Inclusion des propriétés détenues en copropriété dans les projets de transformation urbaine

1. Qu’est-ce qu’une propriété en copropriété, et pourquoi cela pose-t-il problème dans les projets de transformation urbaine ?

1.1. La logique fondamentale de la copropriété

Si un bien est inscrit au registre foncier avec plusieurs propriétaires détenant des parts telles que « 1/2, 1/4, 1/8 », alors ce bien de la propriété partagée (copropriété) . Le point important est le suivant :

• Chaque copropriétaire a des droits sur l'ensemble du bien proportionnellement à sa part

• « Cet appartement est à moi, ce jardin est à toi » – ces divisions de fait de la propriété n'apparaissent souvent pas dans le registre foncier.

Cette structure peut continuer à fonctionner sans perturber le quotidien pendant de nombreuses années. Cependant, lorsque la transformation urbaine entre en jeu :

• Qui acquerra quelle unité indépendante,

• Qui rencontrera l'entrepreneur ?

• Qui signera le contrat ?

• Comment contraindre ceux qui ne sont pas d'accord avec la décision

De nombreux conflits éclatent, comme ceux-ci.

1.2. La différence entre la propriété conjointe (partenariat successoral) et la copropriété

Au décès du testateur, le bien immobilier est transmis directement à ses héritiers. Toutefois, si ces derniers n'ont pas encore fait enregistrer individuellement leurs parts, l'acte de propriété comporte généralement la mention « héritiers » ; on parle alors de propriété conjointe.

• Dans le cas d'une propriété détenue en copropriété, la part de chaque héritier n'a pas été déterminée et la société n'a pas encore été dissoute.

• Dans les décisions concernant l’épargne et les grands projets comme la transformation urbaine, tous les héritiers doivent agir ensemble .

Par conséquent, lorsqu'on envisage une transformation urbaine, l'une des premières choses à faire est souvent :

• Obtenir le certificat d'héritage,

• Pour finaliser le transfert de succession au bureau du registre foncier

• une propriété conjointe en copropriété.

Cela clarifie le pourcentage exact de propriété que chaque personne reçoit dans l'acte de propriété ; ainsi, certains litiges potentiels futurs sont évités dès le départ.

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2. Comment le processus de transformation urbaine débute-t-il dans une propriété en copropriété ?

2.1. L’identification des bâtiments à risque est la première étape

La transformation urbaine d'un bâtiment commence souvent par une évaluation de sa structure à risque . Le processus reste le même pour les propriétés en copropriété. En pratique :

• L'un des propriétaires ou actionnaires,

• à un organisme agréé par le ministère
  pour déterminer si le bâtiment est menacé.

Le point important est le suivant :

Il n'est pas nécessaire que tous les actionnaires demandent simultanément une évaluation des risques liés à un bâtiment.
Un seul propriétaire peut également en faire la demande.

Bien sûr, le droit des propriétaires de faire appel du rapport après sa publication est une question distincte. Mais pour l'instant, l'idée selon laquelle « tout le monde ne signe pas, donc on ne peut pas faire appel » est erronée.

2.2. Documents essentiels requis

Lors du lancement d'une procédure concernant un bien immobilier détenu en copropriété, les documents suivants sont généralement requis :

• Exemple d'extrait du registre foncier (extrait indiquant les pourcentages de parts),

• Liste des propriétaires,

• Documents d'identité et d'héritage (pour les biens acquis par héritage),

• Les informations relatives au zonage et aux permis peuvent être obtenues auprès de la municipalité

• Projet existant ou documents relatifs aux spécifications techniques du bâtiment.

Comme de nombreux documents peuvent désormais être obtenus par le biais de l'administration électronique, il est avantageux pour les actionnaires d'éviter de perdre du temps à rassembler des dossiers physiques, tout en faisant examiner les documents sous la supervision d'un avocat.

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3. Prise de décision entre actionnaires : majorité simple, unanimité, statut minoritaire

3.1. L'ancien débat sur la règle des deux tiers et la logique actuelle de la règle de la majorité

Pendant longtemps, les projets de transformation urbaine ont été mis en œuvre sur la base des concepts de « majorité foncière » et de « majorité des 2/3 ». Au fil du temps, des modifications ont été apportées à la législation les ratios requis pour la prise de décision plus accessibles, dans le but d'éviter que le processus ne soit bloqué.

À ce jour, la logique suivante prévaut dans la pratique :

• Dans le cas d'un bien immobilier détenu en copropriété, une fois l'évaluation des risques liés au bâtiment finalisée,

• Décisions relatives au modèle de transformation (reconstruction, vente, construction de logements sur un autre terrain, etc.),

• avec le consentement des propriétaires qui détiennent la majorité des actions .

Cette majorité ne se calcule pas simplement en fonction du « nombre de personnes », mais du pourcentage de parts inscrites dans l'acte de propriété . Par exemple :

• Ali : 1/2,

• Ayşe: 1/4,

• Mehmet : S'il possède un quart des parts,

Ali détient à lui seul une position majoritaire cruciale puisqu'il possède 50 % des actions. Ayşe et Mehmet peuvent contrebalancer son influence ; autrement, les décisions qu'il prendra pourraient s'avérer déterminantes.

3.2. Procédures relatives aux réunions de décision et à la rédaction des procès-verbaux

Dans les projets de transformation urbaine, il est bénéfique de suivre les étapes suivantes lors des réunions où les parties prenantes se réunissent pour prendre des décisions :

1. Définition de l'ordre du jour :

   • Le sort de la structure à risque (renforcement / démolition et reconstruction),

   • Choisir un entrepreneur,

   • Liste de partage d'unités indépendantes,

   • Calendrier des expulsions, aide au loyer, procédure de logement temporaire.

2. Préparation du compte rendu de réunion :

   • Qui a participé ?

   • Pourcentages de parts,

   • Le processus et les modalités de prise de décision doivent être clairement documentés.

3. Signature :

   • Il est nécessaire d'obtenir les signatures des actionnaires qui approuvent la décision

   • Les noms de ceux qui n'étaient pas d'accord avec la décision, leurs opinions dissidentes et toutes les réserves émises doivent être consignés dans le procès-verbal.

Souvent, les parties pensent avoir « pris une décision » en en discutant simplement dans un groupe WhatsApp. Pourtant, dans les transactions aux conséquences importantes, comme la transformation urbaine, une documentation écrite est essentielle. En cas de litige, ces documents constituent le seul moyen de prouver qui a approuvé quoi et quand.

3.3. Les actionnaires minoritaires qui n'étaient pas d'accord avec la décision

Dans le système actuel, une décision prise à la majorité des actionnaires a de graves conséquences pour la minorité qui s'y oppose. Un actionnaire qui ne se conforme pas à la décision :

• Mettre les actions en vente selon une procédure spécifique ,

• Leur donner le temps de quitter les lieux,

• Évacuation par les autorités administratives une fois le délai écoulé

De telles conséquences peuvent survenir.

Il serait inexact d'affirmer que l'actionnaire minoritaire a entièrement tort. Toutefois, le système la volonté de la majorité, . L'actionnaire minoritaire doit suivre la procédure dès le départ afin de protéger ses droits, examiner attentivement les rapports d'évaluation et, le cas échéant, engager une action en justice sans délai.

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4. Vente des actions des actionnaires qui désapprouvent la décision

4.1. La logique derrière les ventes d'actions

Dans la transformation urbaine, le processus atteint ce stade :

• Le bâtiment a été déclaré menacé.

• La majorité a approuvé le nouveau projet et l'entrepreneur.

• Cependant, un ou plusieurs propriétaires minoritaires refusent de signer, rejetant l'expulsion et bloquant ainsi le processus.

C’est là qu’intervient le mécanisme de vente des parts du propriétaire qui n’a pas approuvé la décision. En résumé, ce mécanisme répond à la question suivante :

« La majorité souhaite une transformation, la minorité la bloque. Comment va se dérouler le processus pour des bâtiments sûrs ? »

La solution à cette question n'est pas l'exclusion totale de l'actionnaire minoritaire de la propriété, mais plutôt le transfert obligatoire de sa participation et le versement d'une indemnité au propriétaire. Autrement dit, le propriétaire perd son droit réel sur la propriété, mais reçoit une compensation financière.

4.2. Évaluation et perte potentielle de droits

L'étape la plus critique du processus de vente d'actions est l'évaluation. Les questions suivantes sont importantes :

• S'agit-il de la valeur «avant transformation» du bien ?

• S'agit-il de la « valeur attendue après transformation » ?

• Ventes comparatives dans la région,

• Est-ce basé sur des unités individuelles ou sur des parts de terrain ?

sera prise comme base ?

En théorie, les rapports d'évaluation devraient reposer sur des critères objectifs ; cependant, en pratique :

• Enquête incomplète,

• Ne pas tenir compte des conditions réelles du marché dans la région,

• Les méthodes utilisées dans le rapport n'ont pas été suffisamment expliquées

De tels problèmes peuvent survenir. Si un actionnaire minoritaire estime que la valeur de sa participation a été jugée trop faible, il ne doit pas rester silencieux à ce stade, mais engager des poursuites judiciaires contre le rapport et la transaction de vente.

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5. Registres fonciers, annotations, privilèges et impact de la transformation urbaine

5.1. Désignation de bâtiment à risque

Une fois qu'un bâtiment est formellement identifié comme présentant un risque, cela est généralement indiqué sur la page correspondante du registre foncier. Ainsi :

• Le fait que la propriété soit menacée est également porté à la connaissance de tiers

• Les acheteurs et les banques évalueront ensuite les transactions futures telles que les ventes, les nantissements et les hypothèques en conséquence.

En cas de propriété immobilière en indivision, cette mention affecte toutes les parts. Il est donc impossible de dire « ma part est petite, elle ne me concerne pas » ; le risque porte sur la totalité du bien.

5.2. Rôle de la crise et mesures de précaution

Concernant les actions de certains actionnaires :

• Pièce jointe,

• Injonction provisoire,

• des actes hypothécaires
  peuvent être retrouvés. Cela est pertinent dans le cadre de la transformation urbaine ;

• L'intérêt du créancier privilégié,

• Comment se concrétisera le nouveau droit que le propriétaire acquerra grâce à cette transformation,

• En cas de vente d'actions, à qui et comment le produit de la vente sera-t-il versé ?

Ce genre de questions se pose. Les mécanismes juridiques mis en place pour la procédure de conversion comprennent des dispositions spécifiques visant à empêcher que de telles annotations ne bloquent complètement le processus. Cependant, chaque situation étant différente, il est déconseillé de proposer une solution « générale » sans un examen approfondi des registres fonciers.

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6. Maisons et terrains hérités en copropriété : risques particuliers liés à la transformation urbaine

6.1. Des dizaines d'héritiers, une seule parcelle : le scénario classique

Voici une situation courante en Turquie :

• Une vieille maison de fortune ou un immeuble d'appartements hérité du grand-père,

• Au fil des ans, il a été transmis à des dizaines de personnes par héritage

• Il n'y a pas eu de « partage officiel » ; chacun a pris possession de l'appartement qu'il occupe réellement

• Certains l'ont loué, d'autres l'ont laissé vide, et d'autres encore l'ont utilisé comme entrepôt.

En matière de transformation urbaine :

• Certains héritiers disent : « De toute façon, je n'y habite pas, je vais vendre ma part. »

• Certains disent : « Je ne laisserai certainement pas cela être démoli, cela a une valeur sentimentale. »

• Certains vont même jusqu'à affirmer : « Mon appartement est plus grand, donnez-moi plus de mètres carrés. ».

Dans ce chaos, prendre des décisions judicieuses devient presque impossible. La solution est :

• Premièrement, les règles relatives à l'héritage et aux parts sociales doivent être formellement clarifiées

• Si possible, les héritiers devraient se mettre d'accord par écrit sur la répartition des parts

• Cet accord devrait également être pris en compte dans les futurs contrats conclus avec l'entrepreneur.

6.2. L'effet du partitionnement effectif sur la transformation

Les usages établis de longue date ne seront peut-être pas préservés à l'identique dans le nouveau projet après une transformation urbaine. Par exemple :

• Selon l'acte de propriété, chacun possède 1/4 de la propriété

• Mais en pratique, un héritier occupe l'appartement du rez-de-chaussée, tandis que l'autre occupe celui de l'étage supérieur.

Dans le cadre du nouveau projet :

• Les unités indépendantes ont des superficies différentes en mètres carrés

• Sur différents fronts,

• Leur valeur marchande peut être différente.

Dans ce cas, les détenteurs de parts plus importantes dans une coentreprise peuvent acquérir des appartements de plus grande valeur, tandis que l'occupant de l'appartement devra peut-être se contenter d'un logement de moindre valeur. Par conséquent :

Avant d'entamer une transformation urbaine, formaliser autant que possible le découpage de facto réduit considérablement le risque de futurs conflits.

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7. Pourquoi la sélection des entrepreneurs, les contrats et les garanties sont-ils plus importants dans les propriétés détenues conjointement ?

7.1. Chaos des contrats multilatéraux

Dans les contrats conclus avec des entrepreneurs pour des biens immobiliers détenus en copropriété, le scénario suivant se dessine généralement :

• D'un côté, de nombreux propriétaires,

• En revanche, un entrepreneur unique,

• Chacun a des attentes différentes

• Chacun possède des connaissances juridiques différentes.

Les contrats établis dans ce contexte contiennent fréquemment les erreurs suivantes :

• La liste de partage des sections indépendantes n'est pas clairement rédigée

• Des clauses cruciales telles que les délais de livraison, les pénalités de retard et les dépôts de garantie restent vagues

• Certains propriétaires signent, tandis que d'autres restent en dehors du processus en disant : « On verra plus tard. ».

Toutefois, dans le cas des biens immobiliers détenus en copropriété :

• Protéger ensemble les intérêts de tous les propriétaires,

• Indiquant clairement qui obtiendra quel appartement,

• Réglementer les mesures de protection qui seront en vigueur à chaque étape de la construction

Entamer une transformation urbaine sans contrat détaillé engendrera des problèmes qu'il sera difficile de résoudre par la suite.

7.2. Sécurité, protection hypothécaire et d'assurance

Pour se protéger contre les risques de faillite de l'entrepreneur, d'inachèvement des travaux ou de réalisation du projet qui prend de nombreuses années :

• Lettre de garantie bancaire,

• Transfert progressif des parts de terrain selon des étapes spécifiques de la construction,

• Les produits d'assurance qui ont été développés,

• Au lieu d'hypothèques consenties par l'entrepreneur, des garanties peuvent être constituées en faveur du propriétaire.

Il faudrait aborder ce sujet.

En clair, les propriétaires ont besoin de réponses claires non seulement à la question « Quelle sera la superficie de mon appartement ? », mais aussi à la question tout aussi importante de « Que se passera-t-il si l'entrepreneur ne peut pas terminer les travaux ? »

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8. Locataires, expulsion et aide au loyer : comment fonctionne cette relation dans les propriétés détenues conjointement ?

Les locataires peuvent occuper certaines parties d'un bien immobilier détenu en copropriété. Dans ce cas :

• Suite à une évaluation des risques, l'évacuation du bâtiment est ordonnée

• Ce processus affecte directement aussi bien les propriétaires que les locataires.

En pratique:

• Si le locataire dispose d'un contrat de location formel,

• S'ils quittent le bâtiment dans les délais impartis pour l'évacuation,

• Si elle remplit les conditions stipulées par la législation

Les locataires ont également une aide au loyer ou au relogement . Cependant, dans les logements en copropriété, il arrive que l'identité du locataire et le destinataire du loyer fassent l'objet de litiges. Par conséquent :

• La situation des locataires,

• Leurs contrats,

• Programme d'évacuation

Mettre tout par écrit chaque fois que cela est possible permettra à la fois d'éviter de désavantager les locataires et de réduire les litiges entre propriétaires.

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9. Recours juridiques dans les cas de propriété immobilière conjointe : que peut-on faire et à quel stade ?

Au cours du processus de transformation urbaine, il existe des voies légales qui peuvent être empruntées à différentes étapes par les copropriétaires ou les propriétaires minoritaires de biens immobiliers :

1. Objection au rapport sur le bâtiment à risque :

   • La structure n'est en réalité pas risquée,

   • Il peut rester debout grâce à des renforts

   • S’il est allégué que le rapport comporte des erreurs techniques,
     la possibilité de faire appel et, si nécessaire, d’intenter une action en justice dans les délais impartis devrait être envisagée.

2. Objection à l'évaluation et à la vente des actions :

   • Lorsque la vente des actions a été évoquée,

   • Le prix fixé était bas,

   • estime que les critères d'évaluation ont été utilisés incorrectement,
     il ne doit pas rester silencieux mais doit utiliser tous les recours administratifs et judiciaires disponibles en temps opportun.

3. Poursuites judiciaires découlant de contrats avec des entrepreneurs :

   • Dépassement du délai de livraison,

   • Fabrication défectueuse ou défectueuse,

   • Dans les cas où les espaces sociaux promis ne sont pas construits,
     les propriétaires peuvent faire valoir des réclamations contre l'entrepreneur fondées sur une indemnisation pour retard, des clauses pénales et des réclamations pour malfaçons.

4. Poursuites judiciaires relatives au partage des biens :

   • Si le processus de transformation urbaine est bloqué,

   • Si les parties ne parviennent pas à un accord sur un point quelconque,
     elles peuvent demander la dissolution de la copropriété par la vente de l'ensemble du bien et le partage du produit de la vente.
     Bien que cette solution ne soit pas toujours la plus avantageuse, elle peut devenir la seule issue dans les cas de blocage total.

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10. Feuille de route pour les copropriétaires immobiliers : résumé étape par étape

Si un bien immobilier détenu en copropriété est destiné à une transformation urbaine, il serait utile de consulter la liste pratique suivante :

1. Obtenir le registre foncier :

   • Pourcentages de parts,

   • Annotations (pièces jointes, hypothèque, mesure de précaution, etc.),

   • Liste complète des héritiers.

2. Finalisez les procédures d'héritage et de transfert :

   • Certificat d'héritage,

   • Succession,

   • Si possible, convertissez la propriété conjointe en copropriété.

3. Communiquer avec les actionnaires :

   • Qui souhaite réellement le changement ?

   • Qui veut simplement « avoir des informations » ?

   • Qui n'est absolument pas intéressé ? Soyez clairs.

4. Suivez la procédure d'évaluation des risques pour les bâtiments :

   • À quelle organisation postuler ?

   • Le contenu du rapport,

   • Délais d'appel.

5. Mener le processus de prise de décision par écrit :

   • Procès-verbal de la réunion,

   • Calcul de la majorité des actions,

   • Notification aux personnes qui ne partagent pas cette décision.

6. Ne vous précipitez pas pour choisir un entrepreneur et signer le contrat :

   • Ne vous contentez pas de choisir celui qui propose le plus d'appartements ; privilégiez celui qui bénéficie d'une solide assise financière, de références et de projets antérieurs

   • La liste des unités indépendantes, le délai de livraison, les pénalités et les garanties doivent être clairement indiqués.

7. Protéger les droits des actionnaires minoritaires :

   • Négliger une petite part de responsabilité pourrait entraîner de graves poursuites judiciaires ultérieurement

   • L'équité dans l'évaluation et la distribution facilite le bon déroulement du processus.

8. N'oubliez pas les locataires :

   • Périodes d'évacuation,

   • Options d'assistance et de logement temporaire,

   • Organisez les notifications écrites.

9. Rassemblez les documents à chaque étape :

   • Les feuilles de signature, les procès-verbaux des réunions, les échanges de messages et les notes de réunion
     auront une valeur probante dans tout procès futur.

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Conclusion : La transformation urbaine des propriétés en copropriété est une opportunité lorsqu'elle est gérée correctement ; elle entraîne une perte importante de droits lorsqu'elle est mal gérée

Pour que les propriétés en copropriété soient incluses dans les projets de transformation urbaine, il ne s'agit pas simplement de démolir un vieux bâtiment et d'en construire un nouveau. Cela implique également :

• Relations successorales,

• Dynamique familiale,

• La manière dont les droits de propriété sont exercés,

• La valeur future de la propriété

C'est un processus de remodelage.

Lorsqu'on agit consciemment :

• Le risque sismique est réduit

• La valeur du bien augmente

• Les actionnaires bénéficient de logements plus sûrs et plus confortables.

Toutefois, si le processus est mené sans documentation ni plan, en se basant sur la mentalité du « quelqu'un d'autre s'en occupera de toute façon » :

• Poursuites judiciaires dans lesquelles des actionnaires minoritaires affirment avoir subi un préjudice,

• Retards causés par l'entrepreneur,

• Contrats incorrects ou incomplets,

• Des querelles interminables entre actionnaires

Cela devient inévitable.

Par conséquent, si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en copropriété et que la transformation urbaine est à l'ordre du jour, nous pouvons résumer les trois étapes fondamentales à suivre comme suit :

1. Clarifiez vos titres de propriété et vos documents successoraux.

2. Mener un processus décisionnel écrit et transparent avec les actionnaires.

3. Sollicitez une assistance juridique aux moments critiques tels que le choix de l'entrepreneur, les contrats et les ventes d'actions.