LA PLACE DES ACCORDS D'EXPULSION EN DROIT LOCATIF

Dans cette étude, nous examinerons le concept des engagements d’expulsion, qui sont devenus de plus en plus courants dans le domaine du droit locatif ces derniers temps, ainsi que leurs éléments et leur champ d’application.

Les contrats de bail, régis par les articles 299 et suivants du Code des obligations turc, sont un type de contrat courant, par lequel le bailleur autorise le preneur à utiliser ou à bénéficier d'un bien, et le preneur s'engage en contrepartie à payer le loyer convenu. On distingue trois types de contrats de bail : les baux ordinaires, les baux d'habitation et commerciaux, et les baux agricoles. Les litiges concernant principalement les baux d'habitation et commerciaux étant abordés dans cette étude, celle-ci se concentrera sur les désaccords dans ce domaine.

Dans les contrats de location résidentielle et commerciale, la résiliation peut se faire par préavis ou par voie judiciaire. Toutefois, les motifs de résiliation par voie judiciaire sont soumis au principe du numerus clausus (nombre limité de clauses) et, conformément à l'article 354 du Code des obligations turc, ne peuvent être étendus arbitrairement au détriment du locataire.

Comme le prévoit expressément la loi, un bail peut être résilié pour des motifs imputables au bailleur ou au locataire. Un engagement écrit de quitter les lieux constitue un exemple de résiliation de bail pour des raisons liées au locataire. Les engagements de quitter les lieux n'étant pas soumis aux mêmes conditions strictes que d'autres motifs de résiliation, ils sont fréquemment utilisés par les bailleurs.

Engagement d'expulsion : définition et nature juridique

Un engagement d'expulsion écrit, tel que prévu à l'article 352/1 du Code des obligations turc, est un document écrit par lequel le locataire s'engage à quitter les lieux loués à une date déterminée. Il convient de préciser que les engagements d'expulsion ne peuvent être établis que pour les baux de biens immobiliers résidentiels et commerciaux ; à défaut, cet engagement est nul.

La nature d'un engagement d'expulsion écrit fait l'objet de débats en matière de doctrine juridique, mais l'opinion généralement acceptée est qu'il s'agit d'un accord accessoire à un contrat de bail.

Éléments d'une convention d'expulsion écrite

La validité d'un engagement d'expulsion écrit est soumise à la présence de certains éléments.

• L'engagement d'expulsion doit être établi par écrit.

Bien que le Code des obligations turc (TBK) ne prescrive aucune forme spécifique pour les contrats de bail, il souligne que l'engagement de quitter les lieux doit être expressément formulé par écrit (article 352/1 du TBK). Par conséquent, la forme écrite est une condition de validité de cet engagement, et l'expulsion ne peut être demandée sur la base d'un engagement verbal. En d'autres termes, la signature manuscrite du locataire au bas du texte de l'engagement constitue une forme écrite suffisante. Le support (manuscrit ou imprimé) importe peu.

Il convient de préciser d'emblée que, si le locataire conteste la signature, l'engagement d'expulsion doit impérativement être établi ou certifié par un notaire. De plus, cet engagement doit être signé par le locataire lui-même ; à défaut, il sera nul et non avenu.

La question de savoir si le consentement de l'autre conjoint, requis pour la résiliation d'un bail portant sur le domicile familial, est également nécessaire pour un engagement écrit de quitter les lieux fait débat et donne lieu à des avis divergents. Afin d'éviter tout désaccord en pratique, il conviendrait de considérer que, si le bien loué est qualifié de domicile familial, l'engagement écrit de quitter les lieux pris par le conjoint locataire est subordonné au consentement explicite de l'autre conjoint.

Un autre facteur pouvant invalider la résiliation est le défaut d'engagement de tous les locataires, sauf lorsqu'un seul locataire est autorisé alors que le groupement de locataires comprend plusieurs personnes. Si tous les locataires ne participent pas à l'engagement, celui-ci sera nul.

Si le locataire est une personne morale, l'engagement d'expulsion écrit ne sera valable que s'il est donné par le représentant autorisé.

• La date d'évacuation doit être précisée.

Pour qu'un engagement d'expulsion soit valable, il doit mentionner la date d'expulsion. La précision de cette date (jour, mois et année) n'est pas obligatoire. L'engagement pourrait être formulé ainsi : « 5 juin 2023 », « deux ans après la date du contrat », ou encore « l'Aïd al-Adha 2022 ». Si la validité d'un engagement ne mentionnant que le mois fait débat en droit, la Cour suprême considère qu'une telle mention est suffisante. Cependant, une autre opinion soutient que, puisque le législateur a explicitement stipulé l'accord à une date précise, l'engagement d'expulsion serait invalide si la date d'expulsion n'est précisée que par le mois.

Bien que le législateur n'ait pas explicitement indiqué qui devrait fixer la date d'expulsion, dans la pratique, le fait que ce soit le propriétaire qui fixe cette date conduit souvent à des abus de droits et à des violations du principe de bonne foi.

Que la date d'expulsion soit inscrite par le locataire ou le propriétaire n'affecte pas la validité de l'engagement d'expulsion. Cependant, de nos jours, cette situation conduit souvent le propriétaire à remplir arbitrairement l'engagement d'expulsion a posteriori, l'utilisant ainsi comme moyen de pression sur le locataire. Lorsque cette situation ressort du dossier, la demande d'expulsion doit être rejetée, conformément à l'interdiction d'abus de droit.

• L’engagement d’expulsion doit être établi après la remise des clés du bien loué.

Conformément à l'article 352/1 du Code des obligations turc, un engagement de libérer les lieux n'est valable qu'après la restitution du bien loué. Un engagement de libérer les lieux pris avant la conclusion du bail est nul, de même qu'un engagement de libérer les lieux inclus comme clause dans le bail.

Il convient de noter que même en présence d'un bail, une promesse d'expulsion est nulle pour un bien dont la prise de possession n'a pas encore eu lieu. En effet, sa validité est expressément subordonnée à la remise des clés. Dans la pratique, la prise de possession se traduit généralement par la remise de ces clés.

             CONTENU DE L'ACCORD D'EXPULSION

• L'accord d'expulsion doit principalement inclure le nom, l'adresse et les coordonnées du locataire.
• L'adresse complète du logement loué et la date de départ doivent être précisées.
• Des clauses précisant la méthode et les conditions d'expulsion peuvent être ajoutées à l'engagement d'expulsion.

MODÈLE DE CONTRAT D'EXPULSION

Étudiant stagiaire Selin MUTLUTÜRK