Introduzione: Perché il diritto degli affitti è l'area giuridica più dibattuta in Turchia?

In Turchia, il diritto locativo è uno degli ambiti che interessano milioni di persone e che genera il maggior numero di controversie.
Le fluttuazioni economiche, la carenza di alloggi, gli aumenti esorbitanti degli affitti, le lunghe procedure di sfratto e normative come il "limite del 25% agli aumenti degli affitti" in vigore tra il 2022 e il 2025 hanno ulteriormente complicato i rapporti tra inquilini e proprietari.

Le domande più frequenti oggi sono:

• Per quali motivi un proprietario di casa può sfrattare un inquilino?

• Come viene aumentato l'affitto?

• Il limite di aumento del 25% è ancora in vigore?

• Quali condizioni deve soddisfare un impegno di sfratto per essere considerato valido?

• Cosa succede se un inquilino non paga l'affitto?

• Cosa succede all'inquilino se il proprietario vende la casa?

• Cosa si può fare contro gli aumenti esorbitanti degli affitti?

Questo articolo fornisce risposte dettagliate a tutte queste domande alla luce della legislazione vigente e dei precedenti della Corte Suprema.

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I. Natura giuridica del contratto di locazione

Secondo il Codice delle Obbligazioni turco, un contratto di locazione è:

➡ "Si tratta di un contratto che prevede il pagamento di un affitto in cambio del permesso concesso all'inquilino di utilizzare qualcosa."

I contratti di locazione non devono necessariamente essere in forma scritta; anche i contratti verbali sono legalmente validi.
Tuttavia, facilitare la prova, si raccomanda vivamente di redigerli per iscritto.

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II. Motivi per cui un proprietario può sfrattare un inquilino

Un proprietario non può sfrattare un inquilino semplicemente dicendo "L'ho richiesto io".
Secondo il Codice delle Obbligazioni turco, i motivi di sfratto sono limitati.

1. Mancato pagamento dell'affitto (due avvertimenti validi)

Se l'inquilino non paga l'affitto in tempo, il proprietario:

• 1. avvertimento

  2. avvertimento

Dopo aver inviato due avvisi validi, possono avviare la procedura di sfratto.

2. Impegno di sfratto

Se l'inquilino ha accettato di lasciare l'immobile alla data specificata tramite un impegno autenticato da un notaio o scritto a mano, il proprietario la procedura .

Attenzione: l'impegno di sfratto è invalido se ottenuto il giorno stesso della firma del contratto (Corte Suprema).

3. Evacuazione per necessità (obbligo)

È possibile avviare un'azione legale di sfratto se l'immobile è destinato ad essere utilizzato come residenza dal proprietario o da un parente di primo grado.

4. Evacuazione dovuta a lavori di ricostruzione/ristrutturazione

Lo sfratto è possibile se l'immobile necessita di importanti lavori di ristrutturazione, ma sussiste il rischio di una richiesta di risarcimento danni per mala fede.

5. L'inquilino danneggia la proprietà o ne fa un uso immorale

Se il comportamento di un inquilino disturba i vicini, è possibile avviare un'azione legale di sfratto.

6. Risoluzione del contratto

Il contratto non si estingue automaticamente alla sua scadenza, ma si rinnova automaticamente.
Il locatore non può rescinderlo unilateralmente.

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III. Diritti dell'inquilino

L'inquilino gode di solidi diritti tutelati dalla legge:

1. Inviolabilità della casa — Il proprietario non può entrare in casa senza permesso.

2. Il diritto di citare in giudizio contro aumenti eccessivi dell'affitto

3. Richiesta di riduzione dell'affitto a causa di difetti dell'immobile

4. Rimborso del deposito

5. Il diritto di utilizzare con cura l'immobile locato

6. Diritto al risarcimento in caso di sfratto illegittimo

La tutela dell'inquilino è un principio fondamentale del Codice delle Obbligazioni turco.

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IV. Come viene calcolato l'aumento dell'affitto? – In base all'indice dei prezzi al consumo (IPC)

A partire dal 2025, gli aumenti degli affitti residenziali alla media su 12 mesi dell'indice dei prezzi al consumo (IPC) .

Esempio:

• Affitto precedente: 10.000 TL

• Indice dei prezzi al consumo medio negli ultimi 12 mesi: 54%

• Nuovo canone di locazione: 15.400 TL

Il limite del 25% per gli aumenti è scaduto a partire da luglio 2024.
Ora tutti gli aumenti sono legati all'indice dei prezzi al consumo (IPC).

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V. Diritti dell'inquilino contro aumenti di affitto esorbitanti

Se il proprietario richiede un aumento superiore all'IPC (Indice dei Prezzi al Consumo), l'inquilino:

1. È possibile intentare una causa per la determinazione dell'affitto

Il tribunale determina un canone di locazione ragionevole esaminando immobili comparabili.

2. Puoi rivolgerti a un intermediario (arbitro) o a un mediatore

Rientra nella categoria della mediazione obbligatoria.

3. È possibile respingere una richiesta ingiustificata

Un proprietario di casa non può minacciare qualcuno dicendo semplicemente "vattene".

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VI. Impegno di sfratto – Condizioni rigorose della Corte Suprema

Affinché l'impegno di sfratto sia considerato valido:

• Deve essere stato ottenuto dopo la data del contratto

• L'inquilino deve avere libero arbitrio

• La storia deve essere scritta con chiarezza

• Deve essere scritto a mano o autenticato da un notaio

Gli impegni presi nello stesso giorno sono considerati invalidi dalla Corte Suprema nel 99% dei casi.

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VII. Cosa succede all'inquilino se la casa viene venduta?

Quando una casa viene venduta, il contratto di locazione viene trasferito al nuovo proprietario senza alcuna modifica.

Nuovo proprietario:

➡ È possibile emettere un avviso di diffida entro il primo mese e
➡ avviare un procedimento di sfratto per necessità dopo 6 mesi.

Inquilino:

• Continua a pagare l'affitto

• Non può essere portato via immediatamente da casa

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VIII. Mancato pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino – Procedimenti esecutivi

Se l'inquilino non paga l'affitto:

1. Vengono avviati i procedimenti esecutivi

L'ordine di pagamento viene inviato all'inquilino con un preavviso di 7 giorni.

2. In caso di mancato pagamento, verrà richiesto lo sfratto

3. Tutti gli arretrati di affitto, gli interessi e le spese sono a carico dell'inquilino

L'inquilino ha il diritto di "opporsi" durante questo processo.

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IX. Rimborso del deposito

Il deposito cauzionale può corrispondere a un massimo di 3 mensilità di affitto .

Proprietario di casa:

• Devono tenerlo in un conto separato presso la banca

• Deve essere restituito entro 3 mesi dallo sfratto

• Non possono fare deduzioni senza giustificazione

Corte Suprema:
"Il deposito cauzionale è una garanzia per l'inquilino, non un reddito per il proprietario."

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X. Mediazione nelle controversie tra inquilini e proprietari

Secondo il regolamento emanato nel 2023:

➡ Le controversie relative agli affitti non possono essere avviate senza prima ricorrere alla mediazione.

Se non si raggiunge un accordo tramite la mediazione, verrà intentata una causa legale.

Il rapporto di mediazione costituisce una prova inconfutabile.

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XI. Le controversie più comuni in materia di locazione

1. Aumento esorbitante dell'affitto

2. La cauzione non è stata restituita

3. Sfratto dell'inquilino

4. Pressione per procedere con lo sfratto

5. L'inquilino crea problemi in casa

6. Il proprietario di casa è entrato nell'abitazione senza preavviso

7. Pagamento insufficiente dell'affitto

8. L'affitto viene richiesto in contanti

   Conclusione

   Il diritto locativo è un ambito in cui l'equilibrio tra diritti e obblighi è delicato, sia per gli inquilini che per i proprietari.
   Per mantenere questo equilibrio:

   • Agendo in conformità alla legge,

   • Identificare con precisione i motivi dell'evacuazione,

   • Adeguamento degli aumenti di affitto in base all'indice dei prezzi al consumo (IPC)

   • Preparazione professionale dei contratti

   è necessario.

   La violazione delle procedure legali può avere gravi conseguenze sia per gli inquilini che per i proprietari.