Кто несёт ответственность за ущерб, причинённый имуществу арендатором?

Один из наиболее распространенных споров в отношениях аренды заключается в том, кто будет оплачивать любой ущерб, причиненный имуществу после выезда арендатора.

После того, как арендатор проживает в квартире несколько лет, вполне нормально, что стены загрязняются, краска выцветает, напольное покрытие изнашивается, а мебель приходит в негодность. Однако сломанные двери, непригодные для использования кухонные шкафы, серьезные повреждения напольного покрытия или значительные повреждения сантехники из-за небрежного поведения арендатора оцениваются иначе.

Потому что;

«В случае причинения ущерба дому арендатор оплачивает полную сумму»

Такой подход юридически некорректен.

Согласно турецкому Кодексу обязательств, арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с договором и с должной осмотрительностью. Однако арендатор не несет ответственности за естественный износ и ухудшение состояния имущества, возникшие в результате нормального и соответствующего договору использования. Статья 334 турецкого Кодекса обязательств № 6098 четко регулирует это различие.

Верховный суд также постановил, что арендатор несет ответственность только за ущерб и убытки, возникшие в результате неправильного использования или злоупотребления; износ, возникший в результате обычного использования, не может быть отнесен к ответственности арендатора.

Следовательно, для определения ответственности арендатора необходимо сначала установить, возник ли ущерб в результате обычного использования или в результате небрежного использования со стороны арендатора и нарушения договорных обязательств

В чём заключается обязанность арендатора бережно использовать недвижимость?

Согласно статье 316 Турецкого кодекса обязательств, арендатор бережно использовать арендованное имущество .

Это обязательство вступает в силу со дня приобретения арендатором недвижимости и остается в силе в течение всего срока действия договора аренды.

Арендатор не должен повреждать конструкцию, оборудование, приспособления или другие предметы, предоставленные ему во время пользования недвижимостью.

Например, арендатор;

• взлом дверей или шкафов,
• причинение ущерба паркетным полам, значительно превышающего нормальные показатели эксплуатации
• внесение несанкционированных существенных изменений в стены или сооружения,
• Повреждение установки в результате неправильного использования
• умышленное или неосторожное повреждение имущества арендодателя

В зависимости от обстоятельств дела, это может повлечь за собой ответственность арендатора за причиненный ущерб.

И наоборот, как правило, невозможно потребовать от арендатора возмещения полной стоимости замены материалов, которые подверглись незначительному износу в результате эксплуатации или исчерпали свой экономический срок службы.

При каких обстоятельствах арендатор обязан освободить помещение?

Согласно статье 334 Турецкого кодекса обязательств, арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том же состоянии, в котором оно было получено по окончании срока действия договора аренды.

Однако это же положение вводит очень важное исключение:

Арендатор не несет ответственности за износ или ухудшение состояния имущества, возникшие в результате использования в соответствии с договором.

Поэтому неверно утверждать, что арендатор должен восстановить имущество до первозданного состояния, как если бы оно было совершенно новым, когда он въехал сюда много лет назад.

Например, в доме, который использовался в течение пяти лет;

Старение настенной краски, износ определенных поверхностей в результате эксплуатации или сокращение экономического срока службы некоторых материалов могут рассматриваться в рамках нормальной эксплуатации.

В решении 6-й Гражданской палаты Верховного суда от 31 марта 2016 года (дело № 2015/7553 E. и 2016/2595 K.) также указывалось, что арендатор не несет ответственности за износ и повреждения, возникшие в результате неправильного использования; он может нести ответственность только за ущерб и убытки, причиненные ненадлежащим использованием.

В чём разница между естественным износом и повреждениями, причинёнными арендатором?

Значительная часть споров между арендаторами и арендодателями возникает именно из-за этого различия.

Нормальная амортизация— это ожидаемое снижение стоимости имущества с течением времени в результате его использования в соответствии с договором аренды.

Ущерб, возникший в результате неправильного использования, — это ущерб, причиненный действиями арендатора, выходящими за рамки нормального и бережного использования.

Например, выцветание краски на стене после длительного использования нельзя оценивать так же, как преднамеренное разрушение стены.

Аналогичным образом, существует юридическая разница между незначительным износом поверхности паркетного пола, использовавшегося в течение многих лет, и значительной частью напольного покрытия, поврежденной или ставшей непригодной для использования по вине арендатора.

Основной принцип статьи 334 Турецкого кодекса обязательств заключается в том, что арендатор несет ответственность только ущерб, возникший в результате нарушения договора .

Входит ли в обязанности арендатора оплата расходов на покраску и отделку?

Покраска и отделка помещений входят в число наиболее часто обсуждаемых вопросов в спорах об аренде жилья.

Тот факт, что арендатор получил помещение в покрашенном виде, ни в коем случае не означает, что он обязан вернуть его свежеокрашенным по окончании срока аренды.

Старение настенной краски в результате длительного и нормального использования должно оцениваться в рамках статьи 334 Турецкого кодекса обязательств. Арендатор не несет ответственности за естественный износ, возникший в результате использования в соответствии с договором.

Однако исход может измениться, если стены получат значительные повреждения, превышающие пределы нормальной эксплуатации.

Например;

Если стена повреждена несколькими способами, например, имеет трещины, многочисленные глубокие отверстия, покрыта трудноудаляемыми материалами или если требуется значительный ремонт по вине арендатора, расходы могут быть взысканы с арендатора.

Поэтому даже при определении стоимости покраски следует учитывать характер повреждений и срок аренды, а не применять автоматическое правило .

Несет ли арендатор ответственность за повреждения паркетного пола, дверей и кухонных шкафов?

Ответственность арендатора также зависит от причины причинения ущерба.

Например, петли или поверхности кухонного шкафа, который использовался в течение многих лет, со временем могут изнашиваться, что можно считать естественным износом.

Однако арендатор может быть привлечен к ответственности, если дверцы шкафов сломаны, столешница серьезно повреждена по вине арендатора или дверцы стали непригодны для использования.

Согласно подходу Верховного суда, арендатор несет ответственность за ущерб, возникший в результате неправильного использования , а не в результате износа при обычном использовании .

Следовательно, при определении стоимости ущерба следует учитывать не только цену нового продукта, но и характер повреждения, а также состояние имеющегося материала.

Кто несёт ответственность за неисправности сантехники: арендатор или арендодатель?

Не все неисправности сантехники являются ответственностью арендатора.

При заключении договора аренды следует отличать проблемы, возникающие из-за конструкции объекта недвижимости, возраста здания или экономического срока службы установок, от проблем, вызванных неправильным использованием со стороны арендатора.

Хотя турецкий свод правил регулирует ответственность арендатора за расходы на уборку и техническое обслуживание, необходимые для обычного пользования, основная обязанность по поддержанию арендованного имущества в пригодном для использования состоянии лежит на арендодателе.

Например, труба в старой водопроводной системе, сгнившая сама по себе, — это не то же самое, что труба, лопнувшая из-за ненадлежащего вмешательства арендатора.

Кроме того, арендатор обязан уведомить арендодателя о любых дефектах, устранение которых он не обязан, но которые требуют вмешательства арендодателя. Неуведомление может привести к увеличению ущерба, в этом случае арендатор может быть привлечен к ответственности. Эта обязанность по уведомлению также регулируется Турецким кодексом обязательств.

Кто несёт ответственность за ущерб, причинённый домашним животным арендатора?

Само по себе присутствие домашнего животного в помещении не является основанием для признания ущерба, причиненного арендатором.

Однако из-за питомца;

• двери сильно поцарапаны,
• паркетные полы становятся непригодными для использования
• Повреждение стационарной мебели
• Повреждения имущества, которые невозможно устранить обычной уборкой

В таких случаях ответственность арендатора может возникнуть в рамках обязанности бережно использовать арендованное имущество и надлежащим образом его вернуть. Эта оценка снова основана на различии между бережным использованием и обычным износом, как это определено в статьях 316 и 334 Турецкого кодекса обязательств.

Как следует оценивать ущерб, причиненный имуществу при выезде арендатора?

Для арендодателя одним из важнейших этапов является момент вступления во владение недвижимостью.

Статья 335 Турецкого кодекса обязательств возлагает на арендодателя важное обязательство в этом отношении.

Арендодатель обязан осмотреть состояние арендованного имущества по его возвращении и незамедлительно уведомить арендатора в письменной форме о любых дефектах или недостатках, за которые арендатор несет ответственность. Непредоставление уведомления может освободить арендатора от ответственности за ущерб, который мог быть обнаружен при плановом осмотре при сдаче имущества.

Следовательно, домовладелец;

«Арендатор съехал, и через несколько месяцев я осмотрел дом и увидел повреждения»

Им не следует так поступать.

По возможности, при получении объекта недвижимости;

• Необходимо составить подробную накладную
• Необходимо делать фотографии и видеозаписи
• Недостатки следует перечислить по одному
• Необходимо задокументировать счётчик и поставку "под ключ"
• О любых обнаруженных повреждениях необходимо сообщить арендатору в письменной форме.

Особенно в случаях, связанных со значительным ущербом, может быть рассмотрен вопрос сбора доказательств через нотариуса или, при необходимости, через суд.

Что произойдет, если арендодатель не сообщит о повреждениях немедленно?

Статья 335 Турецкого кодекса обязательств содержит очень четкое положение по этому вопросу.

Если арендодатель не уведомит арендатора в письменной форме о каких-либо дефектах или недостатках, которые могут быть обнаружены во время осмотра при передаче жилья , арендатор может быть освобожден от ответственности за такой ущерб.

Однако ситуация иная в случае со скрытыми дефектами, которые невозможно обнаружить при обычной проверке во время доставки.

Согласно закону, арендатор несет ответственность за такие недостатки и дефекты. При обнаружении скрытого дефекта арендодатель обязан немедленно уведомить арендатора в письменной форме.

Поэтому осмотр помещения при передаче и письменное уведомление имеют чрезвычайно важное значение, особенно для арендодателя.

Почему важно оформлять расписку о передаче имущества при въезде в дом?

Одна из самых больших проблем в спорах, возникающих из-за ущерба, причиненного арендаторами, заключается в следующем:

«Эти повреждения возникли после въезда арендатора или они уже были на месте?»

Поэтому документ о передаче права собственности, подготовленный в начале действия договора аренды, имеет большое значение.

Например, в накладной;

• Паркетные полы новые
• Двери целы
• Котел работает
• Кухонные шкафы не были повреждены
• Вся сантехника и фурнитура в доме были доставлены в полном объеме

Если это указано, сравнение в конце срока аренды значительно упростится.

По возможности, квитанцию ​​о доставке следует дополнить фотографиями.

В противном случае, арендатор;

«Эта трещина была здесь еще до моего переезда»

Таким образом они могут защитить себя, и доказательство даты причинения ущерба может стать серьезным предметом спора.

Как арендодатель может доказать, что ущерб был причинен арендатором?

Арендодатель должен предоставить доказательства, подтверждающие его утверждение о том, что ущерб был причинен в результате использования помещения, за которое несет ответственность арендатор.

В зависимости от конкретных обстоятельств дела;

• Отчет о начале действия договора аренды и передаче объекта
• Отчет о выселении и передаче имущества
• фото и видео,
• нотариальное заверение
• сбор доказательств через суд,
• экспертная оценка
• ремонтные счета и сметы
• свидетельские показания,
• Обмен сообщениями в WhatsApp или SMS между сторонами

Это может быть важным доказательством.

Крайне важно задокументировать ситуацию до начала любых ремонтных работ. Это связано с тем, что если недвижимость будет немедленно и полностью отремонтирована, у специалиста может уже не быть возможности непосредственно осмотреть предыдущие повреждения.

Можно ли собрать доказательства до выезда арендатора?

Если в конкретном случае причинен значительный ущерб или если существует вероятность его устранения в короткие сроки, может быть рассмотрен данный метод сбора доказательств

Например, если в объекте недвижимости обнаружено множество сломанных или демонтированных элементов интерьера, или имеются значительные повреждения, полученные в результате ремонта, экспертная оценка состояния объекта в его текущем виде может предоставить важные доказательства в последующем судебном процессе по взысканию долга.

Поэтому в случаях, связанных с крупным ущербом, в зависимости от масштаба спора, может быть целесообразно не ограничиваться лишь фотографиями, сделанными на мобильный телефон, а получить профессиональные доказательства.

Можно ли вычесть ущерб, причиненный арендатором, из залога?

Если в договоре аренды оговорен залог, его целью может быть обеспечение выполнения арендатором своих обязательств по договору.

Согласно статье 342 Турецкого кодекса обязательств, размер залога, оговоренного в договорах аренды жилых и коммерческих помещений, не может превышать сумму арендной платы за три месяца. В той же статье регулируются специальные правила хранения залоговых депозитов в виде денежных средств или ценных бумаг в банке.

Если арендатор несет ответственность за определенные и установленные убытки, залог может служить основанием для предъявления такого иска.

Однако арендодатель;

«Я оставляю за собой залог; я не буду его возвращать, даже несмотря на то, что повреждений нет»

Действовать таким образом недопустимо с юридической точки зрения.

Аналогичным образом, вычет из залога стоимости износа, возникшего в результате нормального использования, несовместим с положениями статьи 334 Турецкого кодекса обязательств.

Если залог не покрывает ущерб, могут ли потребовать от арендатора доплатить?

Да.

Залог не является верхним пределом ответственности арендатора.

Например, если небрежное поведение арендатора причинило ощутимый ущерб имуществу на сумму 200 000 турецких лир, а залог составляет всего 30 000 турецких лир, то при соблюдении определенных условий можно потребовать от арендатора возмещения части ущерба, превышающей залог.

Здесь важно, чтобы ущерб был реальным, чтобы ответственность за него нес арендатор, и чтобы его размер можно было доказать.

Потому что;

«Мне вернули залог, я не могу просить ничего большего»

Это неверное представление.

Может ли арендодатель заменить все вещи на новые и взимать за это плату с арендатора?

В любом случае, нет.

Целью ответственности арендатора является не несправедливое обогащение арендодателя, а компенсация фактического ущерба, за который несет ответственность арендатор.

Например, если арендатор повредил предмет, который использовался очень долго и уже отслужил значительную часть своего экономического срока службы, то состояние и износ этого предмета также должны быть учтены в соответствии со спецификой спора.

Основной подход Верховного суда заключается в том, что арендатор должен нести ответственность только за ущерб, возникший в результате ненадлежащего использования, в то время как расходы на обычное использование и амортизацию не должны ложиться на арендатора.

Поэтому может быть несправедливо возлагать на арендатора полную стоимость нового оборудования в каждом конкретном случае только потому, что десятилетнее оборудование вышло из строя.

Может ли залог арендатора быть утерян, если он оставит квартиру без покраски?

На этот вопрос нельзя ответить автоматически «да».

Если состояние стен обусловлено исключительно естественным износом и эксплуатацией с течением времени, арендатор может не нести ответственности. Статья 334 Турецкого кодекса обязательств прямо освобождает арендатора от ответственности за износ, возникший в результате использования помещения в соответствии с договором.

Однако, если стены имеют значительные повреждения, причиненные арендатором сверх нормы эксплуатации, может быть запрошена компенсация за причиненный ущерб.

Следовательно, вопрос о том, можно ли вычесть стоимость краски из залога, следует решать, исходя из того, сколько лет недвижимость использовалась и каково фактическое состояние стен.

Что следует предпринять, если арендатор отказывается признать ответственность за причиненный ущерб?

Жилец;

«В этом ущербе виноват не я»

или;

«Вот так я получил этот дом»

Они могут возразить таким образом.

В этом случае спор сводится к вопросу о доказательствах.

С точки зрения арендодателя, документ о передаче права собственности, старые и новые фотографии, экспертная оценка и письменные уведомления приобретают важное значение.

Согласно статье 335 Турецкого кодекса обязательств, особенно важно, чтобы о любых повреждениях, обнаруженных при передаче имущества, арендатору незамедлительно сообщалось в письменной форме.

Если сторонам не удастся достичь соглашения, могут быть предприняты юридические действия для взыскания компенсации за причиненный ущерб.

Можно ли подать иск о возмещении ущерба, причиненного арендатором?

Да.

Если ущерб, причиненный нарушением договора и небрежным использованием со стороны арендатора, не компенсируется, арендодатель может подать иск о взыскании стоимости ущерба.

В практике Верховного суда такие иски часто компенсацией за неправомерное использование . Существуют решения Верховного суда, в которых указывается, что арендатор несет ответственность только за ущерб, причиненный неправомерным использованием.

Запрашиваемая сумма;

• В чём заключается этот ущерб?
• за какой ущерб несет ответственность арендатор
• Какова стоимость ремонта?

Это следует представить подробно.

Необходимо ли обращаться к медиации перед подачей иска о возмещении ущерба?

С 1 сентября 2023 года споры, возникающие из договоров аренды, подлежат обязательной медиации в качестве предварительного условия для подачи иска, за исключением случаев, предусмотренных законом. Министерство юстиции также заявляет, что споры, возникающие из договоров аренды, должны быть переданы на медиацию до подачи иска.

Следовательно, если рассматривается возможность подачи иска в рамках спора о компенсации за ущерб, причиненный арендатором имуществу, то, как правило, в первую очередь следует оценить возможность применения обязательной процедуры медиации.

В ходе медиации стороны могут договориться по таким вопросам, как размер компенсации и зачет внесенного депозита.

Если соглашение не будет достигнуто, дело может быть передано в суд.

Может ли повреждение имущества арендатором стать основанием для выселения?

Серьезное нарушение арендатором своих обязанностей по бережному использованию имущества может повлечь за собой не только выплату компенсации, но и расторжение договора аренды.

Статья 316 Турецкого кодекса обязательств обязывает арендатора использовать арендованное имущество в соответствии с договором и с должной осмотрительностью, а также содержит положения, касающиеся расторжения договора аренды при определенных условиях в случае нарушения этого обязательства.

Однако не каждое незначительное повреждение является основанием для эвакуации.

При принятии решения следует учитывать степень повреждения, поведение арендатора, предоставленные предупреждения и конкретные особенности дела.

Часто задаваемые вопросы

Если арендатор повредит имущество, кто оплатит ремонт?

Арендатор может быть привлечен к ответственности, если ущерб возник в результате неправильного использования или нарушения условий договора. И наоборот, износ и ухудшение состояния имущества, вызванные обычным использованием, не могут быть отнесены на счет арендатора.

Должен ли арендатор нести ответственность за покраску дома после выезда предыдущего жильца?

Не во всех случаях. Арендатор не несет ответственности, если краска испортилась в результате обычной эксплуатации. Однако, если стены повреждены сверх того, что арендатор обычно использует, может быть запрошена компенсация за этот ущерб.

Если арендатор поцарапает паркетный пол, придется ли ему за это платить?

Следует оценить, вызваны ли царапины нормальным использованием или неправильным обращением. Нормальный износ не является ответственностью арендатора; однако, за ущерб, возникший в результате неправильного использования, арендатор может предъявить претензию.

Может ли арендодатель вычесть сумму ущерба из залога?

Залог может иметь важное значение в случае ущерба, за который арендатор несет фактическую ответственность и который может быть доказан. Однако удерживать залог из-за естественного износа нецелесообразно. Статья 342 Турецкого кодекса обязательств также ограничивает размер залога суммой, равной арендной плате за три месяца.

Что произойдет, если залог не покроет ущерб?

Недостаточный размер залога не ограничивает ответственность арендатора суммой залога. Любые дополнительные убытки, которые могут быть доказаны и за которые арендатор несет ответственность, могут быть заявлены отдельно.

Что произойдет, если повреждения будут обнаружены через месяц после выезда арендатора?

Согласно статье 335 Турецкого кодекса обязательств, о повреждениях, которые можно было обнаружить при обычном осмотре при передаче жилья, арендатору необходимо незамедлительно уведомить в письменной форме. В свою очередь, ответственность арендатора может сохраняться за скрытые дефекты, которые не были обнаружены при передаче жилья; однако, при обнаружении повреждения необходимо незамедлительно уведомить арендатора в письменной форме.

Если арендатор повредит бытовую технику в доме, кто оплатит ремонт?

Необходимо установить, возникла ли неисправность в результате нормальной эксплуатации и истечения срока экономической службы, или же в результате небрежного использования со стороны арендатора. В случае установления небрежного использования арендатор может быть привлечен к ответственности за причиненный ущерб; обычный износ не является ответственностью арендатора.

Что делать, если арендатор не берет на себя ответственность за причиненный ущерб?

В качестве доказательств могут быть использованы документы о доставке, фотографии, видеозаписи, счета-фактуры и, при необходимости, заключения экспертов или другие доказательства. В соответствии со статьей 335 Турецкого кодекса обязательств арендодатель обязан незамедлительно уведомить арендатора в письменной форме о любых повреждениях, обнаруженных во время передачи имущества.

Вывод: Кто несет ответственность за ущерб, причиненный имуществу арендатором?

Арендатор не несет ответственности за любой износ и повреждения имущества

В турецком своде обязательств принципиальное различие разграничении износа, возникшего в результате обычного использования, и повреждений, возникших в результате нарушения арендатором договора или небрежного использования .

Согласно статье 334 Турецкого кодекса обязательств, хотя арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором оно было получено, он не несет ответственности за износ или ухудшение состояния, возникшие в результате использования в соответствии с договором.

Верховный суд также согласен с тем, что арендатор может нести ответственность только за ущерб и убытки, причиненные неправильным использованием или злоупотреблением

Кроме того, арендодатель также несет важные обязанности. По возвращении арендованное имущество должно быть осмотрено, и о любых очевидных дефектах или недостатках, за которые несет ответственность арендатор, необходимо немедленно сообщить ему в письменной форме. В противном случае арендатор может быть освобожден от ответственности за ущерб, обнаруженный при передаче имущества.

Поэтому подробный учет передачи имущества, делать фотографии и видеозаписи , чтобы предотвратить потенциальные проблемы с доказательствами в будущем.

Если ущерб, за который несет ответственность арендатор, превышает сумму залога, можно потребовать возмещения фактического излишка. Однако залог не может быть использован для покрытия всех расходов на износ и замену, возникающих в результате обычного использования. Основные правила, касающиеся залогов, регулируются статьей 342 Турецкого кодекса обязательств.

Если стороны не могут договориться о размере компенсации в подобных спорах, возникающих из арендных отношений, как правило, необходимо медиации до подачи иска.

В спорах, связанных со значительным ущербом, крайне важно задокументировать повреждения с помощью таких методов, как фотосъемка, официальные отчеты, экспертные оценки или сбор доказательств до начала ремонта, а также своевременно уведомить арендатора в письменной форме, чтобы предотвратить потерю прав.

Определение ответственности в спорах, касающихся ущерба, причиненного арендатором, залога, компенсации за ненадлежащее использование и передачи имущества, должно основываться на сроке аренды, состоянии имущества при передаче, характере ущерба и имеющихся доказательствах. Поэтому в случаях, связанных со значительным ущербом, целесообразно обратиться за оценкой конкретного случая к юристу, специализирующемуся на арендном праве.

Данный текст предназначен для общего ознакомления с правовой информацией. Ответственность за ущерб, причиненный арендатором имуществу, должна оцениваться отдельно в соответствии с договором аренды и конкретными обстоятельствами дела.