CONTRAT DE VENTE DE LOGEMENTS PRÉPAYÉS

Dans un contrat de vente immobilière à crédit, l'acheteur s'engage à payer un bien immobilier qui n'existe pas encore physiquement, soit au comptant, soit par versements échelonnés. Le vendeur, quant à lui, s'engage à transférer ou à livrer le bien à l'acheteur dès réception du paiement intégral ou partiel de sa valeur. Par ailleurs, les dispositions relatives au non-respect des engagements des parties sont régies par la loi n° 6502 relative à la protection des consommateurs, entrée en vigueur le 28 mai 2014. Généralement, la partie défaillante peut se voir infliger des sanctions, telles que le versement d'indemnités à l'autre partie pour les préjudices subis. Toutefois, des exceptions existent. Dans de tels cas, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilierafin d'éviter toute complication ultérieure.

Portée et conditions de validité des contrats immobiliers 

• Les contrats de vente immobilière sont soumis à des formalités. Celles-ci peuvent être établies chez un notaire ou au bureau du registre foncier.
• Un contrat de vente de logement prépayé est établi soit par un accord écrit, soit par une promesse de vente établie chez un notaire, lors de l'inscription du transfert de propriété du logement en copropriété au profit du consommateur au registre foncier. À défaut, le contrat est nul.
• Le vendeur ne peut ensuite prétendre que le contrat est invalide d'une manière préjudiciable au consommateur.
• Il est impossible de conclure des contrats de vente de logements prépayés avec les consommateurs sans obtenir un permis de construire.
• Pour les ventes de logements prépayés, l'inscription au registre foncier et la promesse de vente doivent être établies chez un notaire. À défaut, le vendeur ne pourra pas ultérieurement invoquer la nullité du contrat au détriment du consommateur.
• Sauf en cas de contrat valide, le vendeur ne peut exiger de paiement du consommateur sous quelque nom que ce soit ni demander à ce dernier de fournir un document susceptible de créer une obligation de dette à son égard.
• Pour les projets dépassant une certaine taille déterminée par le Ministère en fonction du nombre de logements ou du coût total du projet, le vendeur est tenu de souscrire une assurance d'achèvement des travaux dont la portée, les conditions et les principes de mise en œuvre sont déterminés par le Sous-secrétariat au Trésor, ou de fournir d'autres garanties et conditions déterminées par le Ministère avant de commencer les ventes de logements prépayés.
• Les indemnités, garanties et sûretés similaires fournies dans le cadre d'une assurance d'achèvement de construction ne peuvent être incluses dans les procédures de faillite ou de liquidation, saisies ou faire l'objet de mesures conservatoires ou de saisies conservatoires.

Droit de rétractation d'un contrat de vente de logement prépayé

Le droit de rétractation de l'acheteur dans les contrats de vente de logements prépayés est régi par les articles 43 et 45 de la loi n° 6502 relative à la protection des consommateurs, entrée en vigueur le 28 mai 2014. Ainsi, en cas de rétractation, le vendeur est en droit d'exiger de l'acheteur le remboursement des frais engagés. Autrement dit, si l'acheteur se rétracte, il est tenu de verser au vendeur une indemnité pour les dépenses occasionnées. Il est conseillé aux parties de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier à ce sujet.

Conformément à la loi sur la protection des consommateurs, l'acheteur dispose de conditions lui permettant de se rétracter du contrat sans pénalité. Ces conditions sont les suivantes :

• Si l'acheteur résilie le contrat parce que le vendeur n'a pas rempli ses obligations ou ne les a pas remplies correctement, l'acheteur ne sera pas soumis à une pénalité de résiliation.
• Si l'acheteur décède avant le transfert et la livraison du bien, ses héritiers peuvent se retirer du contrat.
• L'acheteur a également le droit de se retirer du contrat sans indemnité s'il se trouve dans l'incapacité d'effectuer les paiements anticipés en raison d'une absence prolongée de revenus.

Il s'agit du cas où le vendeur rejette la proposition de l'acheteur de remplacer le contrat par un contrat de vente à tempérament standard

Pour plus d'informations à ce sujet et pour toute autre question, vous pouvez consulter avocats spécialisés en droit immobiliernos