Come presentare una richiesta di determinazione dell'affitto? Determinazione dell'importo dell'affitto dopo 5 anni

Risposta rapida

Una causa per la determinazione del canone di locazione è un'azione legale intrapresa quando le parti di un contratto di locazione residenziale o commerciale non riescono a concordare un nuovo canone per il periodo successivo e viene richiesto al tribunale di determinarlo. Gli articoli 344 e 345 del Codice delle Obbligazioni turco contengono le norme di base. Nei contratti di locazione di durata inferiore a cinque anni, l'aumento nel periodo rinnovato, di norma, non può superare il tasso di variazione dell'indice dei prezzi al consumo (CPI) calcolato sulla base delle medie degli ultimi dodici mesi. Nei contratti di durata superiore a cinque anni o rinnovati dopo cinque anni, il giudice determina un prezzo equo considerando la variazione del CPI, le condizioni dell'immobile locato e i prezzi di locazione comparabili. Il momento in cui viene intentata la causa e se l'inquilino ha ricevuto una comunicazione scritta prima del nuovo periodo è di fondamentale importanza per determinare a partire da quale periodo di locazione sarà valido il prezzo stabilito.

Che cos'è una causa per la determinazione dell'affitto?

Lo scopo di una causa per la determinazione del canone di locazione non è quello di recuperare gli affitti arretrati relativi a periodi precedenti, bensì di stabilire giudizialmente il canone da applicare per uno specifico periodo di locazione. Pertanto, le cause per il recupero del canone si distinguono dalle cause di adeguamento e dalle cause di sfratto. Il locatore può sostenere che il canone è significativamente inferiore ai prezzi di mercato; l'inquilino può sostenere che l'aumento previsto dal contratto supera i limiti di legge o che l'importo richiesto non è in linea con i prezzi di locazione comparabili. La corretta qualificazione giuridica della controversia è fondamentale per la corretta esecuzione delle fasi procedurali, inclusa la mediazione obbligatoria.

Come viene determinato l'affitto prima dei cinque anni?

Secondo l'articolo 344 del Codice delle Obbligazioni turco, gli accordi tra le parti in merito al canone di locazione da applicare nei periodi di rinnovo sono validi a condizione che non superino la variazione media su dodici mesi dell'indice dei prezzi al consumo dell'anno di locazione precedente. Qualora le parti non abbiano concordato alcun aumento, il giudice determinerà il canone in modo equo, entro lo stesso limite massimo, tenendo conto delle condizioni dell'immobile locato. Gli elementi chiave in questo caso sono l'esistenza di una clausola di aumento nel contratto, la data di inizio del periodo di locazione e il limite legale applicabile durante tale periodo. Sebbene negli anni precedenti siano state applicate limitazioni temporanee agli aumenti del canone, è opportuno verificare anche la legislazione vigente per il periodo specifico.

Cosa cambierà tra cinque anni?

Nei contratti di locazione di durata superiore a cinque anni, o rinnovati dopo cinque anni, il tribunale non si basa esclusivamente sugli aumenti indicizzati. Il giudice considera il tasso di variazione dell'IPC (Indice dei Prezzi al Consumo), le caratteristiche fisiche dell'immobile locato, la sua ubicazione, l'utilizzo, lo stato di manutenzione e i prezzi di locazione comparabili. Non si deve presumere che la pubblicità sul libero mercato sia l'unico fattore determinante in questa fase. Il costo della pubblicità non corrisponde al prezzo effettivamente stipulato nel contratto di locazione. I tribunali spesso dispongono perizie; vengono esaminati, ove possibile, immobili comparabili nella stessa area, con caratteristiche simili e relativi al periodo più recente.

Sconto per inquilini esistenti

In pratica, può esserci una differenza tra il prezzo che un immobile libero potrebbe raggiungere una volta riaffittato e il prezzo equo che un inquilino di lunga data dovrebbe pagare. Nelle sentenze della Corte Suprema, lo status di locazione di lunga durata e la valutazione dell'equità sono fattori importanti. Tuttavia, non si può affermare che una percentuale fissa e automatica venga applicata in ogni caso. Vengono presi in considerazione congiuntamente la durata della locazione, i contratti comparabili, le caratteristiche dell'immobile e tutte le circostanze del caso.

Quando è opportuno intentare una causa?

Secondo l'articolo 345 del Codice delle Obbligazioni turco, è possibile intentare un'azione legale per la determinazione del canone di locazione in qualsiasi momento. Tuttavia, la tempistica è fondamentale affinché il canone stabilito dal tribunale sia applicato a partire dall'inizio del nuovo periodo di locazione. Se l'azione legale viene intentata almeno trenta giorni prima dell'inizio del nuovo periodo, o se il locatore ha notificato per iscritto all'inquilino un aumento del canone entro tale termine, il canone determinato può essere applicato a partire dall'inizio del nuovo periodo, a condizione che l'azione legale venga intentata prima della scadenza del nuovo periodo di locazione. Anche la presenza di una clausola contrattuale relativa a un aumento del canone per il nuovo periodo viene valutata separatamente.

È prevista la mediazione obbligatoria?

Una parte significativa delle controversie derivanti dai contratti di locazione rientra nell'ambito della mediazione obbligatoria. Secondo la normativa vigente, è necessario presentare una richiesta di mediazione prima di avviare un'azione legale per la determinazione del canone di locazione. Se non si raggiunge un accordo tramite la mediazione, è possibile intentare una causa allegando la relazione finale di mediazione. La richiesta di mediazione non deve essere considerata una mera formalità; una discussione realistica sui canoni di locazione comparabili e sulle aspettative di pagamento sostenibili delle parti può evitare un lungo processo giudiziario.

Tribunale competente e autorizzato

Nelle cause di accertamento dichiarativo derivanti da contratti di locazione, il tribunale competente è il tribunale civile di pace. Si applicano le norme generali di giurisdizione e le norme relative alle controversie contrattuali. In pratica, il tribunale del luogo in cui si trova l'immobile locato è il centro naturale per la maggior parte dei casi. L'atto di citazione deve indicare chiaramente il contratto, la data di inizio della locazione, il canone corrente, la durata richiesta, la relazione finale di mediazione e i documenti a supporto della richiesta di precedenti.

Quali prove sono importanti?

I contratti di locazione scritti, le ricevute di pagamento bancario, gli avvisi di aumento dell'affitto, le comunicazioni autenticate o la corrispondenza tramite posta elettronica raccomandata (KEP), i contratti di locazione comparabili, i registri catastali e comunali, le fotografie, le specifiche dell'edificio e le ispezioni in loco (se necessarie) costituiscono prove importanti. Gli annunci su internet possono fornire dati utili, ma i contratti di locazione comparabili che attestano un precedente rapporto di affitto sono generalmente più solidi. Particolarmente importanti sono le unità abitative indipendenti simili affittate di recente nello stesso edificio o nelle vicinanze.

Come si dovrebbe affrontare una perizia tecnica?

La perizia deve motivare la comparabilità degli immobili e illustrare le differenze relative a caratteristiche quali superficie, facciata, numero di piani, età dell'edificio, accessibilità, attività commerciale, caratteristiche d'uso e date del contratto. Una perizia che si limiti a elencare alcuni annunci online senza spiegare il motivo per cui è stato raggiunto un determinato prezzo potrebbe essere contestata. Le parti devono verificare se gli immobili comparabili indicati nella perizia siano effettivamente comparabili, le differenze tra superficie lorda e netta e i vantaggi o svantaggi specifici dell'immobile oggetto della locazione.

La valutazione dell'affitto e l'adeguamento dell'affitto sono la stessa cosa?

No. Una causa per la determinazione del canone di locazione mira a stabilire il canone periodico secondo il sistema previsto dalla legge per i contratti di locazione di immobili residenziali e commerciali. Una causa per adeguamento, invece, si basa sull'affermazione che l'equilibrio tra gli obblighi è stato eccessivamente alterato a causa di circostanze straordinarie e impreviste verificatesi dopo la conclusione del contratto. Nelle cause per adeguamento, vengono esaminate le condizioni previste dall'articolo 138 del Codice delle Obbligazioni turco. Le condizioni e l'onere della prova per queste due tipologie di cause sono differenti.

Errori comuni

Gli errori più comuni includono: il calcolo errato del periodo di cinque anni, la mancata indicazione della data di inizio del nuovo contratto di locazione, la mancata notifica scritta nei termini previsti, l'omissione della mediazione obbligatoria, il basarsi esclusivamente sui prezzi pubblicizzati e la mancata indicazione chiara del periodo e del prezzo richiesti nella domanda. Dal punto di vista dell'inquilino, la mancata conservazione della documentazione relativa ai pagamenti e la mancata documentazione delle motivazioni legali per il rifiuto dell'aumento possono ulteriormente complicare la controversia.

Esempio di scenario

In un contratto di locazione residenziale con decorrenza dal 1° ottobre 2020, qualora le parti non riescano a concordare il canone di locazione per il periodo che termina nel 2026, vengono esaminati congiuntamente la durata del contratto, gli aumenti precedenti, la data di inizio del nuovo periodo e il limite dei cinque anni. Se il locatore desidera che venga applicato il canone stabilito per il nuovo periodo, deve notificare e avviare la causa in modo tempestivo. Il tribunale non si limiterà a considerare il canone di locazione più elevato pubblicizzato nella zona, ma confronterà anche immobili comparabili e le specifiche condizioni dell'immobile locato.

Lista di controllo pratica

• Verificare la data di inizio del contratto di locazione e il periodo di rinnovo.
• Ottenere il pagamento e i registri degli aumenti relativi agli ultimi cinque anni.
• Verificare se è richiesta una notifica scritta.
• Ricerca contratti reali comparabili.
• Completare la domanda di mediazione obbligatoria.
• Indicare chiaramente il nuovo periodo di noleggio richiesto.
• Confronta, uno per uno, i pareri degli esperti su casi simili.

Avvocato Ferhat Küle – ferhatkule.av.tr

Domande frequenti

È necessario attendere cinque anni prima di intentare una causa per la determinazione dell'affitto?

La causa può essere intentata in qualsiasi momento; tuttavia, i criteri utilizzati dal giudice differiscono prima e dopo cinque anni. Dopo cinque anni, vengono valutati in modo più ampio i canoni di locazione comparabili e le condizioni dell'immobile locato.

L'inquilino deve continuare a pagare il vecchio affitto durante il procedimento legale?

Gli obblighi di pagamento delle parti ai sensi del contratto in essere e dell'aumento di legge restano in vigore. L'effetto retroattivo della decisione sarà determinato in base al periodo specifico e alle condizioni di cui all'articolo 345 del Codice delle Obbligazioni turco.

Una pubblicità online può essere considerata un precedente?

Può essere utile, ma da solo non rappresenta un reddito da locazione effettivo. I contratti di locazione reali e gli immobili comparabili costituiscono prove più solide.

Un inquilino può anche intentare una causa per la determinazione dell'affitto?

Sì. Quando sussistono le condizioni di legge, l'inquilino può anche richiedere una valutazione dell'affitto.

La mediazione è obbligatoria?

Secondo le normative vigenti, la mediazione obbligatoria deve essere considerata un prerequisito per l'avvio di un'azione legale nelle controversie relative agli affitti; è necessario presentare una richiesta prima di intentare una causa.

È possibile attuare la decisione prima che diventi definitiva?

L'esecuzione e la definitività delle decisioni in materia di canone di locazione devono essere valutate separatamente, tenendo conto della natura della decisione e della giurisprudenza vigente. Nel caso specifico, si deve fare riferimento alla parte dispositiva della decisione.

Conclusione

Il successo nelle cause relative alla determinazione del canone di locazione non dipende unicamente dall'affermazione che "i canoni di mercato sono aumentati". La soglia dei cinque anni, la corretta tempistica, la notifica tempestiva, la mediazione, i precedenti comparabili e la perizia tecnica sono tutti fattori cruciali. Soprattutto nei contratti di locazione residenziali e commerciali di alto valore, stabilire il corretto calcolo della tempistica e la strategia probatoria prima di intentare una causa previene problemi procedurali difficili da risolvere in seguito. Poiché le specificità di ogni caso possono variare, le pretese e le difese devono essere valutate in base alla data del contratto e alla documentazione disponibile.