LA SIGNIFICATION JURIDIQUE DU DROIT DE PRÉEMPTION (DROIT DE PRÉEMPTION)

Concernant le « droit de préemption » ;

Un des fondements du droit de propriété turc repose sur le principe selon lequel les individus doivent exercer leurs droits de propriété non pas dans un cadre rigide et isolé, mais en tenant compte de l'équilibre des relations sociales et du droit de voisinage. Dans les régimes de copropriété, le fait que plusieurs personnes possèdent une part d'un même bien peut parfois engendrer des conflits juridiques et pratiques entre copropriétaires. Si l'un d'eux souhaite céder sa part à un tiers sans lien de parenté, le principal instrument juridique dont disposent les autres copropriétaires pour empêcher l'aliénation du bien et préserver l'équilibre interne de la copropriété est le droit de, classiquement appelé droit de shuf'a.

Le droit de préemption, tel que formulé dans le cadre des dispositions pertinentes du Code civil turc (TMK), est un droit constitutif qui confère aux copropriétaires d'un bien indivis la priorité d'achat de leur part en cas de cession à un tiers. Ce droit impose une limitation légale au principe de la libre transmission de la propriété (droit de disposition) ; toutefois, cette limitation est jugée légitime afin de renforcer les liens entre les copropriétaires, d'empêcher l'intégration de tiers dans la communauté et de préserver l'intégrité économique. La présente étude examinera le droit de préemption de manière exhaustive, avec une rigueur académique, mais dans un style accessible à tous, sans recourir à des tableaux, en l'abordant sous l'angle des droits de préemption légaux et contractuels, des modalités d'exercice de ce droit, des délais de prescription, des procédures contentieuses et de ses liens avec les autres instruments du droit de la propriété.

1. NATURE JURIDIQUE ET TYPES DE DROITS DE PRÉEMPTION

Le droit de préemption est un droit constitutif et novateur qui permet à son titulaire, par une déclaration unilatérale d'intention, d'enregistrer une action à son nom aux mêmes conditions qu'un contrat de vente conclu avec un tiers. En droit turc, ce droit se décline en deux principales sources et types : la préemption légale et la préemption contractuelle.

A. Droit légal de préemption

Le droit légal de préemption, réglementé par l'article 732 du Code civil turc, est un droit découlant directement de la loi qui accorde aux autres copropriétaires la priorité d'acheter une part d'un bien immobilier détenu en commun si l'un des copropriétaires vend sa part à un tiers.

• Objectif : Empêcher les copropriétaires en situation de propriété partagée de devenir copropriétaires avec une personne extérieure indésirable, protéger l'intégrité de la propriété au sein de la parcelle et prévenir les litiges potentiels.

• uniquement à la propriété conjointe : Le droit de préemption légal ne s’applique qu’à la propriété conjointe (copropriété). En cas de copropriété (par exemple, dans le cadre d’une succession), le droit de préemption ne s’applique pas car les copropriétaires ne détiennent pas de parts spécifiques. De même, ce droit n’existe pas pour les biens appartenant à une seule personne.

B. Droit contractuel de préemption

Le droit contractuel de préemption, réglementé par l'article 735 du Code civil turc, est un droit établi par l'inscription d'une mention au registre foncier et fondé sur un contrat entre les parties.

• Constitution et inscription : Les actionnaires ou propriétaires peuvent convenir d’un droit de préemption par contrat écrit. Pour que ce droit soit opposable aux tiers et soit juridiquement contraignant au registre foncier, il doit y être inscrit.

• Délai : La loi prévoit qu’un droit de préemption contractuel peut être conclu pour une durée maximale de dix ans . Les contrats conclus pour une durée supérieure à dix ans sont légalement ramenés à cette durée.

• Champ d'application : Le droit de préemption contractuel peut être établi par la volonté des parties non seulement pour les biens détenus en copropriété, mais aussi, le cas échéant, pour les biens appartenant à une seule personne. Cependant, son application la plus courante reste celle des investissements immobiliers et des partenariats.

2. CONDITIONS ET PORTÉE DU DROIT DE PRÉEMPTION LÉGAL

Pour qu'un droit légal de préemption puisse naître et être exercé par un copropriétaire par voie judiciaire, toutes les conditions matérielles strictes requises par la loi doivent être pleinement remplies.

A. L'existence d'une relation de copropriété

Il est indispensable que le bien en question soit inscrit au registre foncier en tant que propriété indivise. Dans le cas de logements indépendants convertis en copropriété ou faisant l'objet d'une servitude, le droit de préemption sur la quote-part du logement indépendant n'est généralement pas requis ; toutefois, des dispositions exceptionnelles peuvent être prévues dans les contrats de construction en échange de parts de terrain ou lorsque les logements indépendants sont détenus conjointement. L'essentiel est que la propriété indivise soit clairement visible au registre foncier.

B. Vente de l'action à un tiers

L'opération juridique fondamentale qui déclenche le droit de préemption un contrat de vente. La vente d'une action à un tiers donne directement naissance au droit légal de préemption.

• Opérations autres que les ventes : Le droit de préemption constitue une restriction exceptionnelle et ne peut être étendu par analogie. Par conséquent, le droit de préemption légal ne s’applique pas lorsque l’action est donnée, échangée, apportée en capital à la société, fait l’objet d’un contrat de distribution viager ou transmise par succession .

• Vente aux enchères forcées (frais de scolarité) : Lors des ventes aux enchères publiques (exécution forcée) menées par des huissiers de justice ou des vendeurs mandataires, l’exercice du droit de préemption par les copropriétaires est interdit. En effet, les ventes aux enchères forcées se déroulent déjà selon un processus d’enchères ouvert à tous, et il serait inopportun que le droit de préemption vienne entraver ce processus.

C. Vente à un tiers (non-partie prenante)

Si une action est vendue à l'un des actionnaires existants, les autres actionnaires n'acquièrent aucun droit de préemption. Ce droit ayant pour objet d'empêcher un tiers d'entrer dans la société, il devient caduc si l'action est transférée à un autre actionnaire.

3. PROCÉDURES ET DÉLAIS D'EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION

Les éléments essentiels à l'exercice du droit de préemption sont les obligations de notification et les délais de prescription stricts prévus par la loi. Le non-respect de ces délais entraîne la perte définitive du droit, qui devient alors inaliénable.

A. Obligation de notification (déclaration)

L’actionnaire qui cède ses parts à un tiers, ou le tiers acquéreur, doit notifier cette cession aux autres actionnaires par acte notarié. Cette notification est indispensable pour faire courir le délai d’exercice du droit de préemption.

B. Délai de prescription

Selon l’article 733 du Code civil turc, deux délais distincts sont prévus pour l’exercice du droit légal de préemption :

• Délai de trois mois : Le droit de préemption doit être exercé par voie judiciaire dans un délai de trois mois à compter de la date de notification officielle de la vente au propriétaire légitime (ou aux autres copropriétaires) par acte notarié . Ce délai de trois mois constitue un délai de forclusion.

• Délai d'un an : Si la vente n'a pas été notifiée aux autres parties prenantes par acte notarié, un an . Ce délai court à compter de la date de la vente. Même en l'absence de notification notariale, aucune action en préemption ne peut être intentée après l'expiration de ce délai de deux ans.

C. Obligation d'intenter une action en justice

Le droit de préemption ne peut s'exercer par simple lettre adressée au vendeur ou à l'acheteur, ni par déclaration orale . Pour être valable, ce droit doit faire l'objet d'une action en préemption devant le tribunal compétent dans les délais légaux. L'exercice de ce droit sans introduction d'instance est sans effet.

4. PRIX ET PROCÉDURE JUDICIAIRE RELATIVE À L'EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION

Quel prix devra payer le copropriétaire qui exerce son droit de préemption pour acquérir la propriété ? Le législateur a adopté une règle juste et équilibrée à cet égard.

A. Écart entre le prix indiqué dans l'acte de propriété et le prix réel

Le copropriétaire exerçant son droit de préemption le prix effectivement . En pratique, il arrive que les parties déclarent un prix bien inférieur à la valeur réelle dans l'acte de vente officiel enregistré au registre foncier afin d'éviter les frais et taxes d'enregistrement (entente illicite ou sous-évaluation).

• Si le copropriétaire plaignant affirme que le prix indiqué dans l'acte de propriété est inexact et qu'un prix plus élevé a en réalité été payé, il doit le prouver.

• De même, l'acheteur défendeur peut contester le prix indiqué dans l'acte de propriété et prétendre avoir payé un prix supérieur, demandant ainsi au tribunal de fixer le prix réel. Le tribunal, mandaté par des experts, examine la valeur marchande et la valeur réelle du bien au moment de la vente et détermine le montant dû.

B. Paiement des dépenses

Le demandeur exerçant son droit de préemption doit consigner au greffe du tribunal, dans le délai fixé par celui-ci, non seulement le prix de vente, mais aussi les frais d'enregistrement du titre de propriété, les dépens et les coûts de transaction acquittés par l'acheteur, majorés des intérêts légaux. Aucune décision d'enregistrement ne peut être rendue sans le paiement de ces frais.

5. CAS OÙ LE DROIT DE PRÉEMPTION NE PEUT ÊTRE EXERCÉ OU A ÉTÉ PERDU

Bien que le droit de préemption prévu par la loi constitue une protection importante pour les actionnaires, le législateur a restreint ou supprimé l'exercice de ce droit dans certains cas.

A. Renonciation aux droits des parties prenantes

Un copropriétaire ne peut renoncer à son droit de préemption de manière générale et par anticipation pour d'éventuelles ventes futures. Cependant, les autres copropriétaires peuvent renoncer. Le copropriétaire qui renonce à son droit ne peut plus intenter d'action en préemption concernant cette vente. Pour être valable, la renonciation doit être faite par écrit ; toutefois, son inscription au registre foncier est importante à titre de preuve opposable aux tiers.

B. Situation réelle de répartition (partage)

L'une des questions les plus débattues en matière de jurisprudence et de doctrine juridique devant la Cour suprême du partage de fait . Si un bien immobilier détenu en copropriété (par exemple, un grand terrain ou un champ) a été divisé de fait entre les copropriétaires il y a de nombreuses années, si chaque copropriétaire s'est attribué une portion spécifique pour son usage personnel, en a délimité les frontières par des clôtures ou des murs, et si chacun utilise sa portion indépendamment, alors la préemption exercée par les autres copropriétaires lorsque l'un d'eux vend sa portion de fait à un tiers comme contraire au principe de bonne foi (article 2 du Code civil turc) . La Cour suprême rejette les préemptions des autres copropriétaires en cas de partage de fait où chaque partie utilise sa propre portion, au motif qu'elles constituent un abus de droit.

6. RELATIONS ET CONFLITS DU DROIT DE PRÉEMPTION AVEC D'AUTRES INSTITUTIONS JURIDIQUES

Le droit de préemption se confond parfois avec d'autres droits relevant du droit de propriété. Les conséquences juridiques de ces chevauchements ont été précisées par la loi et la jurisprudence des hautes juridictions.

A. La relation entre les droits de préemption, la possession et la prévention de l'ingérence

Le droit de préemption, en tant que droit constitutif relatif au transfert de propriété, repose sur un fondement juridique totalement différent de celui des actions en prévention de conflit ou en revendication de propriété fondées sur le droit du voisinage. Le titulaire du droit de préemption acquiert la propriété d'une part dès sa cession à un tiers ; il en devient donc propriétaire directement à la date de la décision d'enregistrement rendue à l'issue de l'action en justice.

B. Cas où plusieurs parties prenantes exercent leur droit de préemption

Dans le cas d'une propriété détenue conjointement, il peut y avoir plus d'un copropriétaire, et chacun de ces copropriétaires peut intenter des poursuites distinctes en matière de préemption dans le délai prescrit après une vente à un tiers.

• Si plusieurs actionnaires souhaitent exercer leur droit de préemption, le tribunal répartira l'action vendue entre ces actionnaires proportionnellement à leurs participations .

• Par exemple, si l'action vendue représente 30 % et que deux actionnaires ont intenté une action en préemption avec des actions égales, cette action de 30 % sera enregistrée à parts égales pour les deux plaignants (20 % chacun ou selon leurs pourcentages d'actions respectifs) ; aucun traitement préférentiel ne sera accordé à quiconque.

7. DEVOIRS, POUVOIRS ET RÈGLES DE PROCÉDURE

Il existe des règles de procédure impératives à suivre pour faire valoir le droit de préemption devant les autorités judiciaires :

• Juridiction compétente : En cas de litige relatif au droit de préemption, la juridiction compétente est le tribunal civil de première instance, indépendamment de la valeur du bien en question . Les tribunaux civils de première instance sont généralement compétents en matière de droits de propriété et de transfert de propriété.

• Juridiction compétente : Une action en préemption portant sur un droit réel et affectant directement la propriété d’un bien immobilier, elle devant le tribunal du lieu où se situe ce bien . Les exceptions d’incompétence seront examinées dans le cadre d’une action intentée devant une autre juridiction.

• Charge de la preuve : Il incombe au copropriétaire demandeur de prouver l’existence de la relation de copropriété, la réalisation de la vente à un tiers et le dépôt de l’action en justice dans les délais légaux (préavis de trois mois ou délai de prescription de deux ans). Le tiers défendeur peut faire valoir que le préavis a été dûment donné ou que l’action n’a pas été intentée dans les délais prescrits.

CONCLUSION

Le droit de préemption, l'un des mécanismes de protection les plus stratégiques du droit de propriété turc, est un instrument essentiel qui protège les droits des copropriétaires, prévient les ingérences extérieures et préserve l'intégrité de la structure de propriété. Le respect strict des délais légaux de forclusion de trois mois et de deux ans, le dépôt régulier d'une requête en vente et la détermination du prix juste sont des éléments déterminants pour le succès de ces procédures. Le respect du principe de bonne foi dans des cas exceptionnels, tels que le partage de fait, prévient les abus et garantit une répartition équitable du droit lorsque plusieurs copropriétaires l'exercent. Une analyse approfondie des subtilités du droit de préemption assure directement un règlement équitable des litiges fonciers et une sécurité juridique.