PROCÉDURE JURIDIQUE DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES AUX PAYS-BAS

Les Pays-Bas constituent un pays attractif pour les investisseurs nationaux et étrangers grâce à sa stabilité économique, son système juridique solide et son marché immobilier transparent. Les transactions immobilières (Burgerlijk Wetboek - BW) , de la loi sur le cadastre (Kadasterwet ) et des réglementations locales.

Cet article détaillera le processus d'achat et de vente immobilière aux Pays-Bas , y compris les obligations légales, les aspects fiscaux, le transfert de propriété, les procédures notariales et les circonstances particulières pour les étrangers

2. Aperçu général du marché immobilier néerlandais

• Le marché immobilier néerlandais est bien organisé et transparent.

• Les transactions de vente sont généralement intermédiaire d'un notaire .

• Les registres fonciers le Cadastre (autorité néerlandaise du cadastre et de l'enregistrement foncier).

• Le marché comprend les catégories d' immobilier résidentiel (woning) , commercial (bedrijfsruimte) et foncier (grond)

3. Fondements juridiques

Aux Pays-Bas, les transactions immobilières sont régies par les réglementations juridiques suivantes :

1. Burgerlijk Wetboek (BW) – Code civil

   • Livre 3 (Eigendomsrecht – Droits de propriété)

   • Livre 6 (Verbintenissenrecht – Droit des obligations)

2. Kadasterwet – Loi sur le registre foncier

3. Wet op het notarisambt – Droit notarial

4. Woningwet – Loi sur le logement

5. Onroerendezaakbelasting (OZB) – Loi sur l’impôt foncier

4. Le processus d'achat immobilier étape par étape

4.1. Enquête préliminaire (diligence raisonnable)

Avant de décider d'acheter un bien immobilier, les vérifications suivantes doivent être effectuées :

• Extrait du registre foncier (Consultation auprès du cadastre)

• Qu’il y ait une hypothèque, un privilège ou une charge

• Plan de zonage et usage prévu

• Certificat énergétique (Energieprestatiecertificaat)

Mots-clés : consultation du registre foncier néerlandais, cadastre, vérification préalable immobilière

4.2. Contrat de vente (Koopovereenkomst)

• Il s'agit d'un contrat écrit entre le vendeur et l'acheteur.

• Il est juridiquement contraignant.

• Le contrat comprend le prix, l'échéancier de paiement, la date de livraison, ainsi que les modalités et conditions.

Important : Aux Pays-Bas, les consommateurs d'un droit de rétractation de 3 jours .

4.3. Procédures notariales

Aux Pays-Bas, le transfert de propriété immobilière par l'intermédiaire d'un notaire .

• Le notaire vérifie l'identité des parties.

• Il prépare l'acte de transfert de propriété.

• Il vérifie que la TVA ou les frais ont bien été payés.

• Elle inscrit la propriété au registre foncier.

Mots-clés : Procédures notariales néerlandaises, transfert de propriété, inscription cadastrale

4.4. Enregistrement foncier (Inschrijving in het Kadaster)

• L’acte de transfert de propriété, préparé par le notaire, est envoyé au Cadastre

• L'immatriculation confère légalement la propriété à l'acheteur.

• L'acheteur devient le propriétaire officiel après la date d'immatriculation.

5. Obligations des parties dans les ventes immobilières

5.1. Obligations du vendeur

• La propriété doit être légalement transférable

• Afin de garantir l'absence de droits de tiers sur la propriété

• Pour informer l'acheteur des défauts cachés

5.2. Obligations de l'acheteur

• Payer les frais spécifiés

• Pour couvrir les frais d'enregistrement de la propriété et les taxes

• Paiement des frais de notaire (sauf accord contraire des parties)

6. Obligations fiscales

• Overdrachtsbelast (taxe de transfert) :

  • 2 % dans le logement

  • 10,4 % dans l'immobilier commercial (en 2025)

• TVA (BTW) : 21 % sur les constructions neuves.

• Taxe foncière (OZB) : Perçue annuellement par la municipalité.

Mots-clés : taxe foncière néerlandaise, overdrachtsbelessness, TVA néerlandaise

7. Questions relatives aux acquisitions immobilières par des étrangers

• Les ressortissants étrangers qui ne sont pas citoyens de l'UE peuvent également acheter des biens immobiliers aux Pays-Bas.

• Un permis de séjour n'est pas obligatoire, mais il offre des avantages à ceux qui souhaitent obtenir des prêts auprès de banques néerlandaises pour financer leurs projets.

• En vertu de la loi anti-blanchiment d'argent (WWFT), le notaire vérifie l'identité du bénéficiaire et la provenance des fonds.

8. Processus d'enregistrement et de correction de la corruption

En cas d'enregistrement erroné ou frauduleux :

• Une action en justice de rectificatie van de inschrijving (correction de l'enregistrement) est déposée auprès du tribunal compétent

• Suite à cette action en justice, le registre cadastral est corrigé conformément à la décision du tribunal.

• Les notaires sont également habilités à effectuer des corrections, mais une ordonnance du tribunal est nécessaire en cas de litige.

9. Risques et méthodes de protection juridique

• Des vérifications relatives aux prêts hypothécaires et aux saisies immobilières doivent être effectuées

• Le contrat devrait inclure des clauses explicites de retrait et de résiliation

• Il convient de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier