Mutuo immobiliare

 Tipologie di mutui immobiliari 

L'obiettivo del legislatore era garantire la sicurezza e la standardizzazione del catasto immobiliare collegando le ipoteche sugli immobili a tre specifiche forme giuridiche:

A. Mutuo

Questo è il tipo di pegno più comune nella pratica. Il suo scopo principale è quello di garantire un debito (esistente, futuro o che potrebbe sorgere).

• La sua natura: è strettamente legata al debito (è di natura secondaria). Ciò significa che, se il debito principale viene estinto, l'ipoteca si estingue automaticamente.
• Ambito di applicazione: ideale per prestiti bancari, debiti aziendali o prestiti personali.

B. Obbligazione ipotecaria

Si tratta di uno strumento negoziabile che comprende sia un'ipoteca immobiliare sia un credito.

• Natura: Il debito e il diritto di pegno sono combinati e registrati in un titolo di credito. Quando questo titolo cambia di mano, il debito e il diritto di pegno vengono trasferiti insieme ad esso.
• La differenza: a differenza di un mutuo ipotecario, il diritto di credito acquisisce un valore indipendente dal valore dell'immobile e ha un'elevatissima negoziabilità (trasferibilità).

C. Certificato di imposta sul reddito

Si tratta di un vincolo immobiliare creato su una proprietà in base al valore della proprietà stessa.

• Natura: Non crea un debito personale; obbliga soltanto il proprietario dell'immobile a pagare un prezzo specifico.
• Stato attuale: Il suo utilizzo è piuttosto raro nel mondo economico moderno; più spesso serve al suo scopo storico di garantire rendite agricole o fondiarie tradizionali.

 Crediti garantiti 

Quando si stipula un'ipoteca su un immobile, l'importo del debito deve essere chiaramente indicato nel registro fondiario. La legge prevede due diverse tipologie di ipoteca:

Mutuo con capitale e limite massimo

• Debito specifico (ipoteca principale): se l'importo del debito è noto con precisione al momento della costituzione (ad esempio, un debito netto di 1.000.000 TL), l'ipoteca viene costituita per tale importo.
• Importo del debito non specificato (Limite massimo/Limite massimo di ipoteca): Se l'importo del debito è variabile o sorgerà in futuro (ad esempio, un prestito aziendale o un debito su un conto corrente), viene specificato un "limite massimo" per l'importo massimo per il quale l'immobile sarà responsabile . Questo limite copre tutti i crediti del creditore, compresi il capitale, gli interessi e le spese.

Pegno in valuta estera

Sebbene il principio preveda che le garanzie debbano essere costituite in valuta turca, è stata fatta un'eccezione per i prestiti in valuta estera ottenuti da istituti di credito

• Pegno in valuta estera: nei prestiti ottenuti da istituti di credito nazionali o esteri, il pegno può essere costituito in valuta estera.
• Regola del tipo unico: lo stesso rango (ad esempio, 1° rango) non può essere utilizzato sia per il dollaro che per l'euro; tale rango deve essere assegnato a una sola valuta.
• Conversione: Un titolo di studio vacante può essere registrato in valuta estera anziché in valuta turca (o viceversa). Per questi calcoli viene utilizzato il tasso di cambio di acquisto della Banca Centrale di Turchia

Interesse 

Questa clausola sottolinea la libertà contrattuale tra le parti nei contratti di mutuo immobiliare:

• Libertà: Le parti possono liberamente determinare il tasso di interesse da applicare al debito, fatte salve le limitazioni di legge (ad esempio, i limiti massimi sui tassi di interesse previsti dal Codice delle Obbligazioni turco o le disposizioni della Legge sulla Tutela dei Consumatori).
• Ambito di applicazione: Il tasso di interesse determinato viene registrato nel catasto. Tale registrazione consente a terzi di visualizzare chiaramente gli oneri gravanti sull'immobile.

Condizioni per poter essere utilizzato come garanzia 

Questa clausola riflette il principio di "trasparenza" nei mutui immobiliari. Affinché un mutuo possa essere costituito su un immobile, quest'ultimo deve essere "visibile" e "tracciabile" nel mondo giuridico.

A. Tipologie di immobili che possono essere soggetti a ipoteca

Il termine "beni immobili" di cui all'articolo 853, considerato congiuntamente all'articolo 704 del Codice civile turco, comprende le seguenti strutture:

1. Terreno: porzioni di suolo i cui confini sono definiti mediante metodi legali e tecnici.
2. Diritti indipendenti e perpetui: diritti come i diritti di superficie (diritti di costruzione) o i diritti idrici, registrati in una pagina separata del catasto. Questi diritti possono anche essere ipotecati come gli immobili.
3. Unità indipendenti soggette a proprietà condominiale: appartamenti, negozi o uffici. Ogni unità indipendente può essere ipotecata separatamente in quanto registrata su una pagina distinta del catasto.

B. Se l'immobile è singolo 

Per costituire un diritto di ipoteca, è essenziale che l'immobile che costituisce la garanzia sia pienamente identificato con le informazioni presenti nel catasto (numero di blocco, particella, sezione indipendente).

• Frazionamento di proprietà: Se una proprietà è soggetta a frazionamento, non è possibile iscrivere un'ipoteca sulle nuove particelle fino a quando queste non vengano registrate come proprietà indipendenti nel catasto. Una particella la cui esistenza giuridica non è ancora stata definita non può essere soggetta a ipoteca.

C. In caso di più immobili: ipoteca collettiva

Quando più immobili vengono ipotecati simultaneamente a garanzia di un unico debito, di "ipoteca collettiva ". Tuttavia, il legislatore ha suddiviso questa situazione in due scenari principali per limitare l'influenza del creditore sugli immobili.

Costituzione e registrazione dell'ipoteca 

Il "principio di registrazione" è fondamentale nei contratti di ipoteca immobiliare . Secondo questo principio, un'ipoteca non nasce semplicemente da un accordo redatto su carta, ma dalla registrazione di tale accordo presso il catasto.

Requisiti formali

Affinché un contratto di mutuo ipotecario sia valido, in modo formale .

• Autorità autorizzata: L'unica autorità autorizzata a svolgere questa procedura formale l'Ufficio del Catasto. Sebbene accordi come la "promessa di ipoteca su un immobile" stipulati presso un notaio creino un diritto personale, non stabiliscono direttamente un diritto di ipoteca.
• Effetto della registrazione: La registrazione ha un effetto "costitutivo" (creativo). Se la registrazione non viene completata, il creditore non può acquisire un diritto reale (come un diritto di prelazione per esigere la vendita) sull'immobile.

 Ipoteca su immobili di proprietà di più persone 

Se un immobile ha più proprietari, le regole per la costituzione di un'ipoteca variano a seconda del tipo di proprietà (proprietà condivisa o comproprietà):

In comproprietà (atto di proprietà condiviso)

Nella comproprietà, ciascun comproprietario può costituire autonomamente un diritto di pegno sulla propria quota senza dover ottenere il consenso degli altri comproprietari. Tuttavia, il legislatore ha introdotto un di "priorità" :

• Ipoteca sulla quota di proprietà vs. ipoteca sull'intera proprietà: se un comproprietario ha ipotecato la propria quota, l' intera non può essere ipotecata (anche se tutti i comproprietari sono d'accordo). Questo perché un'ipoteca esistente su una quota sarebbe in conflitto con una nuova ipoteca sull'intera proprietà, compromettendo la certezza del diritto.

In comproprietà (società ereditaria, ecc.)

In caso di proprietà congiunta (ad esempio, una proprietà che non è ancora stata divisa tra gli eredi), le quote non sono ancora determinate. Pertanto:

• Requisito di azione congiunta: i comproprietari non possono ipotecare una porzione dell'immobile o le proprie "quote" (perché legalmente non esiste ancora una quota separata).
• Integrità: un'ipoteca può essere costituita solo sull'intera e di tutti i proprietari (eredi/comproprietari).

Condizioni per la cessazione dell'impegno 

A. Cancellazione della registrazione (cessazione legale)

Un'ipoteca immobiliare si costituisce mediante iscrizione nel registro fondiario e, di norma, si estingue con la cancellazione di tale iscrizione.

• Cancellazione volontaria: una volta saldato il debito, il creditore può richiedere la rimozione del vincolo ipotecario presentando una "richiesta di cancellazione" (lettera di cancellazione) all'ufficio del catasto.
• Annullamento tramite ordinanza del tribunale: se il creditore si rifiuta di annullare il privilegio ipotecario anche dopo che il debito è stato saldato, il proprietario dell'immobile può intentare una causa per "annullamento del privilegio ipotecario" e ottenere l'annullamento tramite ordinanza del tribunale.
• Nota importante: il pagamento del debito non estingue automaticamente l'ipoteca nel registro fondiario. Finché l'ipoteca non viene cancellata, continua a comparire come "registrazione irregolare" e può tutelare terzi in buona fede.

B. Distruzione completa dell'immobile (cessazione fisica)

Se il bene immobile (come un terreno o un edificio) oggetto dell'ipoteca viene completamente distrutto, l'ipoteca si estingue perché non esiste più un bene materiale su cui fondare il diritto.

• Esempi: terreni che diventano completamente inutilizzabili a causa di una frana o che vengono inghiottiti dal mare per erosione costiera.
• Regola sostitutiva: Anche se il bene immobile viene distrutto, se esiste un valore sostitutivo (ad esempio, un risarcimento assicurativo o un indennizzo), il diritto di pegno continua a sussistere su tale valore (ai sensi dell'articolo 879 del Codice civile turco).

2. Eccezione all'espropriazione

La frase "Sono riservate le disposizioni di legge in materia di espropriazione" riportata nell'articolo si riferisce a una situazione particolare in cui l'interesse pubblico prevale sulla proprietà privata e sui diritti ipotecari.

• Quando un immobile viene espropriato, la proprietà passa allo Stato e, di norma, tutti i vincoli e i diritti su di esso vengono cancellati.
• Tuttavia, il diritto del creditore non viene meno; il vincolo si trasferisce dall'immobile '"indennizzo per l'espropriazione". In altre parole, il creditore recupera il proprio credito principalmente da tale somma.

 Trasferimento di ipoteca su un altro immobile 

Nei processi di accorpamento fondiario effettuati da enti pubblici (ad esempio, le procedure previste dall'articolo 18 attuate dai comuni o l'accorpamento di terreni agricoli), il diritto di pegno sul vecchio immobile generalmente non si estingue, ma si "trasferisce" al nuovo immobile.

• Mantenimento della priorità: se sul vecchio lotto grava un'ipoteca di primo grado, tale ipoteca manterrà il suo status di priorità anche sul nuovo lotto.
• Principio di integrità: se più lotti vengono uniti per formare un unico grande lotto, e solo uno dei lotti originari è ipotecato, l'ipoteca in quel momento l'intera proprietà appena costituita . Ciò crea un'estensione della garanzia per il creditore, imponendo al contempo una restrizione al proprietario.

A. Diritto del debitore di riscattare il pegno 

Durante il processo di accorpamento fondiario, il legislatore, cogliendo l'opportunità offerta dal cambiamento della struttura proprietaria, ha concesso al debitore un'opzione di liquidazione speciale:

• Preavviso: Il debitore può pagare il debito a condizione che ne dia comunicazione al creditore con tre mesi di anticipo durante la procedura di consolidamento
• Recupero: Se il debito viene saldato, il vincolo sul nuovo immobile risultante dalla fusione viene rimosso e l'immobile esce quindi dal processo di fusione in uno stato "libero da vincoli".

B. Pagamento e condivisione 

Talvolta, a seguito di procedure di consolidamento patrimoniale, può essere necessario corrispondere un indennizzo in denaro per una parte della proprietà. In questo caso, il creditore ha il controllo del denaro

• Metodo di distribuzione: Il denaro versato viene distribuito tra i creditori loro posizione . Se vi è più di un creditore con la stessa posizione, il denaro viene diviso proporzionalmente (metodo di ripartizione tra gli azionisti).
• Approvazione del creditore: Il debitore non può prelevare unilateralmente tale somma senza il consenso del creditore nelle due seguenti situazioni:
  1. l'importo pagato 1/20 (5 percento) .
  2. Se il valore dell'immobile appena acquisito è insufficiente a coprire il debito esistente (in presenza di una vulnerabilità della sicurezza).

 Ambito di applicazione dell'impegno: Componenti e accessori integrali 

Un privilegio comprende tutti gli elementi che costituiscono il valore economico di un immobile.

• Parti integranti: Le parti di un edificio considerate elementi essenziali secondo le consuetudini locali e che non possono essere separate dall'immobile, come finestre, ascensori o impianti di riscaldamento centralizzato, sono automaticamente coperte da un'ipoteca.
• Accessori: Anche i beni mobili che servono al funzionamento dell'immobile, come i macchinari di una fabbrica o gli arredi di un albergo, sono inclusi nell'ambito dell'ipoteca.
• Colonna delle dichiarazioni: Se queste aggiunte sono registrate nella colonna "Dichiarazioni" del catasto, si considerano incluse nell'ipoteca fino a prova contraria. Ciò facilita notevolmente la prova per il creditore.

A. Tariffe di noleggio 

Normalmente, il reddito derivante dall'affitto di un immobile appartiene al proprietario. Tuttavia, la situazione cambia quando un debito non viene saldato e si avviano procedimenti legali

• Procedura: Gli affitti maturati tra l'avvio della procedura di riscossione o la dichiarazione di fallimento e il momento della liquidazione sono coperti dalla garanzia.
• Obbligo di notifica: Il creditore garantito deve notificare all'inquilino l'avvio del procedimento per poter riscuotere gli affitti. Fino al ricevimento della notifica, l'inquilino è liberato dal debito effettuando i pagamenti al proprietario.
• Priorità: Il trasferimento dei canoni di locazione inesigibili da parte del locatore a terzi, o la costituzione di un diritto di pegno su tali pagamenti da parte di terzi, è nullo nei confronti del creditore garantito qualora siano già state avviate procedure esecutive.

B. Eccezione alla prescrizione 

Nei contratti di mutuo ipotecario "nessuna prescrizione" rappresenta una delle più solide garanzie per il creditore. Finché il debito è iscritto nel registro fondiario, non cade in prescrizione, indipendentemente da quanto tempo sia trascorso. In altre parole, un debito ipotecario iscritto può essere esigibile anche dopo 50 anni.

C. Adottare precauzioni contro le diminuzioni di valore 

Una diminuzione del valore dell'immobile comporta un'erosione della garanzia del creditore. Pertanto, la legge concede al creditore il diritto di "intervenire attivamente":

D. Misure di protezione

Se il proprietario danneggia la proprietà (ad esempio, demolendo un edificio o distruggendo il terreno), il creditore:

1. Può chiedere al giudice di vietare tale comportamento.
2. Se sussiste un rischio di ritardo, le necessarie misure di protezione possono essere adottate personalmente anche senza l'autorizzazione di un giudice.
3. Diritto di priorità: le spese sostenute per tali interventi vengono richieste al proprietario e tale richiesta di rimborso spese diventa un diritto che ha la precedenza su tutti gli altri gravami, senza necessità di iscrizione nel registro fondiario

Garanzia e ripristino 

Se si è già verificata una diminuzione di valore o se sussiste il rischio che si verifichi:

• Il creditore può richiedere al debitore di ripristinare il bene nelle sue condizioni originarie o ulteriori garanzie (come un altro privilegio o una fideiussione).
• Qualora il debitore non fornisca la garanzia richiesta, il creditore può esigere il pagamento immediato dell'importo residuo (la differenza tra la garanzia fornita e l'importo del debito)

A. Limitazione della responsabilità del proprietario

Se il proprietario non è in colpa, la sua responsabilità nei confronti del creditore è limitata in modo analogo al principio dell'"arricchimento senza causa":

• Garanzia limitata con indennizzo: se la diminuzione di valore non è dovuta a colpa del proprietario (ad esempio, se parte dell'immobile viene distrutta da una calamità naturale), il creditore non può richiedere in ogni caso ulteriori garanzie al debitore. Il debitore è tenuto a fornire una garanzia pari o parziale all'importo dell'indennizzo ricevuto per tale danno (indennizzo assicurativo o risarcimento da terzi) solo se ha già ricevuto tale indennizzo.
• Assenza di responsabilità personale: il proprietario non può essere ritenuto personalmente responsabile nei confronti del creditore per le diminuzioni di valore non imputabili a sua colpa. In altre parole, il proprietario non è tenuto a effettuare alcun pagamento aggiuntivo di tasca propria; è obbligato unicamente a fornire una garanzia equivalente al valore economico (indennizzo) dell'immobile.

A. Il diritto di "priorità" del creditore

Anche se il proprietario è innocente, la garanzia del creditore è a rischio. Pertanto, la legge concede al creditore ampi poteri per tutelare la proprietà

• Misure precauzionali: Il creditore può intraprendere azioni senza il consenso del proprietario per prevenire un'ulteriore perdita di valore dell'immobile o per porre rimedio al danno subito.
• Diritto di prelazione: Il creditore ha il diritto di recuperare le spese sostenute di tasca propria per tali lavori di conservazione o riparazione dell'immobile. Tale diritto comprende:
  1. Non è registrato: non è necessario registrarlo nel catasto.
  2. Ha priorità assoluta: anche se sul titolo di proprietà è presente un'altra ipoteca con priorità di primo grado, questa spesa verrà pagata prima ancora di tale ipoteca.

Condizioni per il rilascio parziale dell'immobile

In circostanze normali, un pegno è soggetto al "principio di indivisibilità", ovvero ogni parte del bene immobile è inclusa nel pegno fino al completo pagamento del debito. Tuttavia, l'articolo 868 prevede un'eccezione a questa regola nel caso di trasferimento di piccole parti. Il creditore è obbligato a rimuovere (cancellare) il pegno sulla parte trasferita quando si verificano le seguenti tre condizioni:

• Requisito per la parte di valore ridotto (regola 1/20): il valore della parte trasferita deve essere inferiore a un ventesimo (5%) del debito totale garantito dal pegno .
• Pagamento proporzionale: al creditore deve essere stato versato l'importo corrispondente al valore del bene trasferito.
• Garanzia sufficiente: la parte restante dell'immobile deve avere un valore sufficiente a coprire interamente il debito esistente.

A. L'obbligazione "inevitabile" del creditore

La frase "non è possibile evitare la cancellazione dell'ipoteca" contenuta nell'articolo non lascia alcun potere discrezionale al creditore. Se le condizioni di cui sopra sono soddisfatte e il proprietario ha presentato tale richiesta, il creditore è obbligato a espletare la necessaria procedura di cancellazione presso il catasto. In caso contrario, il proprietario può richiedere l'intervento giudiziario presentando un'istanza di "cancellazione parziale dell'ipoteca"

B. Malik non può impegnarsi a "non stabilire diritti"

Il primo paragrafo dell'articolo conferma il principio di libertà nel diritto immobiliare:

• Se il proprietario promette alla banca o al creditore che "non costituirò mai più una servitù o altro vincolo su questa proprietà", tale promessa è legalmente invalida.
• Un funzionario del catasto non può rifiutare la costituzione di un nuovo diritto reale limitato (come l'usufrutto o il diritto di superficie) su un immobile già ipotecato, anche se il precedente creditore non acconsente.

C. Il potere della "priorità" e della "pulizia" del giuramento

Anche se il proprietario può acquisire nuovi diritti, questi non possono pregiudicare il creditore garantito esistente. È qui che entra in gioco il principio di "priorità di rango" :

• Criterio di valutazione del danno: Quando un immobile ipotecato viene venduto all'asta a causa di debiti, le servitù (diritto di passaggio, usufrutto, ecc.) presenti sull'immobile possono ridurne il valore.
• Procedura di doppia asta: In pratica, l'immobile viene prima messo in vendita con tutti i diritti ad esso connessi. Se le offerte ricevute non coprono interamente il credito del creditore garantito, su richiesta di quest'ultimo, l'immobile "liberato".
• Cancellazione: Se la vendita copre il debito, le servitù successivamente costituite vengono cancellate (eliminate) dal registro fondiario.

D. Classificazione dei titolari dei diritti tra di loro

Se una servitù viene annullata su richiesta del precedente creditore garantito, i diritti della persona che perde tale servitù non vengono completamente persi

• Questa persona acquisisce la priorità rispetto ai successivi titolari (di rango inferiore) di pegni o diritti reali su qualsiasi ricavato residuo della vendita .
• In altre parole, ha il diritto di ricevere un risarcimento per il diritto cancellato prima di coloro che verranno dopo di lui.

Disposizioni riguardanti il ​​grado di pegno 

Nel diritto turco, i pegni acquisiscono priorità non in base alla data di registrazione, bensì in base al grado in cui sono registrati

• Limitazione: Un creditore può ricevere una quota prioritaria del prezzo di vendita dell'immobile solo fino all'importo assegnatogli in base al suo rango.
• Diritto di lasciare uno spazio vuoto: il proprietario ha il diritto di lasciare in bianco il privilegio di primo grado e di istituire direttamente un privilegio di secondo grado. Tuttavia, affinché ciò sia possibile, l'importo del futuro onere sul privilegio di primo grado deve essere chiaramente indicato nell'atto di proprietà. Questo garantisce che i creditori successivi siano consapevoli dell'onere che dovranno affrontare.

A. Voti fissi e divieto di trasferimento a una cerimonia di laurea vacante 

Questo articolo è il cuore del sistema. Nel nostro ordinamento giuridico si applica il principio dei "gradi fissi" , non un " sistema progressivo"

• Regola generale: Quando una garanzia di rango superiore viene annullata (ad esempio, quando un debito viene saldato e il primo rango diventa vacante), il creditore garantito di secondo rango non passa automaticamente al primo rango. Tale rango rimane "vacante".
• Istituzione di un nuovo privilegio: il proprietario può iscrivere un nuovo creditore in questo rango vacante.
• Eccezione (diritto di avanzare a un grado vacante): Le parti possono concedere al creditore di rango inferiore il diritto di subentrare nella posizione vacante. Tuttavia, affinché ciò sia possibile:
  1. Il contratto in forma formale (presso il Catasto).
  2. Affinché tale diritto abbia lo stesso effetto nei confronti di terzi, iscritto .

B. Eliminazione dei titoli di studio vacanti 

Quando un immobile viene venduto tramite pignoramento (conversione in denaro), lo stato degli immobili liberi o incompleti viene gestito come segue:

• Esclusione: Qualora non sia stata costituita alcuna garanzia nei livelli superiori, o qualora sia stata costituita ma l'importo del credito sia inferiore al limite registrato, tali porzioni vuote saranno considerate come inesistenti ai fini della distribuzione del ricavato della vendita.
• Il vantaggio per chi si trova nei ranghi inferiori: il denaro viene trasferito direttamente ai creditori dei ranghi successivi, i cui ranghi sono effettivamente pieni, senza essere suddiviso in ranghi vuoti.
• La differenza fondamentale: il proprietario può nominare una nuova persona per ricoprire una posizione vacante prima della vendita della proprietà; tuttavia, quando la proprietà viene liquidata (venduta), coloro che occupano posizioni inferiori beneficeranno di tale posto vacante.

C. Divieto di conversione in denaro contante 

Un creditore non acquisisce automaticamente la proprietà di un bene se il debito non viene saldato.

• Requisito di vendita ufficiale: il creditore può ricevere il pagamento solo dal ricavato di una vendita condotta dallo Stato (Ufficio di esecuzione).
• Divieto di trasferimento della proprietà (Lex Commissoria): clausole contrattuali come "Se il debito non viene pagato, la proprietà immobiliare passa al creditore" o "Il creditore può vendere la proprietà immobiliare al prezzo che desidera e intascare il ricavato" sono assolutamente nulle e prive di effetto. Questo divieto impedisce a un debitore di perdere un bene di grande valore per un debito di modesta entità in un momento di grave difficoltà finanziaria.
• Recupero crediti ipotecari collettivo: Se più immobili sono ipotecati per lo stesso debito (ipoteca collettiva), il creditore deve avviare una procedura di recupero crediti nei confronti di tutti gli immobili. Tuttavia, l'ufficiale giudiziario venderà solo gli immobili il cui valore è sufficiente a coprire il debito, lasciando invenduti i restanti.

D. Distribuzione del prezzo di vendita

Il ricavato della vendita viene distribuito tra i creditori la logica dei ranghi fissi di cui abbiamo parlato in precedenza:

• Ordine di priorità: il pagamento al beneficiario di secondo livello non verrà effettuato finché il beneficiario di primo livello non avrà ricevuto l'intero importo a lui spettante.
• Metodo garame: Se vi sono più creditori di pari rango e l'importo assegnato a ciascun creditore è insufficiente a coprire l'intero debito, il denaro viene distribuito proporzionalmente (garame) tra i creditori in base all'ammontare del loro debito

Ambito della garanzia 

Il creditore riceve non solo l'importo principale indicato nell'atto di proprietà, ma anche i suoi oneri accessori dal prezzo di vendita. La legge definisce chiaramente i limiti in questo ambito:

1. Importo principale: l'importo registrato nell'atto di proprietà.
2. Costi di riscossione e interessi di mora: costi di esecuzione forzata e interessi di mora.
3. Interessi maturati: Eccedenza al momento del recupero crediti o della procedura fallimentare interesse negli ultimi tre anni interessi maturati dalla data di scadenza alla data del sollecito.
   • Perché 3 anni? Questa limitazione è stata introdotta per evitare che i creditori di rango inferiore vengano privati ​​del prezzo di vendita a causa degli interessi maturati nel corso degli anni e dovuti dai creditori di rango superiore.
   • Divieto di aumento dei tassi di interesse: sono vietati gli aumenti occulti dei tassi di interesse che risulterebbero dannosi per i creditori successivi.

A. Garanzia delle spese necessarie (articolo 876)

Se il creditore ha sostenuto spese di tasca propria per proteggere il valore dell'immobile (ad esempio, impedendo il crollo dell'edificio o pagando l'assicurazione obbligatoria contro i terremoti), queste spese comprendono:

• Protezione senza registrazione: non è necessaria una registrazione separata presso il catasto.
• Ha la priorità: proprio come un credito garantito, viene riscosso per primo dal prezzo di vendita.

B. "Massima priorità" nell'impegno di miglioramento 

Normalmente, le priorità delle ipoteche sono fisse e una nuova ipoteca può essere collocata solo al livello più basso della gerarchia. Tuttavia, la situazione cambia quando il terreno viene migliorato (costruzione di canali di irrigazione, drenaggio, bonifica del suolo, ecc.):

• Miglioramento tramite contributo pubblico: Se il miglioramento è stato realizzato con il contributo dello Stato/ente pubblico, il privilegio costituito dal proprietario a garanzia del prestito ricevuto per coprire tali costi ha la precedenza su tutti gli altri privilegi e oneri (inclusi i privilegi di primo grado) sull'atto di proprietà. Ciò offre il massimo livello di sicurezza per il creditore.
• Miglioramenti privati: Se non è coinvolto alcun ente pubblico, il proprietario può costituire un diritto di prelazione fino a 2/3 . In questo caso, esiste un vantaggio di "priorità", ma l'importo è limitato.

Rimborso del debito e scadenze rigorose

Il legislatore non intendeva che questo privilegio “super prioritario” impedisse in modo permanente ad altri creditori di rivendicare la proprietà. Pertanto, sono state stabilite rigide norme di liquidazione per gli accordi speciali:

• Pagamento rateale: Il debito ristrutturato deve essere rimborsato in rate uguali per un periodo massimo di 5 anni . Si tratta di un periodo obbligatorio volto a una rapida estinzione del debito.
• Estinzione automatica del pegno: Il diritto di pegno si estingue 5 anni dopo la data di scadenza del debito o delle rate
• Sistema di progressione (eccezione): Sebbene la legge turca preveda normalmente "ranghi fissi", questo specifico articolo stabilisce esplicitamente che, alla cessazione del pegno, i creditori successivi procederanno secondo il loro rango (occupando la posizione vacante).

A. Regola generale: consenso congiunto dei creditori

Una compagnia di assicurazione non può agire arbitrariamente nel pagamento di un risarcimento per danni a beni immobili

• Effetto bloccante: l'indennizzo assicurativo dovuto non può essere corrisposto al proprietario senza l'approvazione di tutti i creditori garantiti iscritti nel registro fondiario.
• Tutela dei creditori: il pagamento dell'indennizzo al proprietario implica lo svincolo in contanti della garanzia del creditore. Pertanto, la legge vincola il denaro al "pegno dei creditori". La compagnia assicurativa può essere liberata dal suo debito solo con il consenso dei creditori o effettuando un pagamento a loro favore.

B. Eccezione: Ripristino dell'immobile alle sue condizioni originarie

Il legislatore riconosce che la riparazione dell'immobile è nel migliore interesse sia del proprietario che del creditore. Se il denaro dell'assicurazione deve essere utilizzato per riparare l'immobile, si segue una procedura speciale:

• Condizioni per la riparazione: Se il proprietario richiede un risarcimento affermando: "Userò questi soldi per riportare l'edificio alle sue condizioni originali", può esigere il pagamento della somma.
• Requisiti di garanzia: Per proteggersi dal rischio che il denaro venga speso altrove anziché per le riparazioni, il proprietario dell'immobile garanzie sufficienti(lettera di garanzia bancaria, ipoteca su un altro immobile, ecc.). Una volta fornita tale garanzia, il risarcimento viene versato al proprietario in modo che il valore economico dell'immobile possa essere ripristinato.

 Condizioni per la nomina di un amministratore fiduciario

Affinché questa disposizione sia applicabile, devono essere soddisfatte contemporaneamente tre condizioni essenziali:

• Creditore sconosciuto o irreperibile: Il creditore potrebbe non essere noto per nome (ad esempio, nel caso di un titolo di credito al portatore) oppure, anche se il suo nome è noto, il suo indirizzo/ubicazione non può essere determinato in alcun modo.
• Decisione urgente che richiede un intervento: è necessario intervenire sull'immobile; ad esempio, il proprietario desidera estinguere un debito e cancellare il mutuo, oppure il valore dell'immobile sta diminuendo e occorre intervenire con urgenza.
• Requisito legale per l'azione personale: la transazione deve essere di quelle che richiedono assolutamente il consenso o la partecipazione del creditore.

A. Procedura e autorità competente

• Richiesta di risarcimento: Tale richiesta può essere avanzata dal debitore o da qualsiasi parte interessata (ad esempio, un altro creditore con un diritto sul bene o la persona che erediterà la proprietà).
• Tribunale competente: Il tribunale competente è il Tribunale civile di pace del luogo in cui si trova l'immobile .
• Compiti del curatore fallimentare: Il curatore fallimentare agisce per conto del creditore al fine di tutelarne i diritti; accetta le notifiche o dichiara la propria intenzione di annullare (rimuovere) il pegno in caso di pagamento del debito.

Aree comuni di controversia nella pratica

Nella pratica legale, i casi relativi a pegni su beni immobili (in particolare ipoteche) rientrano generalmente nelle seguenti cinque categorie:

A. Casi relativi alla remissione (cancellazione) dei pegni

Questo è il tipo di controversia più comune. Si verifica quando, nonostante il pagamento del debito, il creditore (di solito banche o istituti in liquidazione) si rifiuta di rimuovere il vincolo sull'immobile per vari motivi (controversie sulle spese, pretese di ulteriori debiti, ecc.).

B. Elusione del divieto della "Lex Commissoria"

tratta di un accordo segreto o esplicito tra le parti, in base al quale la proprietà passerà direttamente al creditore in caso di mancato pagamento del debito. Spesso viene "transazione feudale" o "diritto di prelazione ". La Corte Suprema turca considera tali accordi di pegno segreti invalidi e ordina la restituzione della proprietà al legittimo proprietario.

C. Discussioni su aggiunte e parti integrali

Durante le procedure di recupero crediti, si discute spesso se macchinari, linee di produzione o arredi alberghieri situati su immobili debbano essere inclusi nel privilegio. La questione se i beni oggetto di leasing finanziario possano essere inclusi nel privilegio crea spesso notevoli controversie tra creditori e proprietari degli immobili.

D. Distinzione tra ipoteca limitata e ipoteca principale

L'incertezza circa la natura del contratto, ovvero se si tratti di un'ipoteca principale o di un'ipoteca limitata, può generare gravi difficoltà nel calcolo degli interessi e delle spese da richiedere durante la fase esecutiva. In caso di ipoteca limitata, l'importo che il creditore può richiedere, comprensivo di tutti i crediti accessori, non può superare, fino all'ultimo centesimo, il limite stabilito nell'atto di proprietà.

E. Dichiarazione di residenza e registrazione ipotecaria

Il principio di non pignorabilità (immunità residenziale) si applica normalmente ai pignoramenti. Tuttavia, se una persona ha volontariamente ipotecato la propria casa, non può più affermare: "Questa è la mia unica casa, non può essere pignorata". Possono tuttavia sorgere delle scappatoie legali qualora vi sia una discrepanza tra lo scopo per cui è stata stipulata l'ipoteca e lo scopo dell'azione esecutiva (ad esempio, un'ipoteca concessa a garanzia di un prestito commerciale).