Der Abriss von risikobehafteten Gebäuden im Rahmen der städtischen Transformation

Das Thema „Der Abriss risikobehafteter Gebäude im Rahmen der Stadterneuerung“ ist ein vielschichtiger Prozess, der mit der Identifizierung risikobehafteter Gebäude beginnt und sich über bürokratische Genehmigungen, Eintragungen im Grundbuch und rechtliche Vereinbarungen erstreckt. Die kritischste, schmerzhafteste und zugleich unumkehrbare Phase, in der all diese theoretischen und rechtlichen Vorbereitungen in der konkreten Welt Realität werden, ist jedoch der eigentliche Abriss. Abriss ist nicht nur eine technische Maßnahme im Rahmen der Stadterneuerung, sondern auch ein komplexes sozio-rechtliches Phänomen, das unmittelbare Auswirkungen auf Eigentumsrechte, das soziale Leben, nachbarschaftliche Beziehungen und das Recht auf Wohnen hat.

Nach Gesetz Nr. 6306 zur Umgestaltung von Katastrophengebieten ist der Abriss eines baufälligen Gebäudes keine willkürliche städtebauliche Maßnahme oder ein einfacher Bauvorgang, der auf die Initiative des Eigentümers entfällt. Es handelt sich vielmehr um ein Verwaltungsverfahren, das die öffentliche Ordnung berührt, gesetzlich vorgeschriebene Fristen vorsieht und bei deren Einhaltung die Strafverfolgungsbehörden (Polizei/Gemeindepolizei) eingreifen und gegebenenfalls strafrechtliche Sanktionen verhängt werden.

Dieser Artikel untersucht alle Phasen des Abrisses im Rahmen der Stadterneuerung, von der Räumung eines als „Risikostruktur“ eingestuften Gebäudes über die Abschaltung von Strom, Wasser und Erdgas, die Einholung der Abrissgenehmigung und die eigentlichen Abrissmethoden bis hin zu den Rechtsstreitigkeiten, die während dieses Prozesses entstehen. Dabei wird die akademische Tiefe der Untersuchung genutzt, jedoch in einer klaren Sprache, die es jedem Bürger ermöglicht, seine Rechte vollständig zu verstehen.

1. Rechtliche Grundlage des Abrissvorgangs: Wie wird eine Abrissverfügung rechtskräftig?

Damit ein Gebäude abgerissen werden kann, muss es zunächst rechtlich als „Risikogebäude“ eingestuft werden. Der Prozess beginnt mit der Genehmigung des von lizenzierten Organisationen erstellten Erdbebenrisikoanalyseberichts durch das Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel sowie der Eintragung des Vermerks „Risikogebäude“ im Abschnitt „Erklärungen“ des Grundbuchs.

Nach der Eintragung im Grundbuch erhalten alle Wohnungseigentümer eine offizielle Benachrichtigung. von 15 Tagen können die Eigentümer gegen den Bericht zur Risikobewertung des Gebäudes bei der zuständigen Provinzbehörde Einspruch einlegen.

• innerhalb von 15 Tagen Einspruch erhebt, wird die Feststellung, dass das Gebäude gefährdet ist, rechtskräftig, und der Abrissvorgang beginnt offiziell.

• Wird ein Einspruch erhoben, wird dieser von unabhängigen, vom Ministerium eingesetzten technischen Komitees geprüft. Wird der Einspruch zurückgewiesen, ist die Entscheidung endgültig und die Abrissphase beginnt.

Sobald eine rechtsgültige Risikobewertung eines Gebäudes vorliegt, beginnt die rechtliche Frist für Verwaltung und Eigentümer. Ab diesem Zeitpunkt hat das Gesetz dem Grundsatz der öffentlichen Sicherheit Vorrang vor Eigentumsrechten und setzt sehr strenge Fristen.

2. Rechtliche Anfangsfrist: 60-tägige Räumungs- und Abrissmitteilung

Sobald ein Gebäude endgültig als risikobehaftet eingestuft wurde, gewährt die zuständige Gemeinde (oder das Ministerium/die Provinzdirektion, falls die Befugnis delegiert wurde) allen Eigentümern, Mietern und Inhabern beschränkter dinglicher Rechte (sowie gegebenenfalls Nießbrauchern) eine Frist von mindestens 60 Tagen, .

Art und Empfänger der Mitteilung

Diese Benachrichtigung ist kein gewöhnliches Informationsschreiben. Rechtlich gesehen stellt sie eine „Anordnung mit Verwaltungssanktionen“ dar. Die Benachrichtigung wird nicht nur an die Wohnungseigentümer, sondern auch separat an die Mieter des Gebäudes versandt. Der Gesetzgeber hat vorgeschrieben, dass auch die Mieter über diesen Zeitraum informiert werden müssen, um ihnen unvorhergesehene finanzielle Schwierigkeiten zu ersparen.

Aktivitäten, die innerhalb des 60-Tage-Zeitraums zu erledigen sind

Während dieser Zeit sollen sich die Grundstückseigentümer untereinander treffen, um zu entscheiden, wie und von wem das Gebäude abgerissen wird.

• Grundstückseigentümer können mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit (2/3) (oder einer einfachen Mehrheit, wie sie in den jüngsten Gesetzesänderungen vorgesehen ist) gemäß Gesetz Nr. 6306 einen Vertrag mit einem Bauunternehmen abschließen und die Abrissarbeiten an dieses Unternehmen delegieren.

• Selbst wenn sich die Eigentümer nicht mit einem Bauunternehmer einigen können, sind sie dennoch verpflichtet, das Gebäude innerhalb der gesetzlichen Frist zu räumen und abzureißen. Die Ausrede „Wir konnten keinen Bauunternehmer finden“ unterbricht die Frist nicht.

3. Zusätzliche Zeit: Letzte 30-Tage-Warnung

In der Praxis ist es nicht immer möglich, Gebäude innerhalb der anfänglichen 60 Tage vollständig zu evakuieren und abzureißen. Der Prozess kann sich verzögern, weil Mieter keine neue Wohnung finden, es zu Streitigkeiten zwischen Eigentümern kommt oder finanzielle Schwierigkeiten bestehen. Um diesen humanitären und logistischen Herausforderungen vorzubeugen, hat der Gesetzgeber eine Sicherheitsmaßnahme eingeführt: die Möglichkeit der Fristverlängerung.

Wird das Gebäude innerhalb der ersten 60 Tage nicht geräumt oder abgerissen, sendet die Gemeinde den Eigentümern eine zweite und letzte Mahnung. Diese räumt den Eigentümern von bis zu 30 Tagen .

Die Botschaft dieser letzten 30-Tage-Warnung ist eindeutig: „Wenn Sie das Gebäude nicht innerhalb dieser Frist räumen und abreißen, wird die Staatsgewalt eingreifen, Ihr Gebäude wird zwangsweise geräumt, Ihre Strom- und Wasserversorgung wird unterbrochen und der Abriss wird von den Behörden durchgeführt, wobei die Kosten Ihnen zuzüglich Zinsen in Rechnung gestellt werden.“

4. Administrativer Zwang: Unterbrechung der Infrastrukturdienste und Zwangsräumung

Wird das Gebäude auch nach Ablauf der verlängerten Frist nicht geräumt, tritt die städtebauliche Umgestaltung in ihre dramatischste Phase ein, in der die Macht der Verwaltung am deutlichsten spürbar wird. In dieser Phase geht es nicht um die Zwangsräumung von Menschen aus ihren Wohnungen; es handelt sich um ein rechtliches Durchsetzungsverfahren, das dazu dient, Menschenleben bei einem möglichen Erdbeben zu schützen.

Aussetzung der Infrastrukturdienste

Nach Ablauf der gesetzlichen Fristen versendet die zuständige Gemeinde offizielle Schreiben an die örtlichen Strom-, Wasser- und Gasversorgungsunternehmen (IGDAŞ, İSKİ, BEDAŞ usw.). Diese Unternehmen trennen daraufhin innerhalb weniger Tage die externen Anschlüsse des Gebäudes und versiegeln die Zähler. Die Aufzüge werden außer Betrieb genommen und die Heizungsanlage abgestellt. Ziel ist es, das Gebäude unbewohnbar zu machen und so die Räumung für Eigentümer und Mieter zu beschleunigen.

Zwangsevakuierung unter Begleitung von Polizeibeamten

Wenn sich die Bewohner trotz der Verfügbarkeit von Infrastrukturdiensten weigern, das Gebäude zu verlassen oder ihre Türen zu verriegeln und im Gebäude zu bleiben, werden die Strafverfolgungsbehörden (Polizei und Gemeindepolizei) auf Anweisung des Bezirksgouverneurs eingreifen.

• Die Gebäude werden physisch evakuiert.

• Persönliche Gegenstände, die im Haus zurückgelassen werden, werden von der Verwaltung erfasst und in sicheren Lagereinrichtungen aufbewahrt (diese Lagerkosten werden dem Eigentümer ebenfalls in Rechnung gestellt).

• Sobald bestätigt ist, dass sich niemand im Gebäude befindet, werden die Eingangstüren versiegelt und das Gebäude mit Absperrband umgeben.

5. Eingriff der Gemeinde und Abriss durch die Verwaltung

Gebäude, die nicht innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Gesamtfrist von 90 Tagen (60+30) von ihren Eigentümern abgerissen werden, werden dann von den öffentlichen Behörden abgerissen.

Die Gemeinde oder das Ministerium schreibt den Abriss aus und beauftragt Dritte (Abrissunternehmen) mit dem Abriss des Gebäudes. Es ist jedoch ein großer Irrtum zu glauben, der Staat führe diesen Abriss „kostenlos“ durch.

Weitergabe der Abrisskosten an die Grundstückseigentümer

Sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem von der Verwaltung durchgeführten Abriss entstehen (Baggermiete, Arbeitskosten, Gebühren für die Schuttentsorgung usw.), werden im Grundbuch „öffentliches Pfandrecht“ oder „gesetzliche Hypothek“ .

• Die Abrisskosten werden von den Grundstückseigentümern gemäß den Bestimmungen des Gesetzes Nr. 6183 über das Einziehungsverfahren öffentlicher Forderungen, d.h. wie Steuerschulden, zuzüglich Säumniszuschläge, erhoben.

• Staatlich geförderte Abrisse sind aufgrund administrativer Ausschreibungsverfahren und öffentlicher Gebühren in der Regel deutlich teurer als die Beauftragung privater Abrissunternehmen. Daher ist es für Eigentümer meist wesentlich wirtschaftlicher, ihre Gebäude selbst abreißen zu lassen.

6. Technische Phase: Abrissgenehmigung und Sicherheitsmaßnahmen

Die Evakuierung eines Gebäudes bedeutet nicht automatisch, dass Baumaschinen sofort einfahren und mit dem Abriss beginnen dürfen. Abrissarbeiten sind ebenso gefährlich wie Bauarbeiten und bergen ein hohes Risiko für Umwelt und Gesundheit. Daher ist die Einholung einer Abrissgenehmigung vor Beginn der Abrissarbeiten gesetzlich vorgeschrieben

Für die Beantragung einer Abrissgenehmigung erforderliche Dokumente

Der Auftragnehmer oder das Abrissunternehmen, das den Abriss durchführen soll, muss sich bei der Gemeinde bewerben und folgende Unterlagen einreichen:

1. Räumungsbescheinigung: Dokumente, die belegen, dass niemand mehr in dem Gebäude wohnt und dass die Strom-, Wasser- und Erdgasanschlüsse offiziell gekündigt wurden.

2. Abrissplan und Statikgutachten: Ein technischer Plan, der von einem Bauingenieur erstellt wird und die Methode, die Abfolge und die für den Abriss des Gebäudes erforderlichen Sicherheitsvorkehrungen aufzeigt.

3. Bericht zur Asbestsanierung (Umweltgesundheit): Asbest, ein krebserregender Stoff, kann in Dämmstoffen, Rohren oder Dächern, insbesondere in älteren Gebäuden, verwendet worden sein. Zertifizierte Fachleute führen eine Asbestuntersuchung des Gebäudes durch. Wird Asbest gefunden, wird eine Abrissgenehmigung erst erteilt, nachdem die Materialien von Teams in Schutzkleidung entfernt und verpackt wurden.

Umwelt- und Arbeitsschutzmaßnahmen

Sobald die Abrissgenehmigung erteilt ist, werden auf der Baustelle folgende Maßnahmen ergriffen:

• Staubschutz und Plane: Um zu verhindern, dass der beim Abriss entstehende Staub umliegende Gebäude und Fußgänger beschädigt, wird das Gebäude von einem hohen Gerüst und speziellen staubdichten Planen umgeben.

• Kontinuierliche Bewässerung: Um zu verhindern, dass während des Abrisses Staub aufgewirbelt wird, wird das Gebäude kontinuierlich mit Hochdruckwassertankwagen bewässert.

• Fußgänger- und Verkehrssicherheit: Die Straße, auf der der Abriss stattfinden soll, muss für Fußgänger und Fahrzeuge gesperrt werden, es müssen Sicherheitsbarrieren errichtet und nachts Warnleuchten installiert werden.

7. Auf der Baustelle angewandte technische Abbruchmethoden

Die Abrissarbeiten werden je nach Gebäudehöhe, Abstand zu umliegenden Gebäuden und Straßenbreite mit unterschiedlichen technischen Methoden durchgeführt.

A. Abbruch mit Baumaschinen (Bagger/Scherenmethode)

Dies ist die in der Türkei am häufigsten angewandte Methode. Dabei kommen kettengetriebene Baumaschinen (Bagger) mit großer Reichweite zum Einsatz, die an ihren Enden mit hydraulischen Betonbrechern oder Bewehrungsschneidern ausgestattet sind.

• Vorgehensweise: Der Abriss beginnt stets im obersten Stockwerk und schreitet etappenweise nach unten fort. Das Gebäude wird niemals durch das Durchtrennen der Stützen von unten zum Einsturz gebracht; dies würde zu unkontrolliertem Abriss und Schäden an umliegenden Gebäuden führen. Beim Aufbrechen des Betons wird die Bewehrung im Inneren mithilfe von Scheren getrennt.

B. Reduzierung von Fußböden mit Handwerkzeugen (Manueller Abbruch)

Wenn das abzureißende Gebäude direkt an intakte Gebäude angrenzt (d. h. ohne Zwischenräume), ist der Einsatz schwerer Maschinen sehr gefährlich. Er kann zum Einsturz der Wände des Nachbargebäudes oder zur Beschädigung seiner Tragkonstruktion führen.

• Vorgehensweise: In diesem Szenario setzen Arbeiter Kompressoren, Presslufthämmer und Handwerkzeuge ein, um Wände und Böden abschnittsweise, beginnend im obersten Stockwerk, abzureißen. Erst wenn die kritische Grenze im angrenzenden Gebäude überschritten und das Gebäude auf eine sichere Höhe abgesenkt wurde, dürfen schwere Maschinen zum Einsatz kommen.

C. Sprengung mit Sprengstoff (Dynamitmethode)

Es wird beim Abriss sehr hoher Wolkenkratzer oder sehr großer Fabrikgelände eingesetzt. In der Türkei wird es aufgrund der hohen Bebauungsdichte in Wohngebieten innerhalb von Städten nur sehr selten angewendet. Es erfordert äußerst präzise seismische Berechnungen und Kenntnisse der Sprengstofftechnik.

8. Nachbearbeitungsprozess nach dem Abriss: Schuttmanagement und Baustellenphase

Nach Abschluss der Abrissarbeiten fallen Tausende Tonnen Beton-, Eisen-, Holz- und Kunststoffabfälle an. Diese Phase wird als „Aushub und Abfallentsorgung“ bezeichnet.

• Eisentrennung und -recycling: Die wichtigste Einnahmequelle für Abbruchunternehmen ist das Alteisen aus abgerissenen Gebäuden. Baumaschinen trennen das Eisen mithilfe von Magneten oder manuell aus den Schutthaufen. Dieses Eisen wird an Recyclinganlagen verkauft. Tatsächlich schließen Grundstückseigentümer häufig Vereinbarungen mit Abbruchunternehmen ab, die einen kostenlosen Abriss gegen Alteisen vorsehen.

• Abtransport des Aushubmaterials: Die verbleibenden Beton- und Bauschutthaufen werden per Lkw zu von der Gemeinde zugelassenen Deponien transportiert. Das willkürliche Ablagern von Bauschutt auf unbebauten Grundstücken oder in Waldgebieten wird gemäß Umweltgesetzgebung mit sehr hohen Geldstrafen geahndet.

• Übergang zum Grundstücksstatus: Nachdem die Trümmer vollständig beseitigt und das Gelände eingeebnet wurden, führen städtische Fachkräfte eine Inspektion vor Ort durch. Sobald der vollständige Abriss des Gebäudes bestätigt ist, wird das Grundbuchamt benachrichtigt. Der Vermerk „Gefährliches Gebäude“ im Grundbuch wird gelöscht und die Grundstücksart von „Massivbau“ „Grundstück“ .

9. Rechtliche Probleme während des Abrissvorgangs und deren Lösungen

Der Abrissvorgang, bei dem die Eigentumsrechte am stärksten eingeschränkt sind, führt zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten.

Kann ein Aufschub der Vollstreckung erwirkt werden?

Eine der am häufigsten gestellten Fragen ist, ob Klagen gegen die Kennzeichnung von Risikogebäuden den Abriss verhindern werden.

• Gemäß den eindeutigen Bestimmungen des Gesetzes Nr. 6306 führen Annullierungsklagen vor Verwaltungsgerichten nicht automatisch zum Stopp des Abrissvorgangs.

• Um den Abriss zu stoppen, ist ein eindeutiger und begründeter der Vollstreckung durch das Gericht erforderlich. Gerichte erlassen Aufschubbeschlüsse in der Regel nicht ohne Weiteres, es sei denn, sie stellen fest, dass ein irreparabler Schaden droht (wie beispielsweise der rechtswidrige Abriss des Gebäudes) und die Verwaltungsmaßnahme eindeutig rechtswidrig ist.

Der Status von Mietern und Inhabern beschränkter dinglicher Rechte

Da Mieter nicht Eigentümer der Immobilie sind, haben sie kein direktes Recht, gegen die Abrissverfügung Berufung einzulegen. Sie können jedoch wegen Verfahrensfehlern Klage erheben, wenn sie innerhalb der Räumungsfrist keine offizielle Benachrichtigung erhalten. Darüber hinaus schützt der Staat das Recht auf Wohnen, indem er Mietern, die aus risikobehafteten Gebäuden ausziehen müssen, soziale Unterstützung gewährt, beispielsweise Umzugskostenbeihilfe (einmalige Zahlung) und vorübergehende Mietbeihilfe.

Fazit: Eine Brücke vom Schutt in eine sichere Zukunft

Der Abriss sanierungsbedürftiger Gebäude im Rahmen der Stadterneuerung erscheint auf den ersten Blick lediglich als rein physischer Abriss mit Staub, Lärm, Baumaschinen und Betonbrocken, ist aber in Wirklichkeit ein komplexes rechtliches Gebilde. Jeder Schritt, von den gesetzlichen Fristen (60 + 30 Tage) über die Trennung der Infrastruktur und die Asbestsanierung bis hin zum Schutz der Gebäudestruktur benachbarter Gebäude, unterliegt der gemeinsamen Aufsicht von Verwaltungsrecht und Ingenieurwesen.

Auch wenn der Abriss eines Gebäudes als schmerzhaftes Ende seiner Lebensdauer wahrgenommen werden mag, ist er in einem Land in einem Erdbebengebiet tatsächlich der wichtigste Schritt hin zu einer sicheren, geplanten und modernen Zukunft. Indem Grundstückseigentümer ihre Rechte kennen, Fristen einhalten und den Abriss selbst mithilfe von Ingenieurbüros organisieren, anstatt sich auf Druck der Behörden zu verlassen, können sie finanzielle Verluste vermeiden und den Erwerb neuer, erdbebensicherer Häuser beschleunigen. Jedes von Trümmern befreite Grundstück steht für einen sauberen und sicheren Neuanfang für die Stadt.