1) La loi sur la copropriété interdit-elle explicitement les animaux de compagnie ?

Non. La loi sur la copropriété (KMK) ne contient pas d'interdiction légale directe et générale stipulant que « les chats et les chiens ne peuvent être gardés dans les appartements individuels ». Toutefois, la KMK impose aux copropriétaires (et aux résidents de l'immeuble) l'obligation de ne pas se gêner mutuellement , de ne pas porter atteinte aux droits des autres et de respecter le règlement de copropriété . Le principe fondamental de l'article 18 de la KMK est le suivant : même si l'appartement individuel est « mon », la vie en appartement est une vie commune ; le droit d'en jouir est protégé dans le respect du bon voisinage et de l'ordre public

Par conséquent, la question des animaux de compagnie se résout souvent moins en se demandant simplement « y a-t-il une interdiction ou non ? » qu'en le plan de gestion, les critères de perturbation et la procédure .

2) Qu’est-ce qu’un plan de gestion et pourquoi est-il si crucial ?

Selon l'article 28 de la loi sur la copropriété le plan de gestionqui régit le style de gestion de l'immeuble/complexe d'appartements, la manière dont les unités indépendantes sont utilisées et les règles relatives à la gestion ; contraignant pour tous les propriétaires d'appartements .

Deux conclusions essentielles peuvent être tirées de ce point :

1. Si le plan de gestion contient une interdiction explicite, cette interdiction est considérée comme contraignante, au même titre qu'une « clause contractuelle ».

2. Modifier le plan de gestion n'est pas facile : selon l'article 28 de la loi sur la copropriété, un vote des quatre cinquièmes (4/5) de tous les copropriétaires est requis pour un changement.

L'erreur la plus fréquente en pratique : « Nous avons obtenu la majorité lors de l'assemblée générale des copropriétaires, donc les animaux sont désormais interdits dans l'immeuble. »
Une décision de l'assemblée générale est souvent insuffisante à elle seule pour interdire formellement la présence d'animaux dans une zone non prévue par le règlement de copropriété. (J'explique cela plus en détail ci-dessous.)

3) Si le plan de gestion stipule « animaux interdits » : l'interdiction est-elle toujours valable ?

L'approche de la Cour suprême, telle qu'elle ressort de l'opinion publique, est la suivante : même en l'absence d'interdiction générale dans la législation , si le plan de gestion contient une interdiction explicite, telle que « la détention d'animaux domestiques comme les chats et les chiens est interdite », alors, en règle générale, cette interdiction doit être respectée. Dans ce cadre, il est observé que des actions en justice peuvent être intentées pour « empêcher la détention d'animaux domestiques/obtenir réparation pour les troubles » en se fondant sur la disposition d'interdiction du plan de gestion, et la Cour suprême tend à accorder du poids à de telles dispositions.

Distinction pratique importante :

• le plan de gestion stipule une «interdiction stricte» : en pratique, les tribunaux peuvent ne pas toujours accepter la défense selon laquelle « la nuisance n’a pas été davantage prouvée », car la violation est considérée comme une violation directe du plan de gestion .

• le plan de gestion stipule une «exigence d'autorisation» (par exemple, « ne peut être fourni sans l'autorisation de l'association des propriétaires »), le fait de fournir de la nourriture sans autorisation peut tout de même être considéré comme une violation du plan ; il existe des exemples de décisions de la 20e chambre civile de la Cour suprême d'appel qui confirment cette approche.

Mais l’interdiction prévue dans le plan de gestion est-elle « absolue » dans tous les cas ?

Bien qu'en théorie un plan de gestion soit un contrat, en pratique le débat porte sur ce point :

• Le plan de gestion, tout en restreignant le droit des individus à utiliser leurs unités indépendantes, la proportionnalité et des caractéristiques spécifiques du cas ?

• Même si la présence de l'animal ne constitue pas une « nuisance », son enlèvement peut-il être demandé uniquement sur la base d'une disposition d'urbanisme ?

L'approche de la Cour suprême, notamment en cas d'interdiction explicite, peut fortement s'appuyer sur le plan de zonage.
Cependant, dans chaque cas, les preuves, la procédure et les faits concrets (nature de l'animal, hygiène, agressivité, configuration de l'appartement) influenceront la décision.

4) S'il n'y a pas d'interdiction dans le plan de gestion : une interdiction peut-elle être imposée par une décision de l'association des propriétaires ?

Principe général : Dans la plupart des cas, imposer une interdiction catégorique des animaux domestiques dans un immeuble d'appartements par la seule décision du syndicat des copropriétaires, alors qu'il n'existe aucune disposition explicite dans le règlement de copropriété, entraînera des litiges

Parce que:

• Le plan de gestion est un « contrat contraignant » au sens de l’article 28 de la loi sur la copropriété ;

• Une modification du plan de gestion est nécessaire pour rendre permanente et applicable à tous une restriction non prévue dans le plan de gestion ;

• Une majorité des 4/5 est également requise pour toute modification du plan de gestion.

Conclusion : En l’absence de modifications du plan de gestion, la solution la plus judicieuse est la suivante :

1. Pour inscrire la question à l'ordre du jour,

2. Inclure des « procédures et des limites » dans le plan de gestion (réglementation plutôt qu’interdiction absolue),

3. La majorité des personnes concernées, conformément à l'article 28 de la loi sur la copropriété, sont responsables de la modification du plan de gestion.

Remarque : En pratique, certains sites réduisent les litiges en incluant des règles réglementaires dans leur plan de gestion au lieu de simplement énoncer des « interdictions », telles que l'utilisation obligatoire de la laisse, les exigences relatives au transport/au transport des chiens dans les espaces communs, les obligations de nettoyage et les règles d'utilisation des ascenseurs

5) Que se passe-t-il si quelque chose est « perturbant » même si ce n'est pas interdit ?

L'absence d'interdictions dans le plan de gestion ne signifie pas une « liberté illimitée ». En effet, l'obligation des propriétaires (et des locataires) d'appartements de ne pas se déranger mutuellement est clairement encadrée par l'article 18 de la loi sur la copropriété.

En outre, l'article 737 du Code civil turc, un principe général du droit du voisinage , interdit de causer des troubles aux voisins tels que des odeurs ou du bruit qui dépassent un « niveau tolérable » dans l'utilisation d'un bien immobilier.

Lorsque ces deux réglementations sont interprétées conjointement :

• Aboiements/bruit continus,

• Problèmes d'odeur et d'hygiène,

• Pollution des espaces communs,

• Agression / risque pour la sécurité,

• Harcèlement physique et trouble à l'ordre public dans les ascenseurs/escaliers

Dans de tels cas, les autres propriétaires d'appartements ou la direction la « cessation du trouble/la prévention des interférences ». (La preuve est déterminante dans chaque cas particulier.)

6) Quel tribunal faut-il contacter ? (Tribunal compétent)

En ce qui concerne la compétence juridictionnelle en cas de litiges découlant des relations de copropriété, l'article 1 des dispositions additionnelles de la loi sur la copropriété est particulièrement clair : « Tous les litiges découlant de l'application de la présente loi seront résolus par les tribunaux d'instance. »

Par conséquent, les litiges concernant les animaux domestiques dans les immeubles d'appartements ou les complexes résidentiels sont généralement le tribunal civil de paix . (Si la nature du litige relève d'un autre domaine juridique, une évaluation plus approfondie est nécessaire.)

7) Solution étape par étape en pratique : Que doit faire la partie qui souhaite l'interdiction ?

A) Tout d'abord, vérifiez le plan de gestion

• Le registre foncier contient l'annotation du plan de gestion / le texte du plan de gestion du site.

• Des dispositions telles que « Animaux interdits », « Autorisé avec permission » et « Règles dans les espaces communs » sont recherchées.

B) Avertissement écrit et décision

Puisqu'il est difficile de prouver quelque chose devant un tribunal, si possible :

• Avertissement écrit via l'administrateur,

• En l'inscrivant au registre de l'appartement,

• Enregistrement des plaintes relatives au bruit, aux odeurs et à l'hygiène en fonction de la date et de l'heure

• Si nécessaire, des preuves telles que des procès-verbaux, des enregistrements de caméras, des témoignages, des rapports vétérinaires, etc

C'est prêt.

C) Stratégie contentieuse (selon le type de litige)

• S’il existe une interdiction explicite dans le plan de gestion : la demande est généralement formulée autour de la « rectification de la violation du plan de gestion / prévention de l’alimentation ».

• Il n'y a pas d'interdiction, mais il y a trouble : la demande est formulée comme « suppression du trouble / prévention de l'ingérence » dans le cadre de l'article 18 de la loi sur les condominiums et de l'article 737 du code civil turc.

8) L'argument de défense des propriétaires d'animaux : « Toutes les restrictions s'appliquent-elles ? »

Du point de vue du propriétaire d'un animal de compagnie, la défense s'articule généralement autour de cet axe :

1. S'il n'existe aucune interdiction explicite dans le plan de gestion : la validité d'une interdiction absolue imposée uniquement par une résolution de l'assemblée générale est remise en question ; la procédure de modification du plan de gestion (article 28 de la loi sur la copropriété) est également remise en question.

2. En l'absence de nuisance : les allégations de bruit, d'odeur ou de problèmes d'hygiène doivent être prouvées par des preuves concrètes.

3. Les mesures préventives recommandées comprennent : la promenade en laisse, le nettoyage des espaces partagés, l’utilisation d’une cage de transport couverte, le dressage/la réhabilitation, les rapports vétérinaires, etc.

4. Législation animale et textes internationaux : La loi n° 4934 relative à la ratification par la Turquie de la « Convention européenne pour la protection des animaux de compagnie » et les textes connexes offrent une perspective sur le bien-être et la protection des animaux (même si cela n’implique pas automatiquement que les animaux de compagnie peuvent être gardés dans un immeuble en copropriété).

9) Foire aux questions

« L’immeuble a décidé d’interdire les animaux domestiques ; suis-je obligé de m’y conformer ? »

Premièrement, le plan de gestion est examiné. S'il ne contient aucune interdiction, une interdiction absolue imposée uniquement par une résolution d'assemblée fera, dans la plupart des cas, d'une modification du plan de gestion (article 28 de la loi sur la copropriété) .

« Le règlement intérieur l'interdit, mais mon animal ne me dérange absolument pas. Serait-il possible de lever cette interdiction ? »

La jurisprudence de la Cour suprême confère une force juridique importante en cas d'interdiction explicite. Toutefois, la procédure, les preuves, les circonstances particulières et la portée de la demande sont des éléments importants à prendre en compte dans chaque affaire.

« Existe-t-il une distinction du type « petits animaux autorisés » pour les chats et les chiens ? »

Selon la Cour suprême, le facteur déterminant n'est souvent pas « la petite taille de l'animal », mais plutôt les dispositions du plan de gestion et les critères spécifiques définissant la gêne occasionnée.

« Où ces poursuites sont-elles déposées ? »

L’article 1 des dispositions complémentaires de la loi sur la copropriété donne la priorité au tribunal civil de paix pour les litiges découlant de la propriété en copropriété

Conclusion : Selon la loi turque sur la copropriété, dans quelles conditions la détention d'animaux domestiques peut-elle être interdite ?

En résumé:

1. La loi ne contient aucune interdiction générale.

2. Si le plan de gestion contient une interdiction explicite , la jurisprudence de la Cour suprême considère souvent cette disposition comme contraignante et l'interdiction peut être appliquée

3. Si le plan de gestion ne contient pas d'interdiction, imposer une interdiction absolue par une seule résolution de l'assemblée générale est généralement controversé ; une solution permanente passe par un amendement au plan de gestion conformément à l'article 28 de la loi sur la copropriété

4. Même si cela n'est pas interdit, si un animal cause une nuisance, les moyens de prévenir l'intervention/de résoudre la nuisance entrent en jeu dans le cadre de l'article 18 du Code de commerce turc et de l'article 737 du Code civil turc.