Fase di valutazione del rischio nel processo di trasformazione urbana

Il fondamento giuridico di questo imponente processo, che coinvolge molteplici attori, è la Legge n. 6306 sulla Trasformazione delle Aree a Rischio di Disastro, che suddivide il processo in fasi specifiche. La prima di queste fasi, il primo anello di una catena e la base giuridica per tutte le successive procedure legali, amministrative e finanziarie, è la "Fase di Valutazione del Rischio".

La valutazione del rischio edilizio è il processo che determina, mediante metodi scientifici, se una struttura è tecnicamente in grado di resistere ai carichi di un potenziale disastro o terremoto. Tuttavia, questo processo non è una mera operazione tecnica svolta in laboratorio. Quando entrano in gioco questioni di autorità, chi si farà carico degli elevati costi, restrizioni sui diritti di proprietà e contestazioni legali a tali valutazioni, il processo si trasforma in una complessa spirale giuridica.

Questo articolo esamina la prima e più cruciale fase della trasformazione urbana, la sua ripartizione del potere, gli obblighi finanziari, i principi di attuazione tecnica e i meccanismi di ricorso amministrativo/giudiziario, con approfondimento accademico e rigore sistematico, ma in un linguaggio chiaro e facilmente comprensibile a qualsiasi cittadino non avvezzo all'argomento.

1. Definizione legale e tecnica del concetto di edificio a rischio

Prima di addentrarci nei dettagli del processo, è necessario chiarire cosa si intenda per "edificio a rischio" ai sensi della legge. Secondo la definizione contenuta nella Legge n. 6306, un edificio a rischio è una struttura, situata all'interno o all'esterno di una zona a rischio, che ha esaurito la sua vita utile o che, sulla base di dati scientifici e tecnici, è stata ritenuta a rischio di crollo o di gravi danni.

La sfumatura più importante da sottolineare è questa: un edificio non deve necessariamente trovarsi all'interno di una vasta area designata come "zona a rischio" (zona sismica, zona a rischio frane, ecc.) per essere considerato tale. Anche un singolo condominio in un quartiere moderno con il terreno più sicuro della città può essere classificato come struttura a rischio se la qualità dei materiali è insufficiente o se ha raggiunto la fine della sua vita utile. Tecnicamente, ciò significa che la resistenza a compressione del calcestruzzo (verificata tramite carotaggi), il tasso di corrosione dell'acciaio di rinforzo e le caratteristiche del terreno su cui sorge l'edificio non soddisfano gli standard delle attuali normative antisismiche turche.

2. Questione di autorità: chi può richiedere e condurre la valutazione del rischio degli edifici?

In ambito giuridico, l'“autorità” è il primo elemento da considerare affinché un procedimento sia valido. I procedimenti avviati da una persona o un'istituzione non autorizzata o in modo errato possono portare al collasso dell'intero sistema nelle fasi successive e alla loro annullamento da parte dei tribunali. Nella fase di valutazione del rischio, l'autorità ha una duplice dimensione: l'autorità di presentare la domanda e l'autorità di effettuare la valutazione.

Autorità di applicazione: Chi può avviare la procedura?

La procedura di valutazione del rischio di un edificio può, di norma, essere avviata dai proprietari dell'edificio (proprietari degli appartamenti) o dai loro rappresentanti legali . A tutela dei diritti di proprietà è stata introdotta una regola molto flessibile: non è richiesta la maggioranza semplice (50% più uno) o la maggioranza dei due terzi dei proprietari dell'edificio. Anche il singolo proprietario di un appartamento o di un negozio all'interno dell'edificio ha la facoltà di avviare autonomamente la procedura di valutazione del rischio, rivolgendosi alle autorità competenti, senza il consenso o l'autorizzazione dei vicini.

Cosa succede, dunque, se i proprietari sanno che i loro edifici sono a rischio ma scelgono di non lasciare le proprie abitazioni o di non richiedere una perizia a causa di difficoltà economiche? In questo caso, l'amministrazione , nel rispetto dei principi di interesse pubblico e sicurezza. Il Ministero dell'Ambiente, dell'Urbanizzazione e dei Cambiamenti Climatici, o il Comune da esso autorizzato, può concedere ai proprietari un periodo di tempo per far ispezionare l'edificio. Se i proprietari non intervengono entro il termine stabilito, l'amministrazione, avvalendosi dei propri poteri pubblici, accederà d'ufficio all'edificio ed effettuerà la perizia direttamente o la farà eseguire da terzi. In questo caso, viene meno il diritto legale dei proprietari di affermare: "Questa è la mia proprietà privata, non potete entrare".

Autorità di revisione e redazione dei rapporti: chi effettua i test?

I cittadini non possono dichiarare i propri edifici a rischio semplicemente incaricando un ingegnere e redigendo autonomamente una relazione standard. Affinché la relazione sia legalmente valida, l'ente che effettua la valutazione deve essere autorizzato dal Ministero. Gli enti autorizzati sono i seguenti:

• Le sedi regionali (direzioni provinciali) del Ministero dell'ambiente, dell'urbanizzazione e dei cambiamenti climatici,

• Comuni e amministrazioni speciali provinciali autorizzate dal Ministero,

• Dipartimenti di ingegneria civile delle università,

• Società private di ispezione edile e società di consulenza ingegneristica che hanno ricevuto ufficialmente dal Ministero una "Licenza di valutazione del rischio per gli edifici".

Le perizie redatte da società private non vengono registrate direttamente nel catasto; tali perizie devono essere infine esaminate e approvate dall'amministrazione (Ministero o comune competente), acquisendo così lo status di "atto amministrativo" ufficiale.

3. Aspetto finanziario: spese e passività finanziarie

L'aspetto più inquietante della trasformazione urbana, e quello che mette i vicini gli uni contro gli altri, è il processo finanziario. Determinare il livello di rischio di un edificio richiede un notevole impegno ingegneristico e costi considerevoli, tra cui carotaggi, analisi di laboratorio, radiografie e l'utilizzo di software di modellazione statica.

Chi paga le spese di iscrizione?

Se una valutazione del rischio di un edificio viene effettuata da una ditta privata autorizzata su richiesta personale di un proprietario di casa, i costi di tale valutazione del proprietario che ha presentato la richiesta . Tuttavia, ciò non significa che gli altri proprietari siano completamente esonerati da tali costi. In una fase successiva, al termine della stesura della relazione di valutazione del rischio, il proprietario che ha presentato la richiesta ha il diritto legale di richiedere il rimborso dei costi sostenuti dagli altri proprietari in proporzione alla loro quota di proprietà. Questo perché la procedura comporta una spesa relativa alla sicurezza delle parti comuni e va a beneficio di tutti i proprietari.

Costi delle indagini svolte d'ufficio dall'amministrazione

Nei casi in cui i proprietari immobiliari non richiedano la valutazione del rischio e l'amministrazione (ministero o comune) li obblighi fissando una scadenza, i costi iniziali sono coperti dal bilancio pubblico. Tuttavia, lo Stato non concede tale spesa a titolo di sovvenzione. Una volta completata la procedura amministrativa, il costo totale della valutazione viene ripartito tra tutti i proprietari in proporzione alle rispettive quote di proprietà e ufficialmente registrato come debito. In caso di mancato pagamento, lo Stato può iscrivere un'ipoteca sugli atti di proprietà o procedere al recupero del credito tramite procedure esecutive ai sensi della Legge sulla procedura di riscossione dei crediti pubblici. Pertanto, evitare la procedura non significa evitare il costo.

4. Processo tecnico: la base delle ispezioni effettuate nell'edificio

A livello accademico, la validità dell'identificazione degli edifici a rischio dipende strettamente dall'accuratezza dei principi scientifici applicati. Gli ingegneri della società autorizzata non possono effettuare ispezioni casuali al loro arrivo in un edificio; devono attenersi scrupolosamente al regolamento "Principi relativi all'identificazione degli edifici a rischio" pubblicato dal Ministero dell'Ambiente, dell'Urbanizzazione e dei Cambiamenti Climatici.

Lavoro sul campo e campionamento (carotaggio)

Il team tecnico determina innanzitutto la geometria del sistema portante esistente dell'edificio (pilastri e pareti di taglio). Successivamente, vengono prelevati campioni di calcestruzzo (carote) dal piano considerato a maggior rischio, solitamente il piano terra o il seminterrato. Le normative specificano rigorosamente il numero minimo di carote da prelevare, a seconda del numero di piani e della superficie dell'edificio. Vengono eseguite radiografie per esaminare lo stato dell'acciaio di rinforzo all'interno dei pilastri, per determinare se l'acciaio è arrugginito (corrosione) e per accertare la presenza delle staffe di rinforzo, fondamentali in caso di terremoto. Inoltre, vengono redatte relazioni geotecniche per comprendere la struttura del terreno su cui sorge l'edificio.

Modellazione e reportistica computerizzata

I dati raccolti sul campo (resistenza del calcestruzzo, quantità e qualità delle barre d'armatura, classe del terreno) vengono caricati in un software di ingegneria specializzato che crea un modello statico tridimensionale dell'edificio. Questo software applica all'edificio un carico sismico ipotetico. Se l'edificio supera il limite di cedimento o di grave danno sotto tale carico, gli ingegneri redigono una relazione tecnica con la dicitura "L'edificio è a rischio" e la sottopongono all'amministrazione per l'approvazione.

5. Fase di notifica e inizio del periodo di ricorso legale

Nel momento in cui la relazione tecnica predisposta verrà esaminata e approvata dall'amministrazione, verrà disinnescata una bomba legale. L'amministrazione comunicherà quindi l'approvazione al competente Ufficio del Catasto.

Annotazione del titolo di proprietà e suo significato

L'ufficio del catasto aggiunge una nota all'atto di proprietà che recita: "Questo edificio è a rischio ai sensi della Legge n. 6306". Tale nota costituisce un avvertimento legale che riduce istantaneamente il valore di mercato dell'immobile e avvisa i terzi che "questo edificio è pericoloso e verrà demolito". Dopo l'aggiunta della nota, l'appartamento può essere venduto o trasferito, ma si considera che il nuovo acquirente abbia accettato che l'edificio è a rischio e verrà demolito.

L'importanza vitale della notifica

L'ufficio del catasto è tenuto a notificare tale annotazione a tutti i titolari di diritti reali e mobiliari sull'edificio (tutti i proprietari di appartamenti e gli eventuali titolari di mutui ipotecari). La notifica viene inviata per posta all'ultimo indirizzo conosciuto del proprietario oppure ricevuta tramite un sistema di notifica elettronica.

Il giorno in cui questa notifica giunge al proprietario rappresenta il punto di partenza del procedimento legale (tempistiche) per i cittadini che desiderano difendere i propri diritti di proprietà o contestare la segnalazione. Procedere alle fasi successive senza notifica, o con notifiche non correttamente notificate, invalida legalmente l'intero procedimento.

6. Meccanismo di appello: resistenza amministrativa e giudiziaria contro la relazione

L'approvazione di una relazione di valutazione del rischio e la sua registrazione nel catasto non implicano automaticamente la demolizione dell'edificio. Uno Stato di diritto garantisce ai proprietari immobiliari un diritto di difesa e di ricorso contro tale provvedimento amministrativo severo, articolato in due fasi: un ricorso amministrativo e un procedimento giudiziario (contenzioso amministrativo).

A. Fase di ricorso amministrativo (filtro iniziale obbligatorio)

Se il proprietario di un immobile, informato della valutazione del rischio di un edificio, ritiene che il proprio edificio sia in realtà solido, che i campioni siano stati prelevati in modo errato o che vi siano stati errori nei calcoli, 15 giorni . Tale ricorso deve essere presentato alle Direzioni provinciali per le infrastrutture e la trasformazione urbana del Ministero, e non all'ente che ha approvato la relazione.

Struttura e ruolo del Comitato Tecnico: L'organismo incaricato di esaminare i ricorsi non è composto da burocrati ordinari. In conformità alla legge, è istituito un "Comitato Tecnico" indipendente, composto da sette membri: quattro docenti universitari specializzati in ingegneria civile, geologia o geofisica e tre esperti del ministero.

Il team tecnico esamina i calcoli ingegneristici contenuti nel file. Se ritenuto necessario, può richiedere il prelievo di nuovi campioni dall'edificio. Il team tecnico ha due opzioni:

1. Accettazione del ricorso: se la commissione riscontra un errore nella relazione, revocherà la designazione di edificio a rischio, l'annotazione sull'atto di proprietà verrà rimossa e l'edificio tornerà al suo stato precedente.

2. Rigetto del ricorso: Se la commissione accerta la correttezza della relazione, respingerà il ricorso. Con tale rigetto, la classificazione dell'edificio come a rischio diventa definitiva dal punto di vista amministrativo. Non è prevista alcuna ulteriore possibilità di ricorso alle autorità amministrative.

B. Fase giudiziaria: procedimento di annullamento presso il Tribunale amministrativo

A seguito del rigetto da parte della commissione tecnica, l'unica opzione rimasta ai proprietari che non hanno perso la speranza è quella di adire le vie legali. Un "Ricorso di annullamento" deve essere presentato al Tribunale amministrativo entro 30 giorni dalla data di notifica al proprietario della decisione di rigetto della commissione tecnica .

Gli elementi più critici in questo processo legale sono i seguenti:

• Giurisdizione e autorità: La causa è stata intentata contro il Ministero dell'Ambiente, dell'Urbanizzazione e dei Cambiamenti Climatici presso il Tribunale Amministrativo competente della regione geografica in cui si trova l'edificio.

• Richiesta di sospensione dell'esecuzione (SD): Come sottolineato nelle sezioni precedenti, la presentazione di un ricorso al tribunale amministrativo non interrompe automaticamente le procedure di demolizione avviate dall'amministrazione. Pertanto, è necessario includere una richiesta di "Sospensione dell'esecuzione" nell'atto di citazione. Se il tribunale non concede la sospensione dell'esecuzione, il comune può procedere alla demolizione dell'edificio durante la pendenza del procedimento.

• Perizia forense: è contrario ai principi scientifici aspettarsi che i giudici del tribunale comprendano l'integrità strutturale di un edificio. Il tribunale nomina una nuova commissione di esperti composta da membri di università indipendenti. Questa commissione visita l'edificio e conduce un esame approfondito da zero. Se gli esperti del tribunale stabiliscono che l'edificio non è a rischio, il tribunale revoca completamente la perizia di sicurezza.

7. Conseguenze giuridiche derivanti dalla finalizzazione della relazione di valutazione del rischio per gli edifici

Quando il termine per il ricorso amministrativo viene superato o le cause amministrative intentate vengono respinte, la relazione di valutazione del rischio edilizio diventa legalmente "definitiva". La finalizzazione della relazione segna il momento in cui la pressione pubblica sui diritti di proprietà raggiunge il suo apice e avvia procedimenti amministrativi irreversibili.

Inizio dei lavori di demolizione e programma di evacuazione

Una volta completata la perizia, il comune o l'amministrazione competente concede ai proprietari almeno 60 giorni per sgomberare e demolire l'edificio . L'edificio deve essere sgomberato entro tale periodo. Se i proprietari non acconsentono alla demolizione, l'amministrazione concede loro una seconda proroga (di solito inferiore a 30 giorni). Se la demolizione non avviene nemmeno entro tale termine prorogato, il comune interrompe le forniture di elettricità, acqua e gas naturale all'edificio, procede allo sgombero con mezzi di polizia e alla demolizione fisica della struttura con macchinari pesanti. I costi di demolizione vengono nuovamente addebitati ai proprietari.

Passaggio alla fase decisionale con maggioranza semplice

Prima che un edificio venga ufficialmente dichiarato "struttura a rischio", la legge sul condominio richiede il voto unanime o una maggioranza molto ampia per qualsiasi ristrutturazione o decisione riguardante l'edificio. Tuttavia, questa regola cessa di essere applicabile una volta che l'edificio è ufficialmente designato come "struttura a rischio". Ora, una semplice maggioranza (50% più uno) dei proprietari per prendere decisioni sul futuro dell'edificio (accordo con un'impresa edile, vendita di quote, forma di un nuovo progetto). I proprietari che non si conformano alla decisione della maggioranza rischiano che le loro quote vengano vendute all'asta agli altri proprietari.

Conclusione: Il punto di intersezione tra sicurezza personale e sicurezza della proprietà

Nel processo di trasformazione urbana, la fase di valutazione del rischio è molto più di una semplice relazione tecnica; è la fase più delicata, in cui i diritti di proprietà e gli interessi di pubblica sicurezza si scontrano e vengono bilanciati su basi legali. Il legislatore, concedendo anche a un solo proprietario l'autorità di avviare questo processo, ha dato priorità alla pubblica sicurezza rispetto alla burocrazia immobiliare; tuttavia, concedendo ai proprietari un periodo di 15 giorni per i ricorsi amministrativi e di 30 giorni per l'avvio di azioni legali, ha anche creato una garanzia giudiziaria contro decisioni potenzialmente arbitrarie o errate da parte dell'amministrazione.

Per evitare che i cittadini subiscano perdite, siano sopraffatti dalle spese e, soprattutto, che riportino danni irreparabili alle proprie proprietà durante questo processo, è essenziale che siano ben informati sui limiti dell'autorità, sui termini di legge e sui loro diritti tecnici. Una fase di valutazione del rischio condotta correttamente e legalmente è il primo e più indispensabile passo sia per tutelare i diritti costituzionali dei singoli, sia per costruire città resilienti in cui una società che si trova ad affrontare la realtà dei terremoti e dei disastri possa guardare al futuro con fiducia.