« Raisons qui rendent nécessaire la transformation urbaine »

Bien que la transformation urbaine dans notre pays soit souvent envisagée uniquement sous l'angle du risque sismique, elle repose en réalité sur des raisons techniques, sociales, économiques et juridiques bien plus vastes. Ce processus ne se limite pas à des actions administratives menées par le biais de décisions unilatérales des pouvoirs publics ; il constitue également un vaste domaine du droit privé englobant les litiges entre propriétaires, les contrats avec les entreprises et les limites des droits de propriété.

Dans cet article, tout en abordant les raisons objectives qui rendent la transformation urbaine inévitable, des précédents (jurisprudence) de la Cour suprême d'appel , tant en droit civil qu'en droit privé.

1. Raisons physiques et techniques nécessitant une transformation urbaine

La justification la plus concrète et incontestable de la transformation urbaine est que les bâtiments sont arrivés en fin de vie et constituent une menace manifeste pour la sécurité des personnes. Trois raisons principales se dégagent de cette problématique.

Perte de résistance des matériaux de construction et durée de vie du béton

Une part importante du parc immobilier de notre pays a été construite selon les anciennes réglementations en matière de gestion des catastrophes, en vigueur avant le séisme de Marmara de 1999. On sait que la qualité du béton utilisé dans les bâtiments construits durant cette période (généralement de classe C12, C16 ou inférieure, béton coulé à la main contenant du sable marin) est bien en deçà des normes actuelles (minimum C25, C30). En raison de processus chimiques tels que la carbonatation et la corrosion (rouille et amincissement des armatures), l'adhérence entre le béton et les armatures se dégrade avec le temps. Ceci conduit les bâtiments à entrer dans une phase de fatigue structurelle où ils peinent à supporter leur propre poids, même en l'absence de séisme.

Absence de services d'ingénierie et construction sans planification de projet

Les constructions illégales érigées lors des périodes d'exode rural massif, ou les bâtiments régularisés par des procédures telles que l'amnistie fiscale mais sans aucun calcul d'ingénierie (calculs statiques et de béton armé), figurent parmi les principales cibles de la transformation urbaine. Les immeubles de plusieurs étages construits sur des remblais à faible portance sans étude préalable du sol présentent un danger physique, susceptibles de s'effondrer à tout moment.

2. Raisons sociales, urbaines et infrastructurelles

Transformer une ville ne se limite pas à démolir et reconstruire des bâtiments. Les zones physiquement intactes mais qui ne s'intègrent pas au tissu urbain sont également sujettes à la transformation urbaine.

Carences des infrastructures et zones de dégradation urbaine

Les quartiers non planifiés, aux rues étroites et dont les réseaux d'assainissement, d'eau et d'électricité sont saturés, sont qualifiés de bidonvilles. L'absence de routes suffisamment larges pour les véhicules d'urgence (camions de pompiers, ambulances) y constitue un problème direct de sécurité publique. C'est pourquoi la transformation urbaine vise moins à rénover les bâtiments individuellement qu'à créer de nouveaux espaces de vie (espaces verts, rues larges, parkings) grâce à une planification par îlot ou par secteur.

Intégration sociale et réduction du taux de criminalité

Comme l'ont démontré des études sociologiques, les zones à forte concentration de bâtiments délabrés et abandonnés se transforment progressivement en zones socialement isolées et dangereuses, où la criminalité est en hausse. La transformation urbaine vise à améliorer physiquement ces zones, favorisant ainsi l'intégration sociale, réduisant la criminalité et améliorant la qualité de vie des populations locales.

3. Raisons économiques et concept de « durée de vie économique »

En droit et en économie, on ne s'attend pas seulement à ce qu'une structure s'effondre physiquement. Une transformation est également nécessaire lorsque la structure perd sa fonctionnalité au regard de la valeur du terrain et des normes de vie modernes.

Fin de la durée de vie économique : Cela se produit lorsque les coûts d'entretien, de réparation et de rénovation d'un bâtiment dépassent les avantages qu'il procure ou les revenus qu'il génère ; le bâtiment devient alors une charge économiquement insoutenable.

La Cour suprême prend fréquemment en compte non seulement le risque d'effondrement d'un bâtiment en cas de séisme, mais aussi la fin de sa durée de vie économique, pour justifier sa rénovation et son évacuation dans les litiges immobiliers. Par exemple, si un bâtiment est dépourvu d'ascenseur, mal isolé, souffre de problèmes de plomberie récurrents et ne répond pas aux normes de confort modernes, et si sa valeur économique est nettement inférieure à celle du terrain, sa démolition et sa reconstruction constituent alors une nécessité économique rationnelle.

4. Raisons juridiques justifiant la transformation urbaine à la lumière de la jurisprudence de la Cour suprême

Le principal point de conflit dans le domaine du droit civil (droit de la copropriété, droit des contrats, droit de la propriété) lié à la transformation urbaine réside dans l'incapacité des copropriétaires à s'entendre. Si la majorité des copropriétaires d'un immeuble souhaitent sa rénovation, une minorité peut bloquer le processus pour diverses raisons personnelles ou financières. La Cour suprême, pour résoudre ces impasses, examine les motifs justifiant la transformation urbaine sous un angle juridique.

A. Les critères de « destruction » et de « durée de vie économique » dans les cas de partage

Selon le Code civil turc et la loi sur la copropriété, si un immeuble est complètement délabré ou a atteint la fin de sa durée de vie économique, les parties ne peuvent être tenues de poursuivre la copropriété.

Selon la jurisprudence établie de l'Assemblée générale de droit civil de la Cour suprême et de ses chambres compétentes, s'il est prouvé par des rapports institutionnels officiels ou des avis d'experts qu'un immeuble soumis à la copropriété a achevé sa durée de vie économique et est vulnérable aux tremblements de terre, alors aucun propriétaire ne dispose d'un intérêt juridiquement protégé à maintenir la copropriété.

Comme le soulignent clairement les arrêts de la Cour suprême :

• Le bâtiment représente un danger s'il est utilisé dans son état actuel

• La réparation engendrerait des coûts exorbitants, et ces coûts dépasseraient la valeur du bâtiment (impossibilité économique)

• La structure a atteint la fin de sa durée de vie structurelle

Cela fournit une base légale pour dissoudre le partenariat non pas par partage (division) mais par vente, et pour ouvrir la voie à des processus de transformation urbaine du terrain.

B. Interdiction des abus de droits (article 2 du Code civil turc) et statut des propriétaires minoritaires

La loi n° 6306 relative à la transformation urbaine a instauré la règle de la majorité simple (50 % plus une voix) pour les décisions concernant la reconstruction des bâtiments . Cependant, même si cette majorité est atteinte, certains propriétaires dissidents peuvent entraver le processus en refusant de signer les contrats ou en formulant des exigences abusives.

Dans de tels cas, la Cour suprême utilise les principes de « bonne conduite » et de « non-abus de droit », consacrés à l'article 2 du Code civil turc, comme principale justification juridique de la transformation urbaine.

« L’exercice d’un droit dans le seul but de nuire à autrui ou d’obtenir un avantage indu ne saurait être protégé par le système juridique. » (Code civil turc, article 2/2)

Dans les arrêts de la Cour suprême, lorsqu'un immeuble est définitivement jugé risqué par des rapports techniques et que tous les autres propriétaires ont conclu un accord raisonnable avec l'entrepreneur, la tentative d'un seul propriétaire d'arrêter le projet sur la seule base de revendications personnelles telles que « Je veux plus d'appartements » ou « Je veux le dernier étage », contraires aux réalités du marché, est considérée comme un « abus de droit ». La Cour suprême reconnaît la validité des décisions et accords conclus par la majorité dans de tels cas et n'autorise pas la résistance injustifiée de la minorité à entraver la transformation urbaine (et par conséquent, la sécurité publique).

C. « Circonstances imprévues » dans les contrats de construction portant sur le partage des terres et l’adaptation du contrat

Le modèle de financement le plus courant pour la transformation urbaine est celui des « contrats de construction basés sur la propriété foncière » (APKİS), où les propriétaires cèdent leurs parts de terrain à un entrepreneur qui, à son tour, construit de nouveaux logements. Cependant, la durée des processus de transformation urbaine, les fluctuations économiques, les modifications des plans d'urbanisme ou les nouvelles réglementations peuvent rendre la mise en œuvre de ces contrats impossible ou engendrer des difficultés excessives pour l'une des parties.

Dans de tels cas, la Cour suprême « adaptation du contrat aux circonstances changeantes » (Clausula Rebus Sic Stantibus) l'emménagement des occupants. Si les droits de construire sont révoqués par décision administrative en cours de construction et que l'entrepreneur n'est plus en mesure de livrer le nombre d'appartements initialement promis aux propriétaires, la Cour suprême préconise non pas la résiliation du contrat, mais une juste répartition des droits des parties en fonction du zonage en vigueur (maintien du contrat). Cette approche constitue une garantie juridique essentielle qui empêche la transformation urbaine de rester un vœu pieux.

5. Concilier l'intérêt public et les droits de propriété individuels

Le débat académique le plus approfondi sur les raisons qui rendent nécessaire la transformation urbaine « l'intérêt public » et les « droits de propriété ». L'article 35 de la Constitution garantit les droits de propriété, tout en stipulant que ces droits ne peuvent être restreints par la loi que « dans un but d'intérêt public ».

Selon la jurisprudence constante de la Cour constitutionnelle et de la Cour de cassation, la vie, le droit au logement et la sécurité (article 17 de la Constitution – Droit à la vie et à la protection de l’intégrité physique et morale) priment sur l’inviolabilité du droit de propriété. Dans un pays situé en zone sismique, la rénovation des bâtiments vétustes et présentant des risques structurels importants constitue un enjeu d’intérêt public majeur, touchant non seulement la sécurité des occupants, mais aussi celle des passants et de l’ensemble de la société.

Par conséquent, lorsque les instances judiciaires rendent des décisions qui encouragent la transformation urbaine et légitiment les restrictions aux droits de propriété (expropriation, vente de parts, expulsion forcée), elles fondent toujours leurs décisions sur ce principe d'intérêt public primordial et de sécurité de la vie.

Conclusion : La transformation comme vérité partagée du droit et de la science

Les raisons qui rendent nécessaire la transformation urbaine sont multiples et englobent des réalités telles que des carences techniques, une dégradation du bâti, des besoins sociaux et la fin de la durée de vie économique des bâtiments. Ces raisons ne se limitent pas à des données techniques ou à des décisions administratives, mais relèvent également d'impératifs juridiques confirmés par les instances judiciaires.

La Cour suprême, en appliquant le principe de bonne foi dans des milliers de litiges fonciers qui lui sont soumis, en prévenant les abus de droit et en autorisant la démolition des constructions arrivées en fin de vie économique, renforce le cadre juridique de la transformation urbaine. Le droit protège la propriété ; toutefois, lorsque celle-ci ne protège pas les personnes qui y vivent, sa transformation devient la raison d’être même du droit. L’harmonie entre la transformation technique, étayée par les données scientifiques, et le cadre juridique défini par la Cour suprême est la seule clé permettant à la fois de protéger les droits individuels et de bâtir des villes résilientes, tournées vers l’avenir avec confiance.