Поправки к плану зонирования в рамках преобразования городов

 Как вносятся изменения в план зонирования в процессе городской трансформации? Подробное руководство по зонам повышенного риска, резервным зонам застройки, участкам с рискованной застройкой, увеличению плотности застройки, приостановке действия плана, возражениям, искам об отмене, правам собственности и правовой защите собственников недвижимости.

---

Что такое поправка к плану зонирования в рамках программы преобразования городской среды?

В контексте градостроительной трансформации внесение поправок в план зонирования означает изменение существующих решений по зонированию в отношении объекта недвижимости или территории, входящей в зону риска застройки, зону риска или резервную зону застройки. Эти поправки могут напрямую повлиять на функциональность землепользования объекта, коэффициент использования площади, количество этажей, высоту здания, отступы, дорожные соединения, зоны социальной инфраструктуры, зеленые зоны, баланс коммерческой и жилой застройки, этапы реализации и схему распределения земельных участков.

Городская трансформация — это не просто снос старого здания и строительство нового. Особенно в зонах повышенного риска и резервных районах, проекты трансформации часто меняют решения по планированию целого квартала, квартала или региона. Поэтому внесение изменений в план зонирования является одним из наиболее эффективных и деликатных административных действий в процессе городской трансформации.

Цель Закона № 6306 состоит в определении порядка благоустройства, сноса и реконструкции с целью создания здоровой и безопасной среды обитания в соответствии с инженерными и архитектурными стандартами в районах, подверженных риску стихийных бедствий, и в объектах, содержащих опасные сооружения. В соответствии с этой целью в проектах городской трансформации могут рассматриваться изменения в планах зонирования; однако цель трансформации не допускает полного игнорирования принципов планирования и прав собственности.

Почему вносятся изменения в план зонирования?

В процессе городской трансформации изменения в планировке могут быть вызваны различными причинами. Иногда существующий план был разработан с учетом старых строительных условий и не отвечает новым потребностям в сейсмобезопасности, транспорте, парковках, социальных объектах или инфраструктуре. Иногда возникает необходимость объединения кварталов, реорганизации дорог, создания более крупных участков или перепланировки зон социальной инфраструктуры.

В некоторых случаях изменения в плане зонирования вносятся для того, чтобы сделать проект преобразования экономически целесообразным. Особенно в районах с высокой концентрацией зданий, представляющих опасность, могут рассматриваться изменения плотности застройки, высоты или функционального назначения зданий, чтобы разрешить выделение новых независимых жилых единиц собственникам, привлечение подрядчика для выполнения проекта или осуществление преобразования государственным сектором.

Однако здесь действует основополагающий критерий: поправки к планам зонирования не могут вноситься исключительно с целью увеличения экономической выгоды отдельного участка или отдельных лиц. Согласно Положению о подготовке планов пространственного планирования, поправки к планам зонирования должны основываться на техническом и объективном обосновании, служить общественным интересам и не нарушать основные решения, преемственность, целостность и баланс социально-технической инфраструктуры плана. В том же Положении также оговаривается, что поправки к плану, снижающие стандарты социально-технической инфраструктуры, предусмотренные в действующем плане, не допускаются.

Разница между внесением поправок в план и пересмотром плана в контексте городской трансформации

В проектах по преобразованию городов часто путают понятия «изменение плана», «пересмотр плана», «дополнительный план зонирования» и «план застройки». Однако их юридические последствия различны.

Изменение зонирования — это ограниченное изменение, вносимое в конкретную часть существующего плана. Например, изменение статуса территории с жилой на смешанную коммерческую и жилую, изменение ограничений по высоте зданий, изменение маршрутов дорог или перенос зон социальной инфраструктуры могут считаться изменением зонирования.

Пересмотр плана — это обновление всего плана или его части, затрагивающей основные положения плана, когда существующий план больше не отвечает потребностям или его реализация невозможна. Положение о подготовке планов территориального планирования гласит, что пересмотр плана может производиться, когда планы зонирования больше не отвечают потребностям, их реализация невозможна или для обеспечения соответствия решениям по планированию более высокого уровня, путем обновления всего плана или его части, затрагивающей основные положения плана.

Дополнительный план зонирования предполагает создание нового плана в районах, где существующий план недостаточен, примыкающих к существующему плану и совместимых с принятыми в нем решениями по землепользованию. Эти различия имеют решающее значение в процессе городской трансформации, поскольку, независимо от названия предпринятых администрацией действий, если их фактическое воздействие изменяет основные решения плана, необходима более всесторонняя оценка планирования.

Кто имеет право разрабатывать и утверждать планы в рамках проектов по преобразованию городов?

В проектах по преобразованию городов полномочия по внесению и утверждению изменений в план зонирования варьируются в зависимости от характера объекта недвижимости, от того, подпадает ли проект под действие Закона № 6306, является ли территория зоной повышенного риска или зоной резервного строительства, а также от того, какая администрация осуществляет этот процесс.

В общей системе градостроительства генеральные и исполнительные планы развития городов в пределах границ муниципалитетов и прилегающих территорий разрабатываются или заказываются соответствующими муниципалитетами; они вступают в силу после утверждения муниципальным советом. В районах за пределами границ муниципалитетов и прилегающих территорий планы разрабатываются или заказываются губернаторством или соответствующим органом власти; они вступают в силу после утверждения губернатором, если это сочтено целесообразным. Статья 8 Закона о градостроительстве № 3194 также регулирует порядок объявления и обжалования этих планов.

В соответствии с Законом № 6306, Управление по преобразованию городов и Министерство обладают особыми полномочиями. Закон регулирует полномочия Управления по осуществлению всех видов картографирования, планирования, проектной деятельности, землеустройства и консолидации земель, связанных с зонами повышенного риска, резервными зонами застройки и объектами, содержащими здания повышенного риска. Кроме того, в нем указывается, что Министерство может устанавливать особые стандарты в процессах планирования, касающихся территорий и участков, подпадающих под действие закона, а также может разрабатывать, заказывать и утверждать планы и проекты городского дизайна.

Таким образом, при преобразовании городов крайне важно, какой орган утвердил поправку к плану зонирования, с точки зрения сроков подачи возражений и судебных разбирательств. План, утвержденный муниципальным советом, и план, утвержденный министерством в соответствии с Законом № 6306, могут подлежать разной процедуре.

Публикация планов и процедура обжалования в соответствии с Законом № 6306

В то время как общие планы зонирования выставляются на всеобщее обозрение на месяц, для некоторых планов в соответствии с Законом № 6306 предусмотрена специальная процедура объявления и подачи возражений. Согласно закону, утвержденные планы зонирования и размежевания территорий, подпадающих под действие Закона № 6306, 15 дней . Возражения против этих планов должны быть поданы в соответствующее провинциальное управление в течение периода объявления, и Министерство рассматривает эти возражения 5 дней . Если возражения отклоняются, планы становятся окончательными с даты принятия решения об отклонении без необходимости дальнейшего процесса утверждения.

Данное положение имеет решающее значение для собственников недвижимости и правообладателей, отслеживающих изменения в планах зонирования в рамках проектов городской трансформации. Это связано с тем, что те, кто привык к общему периоду публичного ознакомления с планом зонирования, могут пропустить 15-дневный период объявления, предусмотренный Законом № 6306. Пропуск периода публичного ознакомления с планом может серьезно повлиять на стратегии обжалования и судебных разбирательств.

Однако необходимо изучить конкретную процедуру, которой подчиняется каждый план. Был ли план утвержден муниципалитетом в соответствии с общими правилами зонирования, или же этот процесс осуществляется Министерством или Управлением по преобразованию городов в соответствии с Законом № 6306? Расчет сроков без учета этого различия может привести к ошибочным результатам.

Общественное обсуждение, рассмотрение возражений и окончательная доработка генеральных планов развития

В соответствии со статьей 8 Закона о зонировании № 3194, генеральные планы зонирования месяца, . Возражения против планов могут быть поданы в течение этого месячного периода публикации. Возражения и планы, направленные мэрией в муниципальный совет, рассматриваются, и окончательное решение принимает муниципальный совет в течение 15 дней. В районах за пределами муниципалитета и прилегающих к нему территориях возражения подаются в администрацию муниципалитета, и администрация муниципалитета принимает решение по возражениям в течение 15 дней.

Кроме того, оговаривается, что информация о местах размещения изменений в плане зонирования должна быть опубликована на информационных досках соответствующих районных администраций, а информация об изменении плана должна предоставляться в течение 30 дней с размещением как минимум двух видимых знаков в районе, на который распространяются изменения.

Обязательства по информированию и размещению объявлений важны с точки зрения прозрачности планов и права правообладателей на доступ к информации. Владелец недвижимости может заявить, что его не проинформировали об изменении плана, что процедуры публичного показа и информирования были выполнены ненадлежащим образом или что план фактически был недоступен. Однако такие возражения должны быть подкреплены конкретными доказательствами, чтобы быть успешными.

Как изменение плана зонирования влияет на права собственников недвижимости?

В проектах по преобразованию городов изменения в плане зонирования могут напрямую влиять на права собственности. Изменение плана может увеличить, уменьшить или изменить функцию объекта недвижимости. Участок может быть переклассифицирован из жилой зоны в зону смешанного использования (коммерческое и жилое); его коэффициент использования площади (FAR) может быть увеличен; он может быть предназначен для дорог, парков, школ, медицинских учреждений, объектов социальной инфраструктуры или зеленых зон; может быть изменена высота зданий; а также местоположение и площадь объекта недвижимости могут быть изменены путем его разделения на участки.

Эти эффекты могут иметь как положительные, так и отрицательные последствия для собственника недвижимости. Увеличение плотности застройки может повысить вероятность приобретения собственниками новых отдельных жилых единиц. И наоборот, фактическое использование и экономические ожидания собственников недвижимости могут измениться из-за развития социальной инфраструктуры, отказа от дорог или практики разделения земельных участков.

Особенно в проектах городской трансформации, когда новые условия строительства определяются путем изменения плана, необходимо учитывать существующие доли собственников земли, компенсацию за их отдельные единицы жилья, распределение в новом проекте, деловую репутацию, оценку стоимости и условия контракта с подрядчиком. Даже если изменение плана делает проект экономически целесообразным, могут возникнуть споры между собственниками, если распределение отдельных единиц жилья будет несправедливым.

Увеличение коэффициента использования площади застройки и увеличение плотности застройки

Одним из наиболее обсуждаемых вопросов в сфере градостроительства является увеличение плотности застройки. Увеличение плотности застройки может привести к росту общей площади, которую можно построить на данном участке. Это может облегчить финансирование преобразований, однако также может создать новые проблемы с точки зрения плотности населения, транспортной нагрузки, потребности в парковочных местах, пропускной способности инфраструктуры, социальной инфраструктуры и воздействия на окружающую среду.

Положение о подготовке градостроительных планов предусматривает, что при увеличении плотности населения в результате изменений коэффициента плотности застройки, количества этажей или условий зонирования, указанных в плане зонирования, необходимо обеспечить размещение необходимой социальной и технической инфраструктуры для возросшего населения в соответствии со стандартами. Даже при изменениях в плане, увеличивающих количество этажей или высоту зданий, необходимо учитывать такие критерии, как характер застройки, силуэт, освещенность солнечным светом и ориентация зданий.

Следовательно, при преобразовании городов увеличение плотности застройки не следует оценивать исключительно как средство «повышения доходов собственников недвижимости». Если плотность населения увеличивается за счет изменения плана, необходимо также спланировать баланс между транспортом, школами, парками, здравоохранением, социальными учреждениями, технической инфраструктурой и парковками. В противном случае изменение плана может стать спорным с точки зрения общественных интересов, принципов городского планирования и основных положений планирования.

Защита зон социальной и технической инфраструктуры

В проектах по преобразованию городов защита зон социальной и технической инфраструктуры является одним из основополагающих принципов при внесении изменений в план зонирования. Сокращение или удаление таких объектов, как парки, школы, медицинские учреждения, религиозные сооружения, культурные объекты, дороги, зоны технической инфраструктуры и зеленые насаждения, создает серьезные юридические проблемы.

Положение о подготовке планов территориального развития ставит во главу угла улучшение социально-технической инфраструктуры и устанавливает, что внесение изменений в планы, снижающих предусмотренные в них стандарты социально-технической инфраструктуры, недопустимо. Удаление, сокращение или перемещение зон социально-технической инфраструктуры допускается только в случае крайней необходимости; в случае необходимости необходимо получить заключение соответствующего инвестиционного учреждения и выделить эквивалентную площадь в пределах зоны обслуживания.

Это положение особенно важно в проектах по преобразованию городов. В районах с повышенной плотностью застройки потребность в школах, парках, дорогах, медицинских учреждениях и парковках возрастает еще больше. Если поправка к плану лишь увеличивает площадь застройки, не решая эти проблемы, в судебном процессе по аннулированию проекта могут возникнуть серьезные претензии по поводу незаконности.

Схема дорог, транспорта и парковок

Одним из существенных последствий изменений в планах зонирования является влияние на транспортную систему. В районах, где плотность населения увеличивается в результате урбанизации, существующие дороги, перекрестки, парковочные зоны и транспортные связи могут оказаться недостаточными. Поэтому изменения в планах следует оценивать в контексте транспортной системы.

Положение о подготовке планов пространственного планирования устанавливает конкретные правила, касающиеся расширения, сужения и изменения маршрутов дорог, указанных в планах зонирования. Такие положения, как невозможность уменьшения или сужения количества полос на конкретном участке непрерывной дороги, а также запрет на создание тупиковых дорог без поворотных кривых для транспортных средств путем внесения изменений в план, направлены на защиту целостности транспортной системы в рамках планирования.

Следовательно, план городской трансформации нельзя оценивать, основываясь исключительно на высоте или соотношении площади новых зданий. План должен также учитывать результирующую плотность населения и транспортных средств, пропускную способность существующих дорог, решения по организации парковок, пешеходный доступ, зоны сбора в случае стихийных бедствий и маршруты реагирования на чрезвычайные ситуации.

Внесение изменений в план застройки резервных зон и зон повышенного риска

Определение зон резервного развития и зон повышенного риска может наделить широкими полномочиями в планировании градостроительных преобразований. Зона повышенного риска — это территория, обозначенная Президентом, которая представляет опасность для жизни и имущества из-за своей структуры или существующих зданий. Зоны резервного развития, с другой стороны, — это территории, определяемые Министерством либо по запросу TOKİ (Управление жилищного строительства Турции), либо по собственной инициативе, либо для использования в целях реализации Закона № 6306.

При внесении изменений в план зонирования в этих районах комплексно оцениваются цель преобразования, риск стихийных бедствий, целостность реализации, права собственности, баланс социальной инфраструктуры, разделение на участки, передача собственности и финансирование проекта. Однако обозначение района как зоны повышенного риска или зоны резервного строительства не означает автоматически, что каждое изменение плана соответствует законодательству.

Изменения в плане также должны соответствовать принципам городского планирования, руководящим принципам планирования, общественным интересам, планам более высокого уровня и правовым положениям. В частности, объявление территории зоной риска или зоной резервной застройки может напрямую повлиять на права собственников недвижимости, права на преобразование территории, оценку стоимости, выселение, экспроприацию и ожидания в отношении приобретения новых независимых единиц жилья.

Как возразить против поправки к плану зонирования?

Возражения против поправок к плану зонирования подаются в соответствии с законодательством, на основании которого план был представлен на общественное обсуждение. В случае общих планов зонирования возражения подаются в соответствующий муниципалитет или администрацию в течение месячного периода общественного обсуждения. В случае планов, разработанных в соответствии с Законом № 6306, возражения подаются в соответствующее провинциальное управление по окружающей среде, урбанизации и изменению климата в течение 15-дневного периода объявления, и Министерство рассматривает возражения в течение 5 дней.

Возражение не должно быть абстрактным. Вместо общих заявлений, таких как «Я не принимаю этот план» или «Мои права собственности были нарушены», в нем следует конкретно указать, какой именно аспект плана является незаконным. Например:

Поправка к плану не основана на общественных интересах.
Отсутствует техническое или объективное обоснование.
Нарушен баланс между социальной и технической инфраструктурой.
Несмотря на увеличение плотности застройки, площади школ, парков, дорог и парковок не были увеличены.
Имеются противоречия с решениями вышестоящих инстанций по плану.
Объяснительный отчет по плану неадекватен.
Права собственности чрезмерно нарушаются.
Существующие объекты социальной инфраструктуры были снесены без выделения эквивалентных площадей под такие же объекты.
Транспортная система и пропускная способность дорог не были учтены.
Планирование осуществлялось с ориентацией на прибыль, вне рамок зоны повышенного риска или резервной зоны застройки.

В ходатайство об оспаривании должны быть включены: данные земельного кадастра, план участка, пояснения к плану, запись в публичном уведомлении, пояснительный отчет к плану, сравнение старых и новых планов, анализ сопоставимых объектов недвижимости, фотографии, заключение эксперта и технические оценки.

Иск об аннулировании поправки к плану зонирования

Поправки к планам зонирования являются административными актами и, если они признаны незаконными, могут быть оспорены в административных судах с целью их аннулирования. В общей системе административных судов, если иные сроки не установлены специальными законами, срок подачи иска в Государственный совет и административные суды составляет 60 дней. Однако Закон № 6306 предусматривает, что иски против административных актов, установленных в соответствии с этим законом, могут быть поданы в течение 30 дней с даты уведомления.

Поэтому расчет сроков подачи иска против поправки к плану зонирования в проектах городской трансформации требует особого внимания. Был ли план утвержден муниципалитетом в соответствии с Законом № 3194 о зонировании? Был ли план утвержден министерством в соответствии с Законом № 6306? Сколько дней длился период общественных консультаций? Было ли подано возражение? Было ли возражение отклонено? Когда план вступил в законную силу? Срок подачи иска не следует рассчитывать без ответа на эти вопросы.

Запрос на отсрочку исполнения решения по делу об аннулировании также имеет важное значение. Это связано с тем, что если поправка к плану будет реализована, будет произведено разделение участка, выданы разрешения или будет продолжен процесс сноса или строительства, то исполнение последующего решения об аннулировании может стать затруднительным. Для предоставления отсрочки исполнения действие должно быть явно незаконным, а его осуществление должно причинить непоправимый вред.

Какие последствия влечет за собой отмена поправки к плану зонирования?

Если поправка к плану зонирования аннулируется, аннулированные решения теряют свою юридическую силу. Однако реализация решения об аннулировании варьируется в зависимости от того, какие действия были предприняты в конкретном случае. До аннулирования поправки к плану могло быть завершено разделение участков, выданы разрешения на строительство, оформлена собственность на кондоминиум или началось строительство. В этом случае влияние аннулирования плана на разрешения, разделение участков и другие действия будет оцениваться отдельно.

При аннулировании поправки к плану зонирования могут возникнуть юридические споры относительно процедур его реализации. Однако не каждая процедура автоматически аннулируется; при необходимости могут возникнуть также иски об отмене разрешений, аннулировании разделения земельных участков, аннулировании прав собственности или о компенсации.

В проектах по преобразованию городов этот результат еще сложнее. Это связано с тем, что отмена плана может повлиять на контракты с подрядчиками, распределение новых независимых единиц недвижимости между собственниками, продажу долей в земельном участке, процесс лицензирования, продолжение строительства и финансирование проекта. Поэтому при подаче иска об отмене плана следует учитывать не только незаконность плана, но и практические последствия решения об отмене для проекта.

Риск внесения изменений в проект с точки зрения собственников недвижимости и подрядчиков

При заключении контракта на реконструкцию городской территории необходимо включить в него возможность изменения плана. Подрядчики часто подают заявки, исходя из определенного коэффициента использования площади, количества этажей или количества отдельных квартир. Однако, если изменение плана не происходит или отменяется в результате судебного разбирательства, экономическое воздействие проекта может измениться.

В договоре необходимо ответить на следующие вопросы: Что произойдет с договором, если поправка к плану не будет утверждена? Как будет пересмотрено разделение независимых единиц жилья, если коэффициент использования площади окажется ниже ожидаемого? Каковы будут права сторон в случае отмены плана? Сможет ли подрядчик потребовать возмещения расходов, понесенных в связи с внесением поправок в план? Что произойдет с собственниками, если они уже передали свои права собственности, в случае отмены поправки к плану? Будет ли срок сдачи объекта отсчитываться с даты утверждения плана или разрешения на строительство?

Без этих положений процесс внесения изменений в план становится самым слабым звеном в контракте. Подрядчик может захотеть отказаться от проекта, заявив, что «не был создан ожидаемый прецедент»; с другой стороны, владелец может возразить против контракта, заявив, что «обещанные квартиры не сдаются».

Наиболее распространенные ошибки, допускаемые при внесении изменений в планы в рамках проектов городской трансформации

Наиболее распространенная ошибка — это давать собственникам недвижимости однозначное обещание об отдельно стоящем жилом блоке до окончательного утверждения поправок к плану. Обещания, данные до утверждения плана, получения разрешений и одобрения проекта, приведут к спорам в дальнейшем.

Вторая ошибка заключается в том, что не учитывается увеличение плотности застройки в сочетании с необходимостью развития социальной и технической инфраструктуры. Если население растет, но при этом не увеличивается количество школ, парков, дорог, парковок и медицинских учреждений, план рискует оказаться незаконным.

Третья ошибка — это пропуск крайнего срока публичного уведомления о плане. Учитывая, что 15-дневный срок уведомления, предусмотренный Законом № 6306, является коротким, правообладателям следует внимательно следить за процедурой.

Четвертая ошибка заключается в том, чтобы возражать против изменения плана на абстрактной основе. Возражение должно основываться на технических, правовых и конкретных основаниях.

Пятая ошибка заключается в том, что при подаче иска против изменения плана не удается четко сформулировать просьбу о приостановлении исполнения решения. Превентивные меры следует рассмотреть до начала строительства или разделения земельного участка.

Шестая ошибка заключается в неспособности учесть риски, связанные с изменениями плана, в договоре о преобразовании городской среды. Необходимо четко указать, что произойдет, если план не будет утвержден, будет отменен или если не будет соблюден ожидаемый прецедент.

Заключение

В процессе градостроительства внесение изменений в план зонирования является одним из важнейших административных действий, определяющих судьбу проекта преобразования. Реконструкция зданий, представляющих опасность, преобразование опасных зон или проектирование резервных строительных площадок часто требуют внесения изменений в существующие планы зонирования. Однако цель градостроительства не означает, что изменения в план зонирования могут вноситься без ограничений.

Изменения в планах зонирования должны основываться на общественных интересах, быть обоснованы техническими и объективными аргументами, не должны нарушать основные решения и целостность плана, должны обеспечивать баланс между социальной и технической инфраструктурой, должны соответствовать планам более высокого уровня, должны учитывать воздействие на транспортную инфраструктуру и парковку, а также должны вносить взвешенные изменения в права собственности. Правила, касающиеся внесения изменений в планы, содержащиеся в Положении о подготовке планов пространственного планирования, являются одним из основных столпов такого контроля.

Наиболее важным вопросом для собственников недвижимости является соблюдение сроков общественного обсуждения и подачи возражений против планов. Для планов общего зонирования предусмотрен месячный период общественного обсуждения и подачи возражений; для планов, утвержденных Законом № 6306, этот период может составлять 15 дней. Срок подачи иска против административных мер, предусмотренных Законом № 6306, также составляет 30 дней, в отличие от общего срока. Поэтому в каждом случае необходимо выяснить, на основании какого законодательства был утвержден план.

В заключение следует отметить, что изменения в планах зонирования в процессе городской трансформации — это не просто технический процесс городского планирования; это стратегический юридический процесс, напрямую влияющий на права собственности, договоры с подрядчиками, распределение независимых единиц жилья, стоимость доли земли, баланс социальных благ и целесообразность проекта. Поэтому изменения в планах следует тщательно отслеживать с момента их публичного обсуждения, при необходимости следует подавать возражения с использованием технических отчетов, в установленные сроки подавать иски об аннулировании планов, противоречащих закону, а возможность внесения изменений в планы должна быть четко оговорена в договорах о городской трансформации.