PROCEDURA LEGALE NELLE TRANSAZIONI IMMOBILIARI NEI PAESI BASSI

I Paesi Bassi sono un paese attraente sia per gli investitori nazionali che stranieri grazie alla loro stabilità economica, al solido sistema giuridico e alla trasparenza del mercato immobiliare. Le transazioni immobiliari il Burgerlijk Wetboek (BW) , il Codice Civile olandese, il Kadasterwet (Legge del Catasto) e le normative locali.

Questo articolo descriverà in dettaglio il processo di compravendita immobiliare nei Paesi Bassi , inclusi gli obblighi legali, gli aspetti fiscali, il trasferimento di proprietà, le procedure notarili e le circostanze particolari per gli stranieri

2. Panoramica generale del mercato immobiliare olandese

Il mercato immobiliare nei Paesi Bassi è ben organizzato e trasparente.
Le transazioni di vendita vengono generalmente un notaio .
I registri fondiari dal Catasto (Autorità olandese del catasto e del registro fondiario).
Il mercato comprende le categorie di immobili residenziali (woning) , immobili commerciali (bedrijfsruimte) e terreni (grond)

3. Fondamenti giuridici

Nei Paesi Bassi, le transazioni immobiliari sono regolate dalle seguenti normative:

Burgerlijk Wetboek (BW) – Codice civile
- Libro 3 (Eigendomsrecht – Diritti di proprietà)
- Libro 6 (Verbintenissenrecht – Diritto delle obbligazioni)
Kadasterwet – Legge sul catasto
Wet op het notarisambt – Diritto notarile
Woningwet – Legge sull'edilizia abitativa
Onroerendezaakbespiring (OZB) – Legge sull'imposta sulla proprietà

4. Il processo di acquisto di un immobile passo dopo passo

4.1. Indagine preliminare (Due Diligence)

Prima di procedere all'acquisto di un immobile, è opportuno effettuare i seguenti controlli:

Documentazione del catasto (Richiesta al catasto)
Sia che esista un'ipoteca, un privilegio o un vincolo
Piano regolatore e destinazione d'uso
Certificato energetico (Energieprestatiecertificaat)

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4.2. Contratto di vendita (Koopovereenkomst)

Si tratta di un contratto scritto tra il venditore e l'acquirente.
È legalmente vincolante.
Il contratto include il prezzo, il piano di pagamento, la data di consegna e i termini e le condizioni.

Importante: nei Paesi Bassi, i consumatori diritto di recesso entro 3 giorni .

4.3. Procedure notarili

Nei Paesi Bassi, il trasferimento di proprietà immobiliare tramite un notaio .

Il notaio verifica l'identità delle parti.
Si occupa della preparazione dell'atto di trasferimento della proprietà.
Verifica che l'IVA o le tasse siano state pagate.
Provvede alla registrazione della proprietà nel catasto.

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4.4. Registrazione catastale (Inschrijving in het Kadaster)

L'atto di trasferimento della proprietà, redatto dal notaio, viene inviato al Catasto
Con la registrazione, la proprietà passa legalmente all'acquirente.
L'acquirente diventa il proprietario ufficiale dopo la data di registrazione.

5. Obblighi delle parti nelle compravendite immobiliari

5.1. Obblighi del venditore

La proprietà deve essere legalmente trasferibile
Per garantire che non vi siano diritti di terzi sulla proprietà
Informare l'acquirente di eventuali difetti occulti

5.2. Obblighi dell'acquirente

Pagamento della tariffa specificata
Per coprire le spese di registrazione della proprietà e le tasse
Pagamento delle spese notarili (a meno che le parti non concordino diversamente)

6. Obblighi fiscali

Overdrachtsbeusing (imposta sui trasferimenti):
- 2% nel settore immobiliare
- 10,4% nel settore immobiliare commerciale (dati del 2025)
IVA (BTW): 21% sulle nuove costruzioni.
Imposta sulla proprietà (OZB): Riscossa annualmente dal comune.

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7. Questioni relative all'acquisto di immobili da parte di stranieri

Anche i cittadini stranieri non appartenenti all'UE possono acquistare immobili nei Paesi Bassi.
Il permesso di soggiorno non è obbligatorio, ma offre vantaggi a coloro che desiderano ottenere prestiti dalle banche olandesi per finanziare i propri studi.
Ai sensi della legge antiriciclaggio (WWFT), il notaio verifica l'identità del beneficiario e la provenienza dei fondi.

8. Il processo di registrazione e correzione della corruzione

In caso di registrazione errata o fraudolenta:

Viene intentata una causa di rettifica van de inschrijving (correzione della registrazione) presso il tribunale competente
A seguito della causa, i registri catastali vengono corretti in base alla decisione del tribunale.
Anche i notai sono autorizzati a gestire le procedure di rettifica, ma in caso di controversia è necessario un provvedimento del tribunale.

9. Rischi e metodi di tutela legale

È opportuno effettuare controlli sui mutui e sulle procedure di pignoramento
Il contratto dovrebbe includere clausole esplicite di recesso e risoluzione
È opportuno rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare

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