1. Introduzione – Il significato giuridico delle controversie in materia di locazione

I contratti di locazione, regolati dal Codice delle Obbligazioni turco, si basano sul principio che il locatore trasferisce al locatario il diritto di utilizzare l'immobile locato, e quest'ultimo, in cambio, paga un canone di locazione. Le controversie più comuni, sia nei contratti di locazione residenziali che commerciali, derivano dal mancato pagamento del canone, dall'utilizzo dell'immobile per scopi diversi da quelli previsti, dall'inosservanza degli impegni di sfratto o da disaccordi sull'entità degli aumenti di canone.

Questo tipo di controversie può essere risolto tramite contenzioso o procedimenti esecutivi di sfratto e recupero crediti. Tuttavia, una corretta gestione del processo previene la perdita dei diritti e garantisce una rapida risoluzione.

2. Fondamenti giuridici per le controversie in materia di locazione

I diritti e gli obblighi delle parti nei contratti di locazione sono regolati principalmente da tre leggi principali:

• Codice delle Obbligazioni turco (TBK)

  • Articolo 315: Inadempimento e risoluzione in caso di mancato pagamento del canone di locazione.

  • Articoli 350-352: Motivi dell'evacuazione

  • Articolo 344: Aumento e determinazione del canone di locazione

• Diritto fallimentare e di esecuzione (EBL)

  • Articoli 269-276: Procedura per la riscossione degli affitti e per le procedure di sfratto.

• Codice civile turco (TMK)

  • Articolo 1009: Registrazione del contratto di locazione nel registro fondiario.

Queste normative stabiliscono il quadro giuridico sia per i procedimenti giudiziari che per quelli esecutivi in ​​materia di risoluzione delle controversie relative agli affitti.

3. Fase pre-contenziosa: invio di notifiche e raccolta di prove

Nelle controversie relative agli affitti, l'invio di una diffida , necessario sia dal punto di vista legale che pratico.

3.1. Avviso di pagamento (Codice delle obbligazioni turco, articolo 315)

• Se un inquilino non paga l'affitto, il proprietario deve inviare un avviso di pagamento scritto, con un preavviso di almeno 30 giorni

• Qualora il pagamento non venga effettuato entro la fine di tale periodo, il contratto potrà essere risolto.

3.2. Avviso di sfratto Impegno (Codice delle Obbligazioni turco, articolo 352/1)

• Se l'inquilino non libera l'immobile entro la data specificata nell'impegno di sfratto, il proprietario può inviare un preavviso prima di avviare la procedura di sfratto.

3.3. Raccolta delle prove

• Il contratto di locazione, gli estratti conto bancari, gli avvisi di sfratto e la corrispondenza tra le parti costituiscono la base del fascicolo processuale.

4. Tipologie di cause legali relative ai redditi da locazione e condizioni per la loro presentazione

Le cause legali relative all'affitto rientrano in tre categorie principali:

4.1. Causa per il recupero degli affitti

• Viene aperto se l'inquilino non paga l'affitto.

• Tribunale competente: Tribunale civile di pace

• Termine di prescrizione: 5 anni (Codice delle Obbligazioni turco, articolo 147/4)

4.2. Procedimento di sfratto

I motivi di sfratto sono elencati in modo restrittivo nel Codice delle Obbligazioni turco:

1. Impegno di sfratto (Codice delle Obbligazioni turco, articolo 352/1)

2. Due notifiche valide (Codice delle Obbligazioni turco, articolo 352/2)

3. Evacuazione per necessità (Codice delle Obbligazioni turco, articolo 350)

4. Ricostruzione e rifacimento (Codice delle Obbligazioni turco, articolo 350)

4.3. Causa per la determinazione dell'affitto

• Se le parti non riescono a concordare sull'entità dell'aumento del canone di locazione, si procede con un'azione legale per la determinazione dell'importo del canone, ai sensi dell'articolo 344 del Codice delle Obbligazioni turco.

• Questa causa viene solitamente intentata prima dell'inizio del nuovo contratto di locazione.

5. Sfratto tramite procedimento esecutivo – Procedura passo passo

degli articoli 269 e seguenti della Legge sull'esecuzione forzata e sul fallimento, il locatore può far valere contemporaneamente la richiesta di pagamento dell'affitto e la richiesta di sfratto. Tale procedura consente una risoluzione più rapida rispetto alle azioni legali di sfratto.

Il processo si compone delle seguenti fasi:

1. Richiesta all'Ufficio di Esecuzione → Vengono emessi un ordine di sfratto e un ordine di pagamento con richiesta di risarcimento del debito.

2. Notifica → L'inquilino ha 7 giorni per presentare opposizione e 30 giorni per effettuare il pagamento.

3. In assenza di obiezioni → L'ufficio preposto all'esecuzione avvierà la procedura di sfratto.

4. Se viene sollevata un'obiezione → Presso il Tribunale civile di pace viene presentata una domanda di "rimozione dell'obiezione".

6. Decisioni e prassi della Corte Suprema

6.1. Validità dell'impegno di sfratto

Corte Suprema, Sesta Sezione Civile, Caso n. 2020/3412, Sentenza n. 2021/2456.

• Caso: L'inquilino si era impegnato a lasciare i locali dopo la firma del contratto di locazione, ma non lo ha fatto.

• Decisione: L'impegno di sfratto è valido; il proprietario ha ragione.

• Importanza: L'impegno deve essere assunto dopo la firma del contratto.

6.2. Sfratto con due avvertimenti giustificati

Corte Suprema, Sesta Sezione Civile, Caso n. 2016/4521, Sentenza n. 2016/8754.

• Caso: L'inquilino ha pagato l'affitto in ritardo due volte nell'arco di un anno di locazione.

• Decisione: L'ordine di sfratto è stato emesso in quanto sono stati soddisfatti due avvertimenti giustificati.

• Importanza: Gli avvertimenti devono essere forniti per iscritto e in conformità con le procedure appropriate.

6.3. Sfratto nei procedimenti di esecuzione

Corte Suprema, Sesta Sezione Civile, Caso n. 2019/2453, Sentenza n. 2019/6521.

• Caso: Il proprietario ha avviato una procedura di recupero crediti, richiedendo sia il pagamento dell'affitto non saldato sia lo sfratto.

• Decisione: Ai sensi degli articoli 269 e seguenti della Legge sull'esecuzione e sul fallimento, entrambe le richieste possono essere presentate nell'ambito dello stesso procedimento esecutivo.

• Importanza: Riduce i tempi di evacuazione.

7. Punti da considerare durante il processo di contenzioso e di esecuzione

• I periodi di preavviso in conformità alla legge .

• L'impegno di sfratto in forma scritta e datato .

• Tutte le ricevute e i documenti scritti relativi ai crediti d'affitto devono essere completi.

• La strategia processuale dovrebbe essere determinata esaminando le decisioni della Corte Suprema.

8. Conclusione – Tutelate i vostri diritti con le giuste azioni legali

Le controversie relative agli affitti possono essere risolte sia tramite contenzioso che tramite recupero crediti. Tuttavia, il metodo utilizzato dipende dal tipo di controversia, dalle prove e dai tempi a disposizione. Affidare la gestione del procedimento legale a un avvocato esperto garantisce una risoluzione rapida ed efficace.