Fase de evaluación de riesgos en el proceso de transformación urbana

El fundamento jurídico de este proceso masivo y con múltiples partes interesadas es la Ley N° 6306 sobre la Transformación de Zonas en Riesgo de Desastre, que divide el proceso en etapas específicas. La primera de estas etapas, el primer eslabón del efecto dominó y la base jurídica de todos los procedimientos legales, administrativos y financieros subsiguientes, es la "Etapa de Evaluación de Riesgos".

La evaluación de riesgos en edificios consiste en determinar, mediante métodos científicos, si una estructura puede soportar técnicamente las cargas de un posible desastre o terremoto. Sin embargo, este proceso no es simplemente una operación técnica realizada en un laboratorio. Cuando entran en juego cuestiones de autoridad, quién asumirá los altos costos, las restricciones a los derechos de propiedad y las impugnaciones legales a estas evaluaciones, el proceso se transforma en una compleja espiral jurídica.

Este artículo examina esta primera y más vital fase de la transformación urbana, su reparto del poder, las obligaciones financieras, los principios de implementación técnica y los mecanismos de apelación administrativos y judiciales, con profundidad académica y rigor sistemático, pero en un lenguaje claro y fácilmente comprensible para cualquier ciudadano que no esté familiarizado con el tema.

1. Definición legal y técnica del concepto de edificio de riesgo

Antes de profundizar en los detalles del proceso, es necesario aclarar qué constituye un "edificio de riesgo" según la ley. De acuerdo con la definición de la Ley N° 6306, un edificio de riesgo es una estructura, ya sea ubicada dentro o fuera de una zona de riesgo, que ha cumplido su vida útil económica o que, con base en datos científicos y técnicos, se ha determinado que está en riesgo de colapso o daños graves.

El matiz más importante aquí es el siguiente: un edificio no tiene por qué estar ubicado dentro de una gran "Zona de Riesgo" designada (zona sísmica, zona de deslizamientos de tierra, etc.) para ser declarado de riesgo. Incluso un solo edificio de apartamentos en un barrio moderno con el terreno más seguro de la ciudad puede ser registrado como estructura de riesgo por sí solo si la calidad de los materiales es insuficiente o ha llegado al final de su vida útil estructural. Técnicamente, esto significa que la resistencia a la compresión del hormigón (verificada mediante ensayos de núcleo), la tasa de corrosión del acero de refuerzo y las características del terreno sobre el que se asienta el edificio no cumplen con los estándares de la normativa sísmica vigente en Turquía.

2. Cuestión de autoridad: ¿Quién puede solicitar y realizar la evaluación de riesgos de los edificios?

En derecho, la «autoridad» es el primer elemento que se considera para la validez de un proceso. Los procesos iniciados por una persona o institución incorrecta o no autorizada pueden provocar el colapso de todo el sistema en etapas posteriores y su anulación por los tribunales. En la fase de evaluación de riesgos, la autoridad tiene dos dimensiones: la autoridad para solicitar y la autoridad para realizar la evaluación.

Autoridad solicitante: ¿Quién puede iniciar el proceso?

Por regla general, el proceso de evaluación de riesgos de un edificio puede ser iniciado por sus propietarios (propietarios de apartamentos) o sus representantes legales . Se ha introducido una norma muy flexible para proteger los derechos de propiedad: no se requiere una mayoría simple (50% más uno) ni una mayoría de dos tercios de los propietarios del edificio. Incluso el propietario de un apartamento o local comercial en el edificio tiene la facultad de iniciar el proceso de evaluación de riesgos solicitándolo a las autoridades competentes de forma independiente, sin el consentimiento ni la autorización de sus vecinos.

¿Qué ocurre si los propietarios saben que sus edificios están en riesgo, pero deciden no abandonar sus viviendas ni solicitar una evaluación debido a dificultades económicas? En este caso, la administración interviene, de acuerdo con los principios de interés público y seguridad. El Ministerio de Medio Ambiente, Urbanismo y Cambio Climático, o el municipio que este autorice, puede otorgar a los propietarios un plazo para que se inspeccione el edificio. Si los propietarios no actúan dentro del plazo establecido, la administración, haciendo uso de su autoridad pública, entrará al edificio por iniciativa propia y realizará la evaluación o la encargará a otra persona. En este caso, se elimina el derecho legal de los propietarios a decir: «Esta es mi propiedad privada, no pueden entrar».

Autoridad para revisar y elaborar informes: ¿Quién realiza las pruebas?

Los ciudadanos no pueden declarar sus edificios como riesgosos simplemente contratando a un ingeniero y elaborando un informe estándar por su cuenta. Para que el informe tenga validez legal, la institución que realiza la evaluación debe estar autorizada por el Ministerio. Las instituciones autorizadas son las siguientes:

• Las ramas regionales (Direcciones Provinciales) del Ministerio de Medio Ambiente, Urbanización y Cambio Climático,

• Municipios y administraciones especiales provinciales autorizadas por el Ministerio,

• departamentos de ingeniería civil de las universidades,

• Empresas privadas de inspección de obras y empresas de consultoría de ingeniería que hayan recibido oficialmente una "Licencia de Evaluación de Riesgos para Edificios" del Ministerio.

Los informes elaborados por empresas privadas no se inscriben directamente en el registro de la propiedad; estos informes deben ser revisados ​​y aprobados por la administración (Ministerio o municipio autorizado), adquiriendo así la categoría de "acto administrativo" oficial.

3. Aspecto financiero: Gastos y pasivos financieros

El aspecto más inquietante de la transformación urbana, y el que enfrenta a los vecinos entre sí, es el proceso financiero. Determinar el nivel de riesgo de un edificio requiere un esfuerzo y un coste de ingeniería considerables, que incluyen la toma de muestras del núcleo, ensayos de laboratorio, radiografías y el uso de software de modelado estático.

¿Quién paga las tasas de solicitud?

Si una empresa privada autorizada realiza una evaluación de riesgos del edificio a solicitud de un propietario, los costos de dicha evaluación del propietario solicitante . Sin embargo, esto no significa que los demás propietarios queden exentos del costo. Posteriormente, una vez finalizado el informe de evaluación de riesgos, el propietario solicitante tiene el derecho legal de reclamar (reembolsar) el costo de esta evaluación a los demás propietarios en proporción a su participación en el terreno. Esto se debe a que el proceso implica un gasto relacionado con la seguridad de la propiedad común y beneficia a todos los propietarios.

Costos de las investigaciones realizadas de oficio por la Administración

En los casos en que los propietarios no solicitan las evaluaciones de riesgo y la administración (ministerio o municipio) les obliga a hacerlo estableciendo un plazo, los costos iniciales son cubiertos por el presupuesto público. Sin embargo, el Estado no concede este gasto como una subvención. Una vez finalizado el proceso administrativo, el costo total de la evaluación se distribuye entre todos los propietarios en proporción a sus participaciones en terrenos y se notifica oficialmente como una deuda. Si esta deuda no se paga, el Estado puede embargar las escrituras de los propietarios o cobrarla mediante procedimientos de ejecución conforme a la Ley de Procedimiento de Cobro de Créditos Públicos. Por lo tanto, evitar el proceso no significa evitar el costo.

4. Proceso técnico: Fundamentos de las inspecciones realizadas en el edificio

En el ámbito académico, la validez de la identificación de edificios de riesgo depende estrictamente de la precisión de los principios científicos aplicados. Los ingenieros de la empresa autorizada no pueden realizar una inspección aleatoria al llegar a un edificio; deben cumplir rigurosamente con el reglamento "Principios para la identificación de edificios de riesgo" publicado por el Ministerio de Medio Ambiente, Urbanismo y Cambio Climático.

Trabajo de campo y muestreo (perforación de testigos)

El equipo técnico determina primero la geometría del sistema portante existente del edificio (columnas y muros de corte). A continuación, se extraen muestras de hormigón (testigos) de la planta considerada de mayor riesgo, generalmente la planta baja o el sótano. La normativa especifica estrictamente el número mínimo de muestras que deben extraerse, en función del número de plantas y la superficie del edificio. Se realizan radiografías para examinar el estado del acero de refuerzo dentro de las columnas, determinar si está oxidado (corrosión) y comprobar la presencia de los estribos, fundamentales durante un terremoto. Además, se elaboran informes de estudios sísmicos del suelo para comprender la estructura del terreno sobre el que se asienta el edificio.

Modelado y elaboración de informes por computadora

Los datos recopilados en obra (resistencia del hormigón, cantidad y calidad de las armaduras, clasificación del suelo) se introducen en un software de ingeniería especializado que crea un modelo estático tridimensional del edificio. Este software aplica una carga sísmica hipotética al edificio. Si el edificio supera el límite de asentamiento o de daños graves bajo esta carga, los ingenieros elaboran un informe técnico que indica que el edificio está en riesgo y lo presentan a la administración para su aprobación.

5. Etapa de notificación e inicio del período de recurso legal

En el momento en que la administración revise y apruebe el informe técnico, se activará una barrera legal. La administración notificará entonces esta decisión de aprobación al Registro de la Propiedad correspondiente.

Anotación en la escritura de propiedad y su significado

El registro de la propiedad añade una anotación al título de propiedad que indica: «Este es un edificio de riesgo según la Ley n.º 6306». Esta anotación constituye una advertencia legal que reduce instantáneamente el valor de mercado del inmueble y alerta a terceros de que «este edificio es inseguro y será demolido». Tras la adición de la anotación, el apartamento puede venderse o transferirse, pero se considera que el nuevo comprador ha aceptado que el edificio es de riesgo y será demolido.

La importancia vital de la notificación

El registro de la propiedad está obligado a notificar esta anotación a todos los titulares de derechos reales y personales sobre el edificio (todos los propietarios de apartamentos y los titulares de hipotecas, si los hubiere) mediante notificación oficial. La notificación se envía por correo postal a la última dirección conocida del propietario o se recibe a través de un sistema de notificación electrónica.

El día en que esta notificación llega al propietario marca el inicio del proceso legal (plazos) para los ciudadanos que deseen defender sus derechos de propiedad o impugnar el informe. Proceder a las siguientes etapas sin notificación, o con notificaciones entregadas incorrectamente, invalida legalmente todo el proceso.

6. Mecanismo de apelación: Resistencia administrativa y judicial contra el informe

La aprobación de un informe de evaluación de riesgos y su inscripción en el registro de la propiedad no implica automáticamente la demolición del edificio. Un Estado de derecho otorga a los propietarios un derecho en dos fases para defenderse y apelar contra esta severa medida administrativa: un recurso administrativo y un proceso judicial (contencioso administrativo).

A. Etapa de apelación administrativa (filtro inicial obligatorio)

Si el propietario de un inmueble notificado sobre la evaluación de riesgos de un edificio considera que su edificio es seguro, que las muestras se tomaron incorrectamente o que hubo errores en los cálculos, 15 días . Este recurso debe presentarse ante las Direcciones Provinciales de Infraestructura y Transformación Urbana del Ministerio, y no ante la institución que aprobó el informe.

Estructura y función del Comité Técnico: El organismo que revisa las apelaciones no está compuesto por burócratas comunes. De conformidad con la ley, se establece un "Comité Técnico" independiente, integrado por siete miembros: cuatro profesores universitarios especializados en ingeniería civil, geología o geofísica, y tres expertos del ministerio.

El equipo técnico examina los cálculos de ingeniería del archivo. Si lo considera necesario, puede solicitar que se tomen nuevas muestras del edificio. El equipo técnico tiene dos opciones:

1. Aceptación de la apelación: Si el comité encuentra algún error en el informe, revocará la designación de edificio de riesgo, se eliminará la anotación en el título de propiedad y el edificio volverá a su estado anterior.

2. Rechazo de la apelación: Si el comité determina que el informe es exacto, rechazará la apelación. Con este rechazo, la determinación de que el edificio es riesgoso se vuelve definitiva desde una perspectiva administrativa. No existe ninguna otra vía de apelación ante las autoridades administrativas.

B. Etapa judicial: Caso de anulación ante el Tribunal Administrativo

Tras el rechazo del comité técnico, la única opción que les queda a los propietarios que no han perdido la esperanza es llevar el asunto a los tribunales. Se debe presentar una demanda de anulación ante el Tribunal Administrativo dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que se notifique al propietario la decisión de rechazo del comité técnico .

Los elementos más críticos en este proceso legal son los siguientes:

• Jurisdicción y competencia: La demanda se interpone contra el Ministerio de Medio Ambiente, Urbanización y Cambio Climático ante el Tribunal Administrativo competente de la región geográfica donde se ubica el edificio.

• Solicitud de Suspensión de la Ejecución (SD): Como se ha destacado en secciones anteriores, la interposición de una demanda ante un tribunal administrativo no detiene automáticamente los procedimientos de demolición de la administración. Por lo tanto, la demanda debe incluir una solicitud de "Suspensión de la Ejecución". Si el tribunal no concede la orden de SD, el municipio puede demoler el edificio mientras el proceso judicial esté en curso.

• Examen pericial: Es contrario a los principios científicos esperar que los jueces comprendan la integridad estructural del edificio. El tribunal designa un nuevo panel de expertos de universidades independientes. Este panel visita el edificio y realiza un examen exhaustivo desde cero. Si los expertos del tribunal determinan que el edificio no está en riesgo, el tribunal revoca por completo el informe que lo calificaba de edificio de riesgo.

7. Consecuencias legales derivadas de la finalización del informe de evaluación de riesgos para edificios

Cuando se pierde el plazo para presentar una apelación administrativa o se desestiman las demandas administrativas interpuestas, el informe de evaluación de riesgos del edificio adquiere carácter legalmente definitivo. La finalización del informe marca el momento en que la presión pública sobre los derechos de propiedad alcanza su punto máximo e inicia procesos administrativos irreversibles.

Inicio del programa de demolición y evacuación

Una vez finalizado el informe, el municipio o la administración correspondiente otorga a los propietarios un plazo mínimo de 60 días para desalojar y demoler el edificio . El desalojo debe realizarse dentro de este plazo. Si los propietarios no acceden a demolerlo por su cuenta, la administración les concede una segunda prórroga (generalmente de menos de 30 días). Si la demolición no se lleva a cabo dentro de este plazo, el municipio corta el suministro de electricidad, agua y gas natural, desaloja el edificio mediante intervención policial y procede a la demolición con maquinaria pesada. Los costos de la demolición se cobran nuevamente a los propietarios.

Transición a la fase de toma de decisiones con mayoría simple

Antes de que un edificio sea declarado oficialmente "estructura de riesgo", la Ley de Condominios exige el voto unánime o por mayoría muy alta para cualquier renovación o decisión relacionada con el edificio. Sin embargo, esta norma deja de aplicarse una vez que el edificio es designado oficialmente como "estructura de riesgo". Ahora, con una mayoría simple (50% más uno) de los propietarios para tomar decisiones sobre el futuro del edificio (contrato con un contratista, venta de participaciones, diseño de un nuevo proyecto). Los propietarios minoritarios se arriesgan a que sus participaciones sean vendidas en subasta a otros propietarios si no acatan la decisión de la mayoría.

Conclusión: El punto de intersección entre la seguridad personal y la seguridad patrimonial

En el proceso de transformación urbana, la fase de evaluación de riesgos va mucho más allá de un simple informe técnico; es la etapa más delicada, donde los derechos de propiedad y los intereses de seguridad pública entran en conflicto y deben equilibrarse sobre una base legal. Al otorgar a cualquier propietario la facultad de iniciar este proceso, el legislador ha priorizado la seguridad pública sobre la burocracia inmobiliaria. Sin embargo, al conceder a los propietarios un plazo de 15 días para apelaciones administrativas y de 30 días para interponer demandas, también ha creado una salvaguarda judicial contra decisiones potencialmente arbitrarias o erróneas por parte de la administración.

Para evitar que los ciudadanos sufran pérdidas, se vean abrumados por los gastos y, sobre todo, experimenten daños materiales irreparables durante este proceso, es fundamental que estén bien informados sobre los límites de la autoridad, los plazos legales y sus derechos técnicos. Una fase de evaluación de riesgos realizada de forma adecuada y conforme a la ley es el primer paso, y el más indispensable, tanto para proteger los derechos constitucionales de las personas como para construir ciudades resilientes donde una sociedad que enfrenta la realidad de terremotos y desastres pueda mirar al futuro con confianza.