Contratos de construcción a cambio de participación en terrenos y transformación urbana

Los contratos de construcción basados ​​en el intercambio de terrenos son uno de los tipos de contrato más utilizados en los procesos de transformación urbana. Se basan en el principio de que los propietarios de inmuebles cuyos edificios se consideran de riesgo o que desean renovar sus edificios antiguos transfieren una parte de sus participaciones de terreno a un contratista; a cambio, el contratista construye el nuevo edificio y entrega las unidades independientes acordadas a los propietarios.

En los proyectos de transformación urbana, un contrato de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado es mucho más que un simple acuerdo de construcción. Este contrato es un documento legal de suma importancia que afecta directamente los derechos de propiedad de los propietarios, la distribución de las nuevas unidades independientes, la transferencia de títulos de propiedad, la duración de la construcción, las ayudas al alquiler, las cláusulas penales, las garantías, los permisos y licencias de ocupación, y los derechos derivados de entregas incompletas o defectuosas.

En la práctica, muchos propietarios firman contratos elaborados por contratistas sin revisarlos detenidamente, sufriendo posteriormente importantes pérdidas de derechos. Los retrasos en la construcción, el abandono de proyectos a mitad de camino por parte de los contratistas, las transferencias de propiedad prematuras, la división incierta de unidades independientes, la superficie insuficiente, la entrega defectuosa, la falta de obtención de permisos de ocupación y el impago de la ayuda para el alquiler son algunas de las disputas más comunes.

Por lo tanto, antes de firmar un contrato de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado en el marco de una transformación urbana, el contrato debe examinarse detalladamente desde una perspectiva legal, y las cláusulas que protegen los derechos de los propietarios deben estar claramente definidas.

¿Qué es un contrato de construcción a cambio de una participación en un terreno?

Un contrato de construcción a cambio de una parte del edificio terminado es un acuerdo en el que el/los propietario/s del terreno transfiere/n una porción específica de su participación en el terreno a un contratista, y el contratista se compromete a construir un edificio en ese terreno y entregar unidades independientes específicas a los propietarios.

Este contrato también se conoce en la práctica como «contrato de construcción a cambio de participación en el terreno». En proyectos de transformación urbana, tras la demolición del edificio antiguo, se construye uno nuevo en el terreno. El contratista financia y organiza la construcción. A cambio, obtiene el derecho a vender o utilizar las unidades independientes que le corresponden en el nuevo edificio.

Desde la perspectiva de los propietarios, el objetivo principal de este contrato es renovar el edificio antiguo y en mal estado sin incurrir en costos de construcción adicionales o a un costo menor. Sin embargo, dado que a cambio se asignan ciertas participaciones de terreno o unidades independientes al contratista, la distribución debe ser justa y transparente.

Naturaleza jurídica de los contratos de construcción basados ​​en la participación en el terreno

Un contrato de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado es un contrato de uso mixto. Por un lado, es un contrato de obra, ya que el contratista se compromete a construir un edificio específico. Por otro lado, incluye elementos de transferencia de bienes inmuebles o una promesa de venta de bienes inmuebles, puesto que implica la transferencia de una parte de la participación de los propietarios al contratista.

Por lo tanto, los contratos de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado requieren especial atención en cuanto a los requisitos formales, la transferencia de la titularidad, la rescisión del contrato, los defectos de obra, los retrasos, las indemnizaciones y la venta a terceros. El uso de un simple formulario escrito para el contrato puede generar problemas de validez y comprobación posteriormente.

En los proyectos de transformación urbana, este contrato suele redactarse ante notario. Sin embargo, la legalización notarial no garantiza que su contenido sea favorable al propietario. El notario cumple con los requisitos formales, pero no garantiza que las cláusulas del contrato sean en beneficio del propietario. Por lo tanto, es fundamental que un abogado revise el contrato antes de su legalización.

La importancia de los contratos de construcción basados ​​en la participación en el suelo en la transformación urbana

En los proyectos de transformación urbana, una vez demolido un edificio de riesgo, los propietarios pierden la posibilidad de utilizar la propiedad. El antiguo edificio deja de existir y los derechos de los propietarios dependen en gran medida del contrato que se firme. Por lo tanto, un contrato de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado constituye la garantía más importante para los propietarios durante el proceso de transformación.

El contrato debe especificar claramente qué unidades independientes se asignarán a los propietarios, qué unidades quedarán en manos del contratista, cuándo se completará la construcción, si se pagará alguna ayuda para el alquiler, qué sucederá en caso de retraso y en qué etapa se realizarán las transferencias de propiedad.

Los contratos imprecisos generan graves disputas durante el proceso de conversión. Por ejemplo, si no está claro qué propietario recibirá qué apartamento, puede surgir una disputa sobre la división de la propiedad una vez finalizada la construcción. Si no se especifica la fecha de entrega, el contratista puede eludir su responsabilidad a pesar de los retrasos. Si la transferencia de la titularidad se realizó inicialmente, el contratista puede vender sus participaciones a terceros antes de finalizar la construcción.

¿Quiénes son las partes del contrato?

Las partes de un contrato de construcción, a cambio de una participación en el edificio terminado, son los propietarios del terreno o inmueble y el contratista. En proyectos de transformación urbana donde existen múltiples propietarios de un mismo inmueble, es fundamental determinar con precisión qué propietarios firmaron el contrato y cuáles participaron en el proceso de toma de decisiones.

El método más eficaz consiste en que todos los propietarios participen en el acuerdo. Sin embargo, según la legislación de transformación urbana, si la decisión se toma por mayoría, la situación de los propietarios que no participaron se evaluará por separado. La venta de participaciones en terrenos, la participación en el acuerdo y la protección de los derechos de los propietarios que no participaron en la decisión están sujetas a procesos legales independientes.

Por parte del contratista, se debe examinar cuidadosamente la identidad de la empresa, tanto física como jurídica, que firma el contrato. Se deben verificar su nombre comercial, la persona autorizada, el acta de firma, su situación financiera y su autorización para firmar el contrato. Los contratos firmados por personas no autorizadas pueden ocasionar graves problemas en el futuro.

La información sobre la propiedad debe estar claramente estipulada en el contrato

En un contrato de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado, se debe indicar claramente la siguiente información: manzana, parcela, hoja, dirección completa, información del título de propiedad, superficie del terreno, unidades independientes existentes y la participación de los propietarios en el terreno.

En los proyectos de transformación urbana, la propiedad de terrenos y los derechos de propiedad adquieren aún mayor importancia, ya que el edificio antiguo será demolido. El contrato debe especificar claramente qué propietario posee qué participación en el terreno, qué unidad independiente recibirá en el nuevo edificio y la base para la división de la propiedad.

Las discrepancias entre la información del registro de la propiedad y la del contrato pueden generar problemas en futuros procesos de intercambio de información, concesión de licencias, transferencia de títulos y litigios. Por lo tanto, al redactar el contrato, debe utilizarse como base la información vigente del registro de la propiedad.

¿Cómo debería organizarse el uso compartido de unidades independientes?

En un contrato de construcción basado en una participación en el edificio terminado, la división de las unidades independientes es una de las cláusulas más importantes. Las unidades independientes asignadas a los propietarios y al contratista deben estar claramente definidas, específicas e inequívocas.

El contrato debe especificar qué propietario tiene qué piso, fachada, número de unidad independiente, superficie neta y bruta, y derechos de estacionamiento, almacenamiento o anexos. Asimismo, deben determinarse las unidades independientes asignadas al contratista.

El plan de uso compartido, el plano de planta, la lista de unidades independientes y la tabla de precios premium deben adjuntarse al contrato. Los contratos que no incluyan estos anexos pueden dar lugar a graves disputas sobre el uso compartido una vez finalizada la construcción.

Las diferencias de valor y de buena voluntad deben estar reguladas

En los proyectos de transformación urbana, las unidades independientes en el edificio de nueva construcción pueden no tener el mismo valor. La planta, la fachada, las vistas, la superficie, el uso comercial, el jardín, la terraza, el aparcamiento y los derechos de almacenamiento influyen en el valor de una unidad independiente. Por lo tanto, conviene incluir una cláusula de fondo de comercio en el contrato de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado.

Si la distribución se realiza sin calcular el valor de la propiedad, algunos propietarios podrían recibir unidades independientes de mayor valor, mientras que otros podrían recibir unidades de menor valor. Esta situación puede generar disputas entre los propietarios y el contratista.

El contrato debe especificar claramente cómo se calculará la diferencia de valor, qué informe pericial se utilizará como base, quién pagará la diferencia y cómo proceder en caso de objeción.

Se debe especificar el plazo de entrega

En un contrato de construcción basado en una participación en el edificio terminado, el plazo de entrega debe estar claramente definido. Debe indicarse explícitamente cuándo comenzará la construcción el contratista, cuándo obtendrá los permisos, cuánto tiempo tardará en completarla y cuándo entregará las propiedades a los propietarios.

La fecha de inicio de la entrega puede determinarse como «después de obtener el permiso», «después de que comience la construcción» o «después de la entrega del terreno». Sin embargo, estas fechas de inicio no deben ser ambiguas. Por ejemplo, el plazo que tiene el contratista para obtener el permiso debe especificarse por separado.

Si no se especifica el plazo de entrega, a los propietarios les resultará difícil reclamar una indemnización en caso de retrasos por parte del contratista. Por lo tanto, el contrato debe incluir el plazo para la obtención de los permisos, la fecha de inicio de la construcción y la fecha exacta de entrega.

Penalización por pago tardío y cláusula penal

Si el contratista no finaliza la construcción a tiempo, los propietarios sufrirán pérdidas. Podrían verse obligados a pagar el alquiler, no poder usar sus propiedades, sufrir pérdidas económicas o ver interrumpidas sus actividades comerciales. Por lo tanto, es fundamental que el contrato incluya una cláusula penal por retrasos claramente definida.

Debe indicarse claramente el importe de la penalización, la fecha a partir de la cual entrará en vigor, si se aplica a cada propietario o a cada vivienda independiente, y si puede solicitarse junto con la ayuda al alquiler.

La cláusula penal debe ser disuasoria. Una cláusula penal demasiado baja no constituirá una sanción real para el contratista. Por el contrario, una cláusula penal ejecutable y claramente definida facilita que los propietarios busquen compensación.

Ayuda para el alquiler y gastos de reubicación

Cuando un edificio queda desocupado durante un proceso de transformación urbana, los propietarios pierden la posibilidad de utilizar sus propiedades residenciales o comerciales. Por lo tanto, se puede acordar que el contratista proporcione ayuda para el alquiler o cubra los gastos de reubicación.

El contrato debe indicar claramente el monto de la ayuda para el alquiler, la fecha de pago, la fecha de inicio, la duración y las penalizaciones por retrasos. Asimismo, debe especificar si la ayuda para el alquiler continuará en caso de retraso en la construcción.

Además, las solicitudes oficiales de ayuda para el alquiler y las ayudas contractuales ofrecidas por contratistas difieren. Los propietarios deben evaluar qué tipo de ayuda les conviene, teniendo en cuenta tanto el proceso contractual como el administrativo.

Transferencia de la escritura de propiedad y transferencia de la participación en el terreno

En un contrato de construcción basado en una participación en el edificio terminado, uno de los aspectos más riesgosos es la transferencia de los títulos de propiedad. El contratista puede solicitar la transferencia anticipada de los títulos de propiedad a los propietarios para obtener financiación o facilitar la venta. Sin embargo, transferir un título de propiedad integral al contratista antes de que finalice la construcción supone un riesgo significativo para el propietario.

El contratista puede vender las unidades independientes que le fueron transferidas a terceros. Si la construcción queda inconclusa o el contratista quiebra, los trámites de transferencia de propiedad y compensación para los propietarios se complican. Por lo tanto, la transferencia de la propiedad debe realizarse por etapas.

El sistema de transferencia, que se basa en etapas como la obtención de permisos, la colocación de los cimientos, la finalización de la obra, el acabado y la obtención del permiso de ocupación, garantiza la protección de los propietarios. El contratista solo adquiere derechos a medida que cumple con sus obligaciones.

Obtención de una garantía del contratista

En un contrato de construcción basado en una participación en el edificio terminado, obtener un depósito de garantía del contratista es una de las salvaguardas más importantes para los propietarios. Esta garantía ayuda a cubrir las pérdidas de los propietarios en caso de que el contratista incumpla el contrato, abandone la obra a mitad de camino o retrase el proyecto.

La garantía puede adoptar la forma de una carta de garantía bancaria, una hipoteca, una fianza, un pagaré o el depósito de un bien inmueble independiente como garantía. Sin embargo, la garantía debe ser genuina, cobrable y de valor suficiente.

El tipo, importe, duración, condiciones para la conversión del depósito de garantía en efectivo y la fecha de devolución deben estar claramente estipulados en el contrato. Las cláusulas ambiguas sobre el depósito de garantía no ofrecen a los propietarios la protección esperada.

Obligación de Licencias y Ocupación

No basta con que el contratista construya el edificio. La nueva construcción debe contar con un permiso de obra, ajustarse al proyecto y obtener un permiso de ocupación. Las entregas realizadas sin obtener dicho permiso pueden generar problemas en el futuro en relación con las suscripciones a servicios públicos, los títulos de propiedad, las ventas y el uso del inmueble.

El contrato debe especificar claramente el período de vigencia de la licencia, quién es responsable de los costos de la misma, cómo se realizarán los cambios en el proyecto y la obligación de obtener un permiso de ocupación.

La cláusula que establece que la entrega no se considera completa sin obtener el permiso de ocupación es importante para el propietario. De lo contrario, el contratista podría intentar entregar físicamente el edificio y eludir la responsabilidad de obtener dicho permiso.

Especificaciones técnicas y calidad del material

Uno de los anexos más importantes de un contrato de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado son las especificaciones técnicas. Estas especificaciones deben detallar los materiales que se utilizarán, la calidad de la mano de obra, la marca o los niveles de calidad, las características de las áreas comunes, el aislamiento, los ascensores, la fontanería, los revestimientos de suelos, la cocina, el baño y las características de la fachada exterior.

Frases generales como "materiales de primera calidad", "construcción de lujo" o "mano de obra de calidad" son insuficientes. La calidad, las especificaciones y los estándares de los materiales que se utilizarán deben indicarse claramente.

Sin especificaciones técnicas, el contratista podría utilizar materiales de menor calidad, lo que dificultaría a los propietarios demostrar sus objeciones. Por lo tanto, las especificaciones técnicas deben ser parte integral del contrato.

Obras incompletas y defectuosas

Las unidades individuales o las áreas comunes entregadas por el contratista pueden presentar trabajos incompletos o defectuosos. Algunos ejemplos de entregas defectuosas incluyen la falta de impermeabilización, problemas de plomería, materiales de baja calidad, superficie insuficiente, estacionamiento inadecuado, áreas comunes incompletas o una construcción que se desvía de las especificaciones del proyecto.

El contrato debe especificar cómo se identificarán los trabajos defectuosos o incompletos, el plazo que se le dará al contratista para subsanar la situación y los derechos de los propietarios si no se corrigen los defectos.

Durante la entrega, debe conservarse un registro, documentarse por escrito cualquier deficiencia y, de ser necesario, solicitarse evidencia al tribunal. De lo contrario, probar la reclamación por defectos posteriormente podría resultar difícil.

Rescisión del contrato

Si el contratista incumple el contrato, no inicia la construcción, no puede obtener un permiso, deja la obra sin terminar o excede significativamente el plazo de entrega, los propietarios pueden tener derecho a rescindir el contrato.

Los motivos de rescisión deben estar claramente definidos en el contrato. Este debe especificar las circunstancias en las que se emitirá un aviso de advertencia, el plazo otorgado al contratista, la forma en que se dará por terminado el contrato al finalizar dicho plazo y cómo se recuperarán los títulos de propiedad.

Si el proceso de rescisión se gestiona incorrectamente, los propietarios pueden verse perjudicados a pesar de tener razón. Por lo tanto, la rescisión del contrato debe realizarse con asesoramiento legal.

Quiebra o declaración de insolvencia del contratista

En los proyectos de transformación urbana, que un contratista atraviese dificultades económicas, quiebre o se declare en insolvencia representa un grave riesgo. La construcción podría quedar inconclusa, las unidades independientes transferidas al contratista podrían venderse a terceros o los propietarios podrían no poder cobrar sus deudas.

Por lo tanto, el contrato debe definir claramente los derechos de los propietarios en caso de que el contratista quiebre, se declare en insolvencia, experimente dificultades financieras o abandone el proyecto.

La obtención de depósitos de garantía, la transferencia de la propiedad por etapas y la limitación de la autorización de venta al contratista reducen estos riesgos. La situación financiera del contratista debe investigarse minuciosamente antes de la firma del contrato.

Riesgo de venta a terceros

Es posible que el contratista desee vender las unidades independientes que le fueron asignadas a terceros antes de que finalice la construcción. Esta situación podría afectar los derechos de los propietarios. En particular, si el contratista obtuvo el título de propiedad anticipadamente y vendió las unidades antes de que terminara la construcción, podrían surgir nuevos conflictos con terceros.

El contrato debe estipular que la capacidad del contratista para vender a terceros está vinculada a hitos específicos de la construcción. Se debe impedir que el contratista venda sin un sistema de pagos por avance de obra.

Además, las ventas a terceros deben incluir cláusulas que no infrinjan los derechos de los propietarios.

Aspectos a considerar al otorgar un poder notarial

Durante el proceso de transformación urbana, los contratistas pueden solicitar un poder notarial a los propietarios para trámites municipales, escrituras y permisos. Sin embargo, el alcance de dicho poder debe definirse cuidadosamente.

Ni el contratista ni su representante deben tener amplias facultades para vender, transferir, hipotecar, modificar contratos o actuar en contra del propietario. El poder notarial debe limitarse únicamente a los trámites administrativos y técnicos necesarios.

Debe especificarse claramente la duración, el alcance y las transacciones para las que puede utilizarse el poder notarial. Los propietarios no deben firmar poderes notariales cuyo contenido desconozcan.

Asesoramiento legal en contratos de construcción basados ​​en acuerdos de participación en terrenos

El contrato de compraventa de terrenos es el documento legal más importante en el proceso de transformación urbana. Si este contrato está incompleto o redactado a favor del contratista, puede ocasionar que los propietarios sufran pérdidas de derechos que pueden prolongarse durante años.

El abogado evalúa los requisitos formales del contrato, la división en secciones independientes, las disposiciones relativas a la transferencia de la propiedad, el plazo de entrega, la cláusula penal, el depósito de garantía, la ayuda para el alquiler, las especificaciones técnicas, las cláusulas de rescisión y el derecho de los propietarios a interponer una demanda.

Buscar asesoría legal antes de firmar un contrato ofrece una protección mucho más efectiva que interponer una demanda posteriormente. Esto se debe a que la garantía legal más sólida en los proyectos de transformación urbana es un contrato debidamente redactado.

Conclusión

Un contrato de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado es un acuerdo fundamental que define los derechos de los propietarios en proyectos de transformación urbana. En virtud de este contrato, el contratista se compromete a construir el nuevo edificio, mientras que los propietarios se comprometen a cederle participaciones específicas de terreno o unidades independientes.

El contrato debe regular claramente la división de unidades independientes, el fondo de comercio, el plazo de entrega, la cláusula penal, la ayuda para el alquiler, la transferencia de la titularidad, el depósito de garantía, los permisos, los permisos de ocupación, las especificaciones técnicas, los trabajos incompletos y defectuosos, la rescisión y la responsabilidad del contratista.

Los propietarios no deben firmar contratos elaborados por contratistas sin antes haberlos revisado legalmente. Incluso los contratos notariados pueden contener cláusulas perjudiciales para el propietario. En proyectos de transformación urbana, consultar con un abogado con experiencia antes de firmar un contrato de construcción a cambio de una participación en el edificio terminado es fundamental para proteger los derechos e intereses económicos de los propietarios.