость

Право собственности на недвижимость, как правило, прекращается со снятием записи о регистрации в земельном кадастре или исчезновением физического объекта. В нашей правовой системе эти формы прекращения права собственности рассматриваются по следующим основным направлениям:

Заброшенность

Наиболее распространенный законный способ прекращения права собственности — это аннулирование. Аннулирование — это процесс удаления записи о праве собственности из земельного кадастра. Этот процесс обычно происходит двумя способами:

• Добровольная аннулирование: это происходит, когда владелец обращается в земельный реестр с просьбой об удалении записи о регистрации, чтобы отказаться от своих прав собственности. В этом случае недвижимость становится бесправной.
• Правовая передача права собственности: При передаче права собственности другому лицу (продажа, дарение и т. д.) регистрация на имя прежнего владельца аннулируется и регистрируется на имя нового владельца.

Полное уничтожение имущества

Права собственности сохраняются только до тех пор, пока существует имущество, на котором они основаны. Если недвижимое имущество становится непригодным для использования, например, из-за затопления морем в результате оползня или полного исчезновения с карты в результате крупной природной катастрофы, право собственности также прекращается. Снос только строения на недвижимом имуществе не прекращает право собственности, поскольку предметом права собственности является сама земля.

Экспроприация

В случаях, когда этого требуют общественные интересы, государство или государственные юридические лица могут приобретать частную недвижимость посредством одностороннего административного акта. Точный момент прекращения права собственности в процессе экспроприации (будь то административным решением, выплатой компенсации или регистрацией) определяется соответствующими конкретными правовыми положениями. В этом случае происходит утрата права собственности против воли собственника.

Содержание и объем владения недвижимостью

В соответствии с принципом вертикального охвата, права собственности на недвижимость включают воздушное пространство над землей и слои земли под ней в той мере, в какой это выгодно для собственника. Это право, с учетом правовых ограничений, также включает растения, выращиваемые на земле, построенные на ней сооружения и ресурсы, добываемые из земли, как неотъемлемую часть собственности.

Определение границ и обязанности жителей района

Границы земельных участков определяются в основном по планам, указанным в правоустанавливающих документах, и межевым знакам на земле. Если границы, указанные на плане, не совпадают с фактическими межевыми знаками на земле, приоритет имеют данные, указанные в плане, указанном в правоустанавливающих документах. Каждый собственник обязан участвовать в рассмотрении запроса соседа на уточнение неясных границ или установку межевых знаков. Кроме того, сооружения, такие как стены, заборы или перила, разделяющие два участка, считаются совместной собственностью двух соседей, если не доказано обратное.

Конструкции и материальные взаимоотношения на участке

Когда на земельном участке возводится сооружение из материалов, принадлежащих другому лицу, эти материалы становятся неотъемлемой частью земли. Однако владелец материалов или землевладелец может потребовать их удаления, если процесс удаления не причинит чрезмерного ущерба. Если материалы не будут удалены;

• Компенсация: Землевладелец выплачивает поставщику материалов соответствующую компенсацию. Действовал ли заказчик добросовестно или недобросовестно, играет решающую роль в определении размера подлежащей выплате компенсации (общая сумма ущерба или минимальная сумма).
• Передача права собственности: Если стоимость строения явно превышает стоимость земли, сторона, действующая добросовестно, может потребовать передачи права собственности на землю владельцу строения в обмен на разумное вознаграждение.

Подверженные наводнениям сооружения и права на использование поверхностных покрытий

Строения, выходящие за границы участка и заходящие на соседние земли, считаются частью основного участка, если собственник имеет право сервитута на эту землю. Если права сервитута нет, и пострадавший собственник не возражает в течение пятнадцати дней с момента обнаружения вторжения, собственник заходящей на участок строения, действуя добросовестно, может запросить право сервитута или передачу права собственности на заходящую на участок часть, уплатив разумную цену. Кроме того, право собственности на независимые строения, возведенные на чужой земле или под ней посредством установления права сервитута, принадлежит обладателю этого права.

Медиа и передвижные конструкции

Коммунальные услуги, такие как водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение, считаются пристройкой к бизнесу, даже если они расположены за пределами территории, где находится бизнес. Регистрация этих коммуникаций в качестве вещных прав в земельном реестре осуществляется путем регистрации, если коммуникации не видны снаружи, или путем нотариально заверенного договора и строительства, если они видны. В отличие от них, легкие конструкции, не предназначенные для постоянного использования, такие как навесы, киоски или беседки, считаются движимым имуществом и не входят в состав права собственности на землю.

Посадка саженцев на земельном участке и ответственность владельца

Положения, касающиеся сооружений, построенных из материалов, также распространяются на саженцы, посаженные на участке. Важным ограничением является невозможность установления права собственности на деревья и леса. Если собственник недвижимого имущества использует свои права собственности в нарушение правовых ограничений (например, причиняя ущерб соседу), пострадавшая сторона может подать иск о восстановлении ситуации или компенсации ущерба. Суд может присудить компенсацию за ущерб, возникший в результате неизбежных излишеств в соответствии с местными обычаями.

 Ограничения и правовая природа владения недвижимостью

Правовые ограничения на право собственности на недвижимое имущество действуют даже без регистрации в земельном кадастре и представляют собой естественные пределы имущественных прав. Эти ограничения могут быть изменены или сняты только посредством официального договора и записи в земельном кадастре. Однако ограничения, установленные в общественных интересах, не могут быть сняты даже по воле сторон.

 Правовые и договорные ограничения на передачу прав

Право передачи, являющееся основополагающим правом собственности, ограничивается в целях защиты приоритетных прав определенных лиц:

• Право преимущественной покупки: При совместной собственности, если один из совладельцев продает свою долю третьему лицу, другие совладельцы имеют первоочередное право на приобретение этой доли. Это право реализуется посредством судебного иска против покупателя. Справедливая рыночная стоимость доли определяется судьей, и законный владелец обязан выплатить эту сумму. Это право не может быть реализовано в ходе принудительных аукционов или продаж в соответствии с Законом о государственных тендерах.
• Срок исковой давности: это право истекает через три месяца с даты уведомления о продаже через нотариуса и в любом случае через один год с даты продажи
• Договорные права: Права купли-продажи, обратного выкупа и преимущественного права покупки, вытекающие из договора, становятся подлежащими исполнению в отношении третьих лиц после регистрации в земельном реестре. Действие этих регистраций может длиться максимум десять лет.

 Ограничения, вытекающие из законов о соседстве

В соответствии с правилами соседского хозяйства, собственники недвижимости обязаны проявлять терпимость и уважение друг к другу

• Недопустимое нарушение окружающей среды: Владелец должен избегать причинения неудобств соседям, выходящих за рамки допустимого уровня, такими факторами, как дым, шум, вибрации или запахи, во время использования своей собственности.
• Земляные работы и строительство: При проведении земляных работ нельзя нарушать грунт соседних участков или создавать угрозу для каких-либо построек на них.
• Растения и вода: Если ветви и корни, выходящие за пределы соседнего участка, причиняют ущерб и не удаляются, несмотря на предупреждения, сосед может их обрезать. Кроме того, землевладельцы обязаны терпеть естественный поток воды с соседнего участка и не изменять этот поток в ущерб своему соседу.

Права проезда и трубопроводы

Это важнейшие права, предоставляемые для того, чтобы недвижимость могла выполнять свою экономическую и социальную функцию:

• Обязательное право проезда: Владелец недвижимости, не имеющей доступа к общественной дороге, может потребовать от своих соседей права проезда в обмен на компенсацию. Это право реализуется в отношении соседа, предложившего наиболее подходящий вариант, который причинит наименьший вред.
• Обязанность терпеть прокладку трубопроводов: Если прокладка трубопровода в другом месте невозможна, землевладелец обязан терпеть прокладку водопроводных, газовых или электрических трубопроводов через свою землю при условии компенсации понесенного ущерба.

 Вход на чужую территорию и общественные ограничения

Природа и общественные интересы допускают вмешательство в права собственности при определенных обстоятельствах:

• Право доступа: За исключением случаев, когда это запрещено, разрешается вход в леса и на пастбища, а также сбор дикорастущих фруктов и грибов. Кроме того, землевладелец должен дать разрешение на доступ для поиска предметов, принесенных стихией или сбежавших животных.
• Необходимость: Если вмешательство в имущество необходимо для предотвращения существующей опасности, и предотвращаемый вред превышает ущерб, причиненный самому имуществу, собственник обязан смириться с этим.
• Публичное право и благоустройство: Права собственности ограничены специальными законами в таких вопросах, как строительство, здравоохранение, стихийные бедствия и защита лесов. В проектах по благоустройству, таких как консолидация земель или орошение, решения, принятые квалифицированным большинством землевладельцев, являются обязательными для всех землевладельцев.

 Режим родниковых и подземных вод

С юридической точки зрения, водные ресурсы и подземные воды регулируются разными режимами. Это различие основано на принципе, согласно которому владение землей не всегда автоматически означает владение водой.

 Имущественные отношения и состояние подземных вод

• Источники воды: Природные источники на участке земли, как правило, являются его неотъемлемой частью. Следовательно, право собственности на источник связано с правом собственности на землю. Использование источника на чужой земле возможно только при наличии сервитута .
• Подземные воды: В отличие от родников, подземные воды считаются общественными водными ресурсами. Хотя землевладелец может владеть землей под ними, он не считается владельцем подземных вод. Объемы и способы использования этих вод определяются специальными законами (например, Законом о подземных водах).

 Ущерб природным ресурсам и природоохранные меры

Земляные работы, строительство или промышленная деятельность на земельном участке могут нанести ущерб источникам воды или колодцам на соседних участках. Юридическая ответственность, возникающая в результате такой деятельности, заключается в следующем:

• Ответственность за компенсацию: Лицо, загрязняющее или наносящее ущерб жизненно важным ресурсам, обязано возместить причиненный ущерб. Если ущерб был причинен не умышленно или по неосторожности, или если виновной является также пострадавшая сторона, размер компенсации определяется судьей в соответствии с принципами справедливости.
• Восстановление: Если источник водоснабжения, отключенный или загрязненный, необходим для питьевой воды, коммунального водоснабжения или жизненно важных нужд предприятия, пострадавшая сторона может потребовать восстановления источника в максимально возможной степени. Это мощный защитный механизм, который включает не только компенсацию материального ущерба, но и физическое восстановление источника.

 Ресурсы и совместное использование, питаемые общим ложем

Когда источники воды на соседних участках питаются от одного и того же основного источника, между собственниками устанавливается «баланс интересов»:

• Каждый собственник недвижимости может потребовать, чтобы вода хранилась совместно и распределялась в соответствии с предыдущими тарифами на водопотребление. Расходы на содержание общих объектов также распределяются поровну.
• Если соглашение о распределении водных ресурсов не может быть достигнуто, один из землевладельцев может принять необходимые меры для сохранения своего источника воды, даже если это приведет к уменьшению водоснабжения другого; однако, если это увеличит количество воды, он может быть обязан компенсировать другим землевладельцам пропорциональное увеличение.

 Обязательный сервитут на водопользование и права пользования водными ресурсами

Правовая система защищает собственников недвижимости, лишенных элементарного доступа к воде

• Обязательные права на воду: Землевладелец, не имеющий доступа к воде на своей земле или не имеющий возможности получить воду другими способами, может запросить установление сервитута на использование избыточной воды своего соседа в обмен на полную компенсацию. В таких случаях приоритет отдается удовлетворению собственных потребностей владельца источника воды.
• Местные обычаи и особые законы: В случаях, когда вода из колодцев или ручьев на частных землях используется для питья или поения животных, применяются местные традиции и обычаи, если иное не предусмотрено специальным законом.

 Виды споров и судебных разбирательств, возникающих в связи с правом собственности на недвижимость

В сфере права недвижимости споры, как правило, сводятся к определению того, кому принадлежит право собственности, или к превышению пределов использования этого права.

 Судебные иски, связанные с правом собственности на недвижимость

• Иск об аннулировании и регистрации права собственности: это один из основных видов исков в сфере права недвижимости. Он подается, когда запись о праве собственности неточна по таким причинам, как мошенническая регистрация, поддельная доверенность, мошенническая передача наследства или приобретательная давность. Его цель — добиться удаления существующей записи и регистрации права собственности на имя законного владельца.
• Иск о предотвращении вмешательства (или посягательства): это судебный иск, подаваемый в случае, когда контроль собственника над его недвижимым имуществом несправедливо ограничивается другой стороной (например, незаконным занятием).
• Иск о признании права собственности: это судебный иск, подаваемый собственником против лица, незаконно владеющего недвижимым имуществом (имеющего право собственности), с требованием его возврата.

Споры относительно прибыли и распределения имущества

• Иск о преимущественном праве покупки (шуфа-иск): это вид иска, используемый совладельцами совместно принадлежащей собственности, когда один из совладельцев продает свою долю третьему лицу. Определение рыночной стоимости и соблюдение сроков исковой давности составляют основу этого иска.
• Иск о разделе совместной собственности (Izale-i Şuyu): это судебный процесс, в котором участвуют все совладельцы, с целью раздела совместно принадлежащего им недвижимого имущества между ними путем раздела в натуре или продажи.
• Судебный иск о регистрации в связи с истечением срока давности: При соблюдении исключительных условий срока давности (например, 20 лет владения) подается иск против Казначейства или соответствующей администрации о регистрации незарегистрированного или неустановленного имущества.

 Законодательство о районах и дела об ответственности

• Возмещение убытков в связи с нарушениями соседского права: это дело возбуждается в случаях чрезмерного использования имущества (шум, запах, повреждения от земляных работ и т. д.). Суд может принять решение о восстановлении имущества в первоначальном состоянии или о выплате компенсации за причиненный ущерб.
• Иск о праве проезда: это иск, подаваемый собственниками недвижимости, не имеющими доступа к общественной дороге, против своих соседей с целью установления «принудительного права проезда». Суд определяет наиболее подходящий маршрут и точную сумму компенсации, подлежащей выплате.
• Предотвращение незаконного захвата земли (иски о незаконном захвате земли): Эти иски подаются с целью сноса строений, которые несправедливо занимают соседний земельный участок, или, если соблюдены условия добросовестности, с целью передачи незаконно занимаемой части земли за компенсацию.

Процедура и доказательства в делах, связанных с недвижимостью

При разрешении споров, связанных с недвижимостью, «прямое вмешательство судьи» и «техническая экспертиза» имеют важное значение

1. Осмотр на месте и экспертиза: Практически во всех делах, связанных с недвижимостью, судебная коллегия проводит осмотр объекта на месте с участием технического эксперта и кадастровых специалистов. Таким образом определяются границы, нарушения границ и стоимость недвижимости.
2. Исключительная юрисдикция: В делах, касающихся права собственности на недвижимое имущество, суду по месту нахождения этого имущества . Подача иска в другом месте является основанием для прекращения процессуального производства.
3. Временные меры: Для защиты прав по окончании судебного разбирательства крайне важно внести в правоустанавливающий документ отметку «ответчик» или запретить передачу права собственности (превентивная мера) на момент подачи иска.