Utilisation non autorisée des espaces communs et interventions contraires au projet

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RÉSUMÉ:

Dans les immeubles d'appartements et les ensembles résidentiels , les parties communes comprennent les espaces désignés comme tels dans le projet architectural, ainsi que les éléments essentiels à la préservation et à l'utilisation du bâtiment. Tout usage abusif des parties communes ou toute intervention non conforme au projet (par exemple, la commercialisation des abris ou des parkings, l'élargissement des cages d'escalier, la modification des colonnes ou des poutres, la fermeture des balcons) est contraire au droit de la copropriété et au règlement d'urbanisme . Les principaux recours sont les suivants : actions en référé pour obtenir une injonction et la remise en état , demandes d'indemnisation , procédures auprès de la mairie ou du conseil municipal et, le cas échéant, enquêtes pénales . Les éléments de preuve comprennent : les plans architecturaux approuvés , les permis de construire ou d'occupation , les plans de gestion , les décisions du syndicat des copropriétaires et les expertises/rapports d'inspection . L'unanimité est requise pour de nombreuses procédures ; la distinction entre « réparation/entretien » et « modification du projet » est essentielle. Les mesures provisoires , l'évaluation et le calendrier de mise en œuvre jouent un rôle crucial dans ce processus .

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1) Cadre conceptuel : Qu’est-ce qu’un « terrain d’entente » ?

• Les parties communes sont les espaces essentiels ou bénéfiques pour les copropriétaires , désignés comme tels dans le projet, ou considérés comme communs de par leur nature.
• Exemples : Fondations, système porteur (poteaux-poutres-murs de cisaillement), façade extérieure, toiture, ascenseur, escalier et cage d'escalier, couloir, abri, parking, locaux techniques, centres électriques, dépendances, jardin, installations sociales.
• Le plan architectural et le plan de gestionconstituent la principale référence pour définir les limites et l'usage prévu de l'espace commun.
• Le propriétaire d'un logement indépendant ne peut pas utiliser seul les parties communes , en modifier la destination ou les agrandir ; les interventions permanentes qui modifient le projet peuvent nécessiter un consentement unanime et une approbation administrative .

2) Typologie des infractions : irrégularités les plus fréquemment rencontrées

• Fermeture des balcons/terrasses , ajout de menuiseries aux façades et agrandissement de l'espace sous prétexte d'isolation thermique
• Ajouter un espace clos tel qu'une pièce, des toilettes ou un espace de rangement à la cage d'escalier/à la gaine d'ascenseur
• La location commerciale ou la conversion à usage privé de zones telles que des abris, des logements de gardiens et des installations sociales
• Occupation des parkings/jardins/espaces verts , modification non autorisée des procédures d'entrée et de sortie des parcelles
• Ajout non autorisé d'espace sur le toit/la terrasse , déplacement arbitraire du réservoir d'eau/de l'unité de climatisation
• dans le système porteur (découpe de colonnes/poutres/murs, ouverture de fenêtres), des gaines techniques .
• de sécurité incendie (suppression des portes coupe-feu, rétrécissement des couloirs d'évacuation).
• Installation de panneaux, d’affiches et d’antennes/stations de base en violation du plan de gestion
• Confusion entre usage commercial et résidentiel (un logement résidentiel prévu utilisé comme espace commercial)

3) Cadre juridique : Plusieurs régimes peuvent coexister

1. Loi sur la copropriété (KMK) :
   • Toute atteinte non autorisée aux espaces publics est interdite ; l'expulsion et la remise en état des lieux constituent les sanctions de base.
   • Contrairement aux opérations de « réparation, de renforcement et d’entretien », les actions impliquant des modifications de projet nécessitent un consentement unanime
   • innovations utilitaires et innovations de luxe modifie les comportements de vote ; elle influe sur le partage des cotisations et des charges financières.
2. Règlements de zonage :
   • Pour les constructions réalisées sans permis ou en violation du permis et de ses annexes, la municipalité applique des sanctions administratives (suspension, amende, démolition )
   • Les décisions du conseil municipal et de démolition relèvent de la compétence des tribunaux administratifs ; des recours en annulation et des demandes de suspension d'exécution peuvent être engagés.
3. Loi de voisinage (Code turc des obligations – Code civil turc) :
   • Les abus de droits , les troubles et les dommages peuvent donner lieu à une indemnisation pour ces préjudices , ainsi qu'à une indemnisation pour l'utilisation illégale de biens .
4. Aspect pénal :
   • la pollution environnementale due à des constructions illégales et la falsification de documents peuvent faire l'objet d'enquêtes et de poursuites en fonction de l'acte spécifique.
5. Santé et sécurité au travail et incendie :
   • Les interventions dans les parties communes d'évacuation en cas d'incendie peuvent entraîner des responsabilités administratives et pénales distinctes.

4) Ratios de vote et exigences de quorum : Guide de mise en œuvre

• Réparations et entretien courants : Une décision à la majorité simple de l'association des copropriétaires suffit ; le gestionnaire met en œuvre ces décisions
• Innovation bénéfique – installations supplémentaires: la part majoritaire augmente ; le partage des charges devient plus différencié.
• Modification/changement de destination d'un espace partagé : L'unanimité est la règle ; de plus, une modification du projet et un permis/une approbation sont requis.
• Modifications du plan de gestion : L'unanimité est généralement requise ; le plan de gestion constitue la structure de la vie communautaire.
• Ces distinctions déterminent le cours de l'affaire : dans la plupart des violations de projet, l'approche « c'est moi qui l'ai fait, c'est fait » conduit à la suppression de la violation s'il n'y a pas d'unanimité et si l'approbation administrative n'a pas été obtenue .

5) Moyens de recours : procédures judiciaires et administratives

5.1. Application interne et avertissement

• Avertissement écrit : envoyé à la partie fautive, à la direction et, le cas échéant, au locataire . Le délai et les conséquences sont clairement indiqués
• L'association des propriétaires est convoquée à une assemblée extraordinaire ; le procès-verbal (interdiction, rétablissement de l'état antérieur, octroi de pouvoirs).

5.2. Demande auprès du conseil municipal

• Demande auprès de la municipalité en cas de suspicion d'infraction au permis: rapport de police, ordonnance de scellement/suspension, amende municipale et décisions de démolition
• Un recours en annulation (et en suspension d’exécution) peut être formé contre les décisions administratives
• Tout en appliquant la décision du conseil, l'administration engage simultanément des poursuites civiles et/ou judiciaires

5.3. Action de prévention, d'intervention et de rétablissement de l'état initial

• Tribunal compétent et autorisé: Selon le type de litige, il s'agit généralement du Tribunal civil de paix (pour les questions découlant de la loi sur la copropriété) ou du Tribunal civil de première instance (pour les demandes de compensation et d'enrichissement sans cause).
• Partie: La direction (au nom des copropriétaires) ou tout propriétaire individuel a qualité pour agir en justice.
• Demande: Cessation immédiate de l’intervention, remise en état initial (démolition/démantèlement) et injonction provisoire.
• Délai de prescription: Les demandes de renonciation et de restitution des délits continus ; elles ne sont pas soumises au délai de prescription.

5.4. Enrichissement sans cause et indemnisation

• Indemnisation pour usage illicite : Indemnisation pour l’utilisation illicite d’une partie commune à des fins privées; généralement, une période de cinq ans est prise en compte.
• Indemnisation : Éléments tels que la différence entre les avantages et les pertes, l'obstruction à l'usage commun, la diminution de la valeur des espaces communs et l'augmentation des dépenses partagées

5.5. Procédure pénale

• Une plainte pénale sera déposée auprès du parquet concernant les travaux de construction sans permis/illégaux ; de plus, des mesures urgentes seront prises en cas de risques d'incendie et de problèmes structurels

5.6. Mesures de précaution – Collecte de preuves

• Si les travaux de construction/fermeture se poursuivent, mesure de précaution .
• La collecte de preuves (inspection sur place, avis d'experts, photographie, mesure) est une méthode rapide et pratique ; une comparaison est effectuée avec le dossier municipal et le projet.

6) Preuves et éléments de preuve : l’épine dorsale de la stratégie de l’affaire

• Projet architectural approuvé – permis – permis d'occupation : L'ensemble principal de preuves permettant de démontrer les écarts par rapport au projet.
• Plan de gestion et décisions du conseil d'administration: Ces éléments déterminent les abus et le débat sur l'autorité et les droits de vote.
• Document municipal/du conseil : Décision administrative concernant l’infraction, ordre d’amende/de démolition.
• Inspection et évaluation d'experts: comparaison architecturale, analyse des risques structurels, modifications de volume/m², interventions de plomberie.
• Preuves visuelles : Photo-vidéo, images de drone (jardin/toit partagé), archives avec horodatage
• des témoins et du personnel technique : les commerçants, le personnel de sécurité et les portiers confirment les habitudes d’utilisation passées.
• Preuves électroniques: registres d'entrée et de sortie (stationnement), relevés de cotisations et d'accès par carte, contrats de location.

7) Distinction entre modification et réparation/amélioration d'un projet

• Réparation-entretien : Intervention visant à améliorer la sécurité sans perturber le système existant ni son utilisation prévue. Un vote à la majorité suffit.
• Innovation bénéfique: Un changement qui apporte une valeur ajoutée, par exemple en termes de confort ou d'efficacité énergétique ; certains pourcentages majoritaires sont requis.
• Modifications du projet : Les changements qui modifient le volume et les caractéristiques d'utilisation , affectent les limites des sections indépendantes/espaces communs ou ont des conséquences esthétiques ou structurelles nécessitent un consentement unanime et une approbation administrative
• Test critique:
  1. du volume ?
  2. Cela affecte-t -il le système porteur ?
  3. Cela a-t-il une incidence sur la fonction d'issue de secours/de parking/d'abri ?
  4. La façade/silhouette -elle en train de changer ?
  5. au plan de gestion ?

8) Responsabilités dans le triangle locataire-bailleur-gestionnaire

• Le locataire ne peut utiliser les parties communes sans autorisation ; responsable .
• Le propriétaireégalement responsable des actes du locataire la copropriété ; les frais de gestion et l’obligation de remettre le bien dans son état d’origine sont à la charge du propriétaire.
• L'administrationest habilitée et responsable du maintien de l'ordre interne et du traitement des demandes juridiques et administratives.

9) Transfert de propriété : Le nouveau propriétaire est-il responsable de l'erreur précédente ?

• Les demandes de remise en état initial et de cessation de l'infraction sont de même nature ; le nouveau propriétaire qui acquiert le bien assume également la responsabilité de l'infraction existante
• indemnisation pour utilisation illicite d'un bien, la responsabilité périodique est dissociée ; périodique de l'utilisation illicite est réclamé à l'utilisateur réel, et un recours peut être établi contre le propriétaire.

10) Principes fondamentaux adoptés par la Cour suprême dans la pratique

• la destination d'un espace commun a été modifiée, un consentement unanime et une approbation administrative sont requis ; sinon, sa démolition et sa remise en état initial sont nécessaires.
• Les modifications affectant la façade et le volume, telles que la fermeture de balcons/terrasses, sont considérées comme des modifications de projet ; dans la plupart des cas, un remboursement est accordé en l'absence d'accord unanime .
• de l’abri/du parking n’est pas autorisée ; une indemnisation pour utilisation non autorisée et la remise en état des lieux pourront être ordonnées simultanément.
• Toute intervention sur le système porteur est strictement interdite car elle présente des risques pour la sécurité et la structure ; l'interdiction et le retour sont inévitables.
• Le plan de gestion contient des dispositions contraignantes concernant l'utilisation des espaces communs ; si une disposition du plan est enfreinte, la question de la confiscation, de la restitution et de l'indemnisation pour utilisation non autorisée entre en jeu.
• Le délai de prescription ne s'applique pas aux demandes d' injonction en cas de violations continues ; cependant, l'indemnisation pour utilisation illégale d'un bien est périodique et limitée dans le temps (généralement 5 ans).
• des infractions commises par le locataire ; le statut du propriétaire est suffisant pour que la direction puisse engager une action en justice.

11) Erreurs courantes et suggestions pour les éviter

• Avis sans preuve: L'émission d'un avis sans avoir obtenu les dossiers du projet et les documents municipaux affaiblit le dossier.
• Modèle de vote incorrect: Une application perçue comme une innovation bénéfique peut en réalité une modification du projet ; un « test d'unanimité » devrait être effectué dès le départ.
• Mauvais tribunal: du tribunal civil de paix .
• Poursuite sans mesures conservatoires : Omission de demander une mesure conservatoire contre les travaux de construction en cours .
• Tout sous un seul titre : Restitution, indemnisation pour usage illicite et dommages-intérêts combinés sans stratégie ; les régimes de preuve et de témoignage d’expert sont différents.
• Déconnexion entre le pouvoir judiciaire et le conseil : procédures administratives et judiciaires non coordonnées ; retards dans l’exécution des décisions.
• Négligence liée à l'électricité statique ou aux incendies : éviter absolument de consulter un expert sur ces questions ; des justifications techniques solides sont nécessaires pour « suppression ».

12) Scénarios d'application (Visualisation)

1. Fermeture de balcon – Rénovation de façade

• Preuves: Projet approuvé, permis de construire/permis d'occupation, photographies de la façade, document officiel.
• Procédure: Avertissement administratif → Plainte municipale → Injonction provisoire/poursuite en justice → Expertise/inspection → Remise en état d'origine.
• Annexe: Indemnisation pour utilisation non autorisée (calculée en fonction de la surface utilisée et du prix de location comparable).

2. Transformer le parking en entrepôt

• Preuves: Plans du parking, archives municipales, registres/données (entrée-sortie).
• Procédure : Procédures du Conseil + interdiction/retour ; mesures d'urgence en cas d'infraction aux règles d'évacuation incendie
• Annexe: Indemnisation pour utilisation non autorisée.

3. Usage privé dans le refuge

• Preuves: Illustration de l'abri dans le projet, photos et vidéos, avis d'experts.
• Le processus : Expulsion + procédure administrative ; l'expulsion est ferme en raison du manque d' unanimité
• Annexe: Indemnisation périodique pour.

4. Intervention dans le système de soutien

• Preuve: Rapport d'expert statique, évaluation urgente des risques.
• Mesures prises : mesure de précaution + rétablissement de l’état initial ; procédure disciplinaire si nécessaire.

5. Attribution implicite du jardin

• Preuves: Plan de gestion, projet et plan d'utilisation antérieur.
• Procédure: Interdiction – retour ; les allégations de « consentement tacite » sont contrées par un consentement écrit – l’unanimité n’est pas acceptée.

13) Principes de calcul de l'enrichissement sans cause et des dommages-intérêts

• de la surface (m²) x valeur locative comparable ; du type d'utilisation (entrepôt/lieu de travail/parking).
• Périodicité: La date de début du calcul des intérêts, la date de l'avis d'avertissement et la date de l'action en justice sont prises en considération.
• Dépréciation de la valeur: Façade – détérioration esthétique, perte de fonctionnalité dans les parties communes ; une analyse de marché est demandée à un expert.
• Obstacle lié à l'usage partagé: Les inconvénients collectifs (ascenseur, capacité de stationnement) compensés .

14) Coordination des procédures administratives et des voies de recours judiciaires

• La conclusion de la municipalité fournit une base objective dans cette affaire ; la décision du conseil est solide en ce qui concerne la documentation de la « violation ».
• une action en annulation a été intentée, les demandes d'injonction et de restitution devant le système judiciaire indépendante ; une question préliminaire .
• Pour la mise en œuvre : L'obtention d'une ordonnance judiciaire parallèle à la démolition du bâtiment réduit la probabilité de rencontrer des résistances sur le terrain

15) Calendrier de mise en œuvre étape par étape

1. Dossier: Obtention des permis de projet, des permis d'occupation, des plans de gestion et des documents du conseil municipal.
2. Travail de terrain: Photos et vidéos, mesures, témoignages ; collecte de preuves.
3. Conseil d’administration: Réunion extraordinaire, prise de décision et autorité.
4. Avertissement: Mesures assorties de délais et de conséquences, adressées aux parties concernées.
5. Municipalité: Application de la loi/inspection, conseil, scellement-démolition.
6. Poursuite judiciaire: Interdiction de restitution + (le cas échéant) indemnisation pour utilisation illégale de biens ; une injonction provisoire est absolument nécessaire.
7. Expertise/Inspection: Rapport triple comprenant des éléments structurels, incendie et architecturaux.
8. Mise en œuvre/Exécution: Remise en état initial, partage des coûts et des dépenses.
9. Suivi: Alourdissement des sanctions et renforcement des mesures coercitives en cas de récidive.

16) Exemple de cadre de pétition

Remarque : Il s'agit d'un cadre de référence; personnalisez-le en fonction de votre cas particulier, de vos preuves et de vos demandes.

Objet du litige : Prévention et rétablissement de la jouissance des parties communes et des nuisances contraires au projet; (le cas échéant) indemnisation pour jouissance non autorisée . Parties : Demandeur : Gestion du site/de l’immeuble (au nom des copropriétaires) ou copropriétaire concerné. Défendeur : Propriétaire/locataire/entreprise ayant commis la nuisance. Faits et infraction :

• Définition de l'espace commun, son statut au sein du projet, son utilisation actuelle et toute divergence.
• Violation du plan de gestion et du projet ; absence d’approbation unanime/administrative.
  Fondements juridiques : Loi sur la copropriété, règlement d’urbanisme, Code des obligations turc – dispositions relatives au voisinage du Code civil turc, jurisprudence pertinente.
  Preuves : Projet – permis – permis d’occupation, plan de gestion, décisions du conseil d’administration, documents municipaux/d’office, inspection du site – expertise, photos – vidéos, témoins, avis d’avertissement.
  Demandes :

1. La mesure de précaution consiste à interrompre immédiatement l'intervention.
2. Interdiction d’intervention et rétablissement de l’état antérieur .
3. Indemnisation pour utilisation non autorisée du bien (période – m² – loyer comparable),
4. Frais de justice – honoraires d'avocat.

17) FAQ – Foire aux questions

S1. La fermeture du balcon est-elle systématiquement supprimée ? Elle est généralement considérée comme une modification du projet en raison de son impact sur le volume de la façade . En l’absence d’accord unanime ou d’approbation administrative, il est fort probable qu’il soit décidé de revenir à l’état initial

S2. Une majorité suffit-elle pour transformer le parking en entrepôt ? Puisque la destination de l’espace commun est modifiée , la majorité est insuffisante ; l’unanimité est requise. Dans la plupart des cas, une décision est prise de restitution du bien, et une indemnisation pour occupation illégale est également due.

S3. Si l’usage privé du refuge est toléré, cela constitue-t-il un « consentement tacite » ? L’affirmation de consentement n’est valable que si elle est étayée par une décision unanime et écrite . L’interdiction et la restitution deviennent alors pertinentes.

S4. Existe-t-il un délai de prescription pour les demandes d'injonction ? Il n'y a pas de délai de prescription pour les demandes d'injonction en cas de violations continues . Cependant, les demandes pécuniaires, telles que l'indemnisation pour utilisation illicite d'un bien, sont soumises à des délais et à une périodicité

S5. Le locataire est responsable ; quelle est la responsabilité du propriétaire ?
Dans le cadre d’une copropriété, le propriétaire des actes du locataire . Le syndic peut lui imputer les frais et les obligations de remboursement.

S6. Si le plan de gestion est muet, quels éléments doivent être pris en compte ?
Le projet architectural approuvé et les annexes du permis de construire/d’occupation sont déterminants. La nature des parties communes et du droit de voisinage sont appliqués.

S7. Le fait de porter atteinte au système porteur serait-il punissable ? Selon l’acte précis, une enquête pénale pourrait être engagée au titre de la pollution urbaine et de la création d’un danger

S8. Pourquoi devrais-je intenter une action en justice distincte pour obtenir une injonction et une restitution alors que le conseil municipal a déjà émis un ordre de démolition ?
Une décision de justice les résistances , la et l’indemnisation pour l’utilisation illégale de la propriété .

S9. En cas d’impossibilité de parvenir à l’unanimité, une « innovation utile » peut-elle être mise en œuvre par un vote à la majorité ? Si la finalité ou le volume est modifié, il s’agit d’une modification de projet et non d’une innovation utile; l’unanimité est alors requise.

S10. Le gestionnaire peut-il intenter une action en justice seul ? Il peut intenter une action en justice en tant que représentant autorisé au nom des copropriétaires, conformément au plan/à la décision de gestion; de plus, chaque copropriétaire peut également demander une injonction ou un remboursement à titre individuel.

18) Aspect technique et expert : les détails subtils qui déterminent la décision

• Rapport statique: Y a-t-il une interférence avec la colonne-poutre-mur de cisaillement, et quel est son effet sur les charges ?
• Comparaison architecturale: Points communs et différences entre le projet et la situation actuelle.
• Sécurité incendie: couloir d'évacuation, porte coupe-feu, largeur de la cage d'escalier, extraction des fumées.
• Installations électromécaniques: fermeture de puits, intervention sur les conduites de gaz, d'eau et d'électricité.
• Acoustique et confort de vie: bruit, vibrations, odeurs ; impact sur la législation du voisinage.
• Loyer et évaluation comparables: la base objective du calcul de l'indemnisation pour occupation illégale d'un bien.

19) Notes stratégiques et conseils pratiques

• Détection précoce des indices: Le rythme de travail est plus soutenu sur les chantiers de construction ; les précautions et la détection ne doivent pas être retardées.
• Archives photo et vidéo disciplinées : enregistrements périodiques horodatés.
• Formulation de la décision du conseil d'administration : Préciser notamment l'autorité compétente, les étapes à suivre et les adresses de notification.
• Procédure à double voie : Poursuivre simultanément les voies administratives et judiciaires
• Fenêtre d'opportunité pour un compromis: Dans certains cas de violations, une modification du projet et d'un accord unanime est envisagée ; l'avis des ingénieurs et des architectes est requis.
• Analyse coûts-avantages: Définir l'objectif du procès en utilisant des paramètres tels que le coût du retour sur investissement, le risque et la sécurité publique.

20) Conclusion et feuille de route proposée

L’utilisation non autorisée des parties communes et les interventions contraires au projet constituent des litiges complexes qui affectent directement le système de copropriété et la sécurité urbaine . Le triptyque approuvé (projet architectural, plan de gestion, permis/permis d’occupation) , ainsi que la jurisprudence constante de la Cour suprême , indiquent la marche à suivre suivante dans la plupart des cas :

1. Collecte et identification des preuves,
2. Avertissement écrit + autorisation par décision du conseil d'administration ,
3. Fonctionnement de la ligne municipalité-conseil ,
4. Action en référé contre l'intervention conservatoire et le rétablissement de l'état antérieur,
5. indemnisation doivent être dûment versées au dossier.
6. Découverte – avis d’experts et clarification des constatations techniques,
7. Mesures de gestion de la mise en œuvre, de l'application et de la prévention des récidives

Faire de ce guide une procédure opérationnelle standard dans la gestion de votre immeuble/appartement , et répéter le même processus rigoureux à chaque nouvelle infraction, permettra à la fois de réduire le coût des litiges et d'augmenter le taux de réussite des procédures judiciaires.