Gestion et utilisation des espaces communs en vertu de la loi sur la copropriété

Entrée

Les appartements, les ensembles résidentiels et les immeubles collectifs, éléments indispensables des villes modernes, sont soumis aux dispositions de la loi sur la copropriété (KMK) . L'objectif principal de la KMK est d'établir un mécanisme équitable et ordonné pour l'indivisibilité juridique et, en particulier, la répartition et l'usage communs des lots (copropriétés) d'un bien immobilier. Si la loi attribue aux copropriétaires la pleine propriété du bien immobilier principal (la totalité du terrain) au prorata des charges foncières allouées à leurs lots, les parties communes telles que les cages d'escalier, les toits-terrasses, les ascenseurs, les abris et les logements du concierge sont considérées comme des parties communes .

Les parties communes, propriété exclusive des copropriétaires, font l'objet de litiges fréquents et complexes quant à leur aménagement et leur gestion . Cet article analyse le principe d' usage des parties communes en copropriété , les limitations imposées par la loi sur la copropriété, et notamment la jurisprudence de la Cour suprême faisant jurisprudence en matière de consolidation , d'interventions dans les parties communes, de répartition des charges communes et de modalités d'utilisation, le tout d'un point de vue juridique et original.

I. La notion d'espaces communs et leur nature juridique

Les unités de copropriété sont divisées en deux catégories : les parties communes, les zones considérées comme communes légalement, et les zones désignées comme parties communes par contrat (plan de gestion).

A. Parties communes légales (Loi sur la copropriété, article 4)

L’article 4 de la loi sur la copropriété énumère les parties communes. Il s’agit des espaces qui servent principalement à assurer la durabilité, la sécurité, l’intégrité structurelle, l’esthétique et l’intérêt commun . Les parties communes les plus courantes reconnues par la loi sont :

1. Fondations et murs principaux : Le système porteur de la structure.

2. Toitures, cheminées, gouttières : éléments extérieurs qui protègent le bâtiment.

3. Escaliers, ascenseurs et couloirs : lieux permettant d’accéder aux logements individuels.

4. Abri, garages, chaufferies : espaces de service partagés.

Juridiquement, la propriété des parties communes appartient à tous les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts de terrain, conformément à la loi sur la copropriété

B. Nature juridique des parties communes : copropriété obligatoire

Le droit dont disposent les copropriétaires sur les parties communes constitue une forme particulière de copropriété, à savoir la copropriété indivise obligatoire (propriété en partenariat) . Cela signifie que chaque copropriétaire a droit à une quote-part des parties communes, mais ce droit ne peut être exercé individuellement. Les copropriétaires ne peuvent exercer leur droit de disposer collectivement des parties communes que par décision du conseil syndical

II. Principes et limites de l'utilisation des espaces communs

L’utilisation des parties communes est strictement réglementée par l’article 16 de la loi sur la copropriété et le plan de gestion

A. Principe d'usage correct (Article 16 du Code de commerce turc)

L’article 16 de la loi sur la copropriété établit le principe fondamental d’usage : « Les copropriétaires sont séparés des autres copropriétaires de l’immeuble principal , proportionnels à leurs contributions foncières les fonds non utilisés, dans ont le droit d’utiliser

Selon cet article :

1. Usage approprié : Les copropriétaires doivent utiliser le bien principalement aux fins prévues (par ailleurs, un système de casiers à chaussures pour les personnes ayant des escaliers est contre-productif).

2. Éviter de perturber les autres copropriétaires : Le droit d’utiliser le logement doit être exercé de manière à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à leur causer de nuisances.

B. Le rôle déterminant du plan de gestion

Le Règlement de copropriété (RCP) est un document constitutionnel qui définit les modalités d'application, les usages communs et les modifications de gestion prévues par la Loi sur la copropriété (LCP). Si le RCP contient des règles spécifiques relatives aux usages communs, celles-ci sont obligatoires pour les copropriétaires. Toutefois, le RCP ne peut contredire les dispositions impératives de la loi. En cas de litige, la Cour suprême examine en premier lieu le RCP ; si celui-ci ne contient aucune disposition spécifique, elle applique les dispositions générales de la LCP.

III. Problèmes pratiques à la lumière des décisions de la Cour suprême

L’ingérence et l’utilisation injustifiées des espaces publics figurent parmi les affaires les plus fréquemment portées devant la Cour suprême.

A. Rénovations et ajouts aux espaces communs

Selon l'article 42 de la loi sur la copropriété, toutes améliorations et ajouts (modifications) à une propriété partagée doivent être effectués de manière à ne pas nuire au projet commun principal, à l'apparence architecturale ou au statut.

• Rénovations de luxe (dépenses élevées) : 80 % (4/5) des propriétaires doivent divorcer (Exemple : construction de piscine, revêtement extérieur).

• Innovations bénéfiques (à faible coût) : Une décision sur la concentration en sel (plus de la moitié) est suffisante (Exemple : Installation d'une caméra de sécurité).

Exemple de décision de la Cour suprême : La Cour suprême a statué qu’il est manifestement illégal pour un propriétaire d’intégrer un espace commun ou un jardin à sa propre section privative (par exemple, en créant des jardins d’hiver) sans autorisation . Ces constructions non autorisées et permanentes doivent être remises en état après que les autres propriétaires aient eu la possibilité de s’y opposer. Conformément à la loi, même avec le consentement unanime des propriétaires, aucun ajout ne peut être effectué à l’espace commun enregistré.

B. Poursuite concernant l'occupation des parties communes et la prévention des interférences

L'une des formes de séparation les plus courantes est celle où un propriétaire occupe illégalement un espace commun (tel que le sous-sol, la cage d'escalier ou le grenier) en y entreposant ses biens ou en le bloquant complètement .

• Injonction contre l'ingérence : Les autres copropriétaires ou l'administration une action en justice pour faire cesser l'ingérence .

• Point important de l'arrêt de la Cour suprême : La Cour suprême se prononce sur la nécessité ou non d'une décision du conseil des copropriétaires dans le cas de copropriétaires masculins qui détériorent la propriété . Chaque copropriétaire d'un espace partagé a le droit d'intenter une action en justice individuellement, ce droit étant limité à la protection de la souveraineté.

• Exemple de cas : Des situations telles que le placement de porte-chaussures à l’entrée d’un immeuble d’appartements ou le fait d’empêcher les vélos ou autres objets utilisés par les résidents dans les escaliers ont été considérées par la Cour suprême comme une ingérence illicite qui entravait l’accès général et ont donné lieu à l’octroi d’une indemnisation .

C. Obligation de contribuer aux dépenses communes

La contribution aux dépenses d'entretien, de réparation et d'exploitation des parties communes (article 20 de la loi sur la copropriété) fondamentale et obligatoire des copropriétaires.

• Répartition des parts foncières : En règle générale, les copropriétaires sont tenus de contribuer aux dépenses communes proportionnellement à leurs paiements de quote-part foncière .

• Principe d'utilisation : Pour les dépenses telles que le chauffage et l'eau chaude qui ne desservent que des unités indépendantes, le taux d'utilisation est pris comme base.

• Limites de l'acceptation des objections : La Cour suprême souligne fréquemment qu'un propriétaire même s'il ne bénéficie pas de l'utilisation des parties communes . Un propriétaire qui ne s'oppose pas à la gestion ne peut être dispensé de son obligation de paiement.

IV. Modifications du plan de gestion et de la responsabilité managériale

La gestion efficace et légale des actifs communs dépend largement du contenu du plan de gestion et des responsabilités du gestionnaire.

A. Structure du plan de gestion

Conformément à l'article 28 de la loi sur la copropriété, la modification du règlement de copropriété requiert un vote à la majorité des quatre cinquièmes (4/5) des copropriétaires . Ce seuil élevé souligne l'importance cruciale du règlement de copropriété pour la bonne gestion de l'immeuble. La Cour de cassation considère que toute modification du règlement de copropriété effectuée sans avoir recueilli cette majorité des quatre cinquièmes est nulle

B. Responsabilité légale du gestionnaire

Le gestionnaire est chargé de veiller à ce que les programmes partagés soient classés conformément à la loi sur les associations de copropriétaires, à la loi sur le conseil d'administration et aux décisions du conseil des copropriétaires.

• Négligence dans l'exercice des fonctions : Le responsable a manqué à son devoir en ne réagissant pas promptement et efficacement à l'intrusion non autorisée dans les parties communes.

• Procédure légale : Les copropriétaires doivent d’abord être contactés par la direction concernant toute intervention dans les parties communes. Si la direction n’engage pas de poursuites pour empêcher l’intervention, les copropriétaires sont en droit d’intenter eux-mêmes une action en justice.

V. Litiges actuels en matière de droit de la copropriété et évolution de la jurisprudence de la Cour suprême

Les changements technologiques et sociaux créent de nouveaux problèmes dans la mise en œuvre de la loi sur la copropriété.

A. Bornes de recharge pour véhicules électriques

L'essor des véhicules électriques ces dernières années a mis en lumière la question des bornes de recharge dans les parkings et garages partagés . L'installation d'une borne de recharge, qu'elle constitue une innovation ou un aménagement d'un espace partagé , doit être évaluée au regard de l'article 42 de la loi sur la copropriété. La Cour suprême n'autorise pas un tel aménagement sans procédure d'installation, car il engendre une surcharge du réseau électrique et une modification permanente de l'espace partagé.

B. Esthétique des balcons et des façades

Les balcons et les façades extérieures la partie extérieure de l'immeuble et, conformément à l'article 19 de la loi sur la copropriété, offrent au copropriétaire la possibilité d'en exercer un contrôle temporaire. La Cour suprême a jugé que des actions telles que la peinture des balcons, la modification de la façade extérieure ou le remplacement aléatoire des unités de climatisation portent atteinte à l'harmonie architecturale de l'immeuble et que de telles interventions sont susceptibles de recours, sauf autorisation du syndicat de copropriétaires.

Conclusion

L’utilisation et la gestion des parties communes en copropriété constituent l’aspect le plus fondamental et durable du droit de la copropriété. Ce droit repose sur l’obligation de tolérance inhérente à la propriété des parties communes et sur les principes d’usage approprié

Les arrêts de la Cour suprême les interventions non autorisées et permanentes (occupation, ajouts illégaux) dans les parties communes Une action en référé peut être intentée sans qu'une décision du conseil syndical soit nécessaire. En bref, la liberté individuelle d'un copropriétaire s'arrête là où commencent la tranquillité et les droits de propriété de tous les autres. Un mode de vie partagé harmonieux ne peut être atteint que , conforme au règlement de copropriété et à la jurisprudence de la Cour suprême, et par un partage des espaces respectueux entre les copropriétaires.