Contratti di locazione residenziali e commerciali e le loro conseguenze
1. Introduzione
I contratti di locazione residenziale e commerciale sono la tipologia contrattuale più comune nel diritto locativo. Si basano sulla concessione da parte del locatore al conduttore del diritto di utilizzare una specifica proprietà e sull'impegno del conduttore a pagare un canone di locazione in cambio. Questi accordi sono importanti sia per soddisfare le esigenze abitative sia per lo svolgimento di attività commerciali.
Il Codice delle Obbligazioni turco (TBK) ha introdotto disposizioni specifiche per questi contratti. La Corte Suprema, d'altro canto, determina l'orientamento di applicazione con la sua consolidata giurisprudenza in materia di controversie relative ai contratti di locazione.
2. Fondamenti giuridici
I contratti di locazione residenziali e commerciali si basano sulle seguenti principali normative legali:
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Codice delle Obbligazioni turco (TBK), articoli 299-378 – Disposizioni generali e speciali in materia di locazione.
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Articolo 269 e seguenti della Legge turca sull'esecuzione forzata e il fallimento (EBL) : procedimenti di sfratto e di riscossione degli affitti.
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Articolo 1009 del Codice Civile Turco (TMK) – Registrazione dei contratti di locazione nel registro fondiario
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I precedenti della Corte Suprema determinano come le disposizioni di legge vengono interpretate e applicate
3. Elementi dell'accordo
Affinché un contratto di locazione sia valido, deve contenere i seguenti elementi:
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Le parti (proprietario - inquilino)
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Descrizione dell'immobile in affitto (indirizzo, numero dell'unità, ecc.)
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Affitto (in valuta)
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Durata (definita/indefinita)
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Scopo della consegna (residenziale/commerciale)
4. Diritti e obblighi dell'inquilino
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Diritto di utilizzo dell'immobile locato
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Richiesta di riparazione dei difetti riscontrati nell'immobile locato
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Pagare l'affitto in tempo
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Non utilizzare l'immobile locato per scopi diversi da quelli previsti
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Restituire nelle stesse condizioni in cui è stato ricevuto
5. Diritti e obblighi del locatore
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Richiesta di affitto
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Avviare un'azione legale di sfratto quando sussistono i presupposti per lo sfratto
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Restituzione dell'immobile noleggiato in conformità al contratto
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Per non ostacolare l'uso da parte dell'inquilino
6. Motivi dell'evacuazione
Secondo il Codice delle Obbligazioni turco, lo sfratto in caso di contratti di locazione di immobili residenziali e commerciali può avvenire per i seguenti motivi:
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Impegno di sfratto (Codice delle Obbligazioni turco, articolo 352/1)
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Due notifiche valide (Codice delle Obbligazioni turco, articolo 352/2)
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Evacuazione per necessità (Codice delle Obbligazioni turco, articolo 350)
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Ricostruzione e rifacimento (Codice delle Obbligazioni turco, articolo 350)
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Mancato pagamento dell'affitto (articoli 269 e seguenti della legge sull'esecuzione forzata e sul fallimento)
7. Aumento dell'affitto
l'articolo 344 del Codice delle Obbligazioni turco :
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Gli aumenti degli affitti delle abitazioni non possono superare la media su 12 mesi dell'indice dei prezzi al consumo (IPC).
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Lo stesso limite si applicherà agli affitti dei locali commerciali dopo il 1° luglio 2020.
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Le parti non riescono a concordare un aumento al di sopra di tale tasso.
8. Sfratto tramite procedimento esecutivo
Il proprietario una procedura di sfratto .
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Diritto di ricorso entro 7 giorni.
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Pagamento entro 30 giorni.
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In assenza di obiezioni, si procederà allo sfratto.
9. Decisioni e prassi della Corte Suprema
9.1. Impegno di sfratto
Corte Suprema, Sesta Sezione Civile, Caso n. 2020/3412, Sentenza n. 2021/2456.
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Caso: L'inquilino si era impegnato per iscritto a lasciare l'immobile dopo la firma del contratto di locazione, ma non lo ha fatto.
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Decisione: È stato stabilito che l'impegno è valido e che si deve procedere allo sfratto.
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Importanza: l'impegno di sfratto è nullo se fornito nella stessa data del contratto di locazione; deve essere redatto successivamente.
9.2. Due avvertimenti giustificabili
Corte Suprema, Terza Sezione Civile, Caso n. 2020/2581, Sentenza n. 2020/5142.
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Caso: L'inquilino è stato in ritardo con il pagamento dell'affitto due volte in un anno di locazione.
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Decisione: L'ordine di sfratto è stato emesso in quanto sono stati emessi due avvertimenti giustificati.
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Importante: gli avvertimenti devono essere presentati per iscritto e inviati tramite un notaio.
9.3. Evacuazione per necessità
Corte Suprema, Sesta Sezione Civile, Caso n. 2018/3562, Sentenza n. 2019/2154.
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Caso: Il proprietario ha affermato di avere bisogno di locali commerciali.
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Decisione: È stato disposto lo sfratto poiché la necessità è stata dimostrata essere reale e impellente.
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Importanza: la necessità deve essere reale; le richieste di sfratto non possono essere presentate in malafede.
9.4. Sfratto tramite procedimento esecutivo
Corte Suprema, Sesta Sezione Civile, Caso n. 2019/2453, Sentenza n. 2019/6521.
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Caso: Il proprietario ha avviato una procedura di recupero crediti, richiedendo sia il pagamento dell'affitto non saldato sia lo sfratto.
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Decisione: Ai sensi degli articoli 269 e seguenti della Legge sull'esecuzione forzata e sul fallimento, la presente procedura è stata ritenuta legittima.
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Importanza: Questo metodo consente di ottenere risultati più rapidi rispetto alle procedure di sfratto.
10. Conseguenze della risoluzione del contratto
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Sfratto dell'inquilino e restituzione dell'immobile locato
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Riscossione degli affitti non pagati
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Rimborso del deposito
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Richiedi un risarcimento all'inquilino in caso di danni
11. Conclusion
I contratti di locazione, sia residenziali che commerciali, devono definire chiaramente i diritti e gli obblighi delle parti e rispettare i limiti di legge in materia di sfratti e aumenti di canone. Le sentenze della Corte Suprema fungono da guida per la risoluzione di tali controversie. Una gestione consapevole del processo legale da parte delle parti previene la perdita di diritti e ne accelera la risoluzione.
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