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Qual è il ruolo del comune nella trasformazione urbana?

I poteri dei comuni in materia di trasformazione urbana variano a seconda della base giuridica su cui si fonda tale trasformazione. In Turchia, quando si parla di trasformazione urbana, di solito viene in mente la Legge n. 6306 sulla trasformazione delle aree a rischio di calamità. Tuttavia, i comuni hanno doveri e poteri significativi non solo ai sensi della Legge n. 6306, ma anche in virtù dell'articolo 73 della Legge sui Comuni n. 5393, della Legge sulla pianificazione territoriale n. 3194, del Regolamento urbanistico per le aree pianificate e di altre normative pertinenti.

Pertanto, non è possibile rispondere alla domanda "Cosa può fare un comune nella trasformazione urbana?" con una sola frase. In alcuni casi, il comune può essere l'ente che attua direttamente il progetto di trasformazione. In altri casi, è l'ente che monitora i processi di evacuazione e demolizione nell'ambito della costruzione di edifici a rischio. In alcuni casi, è l'ente che rilascia i permessi di costruzione e di agibilità. In alcuni progetti, la pianificazione urbanistica, la suddivisione in lotti, le esenzioni fiscali, le cessioni di strade, gli allacciamenti infrastrutturali e le procedure di ispezione sono gestite dal comune. Nelle aree con municipalità metropolitane, la divisione di competenze tra la municipalità metropolitana e la municipalità distrettuale deve essere valutata separatamente.

Lo scopo della Legge n. 6306 è garantire la creazione di ambienti di vita sani e sicuri nelle aree a rischio di calamità e negli immobili con strutture a rischio. Per raggiungere tale obiettivo, la legge conferisce diversi poteri al Ministero, alla Presidenza per la Trasformazione Urbana, al TOKİ (Amministrazione per lo Sviluppo Abitativo), ai comuni e ad altre amministrazioni. In cambio, l'articolo 73 della Legge n. 5393 sui Comuni consente ai comuni di dichiarare aree di progetto per la trasformazione e lo sviluppo urbano e di realizzare progetti in tali aree. I comuni metropolitani sono autorizzati a dichiarare aree di progetto per la trasformazione e lo sviluppo urbano all'interno dei propri confini e nelle aree adiacenti; anche i comuni distrettuali possono realizzare progetti all'interno dei propri confini, se ritenuto opportuno dal consiglio comunale metropolitano.

Pertanto, l'autorità del comune deve essere determinata separatamente in ogni singolo caso. L'immobile è classificato come edificio a rischio, zona a rischio, area edificabile di riserva o area di progetto di trasformazione e sviluppo urbano ai sensi della legge comunale? La trasformazione è realizzata da persone giuridiche private, dal comune, dalla Direzione per la Trasformazione Urbana o da TOKİ (Amministrazione per lo Sviluppo Abitativo della Turchia)? Quale autorità rilascerà il permesso? A chi verrà presentata la domanda di vendita delle quote? A chi verrà richiesta l'esenzione dal pagamento delle tasse? Le risposte a queste domande determinano l'autorità del comune.

Poteri del Comune ai sensi della Legge n. 6306

Nei progetti di trasformazione urbana previsti dalla Legge n. 6306, i comuni sono spesso coinvolti nel processo in qualità di "amministratori". Tuttavia, ciò non significa che ogni comune abbia un'autorità illimitata in ogni fase. La Legge n. 6306 e il relativo Regolamento di attuazione stabiliscono un sistema incentrato sul Ministero e sulla Presidenza per la Trasformazione Urbana; i comuni, d'altro canto, possono agire come esecutori, supervisori, organi di rilascio delle autorizzazioni, amministratori responsabili dei processi di demolizione, oppure come amministrazioni a cui è stata delegata l'autorità in ambiti specifici.

Nel processo di individuazione degli edifici a rischio, uno dei poteri più evidenti del comune si manifesta nella fase di evacuazione e demolizione. Una volta completata l'individuazione di un edificio a rischio, ai proprietari viene concesso un determinato periodo di tempo per evacuare e demolire l'immobile. Il regolamento prevede che, qualora l'evacuazione e la demolizione degli edifici a rischio non possano essere effettuate, l'amministrazione comunicherà periodicamente alla direzione competente informazioni e documentazione relative a tali edifici. Nei casi in cui i proprietari non provvedano alla demolizione, saranno ritenuti responsabili dei costi di evacuazione e demolizione sostenuti o commissionati dalla Presidenza o dall'amministrazione, in proporzione alla loro quota di responsabilità.

Questa autorità dimostra il ruolo significativo del comune in materia di sicurezza pubblica. L'uso continuato di un edificio che è stato definitivamente dichiarato struttura a rischio rappresenta un pericolo per la vita e la proprietà di proprietari, inquilini e di chi vive nelle vicinanze. In questa fase, il comune non è un mero organo di corrispondenza passivo; può assumersi la responsabilità dell'effettiva esecuzione del processo di evacuazione e demolizione, della disattivazione delle utenze, della demolizione in sicurezza e dell'inserimento delle informazioni successive alla demolizione nel sistema.

Tuttavia, il comune non può agire come un'autorità che determina arbitrariamente lo stato di rischio di un edificio. La determinazione dello stato di rischio di un edificio si basa su una relazione tecnica e su un'ispezione effettuata da enti autorizzati. Il comune adempie ai propri doveri, come previsto dalla legge e dai regolamenti, in tale processo; tuttavia, non può agire in modo da pregiudicare il diritto dei proprietari dell'immobile di opporsi e di intentare causa.

I poteri del Comune nel processo di demolizione degli edifici a rischio

La demolizione degli edifici a rischio è uno degli ambiti in cui i comuni esercitano concretamente la propria autorità nella trasformazione urbana. Una volta che un edificio viene definitivamente identificato come a rischio, ai proprietari viene concesso un termine per la demolizione. In pratica, inizialmente ai proprietari viene concesso del tempo per demolire gli edifici a rischio; se la demolizione non avviene entro tale termine, viene concessa una proroga, dopodiché la demolizione viene eseguita dall'amministrazione. Recenti modifiche normative hanno inoltre chiarito la rimozione dell'annotazione di edificio a rischio dal catasto e l'aggiunta, a seguito della demolizione, di una dichiarazione che indica che l'immobile rientra nell'ambito di applicazione della Legge n. 6306.

I poteri del comune in materia di demolizione possono essere riassunti nelle seguenti categorie:

Ottenere conferma dello stato di rischio dell'edificio

I proprietari degli immobili vengono informati dello sfratto e della demolizione

Verificare se la demolizione è avvenuta al termine del periodo stabilito,

Se necessario, si avvierà una corrispondenza con le istituzioni competenti per interrompere i servizi infrastrutturali

Se i proprietari non provvedono alla demolizione, la procedura verrà avviata dall'amministrazione

Riscossione dei costi di demolizione dai proprietari degli immobili in proporzione alle loro quote

Inserire nel sistema le informazioni relative all'edificio demolito,

Corrispondenza relativa all'atto di proprietà e alle procedure di zonizzazione successive alla demolizione.

Il comune deve agire in conformità alla legge nell'esercizio di tali poteri. La demolizione non può essere effettuata prima che un edificio sia definitivamente dichiarato a rischio. I proprietari devono essere debitamente informati. La demolizione deve essere eseguita in sicurezza. Occorre tenere conto dei terreni confinanti, delle aree pubbliche, delle infrastrutture e della sicurezza ambientale. In caso contrario, il comune potrebbe incorrere in responsabilità legali e amministrative.

Autorità di rilasciare permessi di costruzione

Nei progetti di trasformazione urbana, dopo la demolizione di un vecchio edificio pericolante, è necessario un permesso di costruzione prima che possa iniziare la realizzazione di un nuovo edificio. Il permesso di costruzione è uno dei più importanti strumenti di pianificazione urbanistica di un comune. Secondo la Legge Urbanistica n. 3194, la costruzione senza permesso non è generalmente consentita. Le domande di permesso di costruzione si basano sull'atto di proprietà o su un documento equivalente, unitamente ai progetti architettonici, strutturali, elettrici, meccanici e altri progetti tecnici. Gli edifici devono essere conformi alla legge, al piano regolatore, ai regolamenti, al permesso di costruzione e ai relativi allegati.

Nei progetti di trasformazione urbana, l'autorità del comune di rilasciare permessi di costruzione non si limita alla verifica della documentazione. Il comune verifica anche la conformità del nuovo edificio al piano regolatore, alle note progettuali, alle distanze di arretramento, all'altezza dei piani, al calcolo dell'indice di edificabilità, ai requisiti di parcheggio, alle norme antincendio, alle norme antisismiche, ai sistemi di ispezione degli edifici e ad altre normative tecniche.

Sia per i proprietari degli immobili che per gli appaltatori, il permesso di costruire rappresenta una soglia cruciale. Questo perché i termini di consegna previsti dai contratti spesso decorrono dalla data di rilascio del permesso. Se l'appaltatore non riesce a ottenere il permesso, non può iniziare i lavori. Il progetto approvato dal comune rivela inoltre se le unità abitative promesse ai proprietari possono effettivamente essere costruite. Pertanto, se il comune approva un progetto illegale o incompleto durante la fase di rilascio del permesso, ciò potrebbe comportare la revoca del permesso stesso, l'interruzione dei lavori, controversie tra proprietario e appaltatore e future responsabilità amministrative.

Autorità di rilasciare permessi di agibilità degli edifici

Nei progetti di trasformazione urbana, un altro importante potere del comune è quello di rilasciare permessi di agibilità. Il permesso di agibilità è un documento che certifica che il nuovo edificio è stato completato in conformità con il permesso di costruire e i relativi allegati, e che non sussistono impedimenti legali al suo utilizzo. Ai sensi della legge urbanistica n. 3194, quando un edificio è completato, in tutto o in parte, è necessario ottenere un permesso di agibilità dal comune o dalla prefettura che lo ha rilasciato prima di poterlo utilizzare.

Nei progetti di trasformazione urbana, i permessi di agibilità rivestono grande importanza. Questo perché, dal punto di vista del proprietario, la consegna effettiva non si limita al semplice trasferimento delle chiavi. L'unità abitativa indipendente deve essere realizzata in conformità con il permesso di costruire, i progetti, le specifiche tecniche, la planimetria delle aree comuni e la normativa vigente. Prima di rilasciare il permesso di agibilità, il Comune verifica la conformità dell'edificio ai progetti allegati al permesso, il completamento delle aree comuni, la documentazione tecnica, le procedure di collaudo e il parere degli enti competenti.

Se il comune rilascia un permesso di agibilità per un edificio non conforme o incompleto rispetto al permesso stesso, sorgono problemi legali. Viceversa, se il comune si rifiuta ingiustamente di rilasciare un permesso di agibilità anche se l'edificio è stato completato in conformità al permesso, il proprietario o l'appaltatore possono presentare ricorso amministrativo e intraprendere azioni legali. Pertanto, l'autorità del comune di rilasciare permessi di agibilità è importante sia per la supervisione sia per consentire ai proprietari di immobili di utilizzare legalmente le loro nuove unità abitative indipendenti.

Piano regolatore e autorità di pianificazione del Comune

Nei progetti di trasformazione urbana, uno dei poteri più strategici del comune è quello di creare e attuare piani regolatori. I progetti di trasformazione vengono spesso realizzati nel rispetto delle disposizioni dei piani regolatori esistenti. Tuttavia, in alcune aree, possono rendersi necessarie modifiche al piano regolatore, frazionamenti, accorpamenti, suddivisioni, destinazioni stradali, regolamentazione degli spazi pubblici o decisioni riguardanti le infrastrutture sociali.

Nell'ambito del sistema generale di pianificazione urbanistica, i comuni sono responsabili della preparazione, della modifica, dell'esposizione al pubblico e della valutazione delle obiezioni ai piani regolatori generali e di attuazione all'interno delle rispettive giurisdizioni. Nelle aree con municipalità metropolitane, la distinzione tra municipalità metropolitane e distrettuali deve essere considerata anche in termini di piani regolatori generali e di attuazione.

L'articolo 73 della Legge sui Comuni n. 5393 conferisce inoltre ai comuni l'autorità di designare aree per progetti di trasformazione e sviluppo urbano e di attuare la pianificazione in tali aree. I comuni metropolitani sono autorizzati a predisporre piani urbanistici, piani di lottizzazione, permessi di costruzione, permessi di agibilità a tutti i livelli e ad esercitare i poteri loro conferiti dalla Legge sulla Pianificazione Territoriale n. 3194 in materia di progetti di trasformazione e sviluppo urbano da realizzare da parte dei comuni metropolitani.

Questa disposizione è particolarmente importante perché, nei progetti di trasformazione urbana ai sensi dell'articolo 73 della legge n. 5393, il comune può diventare non solo l'autorità che rilascia i permessi, ma anche l'autorità che pianifica e attua il progetto. Tuttavia, tale autorità deve essere esercitata nel rispetto dell'interesse pubblico, dei principi di pianificazione urbanistica, delle linee guida in materia di pianificazione e dei diritti di proprietà. Il comune non può designare aree di trasformazione al solo scopo di generare entrate, favorire determinati individui o interferire eccessivamente con i diritti di proprietà.

Poteri ai sensi dell'articolo 73 della legge sui comuni n. 5393

L'articolo 73 della Legge sui Comuni n. 5393 conferisce ai comuni l'autorità di attuare progetti di trasformazione e sviluppo urbano. Tale autorità si differenzia da quella prevista dalla Legge n. 6306. Quest'ultima si basa principalmente sui concetti di rischio di catastrofe, edifici a rischio, aree a rischio e aree di riserva edificabile. L'articolo 73 della Legge n. 5393, invece, consente ai comuni di designare aree specifiche per progetti di trasformazione e sviluppo urbano e di realizzare tali progetti.

In questo ambito rientrano i comuni;

Può identificare le aree di trasformazione urbana e i progetti di sviluppo,

Il consiglio comunale può prendere una decisione,

All'interno dei confini metropolitani, la municipalità metropolitana può essere l'autorità competente

Il comune distrettuale può realizzare il progetto entro i propri confini previa approvazione del consiglio comunale metropolitano

Possono preparare o far preparare piani di zonizzazione e piani di suddivisione del terreno,

Può gestire i processi di rilascio delle licenze e dei permessi di agibilità degli edifici

L'accordo può svolgere un ruolo nei processi di sfratto, demolizione ed espropriazione

Il comune può considerare gli immobili di sua proprietà come inclusi nell'ambito del progetto.

Si osserva che, nell'ambito dell'articolo 73 della legge n. 5393, l'evacuazione, la demolizione e l'espropriazione degli edifici situati nelle aree interessate dai progetti di trasformazione e sviluppo urbano saranno basate su accordi, alcune proprietà pubbliche potranno essere trasferite ai comuni e nelle aree del progetto sono in vigore regolamenti finanziari.

Tuttavia, l'autorità conferita dall'articolo 73 della legge n. 5393 non deve essere confusa con l'autorità conferita dalla legge n. 6306. La determinazione degli edifici a rischio, la designazione delle aree a rischio, le aree edificabili di riserva, la vendita di azioni a maggioranza semplice ai sensi della legge n. 6306 e i poteri della Presidenza rientrano nell'ambito di applicazione della legge n. 6306. In un progetto di trasformazione realizzato ai sensi dell'articolo 73 della legge comunale, assumono particolare rilevanza gli strumenti del diritto comunale e urbanistico, quali le decisioni del consiglio comunale, le dichiarazioni di area di progetto, i piani urbanistici e l'espropriazione.

Il ruolo del Comune nel processo di vendita delle azioni

Ai sensi della Legge n. 6306, è possibile vendere le quote dei soci che non concordano con una decisione adottata a maggioranza semplice degli azionisti, in proporzione alle loro quote. In questa procedura di vendita, il Comune può agire in qualità di "Amministrazione" o, se la delega di autorità è stata conferita, in qualità di organo esecutivo. La guida della Presidenza per la Trasformazione Urbana relativa alla procedura di vendita a maggioranza semplice prevede che le quote dei soci dissidenti vengano vendute, tramite asta, agli altri azionisti che abbiano raggiunto un accordo, a un prezzo non inferiore al valore di mercato; qualora non si trovi alcun acquirente all'asta, in alcuni casi l'amministrazione competente attiverà la procedura di acquisto.

Il ruolo del comune in questo processo varia a seconda dell'autorità specifica concessa. Se l'autorità è stata delegata, il comune può esaminare il fascicolo di vendita, controllare i documenti relativi alle riunioni e alle decisioni, verificare l'avvenuta notifica e condurre la procedura di valutazione e gara d'appalto. In assenza di delega di autorità, tali procedure possono essere svolte dalla Direzione per la Trasformazione Urbana o dal dipartimento competente.

La vendita di azioni costituisce una grave interferenza con i diritti di proprietà, pertanto il comune deve esercitare la massima cautela in tale procedura. Qualora non vi sia una valida decisione a maggioranza semplice, se l'avviso di convocazione dell'assemblea sia irregolare, se l'offerta non sia stata comunicata al proprietario che non ha partecipato alla decisione, se la perizia di valutazione sia viziata o se gli eredi non siano stati coinvolti nella procedura, la vendita di azioni potrebbe essere illegale. Se il comune ignora tali irregolarità e procede con la transazione, la vendita potrebbe essere soggetta ad un'azione legale di annullamento.

Poteri del Comune in materia di tariffe e oneri

Nella trasformazione urbana, anche l'autorità finanziaria dei comuni riveste un ruolo importante. Permessi di costruzione, permessi di agibilità, procedure di zonizzazione, oneri di partecipazione alla rete stradale e fognaria, approvazioni di progetti e varie tasse comunali possono comportare costi significativi nella pratica. Tuttavia, la Legge n. 6306 prevede alcune esenzioni da tasse, imposte e oneri.

Nelle aree a rischio, nelle zone edificabili di riserva e nei lotti contenenti strutture a rischio, i regolamenti stabiliscono che i comuni non riscuoteranno tasse o oneri per le nuove aree edificabili fino a una certa percentuale dell'area edificata esistente, quando la costruzione è effettuata da persone fisiche o giuridiche private. L'articolo 16 del Regolamento di attuazione stabilisce che le esenzioni da tasse, oneri e oneri previste dalla Legge n. 6306 si applicano indipendentemente dal rispetto delle norme urbanistiche e che esistono limiti specifici per quanto riguarda le tasse comunali.

Pertanto, nell'imporre tasse e oneri su un progetto di riqualificazione urbana, il Comune deve tenere conto delle esenzioni previste dalla Legge n. 6306. Qualora vengano addebitati oneri per un'operazione esente, il proprietario o l'appaltatore possono richiederne il rimborso. Viceversa, il Comune può addebitare oneri per aree o operazioni non esenti. Nel calcolo degli oneri, occorre valutare attentamente fattori quali le aree edificabili esistenti, le nuove aree edificabili, i cambi di destinazione d'uso e l'accorpamento di lotti liberi.

Autorità di ispezione del Comune

Nei progetti di trasformazione urbana, l'autorità di controllo del comune non si limita alle sole fasi di rilascio di licenze e permessi di agibilità. Il comune è anche responsabile del monitoraggio delle costruzioni che violano le norme urbanistiche, dell'individuazione delle costruzioni abusive, dell'emissione di verbali di sospensione dei lavori, dell'applicazione delle necessarie sanzioni amministrative e della garanzia della sicurezza pubblica.

Nei progetti di trasformazione urbana, le seguenti aree di ispezione rivestono particolare importanza:

Indipendentemente dal fatto che la costruzione sia stata effettuata senza permesso,

Se esistono costruzioni contrarie alla licenza e ai suoi allegati,

Sia che siano stati creati piani o aree al di fuori dell'ambito del progetto,

Se le aree comuni siano state costruite in conformità al progetto,

Se la distanza di arretramento e i calcoli del valore comparabile sono stati rispettati,

Conformità delle aree di parcheggio, delle pensiline, delle scale antincendio, degli ascensori e delle aree tecniche alle normative,

Se il processo di ispezione dell'edificio sia stato eseguito correttamente,

Se le carenze riscontrate prima del reinsediamento siano state sanate.

L'autorità ispettiva del comune può anche essere a favore dei proprietari degli immobili. Ad esempio, se un'impresa edile sta costruendo un edificio che viola il permesso o le specifiche tecniche, il proprietario può richiedere al comune un'ispezione. Se il comune non effettua l'ispezione necessaria o rilascia un permesso/certificato di agibilità in modo illegittimo, può sorgere una controversia sulla responsabilità amministrativa.

L'autorità del Comune di espropriare e acquisire beni immobili

Anche i comuni possono svolgere un ruolo nei processi di espropriazione, acquisto, scambio e acquisizione di proprietà nell'ambito di progetti di trasformazione urbana. Tale autorità è particolarmente importante nelle aree interessate da progetti di trasformazione e sviluppo urbano, disciplinate dall'articolo 73 della Legge sui Comuni n. 5393. Il comune può decidere di acquisire proprietà, stipulare accordi o, se necessario, ricorrere all'espropriazione per il bene pubblico all'interno dell'area del progetto.

L'articolo 73 della legge n. 5393 prevede un approccio basato sul raggiungimento di un accordo per lo sgombero, la demolizione e l'espropriazione di edifici situati in aree interessate da progetti di trasformazione e sviluppo urbano. Tuttavia, qualora non si raggiunga un accordo, possono essere avviate procedure di espropriazione. In questo caso, assumono particolare rilevanza la legge n. 2942 sull'espropriazione, i diritti di proprietà, il principio di equo indennizzo e il controllo giurisdizionale amministrativo.

Ai sensi della Legge n. 6306, meccanismi quali acquisto, scambio, espropriazione accelerata o vendita di quote possono essere presi in considerazione dalla Presidenza, dal TOKİ (Amministrazione per lo Sviluppo Abitativo) o dall'Amministrazione. Se il Comune agisce in qualità di ente amministrativo autorizzato in tale procedura, deve indicare chiaramente la base giuridica dell'operazione. L'operazione si fonda sulla Legge n. 6306, sull'articolo 73 della Legge n. 5393 o sulla Legge n. 2942? Tale distinzione è cruciale ai fini della prescrizione, della competenza giurisdizionale e della possibilità di difesa.

Poteri dei comuni in materia di infrastrutture e servizi pubblici

La trasformazione urbana non si limita alla ristrutturazione degli edifici. Anche l'acqua, le fognature, le strade, i parcheggi, i marciapiedi, il drenaggio delle acque piovane, il verde pubblico, i parchi, le strutture sociali e i collegamenti di trasporto sono elementi fondamentali per la nuova struttura. Il comune ha la responsabilità di garantire l'integrazione del progetto di trasformazione con l'ambiente e con la città in termini di servizi pubblici locali.

I poteri del comune in questo ambito possono essere riassunti come segue:

Emissione di documenti a livello stradale e a livello di canale,

Coordinamento dei permessi di connessione alle infrastrutture,

Abbandono delle strade e sistemazione degli spazi pubblici,

Valutazione della pianificazione ambientale e delle condizioni del paesaggio,

Verifica delle responsabilità relative al parcheggio,

Monitoraggio dei processi relativi ai rifiuti, agli scavi e alle demolizioni,

Mantenere un equilibrio tra spazi pubblici e servizi sociali.

Nei progetti di trasformazione urbana, il comune dovrebbe considerare non solo l'edificio all'interno del lotto, ma anche l'impatto ambientale del progetto. L'aumento della densità comporta un maggiore fabbisogno di strade, parcheggi, infrastrutture e servizi sociali. A questo proposito, l'autorità comunale preposta alla pianificazione e al rilascio delle autorizzazioni dovrebbe fungere da filtro a tutela dell'interesse pubblico.

Limiti dei poteri comunali

Sebbene i comuni godano di ampi poteri in materia di trasformazione urbana, tali poteri non sono illimitati. In tutte le sue azioni, il comune è vincolato dai principi della Costituzione, dalle leggi, dai regolamenti, dai piani urbanistici, dall'interesse pubblico, dall'uguaglianza, dalla proporzionalità e dal diritto di proprietà. Il comune non può rilasciare permessi illegali, agevolare vendite di quote irregolari, eliminare il diritto di opposizione dei proprietari immobiliari o ignorare i principi del piano urbanistico con il pretesto di agire per scopi di trasformazione.

I confini dell'autorità comunale sono particolarmente importanti nei seguenti ambiti:

La demolizione non può essere effettuata prima che l'edificio venga considerato a rischio.

Le licenze non possono essere rilasciate in violazione dei piani e dei regolamenti urbanistici.

Non è possibile rilasciare permessi di agibilità per strutture che violano le normative edilizie.

La vendita delle azioni non può essere effettuata senza una maggioranza semplice valida e senza la relativa notifica.

Le esenzioni dalle tariffe devono essere applicate se sussistono le condizioni di legge.

L'espropriazione deve essere fondata sull'interesse pubblico e sul principio di un equo indennizzo.

Le modifiche al piano devono essere conformi ai principi di pianificazione urbanistica e all'equilibrio tra infrastrutture socio-tecniche.

I diritti dei proprietari di intentare causa e di opporsi non possono essere ostacolati.

Quando tali limiti vengono superati, gli atti comunali possono essere soggetti a procedimenti di annullamento presso i tribunali amministrativi. Inoltre, se l'azione illecita ha causato danni, possono sorgere un ricorso giurisdizionale completo e richieste di risarcimento danni.

Che tipo di azioni legali si possono intentare contro le decisioni comunali?

Le tipologie di azioni legali che possono essere intentate contro gli atti comunali nell'ambito di progetti di trasformazione urbana variano a seconda della natura dell'azione stessa. Gli atti amministrativi adottati dal comune possono essere oggetto di azioni di annullamento presso i tribunali amministrativi. Ad esempio, gli atti amministrativi relativi a permessi di costruzione, permessi di agibilità, ordini di demolizione, piani urbanistici, lottizzazione, procedure di vendita di quote, decisioni di espropriazione o procedure di riscossione di tasse possono dare luogo a diverse vie legali.

Le principali vie di azione legale sono le seguenti:

Annullamento del rischioso processo di demolizione dell'edificio,

Annullamento del procedimento di sfratto,

Annullamento del permesso di costruzione,

Un'azione legale contro la revoca del permesso di agibilità dell'edificio o contro il rifiuto di concedere tale permesso

Annullamento della modifica del piano regolatore,

Annullamento del processo di spedizione,

Annullamento della transazione di vendita delle azioni,

Una causa per il rimborso o la cancellazione contro il pagamento di commissioni/spese

Annullamento della decisione di espropriazione,

Un ricorso completo di revisione giudiziaria per il risarcimento dei danni derivanti da un'azione illegittima del comune.

Nei procedimenti amministrativi previsti dalla Legge n. 6306, i termini per la presentazione delle istanze possono essere brevi a causa di disposizioni speciali. Pertanto, i proprietari di immobili non devono assistere passivamente ai procedimenti comunali, ma monitorare attentamente le scadenze a partire dalla data di notifica o di conoscenza degli stessi.

Quali aspetti bisogna considerare quando si presenta un reclamo contro il comune?

Le richieste al comune relative alla trasformazione urbana devono essere presentate per iscritto. Richieste verbali o telefonate non saranno considerate valide in seguito. Al momento della presentazione della richiesta al comune, il proprietario o il suo rappresentante deve indicare chiaramente le informazioni relative al blocco e alla particella catastale dell'immobile, il numero dell'unità immobiliare indipendente, lo stato di rischio dell'edificio o della trasformazione, la base giuridica della richiesta e l'intervento desiderato.

Le richieste che possono essere presentate al comune possono includere le seguenti:

Richiesta di informazioni in merito al processo di demolizione di edifici a rischio

Ricorso contro l'ordine di demolizione

Richiesta di revisione del fascicolo di licenza,

Richiesta di copie dei documenti relativi al progetto e ai permessi,

Reclamo relativo alla produzione contraria alla licenza,

Informarsi sullo stato della domanda di alloggio,

Richiesta di esenzione dalle tasse,

Richiesta di rimborso delle commissioni riscosse ingiustamente,

Segnalazione di carenze nel file di vendita delle azioni,

Obiezione all'esposizione pubblica del piano regolatore

Opposizione al processo di suddivisione del terreno.

Oltre alla domanda, è necessario allegare i seguenti documenti: atto di proprietà, procura, certificato di valutazione del rischio, verbale della decisione, contratto, fotografie, relazione tecnica, perizia o ricevute di pagamento. Ciò garantisce che il comune possa effettuare la propria valutazione sulla base di una documentazione concreta al momento dell'elaborazione della domanda.

I problemi più frequenti riguardanti i poteri del Comune

Uno dei problemi più frequenti relativi all'autorità dei comuni in materia di trasformazione urbana è la confusione di giurisdizione. I proprietari di immobili spesso non sanno se la competenza spetti al comune, alla Direzione per la Trasformazione Urbana, alla Direzione Provinciale per l'Ambiente, l'Urbanizzazione e il Cambiamento Climatico, alla municipalità metropolitana o alla municipalità distrettuale. Questa confusione può comportare la mancata presentazione di domande e l'avvio di procedimenti legali.

Il secondo problema si presenta nelle procedure di rilascio delle licenze e dei permessi di agibilità. Se l'appaltatore non riesce a ottenere la licenza, il progetto subisce dei ritardi. Anche se la licenza viene ottenuta, se non si riesce a ottenere il permesso di agibilità, la consegna ai proprietari risulta incompleta. Il comune deve agire in conformità con le normative in materia di licenze e permessi di agibilità, e il proprietario è tenuto a rispettare tali documenti.

Il terzo problema risiede nel processo di demolizione. Demolire un edificio prima che sia stato ufficialmente dichiarato a rischio o prima che sia stata emessa una notifica ufficiale può essere illegale. Viceversa, ritardare la demolizione per lungo tempo, anche dopo che un edificio è stato ufficialmente dichiarato a rischio, crea anch'esso un pericolo per la sicurezza delle persone.

La quarta questione riguarda la vendita di azioni e le transazioni a maggioranza semplice. Il comune o l'amministrazione competente deve verificare se si sia effettivamente costituita una maggioranza semplice, se siano state effettuate le notifiche e se esista una perizia di valutazione.

La quinta questione riguarda tasse e oneri. Il fatto che i comuni richiedano tasse o oneri per transazioni esenti ai sensi della Legge n. 6306 dà luogo a controversie sui rimborsi.

Conclusione

Nella trasformazione urbana, i poteri del comune sono evidenti in quasi ogni fase del processo. Il comune svolge un ruolo significativo nella demolizione di edifici a rischio, nel rilascio di permessi di costruzione e di agibilità, nei piani urbanistici e nelle procedure di lottizzazione, nelle esenzioni da tasse e oneri, nelle infrastrutture e nei servizi pubblici e, in alcuni casi, nella vendita di azioni e nelle procedure di espropriazione. Tuttavia, questi poteri comunali variano a seconda che il processo si basi sulla Legge n. 6306, sull'articolo 73 della Legge n. 5393 sui Comuni, sulla Legge n. 3194 sulla pianificazione territoriale o su altre normative.

L'articolo 73 della Legge sui Comuni n. 5393 conferisce ai comuni l'autorità di designare aree per progetti di trasformazione e sviluppo urbano e di attuare progetti in tali aree. Entro i confini dei comuni metropolitani e delle aree adiacenti, tale autorità spetta ai comuni metropolitani, mentre i comuni distrettuali possono attuare progetti entro i propri confini qualora lo ritengano opportuno il consiglio comunale metropolitano. Nel sistema disciplinato dalla Legge n. 6306, i comuni agiscono spesso come amministratori in questioni quali sfratti-demolizioni, permessi, permessi di occupazione, vendite di quote e processi di attuazione; tuttavia, alcuni poteri sono esercitati congiuntamente con la Presidenza per la Trasformazione Urbana, il Ministero, TOKİ (Amministrazione per lo Sviluppo Abitativo della Turchia) o le direzioni provinciali.

In conclusione, il comune non è semplicemente un "ente di rilascio delle licenze" nella trasformazione urbana. È anche un potente attore amministrativo che influenza la sicurezza pubblica, la zonizzazione, le condizioni degli edifici, l'equilibrio delle infrastrutture socio-tecniche, la conformità delle costruzioni ai permessi, il processo di occupazione e, in alcuni casi, l'attuazione stessa del progetto di trasformazione. Tuttavia, questo potere è limitato dalla legge. Il comune è tenuto ad agire nel rispetto dei diritti di proprietà, delle garanzie procedurali, delle norme di notifica, dei piani urbanistici, delle esenzioni dalle tasse e del controllo giurisdizionale.

L'approccio più accurato per proprietari immobiliari, appaltatori e altri titolari di diritti è quello di determinare innanzitutto la competenza del comune ad agire. L'operazione viene effettuata ai sensi della Legge n. 6306, dell'articolo 73 della Legge n. 5393 o della Legge n. 3194 sulla pianificazione urbanistica? Il comune autorizzato è un comune metropolitano, un comune distrettuale, la direzione competente o la Presidenza per la Trasformazione Urbana? Senza risposte precise a queste domande, qualsiasi richiesta o azione legale potrebbe risultare incompleta.

Quando i poteri del comune vengono esercitati correttamente nella trasformazione urbana, il processo si svolge in modo sicuro, controllabile e conforme alla legge. Se i limiti di competenza vengono superati, le norme procedurali violate o i diritti dei proprietari non tutelati, le azioni comunali possono essere oggetto di azioni di annullamento, ingiunzioni, ricorsi giurisdizionali, richieste di rimborso delle tasse o controversie relative a licenze/permessi di agibilità. Pertanto, le azioni comunali in materia di trasformazione urbana devono essere attentamente monitorate in ogni fase, sulla base della documentazione, della legislazione e delle scadenze previste.