RESCISIÓN DE LA LICITACIÓN

El comprador al que la oficina de ejecución adquiere la propiedad en subasta la propiedad. La oficina de ejecución determina cómo se mantendrá y administrará la propiedad hasta que finalice la subasta.  A solicitud del comprador, la oficina de ejecución ordena a la persona que reside en la propiedad bajo un contrato de arrendamiento que deposite el alquiler o, en otros casos, la cuota mensual de uso determinada por un experto, en la oficina de ejecución. Si la persona en cuestión no deposita el alquiler o la cantidad determinada a pesar de la advertencia, se aplicarán las disposiciones del artículo 356 por analogía. El monto depositado de esta manera se pagará al propietario legítimo según el resultado de la subasta.

 La anulación de la subasta solo podrá ser solicitada por el acreedor solicitante, el deudor, los inscritos en el registro oficial de bienes embargados, los titulares de derechos reales limitados y quienes participaron en la subasta mediante oferta, siempre que indiquen un domicilio dentro del país, mediante una demanda presentada ante el tribunal competente dentro de los siete días siguientes a la fecha de la subasta, incluyendo los motivos especificados en el artículo 281 del Código de Obligaciones turco n.º 6098, de fecha 11/1/2011. Si la solicitud de anulación de la subasta es presentada por personas distintas a las especificadas, el tribunal la rechazará definitivamente tras examinar el expediente. Se presume que las partes interesadas tuvieron conocimiento de cualquier irregularidad en las transacciones realizadas hasta el momento de la subasta, a más tardar el mismo día de la misma.

 Las solicitudes de anulación de subasta realizadas por personas distintas de acreedores, deudores, partes interesadas debidamente registradas y titulares de derechos reales limitados están sujetas a una tasa proporcional al precio de la subasta. La mitad de esta tasa debe abonarse por adelantado al realizar la solicitud. Si la solicitud es aceptada, esta tasa no se cobra a nadie más y se reembolsa previa solicitud. Si la solicitud es rechazada, la tasa no se reembolsa y el resto se cobra a la persona que solicita la anulación de la subasta.

 En caso de solicitud de anulación de una subasta por personas distintas de acreedores, deudores, partes interesadas oficialmente registradas y titulares de derechos reales limitados, se deberá proporcionar un depósito de garantía equivalente al cinco por ciento del precio de la subasta para cubrir las posibles pérdidas de las partes interesadas. Si no se presenta una reclamación por daños y perjuicios dentro del plazo de un mes a partir de la firmeza de la decisión que rechaza la solicitud, el tribunal notificará a la oficina de cobro la multa impuesta de conformidad con las disposiciones de la Ley N° 6183 sobre el Procedimiento de Cobro de Créditos Públicos de fecha 21 de julio de 1953. Si la oficina de cobro no logra cobrar la multa del depósito de garantía dentro de los tres meses siguientes a la notificación, el depósito de garantía se devolverá a la parte interesada que lo solicite.  Si la solicitud de anulación de la subasta se realiza debido a la falta de depósito del depósito de garantía o de la tasa requerida de conformidad con el tercer párrafo, o debido a un depósito insuficiente, el tribunal, mediante un memorándum que se notificará, informará al licitador que el depósito de garantía o la tasa deben completarse dentro de un plazo estricto de dos semanas; De lo contrario, la solicitud de anulación de la subasta será rechazada definitivamente con base en el expediente. Si el depósito de garantía o la cuota no se completan dentro del plazo estipulado, el tribunal rechazará de inmediato la solicitud de anulación de la subasta.

 Ante una solicitud de anulación de la subasta, el tribunal de ejecución celebrará una audiencia dentro de los veinte días siguientes a la fecha de la solicitud y dictará la resolución necesaria incluso si las partes no comparecen. Sin embargo, en los casos en que la solicitud de anulación de la subasta deba desestimarse por motivos procesales, se podrá dictar una resolución sin audiencia. El tribunal de ejecución;

1. La venta es solicitada por personas distintas del acreedor, el deudor, los inscritos en el registro oficial de los bienes embargados, los titulares de derechos reales limitados y los que participan en la subasta mediante ofertas
2. Con respecto a las personas distintas del acreedor que solicita la venta, el deudor, los inscritos en el registro oficial de los bienes embargados y los titulares de derechos reales limitados, debido a renuncia,
3. Llegando al meollo del asunto,

Si el tribunal decide rechazar la solicitud, condenará a la parte que solicita la anulación de la licitación a una multa de hasta el diez por ciento del precio de la licitación.

En el cobro de créditos derivados de financiamiento de vivienda según lo definido en el primer párrafo del artículo 38/A de la Ley del Mercado de Capitales No. 2499, y créditos garantizados por garantías pertenecientes a la Administración de Desarrollo de Vivienda, se aplicará la tasa especificada en el quinto párrafo, que es del veinte por ciento.[54]

 Si se interpone una reclamación sobre la anulación de la subasta ante un juzgado de ejecución o un tribunal que carezca de jurisdicción o competencia, dicho juzgado examinará la documentación y dictará resolución por falta de jurisdicción o competencia en un plazo máximo de diez días a partir de la fecha de la solicitud. Asimismo, remitirá de oficio el expediente al juzgado de ejecución competente o autorizado, sufragando los gastos correspondientes. Estas resoluciones serán definitivas.[55]

 Quienes adquieran el inmueble están obligados a pagar el precio de venta de inmediato o dentro del plazo estipulado en el artículo 130, incluso si se solicita la anulación de la subasta, siempre que no hayan participado en ella compensando su crédito con el precio de compra. El funcionario encargado de la ejecución mantendrá el precio de subasta pagado en un banco a efectos de intereses hasta que la decisión sobre la anulación de la subasta sea firme. Una vez resuelta la solicitud de anulación, el precio de subasta, junto con los intereses devengados, se entregará a los legítimos propietarios.

El precio de la subasta no se abonará a los acreedores hasta que la subasta finalice y los bienes subastados se entreguen al comprador o se preparen para su entrega. Si los bienes subastados no pueden entregarse o prepararse para su entrega, el agente judicial cancelará la subasta y el precio se abonará al comprador.

Si no se entregó el aviso de venta, o si posteriormente se descubre un error en las características esenciales del inmueble vendido o irregularidades en la subasta, el plazo para presentar una reclamación comienza a contar desde la fecha de notificación. Sin embargo, este plazo no podrá exceder de un año a partir de la fecha en que se anunció la decisión sobre la subasta en el portal electrónico de ventas.[56]

La parte que solicite la anulación de la licitación mediante una denuncia deberá probar que sus intereses se han visto perjudicados como consecuencia de la presunta corrupción.

La notificación al registro de la propiedad para su inscripción se realizará una vez transcurrido el plazo establecido para presentar una reclamación o, si ya se ha presentado una reclamación, una vez que la resolución que la resuelve sea firme.

Notificación al registro de la propiedad y desahucio forzoso a efectos de inscripción:

Una vez que el bien inmueble se subasta al comprador y se recibe el precio, se redacta un memorándum para el registro de la propiedad con el fin de inscribirlo a nombre del comprador, en cumplimiento del plazo escrito en el artículo (134).

 Si el inmueble está ocupado por el deudor o por terceros sin un documento formal que acredite un acto anterior al embargo, se notificará una orden de desalojo al deudor o al ocupante en un plazo de quince días. Si el inmueble no se desocupa en dicho plazo, se procederá al desalojo forzoso y la propiedad se entregará al comprador. (Añadido: art. 28 del artículo 7343/28 del Código Penal 24/11/2021). La persona que adquiera el inmueble en la subasta tras su inscripción a nombre del comprador, pero antes de que se efectúe el desalojo, también tendrá derecho a solicitar el desalojo conforme a lo dispuesto en este párrafo.

La importancia del abogado

🔑 5 Aportaciones Esenciales de un Abogado Experto en Cancelación de Contratos

 1. Eliminación del riesgo de una multa del 10%

Según el artículo 134 de la Ley de Ejecución y Quiebra, cuando se rechaza una solicitud de anulación de una subasta, el tribunal no solo debe desestimar el caso, sino también imponer al demandante una multa administrativa del 10% del precio de la subasta .

El papel del abogado: Basándose en precedentes del Tribunal Supremo, el abogado analiza de antemano si se ha producido el "elemento de daño" y si su reclamación constituye un motivo legalmente válido para la rescisión del contrato. Al evitar la presentación de demandas infundadas o prescritas, el abogado le protege del riesgo de sanciones que ascienden a cientos de miles de liras.

2. Detección de errores de procedimiento y "defectos de notificación" en los archivos de cumplimiento normativo

El 80% de las demandas que impugnan la cancelación de licitaciones se ganan debido a irregularidades en los trámites administrativos previos a la venta.

Función del abogado: Examinan y analizan minuciosamente la fase de venta del expediente de ejecución (valoración, aviso de venta, documentos de notificación).

• Si el aviso de venta fue entregado indebidamente al deudor, acreedor o titular de la hipoteca (violación de las normas de la Ley de Notificación),

• Verifique si la información del anuncio (área, estado de zonificación, registro de permisos, etc.) está incompleta o es engañosa

• Permite identificar errores evidentes al determinar el valor estimado.

3. Gestión de limitaciones legales estrictas

El plazo para interponer una demanda para anular una licitación es, por regla general, de 7 DÍAS a partir de la fecha de la licitación.

Función del abogado: Si la notificación de venta no se entregó correctamente o si posteriormente se descubren irregularidades en la subasta, el plazo de 7 días comienza a contar desde la fecha en que se tuvo conocimiento de las irregularidades. El abogado evita que se pierda el plazo y el derecho a reclamar, demostrando la fecha de conocimiento con pruebas legales.

4. Cómo demostrar la manipulación de licitaciones y la pérdida de clientes

Resulta difícil detectar y demostrar casos de manipulación de licitaciones, como impedir la participación durante el proceso de licitación, ofrecer dinero a los licitadores para que se retiren o amenazarlos

Función del abogado: Al presentar ante el tribunal grabaciones de cámaras de seguridad, declaraciones de testigos, registros de cumplimiento de la ley e informes policiales, el abogado garantiza la anulación de la licitación fraudulenta.

5. Para proteger los derechos del comprador o acreedor ganador

La demanda para anular la subasta es una etapa crítica no solo para el deudor cuya propiedad ha sido vendida, sino también para el comprador honesto (subastador) o acreedor que participó en la subasta y adquirió la propiedad

Función del abogado: Al defender los derechos del postor ganador, el abogado desestima rápidamente las demandas presentadas por el deudor que son improcedentes y que solo pretenden prolongar el proceso (de forma maliciosa); y agiliza el registro y la entrega de la propiedad subastada.