COME REDIGERE UN CONTRATTO DI PROMESSA DI VENDITA IMMOBILIARE?

Il settore immobiliare è uno dei più frequentati in Turchia per quanto riguarda le transazioni immobiliari. Tuttavia, in alcuni casi, le parti preferiscono procedere con un "contratto preliminare di vendita" anziché con una vendita diretta dell'immobile. Questo accordo garantisce all'acquirente una futura vendita definitiva. In pratica, tali accordi sono preferiti soprattutto nei progetti di costruzione in cambio di quote di terreno, in attesa del pagamento delle tasse di proprietà e delle autorizzazioni urbanistiche, o per motivi di finanziamento. Quindi, come si stipula un contratto preliminare di vendita e cosa bisogna considerare? Questo articolo fornirà una spiegazione legale e pratica nel quadro del Codice Civile turco , del Codice delle Obbligazioni e della Legge sul Catasto

1. Che cos'è un contratto di promessa di vendita immobiliare?

Un contratto preliminare di compravendita immobiliare è un accordo preliminare in cui una parte si impegna a vendere la propria proprietà a determinate condizioni e a un prezzo specifico , mentre l'altra parte si impegna ad acquistarla . Con questo accordo, prima che avvenga qualsiasi trasferimento di proprietà, le parti dichiarano in modo vincolante le proprie intenzioni riguardo alla futura vendita.

Base giuridica:

L'articolo 29 del Codice delle Obbligazioni turcostabilisce che gli accordi preliminari danno luogo al diritto di esigere la conclusione del contratto principale.
Articolo 26 della Legge sul Catasto: Una promessa di vendita di un immobile fatta senza forma ufficiale è invalida.
Legge notarile, articoli 60 e seguenti: L'autorità di redigere documenti ufficiali è conferita ai notai.

2. Requisiti di validità di un contratto di promessa di vendita immobiliare

Un contratto preliminare di compravendita immobiliare è valido solo se stipulato formalmente alla presenza di un notaio. In caso contrario, i contratti firmati a mano o su carta semplice non sono validi e non tutelano l'acquirente.

Condizioni:

Informazioni sull'identità e firme delle parti
Una descrizione chiara dell'immobile (numero di particella, informazioni sull'atto di proprietà)
Il contenuto del contratto di vendita (prezzo, data, modalità di pagamento)
Deve essere redatto in forma di documento ufficiale, alla presenza di un notaio

Esempio: Un cittadino si accorda con un proprietario terriero per costruire un edificio sul suo terreno e redige un contratto preliminare di vendita. Tuttavia, questo contratto è firmato su carta semplice e non autenticato da un notaio. In questo caso, anche se in seguito venisse intentata una causa, il tribunale considererebbe il contratto nullo.

3. Come preparare un contratto preliminare di compravendita immobiliare presso un notaio?

Affinché un contratto preliminare di compravendita immobiliare sia valido, è necessario seguire i seguenti passaggi:

A. Richiesta al notaio pubblico

Le parti si recano insieme dal notaio.
È necessario presentare l'atto di proprietà, i documenti di identità e qualsiasi procura.

B. Redazione di documenti ufficiali

Il notaio redige il contratto ufficiale in conformità alle dichiarazioni delle parti.
Tutti i dettagli vengono annotati, compresi il prezzo di vendita, il metodo di pagamento, la data di registrazione nel catasto e le eventuali penali.

C. Firma e commissioni

Entrambe le parti firmano il contratto.
Il notaio riscuote onorari e imposta di bollo.

4. Perché è importante aggiungere una nota all'atto di proprietà?

Anche se una promessa di vendita di un immobile viene fatta in presenza di un notaio, a meno che non venga iscritta nel catasto. Ciò aumenta il rischio per l'acquirente. Ad esempio, se il proprietario dell'immobile vende lo stesso immobile a qualcun altro, l'acquirente originario si troverà in una posizione di svantaggio.

Documenti richiesti per il commento:

Contratto preliminare di compravendita immobiliare redatto presso un notaio (originale o copia autenticata)
Identità delle parti
Modulo di domanda da presentare all'Ufficio del Catasto

Durata del commento:

un periodo massimo di 5 anni . La restrizione decade allo scadere di tale periodo.

5. Clausola penale e disposizioni in caso di inadempimento

I contratti spesso includono clausole penali. Ad esempio, se una delle parti non adempie ai propri obblighi, è tenuta a pagare un determinato importo a titolo di risarcimento

Clausole penali tipiche:

La caparra viene trattenuta in caso di annullamento da parte dell'acquirente.
Se il venditore annulla l'ordine, verrà rimborsato il doppio dell'acconto.
La parte che non provvederà alla registrazione del proprio atto di proprietà entro la data stabilita dovrà corrispondere un risarcimento.

6. Cosa succede se il contratto non viene eseguito?

Se una delle parti non adempie ai propri obblighi previsti da un contratto di compravendita immobiliare, l'altra parte può intentare una causa per l'adempimento del contratto.

APPLICAZIONE:

Tribunale competente: Tribunale civile di primo grado
Tipo di causa: Causa per inadempimento contrattuale relativa al trasferimento di beni immobili.
Motivo: La natura giuridicamente vincolante di un contratto redatto da un notaio

Il tribunale può emettere un provvedimento di annullamento e di nuova registrazione dell'atto di proprietà se il contratto è valido

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