Contrats de location en vertu du Code des obligations turc

 

1) Bail ordinaire (Dispositions générales) — Code turc des obligations, articles 299 à 338

1.1. Définition et étendue

• Définition (Article 299) : Le bailleur s’engage à permettre au preneur d’utiliser (et, le cas échéant, de bénéficier de) un bien ; le preneur le loyer .

• Objet : Biens meubles ou immeubles ; surface bâtie/non bâtie (par exemple, terrain, parking, zone de stockage, machinerie, véhicule, bateau, etc.).

• Systématique : Le bail ordinaire constitue le régime de base; les dispositions relatives aux baux résidentiels et commerciaux, ainsi qu'aux baux de produits, sont des manifestations spécifiques de ce régime général.

1.2. Formation et structure du contrat

• Liberté de forme : La forme écrite n’est pas obligatoire ; de preuve .

• Durée indéterminée fixe : peut être déterminée initialement ; des délais de préavis indéterminés pour la résiliation entrent en vigueur (voir ci-dessous).

1.3. Obligations des parties

Responsabilités du propriétaire

• Livraison et aptitude à l’usage (Article 301) : Livraison conforme à l’objet du contrat, exempte de défauts, et maintien (Article 301/2).

• Responsabilité pour les défauts : Responsabilité pour les défauts initiaux et les défauts qui surviennent ultérieurement ; le locataire a la possibilité d’exercer ses droits (voir 1.5).

Dettes du locataire

• Soin et courtoisie du voisinage (Article 316) : Utilisez le bien loué conformément au contrat ; ne dérangez pas les autres.

• Prix ​​et frais accessoires (Articles 313–314, Article 341 par analogie) : Paiement du prix convenu à temps ; frais accessoires convenus dans le contrat ou conformément à la coutume.

1.4. Loyer, augmentation et dépôt de garantie

• Détermination du prix : librement convenue par les parties ; le principe de certitude est important (montant, méthode de calcul, date d’échéance).

• Augmentation (principe général de l'article 344) : Un critère d'augmentation (par exemple, la moyenne de l'IPC sur 12 mois) peut être stipulé dans le contrat ; le juge peut procéder à des vérifications d'équité et de jurisprudence . (Pour les limites obligatoires dans les logements/lieux de travail couverts, voir également la section 2.)

• Dépôt de garantie (article 342) : maximum 3 mois de loyer ; en espèces (dépôt à terme) ou par lettre de caution. (Disposition obligatoire pour les locaux d’habitation/locaux commerciaux couverts ; également recommandée pour les baux ordinaires.)

1.5. Défauts, entretien et réparation, et réduction de loyer

• Défaut (par analogie avec les articles 305, 306, 307-308) : En cas de défauts affectant l'usage prévu du bien loué, le locataire peut demander la réparation du défaut , une réduction du loyer , une indemnisation pour les dommages subis ou, dans les cas graves, la résiliation du contrat

• Réparations : L’entretien et les réparations ordinaires sont à la charge du bailleur ; les travaux d’entretien mineurs et nécessaires/d’urgence engagées pendant l’utilisation sont à la charge du locataire ; toutefois, le locataire des dépenses nécessaires et utiles (par analogie avec les dispositions relatives à l’enrichissement sans cause/à l’agence non autorisée).

1.6. Sous-location et transfert des droits d'utilisation (Article 322)

• Règle : Le locataire ne peut céder ou sous-louer intégralement le bien loué sans le consentement écrit du propriétaire .

• Responsabilité : Dans le cadre d'une sous-location, le locataire solidairement responsable envers le bailleur ; cette responsabilité peut être précisée par contrat.

• dans les baux de lieux de travail et de biens meubles ; l’absence de consentement de résiliation justifiée (article 316).

1.7. Résiliation du contrat et délais de préavis de résiliation

• Durée déterminée : Elle prend fin automatiquement à l'expiration du terme ; locaux résidentiels/commerciaux couverts (voir section 2).

• Durée indéterminée : Conformément aux articles 328-329 du Code des obligations turc, les délais de préavis appropriés pour la résiliation varient (généralement au moins trois mois à l'avance; à compter de la fin du bail).

• Rupture pour juste motif (Article 331) : Circonstances devenues insupportables ; critères objectifs.

• Défaut et expulsion : Deux avis justifiés constituent résidentiels/de lieu de travail couverts (voir section 2.8).

 

1) Introduction et cadre du problème

Les stations-service représentent bien plus qu'un simple bail immobilier ; elles constituent souvent une entreprise commerciale complète visant à générer des revenus, s'appuyant sur des licences et des équipements, et incluant parfois des droits de marque ou de franchise. Cette structure complexe rend difficile la détermination de la nature juridique du contrat : s'agit-il d'un bail simple , d'un bail à partage de revenus ou d'un contrat mixte? Par ailleurs, la distinction entre station-service couverte et non couverte influe directement sur l'applicabilité des dispositions protectrices du Code des obligations turc (TBK) spécifiques aux baux d'habitation et aux baux commerciaux couverts.

Par conséquent, lors d'une évaluation juridique , il convient de prendre en compte le contenu économique et le fonctionnement réel du contrat, plutôt que son titre ; l'étendue des éléments loués, la méthode de détermination du loyer, les rôles assumés par les parties et l'utilisation réelle de la station doivent être évalués conjointement.

2) Fondements normatifs et distinctions conceptuelles

2.1. Location classique – Location de produit (avec indemnité de location) – Contrat hybride

• un bail simple, le bailleur renonce au droit d'utiliser (et de bénéficier, le cas échéant, du bien loué) le bien loué ; le loyer est généralement fixe ou indexé , mais le partage direct des revenus d'exploitation n'est pas courant.

• Les contrats de location de produits (revenus) (Code turc des obligations, articles 357 et suivants) se caractérisent par le fait que le bien loué génère directement des revenus ; le loyer est souvent indexé sur les revenus ; et l'activité commerciale est directement exercée par le preneur.

• Un contrat hybriden'est ni un simple bail ni un simple bail de produit ; liberté contractuelle et de sécurité des transactions (par exemple, transfert de biens immobiliers + d'équipements + de droits commerciaux + de clientèle).

2.2. Distinction entre les lieux de travail couverts et non couverts et articles 339 à 356 du Code des obligations turc

Les dispositions relatives aux baux d'habitation et aux baux commerciaux couverts, figurant aux articles 339 à 356 du Code des obligations turc, ne concernent que les locaux « couverts ». Dans une station-service, la prédominance d'espaces clos (marché, bureaux, restaurant, etc.) peut justifier sa qualification de « local commercial couvert ». Toutefois, lorsque l'aire de pompage est principalement utilisée à ciel ouvert, même en présence de quelques espaces clos, la qualification de « local commercial non couvert» peut s'avérer pertinente. Le critère déterminant, conformément à la jurisprudence constante de la Cour suprême, est le principe de la « finalité prépondérante » (usage prévu supérieur) .

3) Critères de classification : contenu, fonction économique et application réelle

3.1. Étendue des éléments faisant l'objet du bail

Dans les contrats simples où seul le terrain ou le bien immobilier est loué, les conditions habituelles d'un bail s'appliquent. Cependant, en pratique, les baux de stations-service incluent également le transfert d'éléments économiquement précieux tels que les pompes, les réservoirs souterrains, l'automatisation , les licences d'exploitation , la clientèle , les droits de concession liés à la marque et, dans certains cas, la réputation commerciale . Dans ces cas, même si le contrat est intitulé « bail », les caractéristiques propres à un bail portant sur un produit peuvent prévaloir.

3.2. Méthode de détermination du loyer

Le fait que le loyer indexé sur les revenus/le chiffre d'affaires/les prix du carburant , que des revenus directs soient générés par l'entreprise et que ceux-ci servent de base au calcul du loyer, est considéré par la Cour suprême en faveur du bail de produit (revenu) .

3.3. Intentions des parties et procédure effective

Le fait que le locataire exerce directement l'activité commerciale et en assume le risque, tandis que le bailleur perçoit une part des revenus (ou que le loyer soit indexé sur les revenus), renforce la qualification de ce contrat comme étant un contrat de location de produit . À l'inverse, la simple concession d'un droit d'usage et le paiement d'un loyer fixe peuvent indiquer un bail classique

3.4. Critères techniques de distinction entre les bâtiments couverts et les bâtiments non couverts

En pratique, le critère de « qualité prédominante » est principalement étayé par des évaluations techniques telles que des rapports d'experts , des coefficients d'occupation des sols et l'intensité d'utilisation réelle . Ces données techniques influent directement sur le champ d'application des articles 339 à 356 du Code des obligations turc en déterminant la distinction entre les structures couvertes et découvertes.

4) L'approche de la Cour suprême et la jurisprudence exemplaire

4.1. Jurisprudence appuyant l'évaluation en faveur du leasing de produits

L'arrêt suivant de la 3e chambre civile de la Cour de cassation souligne la qualification des loyers des stations-service en loyers indexés sur le prix du carburant et, se référant à la jurisprudence, en loyers de produit (rente sur le chiffre d'affaires ). (Citation reproduite intégralement sans modification ) :

L'arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour suprême d'appel, en date du 5 juillet 2019, numéroté 2018/7771 E. et 2019/6309 K.,
énonce : « … Le défendeur a demandé le rejet de l'affaire, faisant valoir que le bien loué en question est une station-service et que, de par sa nature, il est soumis aux dispositions d'un bail à loyer indexé sur les revenus, et qu'en conséquence, une action en détermination du loyer ne peut être intentée ; que le loyer est indexé sur le prix du diesel et est augmenté chaque mois en fonction de l'augmentation des prix des carburants ; et que, puisqu'il n'existe aucune clause d'augmentation dans le contrat, la période de détermination du loyer est également incorrecte. »

…Dans le cas présent, la 6e chambre civile de la Cour suprême, dans son arrêt du 22 septembre 2008 (n° 2008/8024 - 2008/10005), a jugé que le contrat de bail en question était soumis aux dispositions de l'article 270 (article 357 du Code des obligations turc) et des articles suivants du Code des obligations turc (n° 818) relatifs aux contrats de location-financement. Le bien loué constitue un bail immobilier soumis aux dispositions du Code des obligations turc relatives aux contrats de location-financement et ne peut bénéficier des dispositions des articles 339, 344 et suivants dudit Code, qui s'appliquent aux baux d'habitation et aux baux commerciaux couverts…

Cette décision démontre que le contenu économique du contrat, plutôt que son titre, est la considération principale ; le fait que le mécanisme de tarification soit indexé sur le prix/les recettes du carburant constitue une forte présomption en faveur de la location de produits en vertu des articles 357 et suivants du Code des obligations turc

4.2. Le principe de la « caractéristique dominante » pour distinguer les bâtiments couverts des bâtiments non couverts

Pour déterminer si une propriété possède un toit ou non, la Cour suprême applique le critère de « l’usage prédominant » ; cet usage est déterminé en évaluant conjointement les surfaces ouvertes et fermées de la propriété . La décision suivante reprend le texte cité (tel qu’il apparaît dans le texte en question) :

L'arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation, en date du 26 juin 2019, sous les numéros 2019/3021 E et 2019/5814 K,
« …Il est entendu que le bien immobilier en question se compose d'une surface fermée de 43 m² et d'une surface ouverte de 70 m², et qu'il a été loué pour être exploité comme maison de thé. Suite à la cassation de l'arrêt, une nouvelle inspection sur place a été effectuée et un rapport d'expertise en génie civil a été établi. Ce rapport a établi que la surface de 43 m² correspond à une maison de thé fermée de plain-pied, construite en maçonnerie, avec des enduits intérieurs et extérieurs blanchis à la chaux, tandis que la surface d'environ 70 m² est utilisée comme maison de thé ouverte, avec des tables et des chaises. La qualité supérieure ou caractéristique dominante s'entend de la qualité qui définit le bien loué en fonction de sa destination. Même si des bâtiments nécessaires à l'exploitation de ce bien sont construits sur des parcelles louées comme plages, jardins de thé ou autres… » Les stations-service, de par leur nature, ne peuvent être considérées comme des bâtiments couverts au sens strict du terme. Par conséquent, étant donné que le bien loué est construit en maçonnerie et ne possède pas de toiture, il est entendu que le contrat de location est soumis aux dispositions générales du Code des obligations turc.

Cette décision démontre clairement que la simple présence d’espaces clos ne garantit pas le statut de « lieu couvert »; si la zone d’utilisation principale est concentrée dans un espace ouvert, les locaux peuvent être considérés comme un lieu de travail sans toit

5) Preuve et charge de la preuve dans le règlement des différends

5.1. Texte du contrat et annexes

• Une liste détaillée des actifs loués (biens immobiliers, équipements, licences, marque/franchise, portefeuille clients, etc.)

• Formule de calcul du loyer (fixe, IPC/IPP, indexé sur le revenu/le prix du carburant, mixte)

• Définition des rôles des parties (qui dirige l'entreprise, comment sont partagés les risques, qui est responsable de la maintenance/des réparations/des licences ?)

5.2. Application pratique et résultats techniques

• Rapports d'experts, inspection du site, ratios de mètres carrés (répartition des surfaces ouvertes/fermées), densité commerciale.

• Données de ventes/revenus, données d'automatisation, l'indice des prix du carburant .

• Contrats de licence commerciale et de franchise (position du bailleur/propriétaire de la marque)

5.3. Logique d'évaluation

• Le contenu économique et le fonctionnement réel avec le texte du contrat .

• Lier les frais de location aux revenus/prix du carburant leasing de produits .

• La distinction entre les propriétés couvertes et non couvertes est déterminée par le principe de qualification prévalant ; cette détermination affecte directement si les articles 339 à 356 du Code turc des obligations s'appliquent.

6) Recommandations pratiques concernant la conception des contrats

1. Définition claire du périmètre : Énumérer individuellement chaque élément loué (biens immobiliers, équipements, licences, marque/franchise, clientèle).

2. Formule de tarification : est-elle fixe, indexée ou liée au chiffre d’affaires/aux revenus/au prix du carburant ? Veuillez préciser la formule et inclure un exemple de calcul

3. Partie exploitante et risques : Qui exploite l'entreprise ? Qui est responsable des licences, de la maintenance, de la sécurité et des responsabilités environnementales/liées aux matières dangereuses ?

4. Détermination de la couverture du toit/de la voie : Une ventilation de la surface ouverte/fermée en mètres carrés et de l'intensité d'utilisation peut être ajoutée au contrat (fournissant une preuve plus facile ultérieurement).

5. Référence aux dispositions applicables : En cas de structure mixte, le régime juridique applicable à chaque élément (Code turc des obligations, articles 299 et suivants / 357 et suivants) peut être indiqué.

6. Règlement des différends : En cas de différend, il est prévu que les avis d’experts et les évaluations techniques seront pris en compte, qu’une inspection sur place sera effectuée et que le critère de qualité en vigueur sera appliqué.

7. Conformité et permis : La conformité interne doit être assurée par le biais de licences/permis et d'accords de distribution de marques ; des réglementations en matière de concurrence, d'environnement et techniquesdoit constituer une obligation explicite.

7) Scénarios d'application (Exemples)

• Scénario A (Bail simple principalement) : Seuls le terrain et le bâtiment sont loués, loyer fixe/indexé, le locataire exploite l'entreprise mais il n'y a pas d'indexation des revenus, pas de transfert de licence/clientèle → du bail simple prévalent.

• Scénario B (Location de produit principalement) : Terrain + équipement + licence + clientèle + marque/concessionnaire transférés ensemble ; paiement au prix du carburant/au chiffre d'affaires → de location de produit (revenus) prédominent.

• Scénario C (Mixte) : Biens immobiliers attribués à un prix fixe, équipements et droits d'exploitation attribués à un prix dépendant des revenus → mixte en termes d'éléments (dispositions applicables du Code turc des obligations pour chaque élément).

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CONCLUSION ET ÉVALUATION

1. Critères de détermination : Dans les contrats de location portant sur des stations-service, ce sont le contenu économique , le système de tarification et les pratiques effectives, et non l’intitulé du contrat, qui sont déterminants. Si les éléments loués sont indexés sur le prix du carburant et que l’exploitation est assurée par le preneur, la qualification de location de produit (location avec exécution) au sens des articles 357 et suivants du Code des obligations turc est renforcée.

2. Distinction entre commerces couverts et non couverts : L’applicabilité des articles 339 à 356 du Code des obligations turc dépend du caractère couvert ou non du local . Selon le principe de la Cour suprême relatif à la « finalité prépondérante », même en présence d’espaces clos , un local commercial non couvert peut être considéré comme tel lorsque l’usage principal est en plein air; les évaluations techniques (avis d’experts, coefficients d’occupation des sols) constituent des éléments de preuve essentiels à cet égard .

3. Principes directeurs de la Cour suprême :

   • indexation des frais sur le chiffre d'affaires/prix du carburant et l'activité commerciale exercée directement par le locataire → en faveur de la location de produits (Cour suprême, 3e chambre civile, 05.07.2019, 2018/7771 E., 2019/6309 K.).

   • La distinction entre espaces couverts et espaces non couverts repose sur le critère dominant ; la présence d’espaces clos à elle seule n’est pas le facteur déterminant ; l’usage prédominant est essentiel (Cour suprême, 3e chambre civile, 26.06.2019, 2019/3021 E., 2019/5814 K.).

4. Recommandation de mise en œuvre : En cas de litige, il convient d’évaluer la mise en œuvre effective et les données techniques , en complément du texte du contrat et de ses annexes . Lors de la rédaction du contrat, il est impératif de définir clairement l’étendue des éléments loués, la formule de tarification, la répartition des rôles des parties, la superficie des espaces ouverts et fermés, ainsi que les obligations de conformité à la législation, afin d’éviter toute ambiguïté .

5. Évaluation générale : Il n’est pas possible d’établir une classification uniforme des contrats de location de stations-service. Dans chaque cas particulier, il convient d’examiner conjointement la portée des éléments, le mécanisme de tarification, la structure commerciale effective et la caractéristique dominante afin de déterminer s’il s’agit d’un contrat de location simple, d’un contrat de location de produits ou d’un contrat mixte, et par conséquent, dans quelle mesure les dispositions du Code des obligations turc (notamment les articles 339 à 356 et 357) doivent être appliquées .