Öffentliche Versteigerung im Rahmen der Aufteilung von Miteigentum

Zum Thema „Öffentliche Versteigerung im Rahmen der Aufteilung von Miteigentum“;

In unserem Rechtssystem kann die Auflösung des Miteigentums an beweglichem oder unbeweglichem Vermögen, das mehreren Personen gemeinsam gehört, eine rechtliche und praktische Notwendigkeit darstellen. Ist eine Einigung zwischen den Miteigentümern nicht möglich, ist die grundlegendste rechtliche Maßnahme die Teilungsklage oder Auflösung des Miteigentums.

Dieses im Rahmen der einschlägigen Bestimmungen des türkischen Zivilgesetzbuches geregelte Verfahren führt zur Aufhebung des Miteigentums zwischen den Partnern und entweder zur Teilung des Eigentums in natura oder, falls dies nicht möglich ist, zu dessen Verkauf und zur Verteilung des Erlöses unter den Partnern. In Fällen, in denen eine Teilung in natura aus praktischen, rechtlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich ist (was in der Praxis häufig vorkommt), entscheiden die Amtsgerichte über den Verkauf des Eigentums im Wege der öffentlichen Versteigerung

Dieser Artikel behandelt alle Details des Auktionssystems, der kritischsten und technisch anspruchsvollsten Phase von Teilungsklagen ; seine rechtliche Grundlage, die Integration in das Vollstreckungs- und Insolvenzrecht, elektronische Auktionsverfahren (Esatis) und praktische Anwendungen, und zwar alles in einer für jedermann leicht verständlichen Sprache.

1. DER PROZESS DER ENTSCHEIDUNG ÜBER EINE AUKTION UND DIE ERNENNUNG DES VERKAUFSLEITERS

Nachdem das Gericht die Auflösung der Partnerschaft und die Aufteilung des Vermögens durch Verkauf beschlossen hat und dieser Beschluss rechtskräftig ist, wird die Akte – die Verkaufsabteilung des Zivilgerichts. In diesem Stadium kann der Richter den Verkauf nicht mehr selbst durchführen; ein vom Gericht beauftragter Verkaufsbeamter (in der Regel ein Gerichtsschreiber oder ein anderer Mitarbeiter des Gerichts) ist mit der Abwicklung des Verkaufsverfahrens betraut.

Die erste Aufgabe des Verkaufsbeauftragten besteht darin, gemäß dem rechtskräftigen Urteil eine Verkaufsakte anzulegen und das Verfahren von Amts wegen (automatisch) einzuleiten. Der Verkaufsbeauftragte benachrichtigt die Parteien und fordert die Zahlung der Kosten an. Sobald die erforderliche Anzahlung innerhalb der gesetzlichen Frist geleistet wurde, beginnt die Vorbereitungsphase für die Bewertung der Immobilie und die Umwandlung des Erlöses in Bargeld. In dieser Phase werden der rechtliche und tatsächliche Status der Immobilie ermittelt und alle im Grundbuch eingetragenen Vermerke, Erklärungen und Hypotheken geprüft. Ziel ist es, ein vollständiges und genaues Inventar der zu versteigernden Immobilie zu erstellen.

2. Bewertungsphase

Einer der wichtigsten Schritte in einem Auktionssystem ist die Bewertung. Es ist illegal, eine Immobilie oder einen beweglichen Gegenstand zu versteigern, ohne dessen tatsächlichen Marktwert zu ermitteln.

Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Der Verkaufsbeauftragte bestellt über das Gericht ein Gremium von Sachverständigen (in der Regel Immobiliensachverständige, Ingenieure oder Architekten). Dieses Gremium erstellt einen umfassenden Bericht, der die Lage, Größe, den Bebauungsplan, die Bauqualität, die Zugänglichkeit, die Fassade, den Wertverlust und die aktuellen Vergleichspreise der Immobilie untersucht.

Einspruchsverfahren gegen die Bewertung

Der erstellte Wertgutachten wird allen Beteiligten (Partnern) und Interessenten zugestellt. Die Parteien können innerhalb der gesetzlichen Frist (in der Regel innerhalb von 7 Tagen) ab Zustellung des Gutachtens beim zuständigen Vollstreckungsgericht Einspruch gegen die Bewertung erheben. Liegt der vom Sachverständigen ermittelte Wert deutlich unter oder über dem Marktwert, sollten die Partner ihr Einspruchsrecht in diesem Stadium ausüben, um ihre Rechte nicht zu verlieren. Hält das Gericht den Einspruch für begründet, ordnet es eine erneute Ortsbesichtigung und ein weiteres Sachverständigengutachten zur Ermittlung des endgültigen Wertes an. Die endgültige Bewertung bildet die Grundlage für die Festlegung des Basispreises, der in der Auktionsphase verwendet wird.

3. Erstellung der Verkaufsbedingungen

Sobald die Bewertung abgeschlossen ist, erstellt der Vertriebsmitarbeiter einen detaillierten Kaufvertrag . Dieser Vertrag dient als formelle Abmachung, die die Rechte sowohl der Bieter als auch der Immobilieneigentümer schützt und im Wesentlichen die Spielregeln festlegt.

Der Kaufvertrag umfasst folgende Elemente:

• Die vollständige Adresse des Grundstücks, die Eigentumsurkunde, die Merkmale und der Zonenstatus,

• Der endgültige Schätzpreis,

• Die Start- und Enddaten und -zeiten der Auktion,

• Informationen zur elektronischen Plattform, auf der die erste und zweite Auktion stattfinden werden (UYAP e-Sales),

• Die Höhe der Sicherheitsleistung (in der Regel zwanzig Prozent des Schätzwertes) und die Kontodaten, auf die diese eingezahlt werden soll,

• Die vom Makler zu zahlenden Gebühren, die Stempelsteuer, die Mehrwertsteuer und die Mehrwertsteuersätze sowie die Frage, wer die Gebühren für das Grundbuchamt trägt

• Was geschieht mit Rechten wie Hypotheken, Pfandrechten oder Nießbrauchsrechten an der Immobilie?.

Eine Kopie der Spezifikationen wird an alle Beteiligten verteilt. Die Parteien können innerhalb der gesetzlichen Frist beim zuständigen Gericht Beschwerde gegen einzelne Klauseln der Spezifikationen einlegen (z. B. wenn diese unvollständige oder fehlerhafte Angaben enthalten). Sobald die Spezifikationen finalisiert sind, beginnt die Bekanntmachungsphase.

4. ANKÜNDIGUNGSPHASE UND HINWEISE

In unserem Rechtssystem ist es für faire, transparente und wettbewerbsorientierte Auktionen unerlässlich, dass potenzielle Käufer über die Immobilie informiert sind. Daher unterliegt das Bekanntmachungsverfahren sehr strengen Regeln.

• Elektronische Bekanntmachung: Verkaufsankündigungen werden online über das offizielle Bekanntmachungsportal der Presseagentur und das UYAP-e-Sales-Portal veröffentlicht. Die Bekanntmachung wird mindestens einen Monat vor Verkaufsbeginn elektronisch veröffentlicht.

• Lokale Bekanntmachungen und Zeitungen: Sofern erforderlich oder gesetzlich vorgeschrieben, können Bekanntmachungen auch in auflagenstarken lokalen oder überregionalen Zeitungen veröffentlicht werden. Im heutigen digitalen Rechtssystem sind elektronische Bekanntmachungen jedoch das primäre Medium.

• Hinweis: Datum und Bedingungen des Verkaufs werden allen Beteiligten sowie, sofern diese an der angegebenen Adresse anwesend sind, relevanten Dritten gesondert mitgeteilt. Mit der Veröffentlichung dieses Hinweises erlischt das Recht der Beteiligten, später mit der Begründung „Ich war nicht darüber informiert“ Widerspruch einzulegen.

5. Elektronisches Auktionssystem (UYAP E-Sales) und Ausschreibungsverfahren

Die Ära überfüllter und mitunter fragwürdiger physischer Auktionen in Hinrichtungsmuseen oder Gerichtsgebäuden ist weitgehend vorbei. Heute werden Teilungsverkäufe ausschließlich ein elektronisches Auktionssystem (über das UYAP e-Sales Portal) abgewickelt. Dieses System erhöht die Beteiligung an Auktionen, beugt Unregelmäßigkeiten vor und stellt sicher, dass Immobilien ihren tatsächlichen Wert erzielen.

Phasen und Regeln des Ausschreibungsverfahrens:

1. Sicherheitsleistung: Alle an der Auktion teilnehmenden Personen (einschließlich der Beteiligten) müssen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 20 % des Schätzwertes über das Online-Verkaufssystem auf das angegebene Bankkonto (z. B. Vakıfbank, Gemeinschaftskonto des Gerichts) einzahlen. Ohne Hinterlegung der Sicherheitsleistung ist die Abgabe eines Gebots nicht möglich.

2. Erste Auktionsphase: Die erste Auktionsphase, die auf dem E-Commerce-Portal angekündigt wird, beginnt (und dauert in der Regel einige Tage). Gebote sind in dieser Phase nur dann gültig, wenn sie 50 % des Schätzwertes der Immobilie erreichen und die Summe aller vorrangigen Forderungen (einschließlich etwaiger Hypothekenschulden) übersteigen. Werden diese 50 % und die Forderungen in der ersten Auktion nicht erreicht, kann die Immobilie nicht verkauft werden, und es folgt eine zweite Auktionsphase.

3. Zweite Auktionsrunde: Falls sich in der ersten Auktion kein Käufer findet oder die Gebote nicht ausreichen, wird eine zweite Auktionsrunde mit denselben Bedingungen eröffnet. Auch in der zweiten Auktion gilt: Das Gebot muss mindestens 50 % des Schätzwertes betragen und die Verkaufskosten übersteigen. Findet sich auch in der zweiten Auktion kein Käufer, wird der Verkaufsantrag zurückgezogen.

4. Gebotsverfahren: Bieter können sich mit ihren E-Government-Passwörtern im UYAP-E-Sales-System anmelden und während des Auktionszeitraums beliebig viele Gebote abgeben. Das System zeigt den anderen Teilnehmern umgehend die Identität des Höchstbietenden (unter Verwendung eines Pseudonyms oder einer Systemnummer) an, wobei dessen Identität vertraulich bleibt.

5. Last-Minute-Gebote (Verlängerung): Wird in den letzten Minuten vor Auktionsende ein neues Gebot abgegeben, verlängert das System die Gebotsfrist automatisch schrittweise (z. B. in 3-Minuten-Schritten), um fairen Wettbewerb zu gewährleisten. Dies dient der Verhinderung von Manipulationen in letzter Sekunde.

6. Beteiligung von Partnern (Interessengruppen) an der Ausschreibung und besondere Umstände

Eine der am häufigsten gestellten Fragen in Teilungsklagen ist, ob die Miteigentümer (Beteiligten), deren Eigentum sich in der Mitte befindet, an einer Auktion untereinander teilnehmen können.

• Teilnahme der Aktionäre an der Auktion: Aktionäre können, wie jeder andere ausländische Käufer, direkt an der Auktion teilnehmen. Es kann sogar Ausnahmen hinsichtlich der Hinterlegung von Sicherheiten für Aktionäre geben: Übersteigt der Anteil eines Aktionärs 20 % des Schätzwertes, kann ihm nach Entscheidung des Verkaufsleiters die Teilnahme ohne Sicherheiten (oder mit einem Abschlag) gestattet werden. Um praktische Probleme zu vermeiden, ist es jedoch ratsam, dass Aktionäre ebenfalls Sicherheiten hinterlegen.

• Rechte der Gesellschafter beim Verkauf: In einem Rechtsstreit zur Auflösung der Gesellschaft können die Gesellschafter untereinander vereinbaren, ein gemeinsames Gebot abzugeben, um zu verhindern, dass das Vermögen an Dritte übergeht, oder sie können die Auktion gewinnen und das alleinige Eigentum an dem Vermögen erwerben.

• Verhinderung des Verkaufs durch einstimmige Vereinbarung aller Beteiligten: Wenn alle Beteiligten (alle Partner zusammen) in irgendeiner Phase des Bieterverfahrens gemeinsam beschließen, den Verkauf zu stoppen, ist dies nur durch eine vollständige, einvernehmliche Beendigung des Verfahrens und des Verkaufs (Verzicht oder Vergleich) möglich. Sobald das Verkaufsverfahren begonnen hat, kann die Auktion nicht mehr gestoppt werden, wenn auch nur ein Partner den Fortgang des Verkaufs wünscht, selbst wenn die anderen Einwände erheben.

7. Antrag auf Aufhebung der Ausschreibung

Im Zuge der Auktion wird der Auftrag offiziell an den Höchstbietenden vergeben. Dieser Prozess verläuft jedoch nicht immer reibungslos. Unser Rechtssystem der Auftragsannullierung vor, um Unregelmäßigkeiten im Vergabeverfahren aufzudecken und Beschwerden vorzubeugen.

Wer kann die Beendigung der Ausschreibung beantragen?

Die Aufhebung der Versteigerung kann von denjenigen beantragt werden, die zum Zeitpunkt des Verkaufs Gebote abgegeben haben, von allen Beteiligten, Käufern und Rechteinhabern mit einem Interesse am Grundbuch.

Was sind die Gründe, die die Beendigung der Ausschreibung erforderlich machen?

• Verfahrensfehler: Versäumnis, die Bekanntmachung gemäß Gesetz oder Vorgaben zu veröffentlichen, Versäumnis, Bekanntmachungsfristen einzuhalten.

• Spezifikationsfehler: Falsche oder unvollständige Beschreibungen wesentlicher Merkmale der Immobilie in den Spezifikationen (z. B. absichtliches Weglassen von Angaben zur Anzahl der Stockwerke des Gebäudes oder zu dessen Zonenstatus).

• Unregelmäßigkeiten während der Auktion: Technische Störungen, die das Bieten im elektronischen System verhindern, betrügerische Transaktionen oder die Verhinderung der Teilnahme an der Auktion.

• Unverhältnismäßig niedriger Preis: Die Behauptung, dass die Ware zu einem Preis weit unter ihrem Marktwert versteigert wurde (bei rechtlich zulässigen Auktionen ist es jedoch recht schwierig, den Vertrag allein wegen des niedrigen Preises zu kündigen).

Verfahren bei Kündigungsmaßnahmen:

Eine Klage auf Aufhebung einer Versteigerung muss innerhalb der gesetzlichen Frist (in der Regel 7 Tage) nach Abschluss der Versteigerung beim zuständigen Vollstreckungsgericht eingereicht werden. Mit Einreichung der Klage wird das Grundbuchverfahren bis zum Abschluss des Verfahrens ausgesetzt. Hält das Gericht den Aufhebungsantrag für begründet, wird die Versteigerung annulliert; in diesem Fall beginnt das Verfahren nicht von neuem, und das Versteigerungsamt setzt die Versteigerung an der Stelle fort, an der sie unterbrochen wurde (durch Festlegung eines neuen Versteigerungstermins). Wird der Antrag als unbegründet befunden, wird die Klage abgewiesen, und die Versteigerung wird rechtskräftig.

8. Abschluss des Ausschreibungsverfahrens und der Grundbucheintragung

Wird innerhalb der siebentägigen gesetzlichen Frist zur Einlegung eines Rechtsmittels gegen die Beendigung der Ausschreibung keine Klage erhoben oder wird eine Klage abgewiesen und die Entscheidung rechtskräftig, so wird die Ausschreibung endgültig. Damit sind die finanziellen und rechtlichen Abwicklungsschritte des Verfahrens abgeschlossen.

1. Zahlung: Der erfolgreiche Bieter (der Höchstbietende) muss den vollen Gebotspreis innerhalb der in den Ausschreibungsunterlagen angegebenen Frist (in der Regel innerhalb weniger Tage nach Abschluss der Ausschreibung) entrichten. Die Zahlung wird auf das offizielle Konto des Verkaufsbüros eingezahlt.

2. Erhebung von Steuern und Gebühren: Die Mehrwertsteuer (MwSt.), berechnet auf den Verkaufspreis, sowie die Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Maklergebühren werden vom Auktionskäufer bzw. den Miteigentümern/Schuldnern gemäß den geltenden Gesetzen und den Bestimmungen der Ausschreibungsunterlagen entrichtet. In der Regel trägt der Käufer die MwSt. und die Grundbuchgebühren.

3. Eintragungsentscheidung: Nach vollständiger Bezahlung sendet der Verkaufsbeauftragte dem zuständigen Grundbuchamt ein offizielles Schreiben mit der Bitte um Eintragung des Grundstücks auf den Namen des Auktionskäufers. Auf diesen Gerichtsbeschluss hin löscht das Grundbuchamt die Namen der bisherigen Miteigentümer und überträgt das Eigentum auf den neuen Käufer. Damit sind alle Belastungen, Hypotheken und sonstigen Beschränkungen des Grundstücks (sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist) gelöscht; der Käufer erwirbt das Grundstück mit einem lastenfreien Eigentumsnachweis.

9. Verteilung des Erlöses (Aufteilung) und Abschluss des Verfahrens

Nach Abschluss der Auktion und Übertragung des Eigentumsrechts steht für das Verkaufsbüro noch ein letzter Schritt an: die Verteilung des Erlöses unter den Miteigentümern.

• Abzug der Kosten: Vom Gesamterlös aus dem Verkauf werden zunächst alle Prozesskosten, Sachverständigenhonorare, Werbekosten, Maklergebühren und Steuerschulden abgezogen, die im Zusammenhang mit der Durchführung der Auktion entstanden sind.

• Verteilung nach Anteilen: Der verbleibende Nettobetrag wird sorgfältig nach den im Grundbuch eingetragenen Anteilsverhältnissen berechnet. Der jedem Partner zustehende Betrag wird auf dessen jeweiliges Bankkonto überwiesen.

• Situation bei Miteigentum: Wurde die Immobilie als Miteigentum verkauft (Erbschaftsgemeinschaft usw.), wird das Geld nicht direkt an die Miteigentümer verteilt; stattdessen werden Anweisungen des Zivilgerichts oder des Nachlassgerichts bezüglich der „Auszahlung entsprechend den Anteilen im Erbschein“ abgewartet, oder das Geld wird in einem gemeinsamen Topf gehalten, sodass die Miteigentümer gemeinsam die Auszahlung beantragen können.

• Pfand- und Pfändungsgläubiger: Wenn einer der Partner aufgrund einer persönlichen Schuld ein Pfandrecht oder eine Hypothek auf seinen Anteil hat, wird die Forderung des Gläubigers zuerst aus dem diesem Partner zugewiesenen Geld beglichen, und der Rest wird dem Partner ausgehändigt.

Sobald alle diese Verfahrensschritte vollständig abgeschlossen sind, betrachtet das Vertriebsbüro den Vorgang als erledigt (abgeschlossen) und schließt ihn.

ABSCHLUSS

Das in Teilungsstreitigkeiten angewandte Auktionsverfahren ist ein strenges, systematisches und transparentes Verfahren, das Fairness und die Umwandlung von Eigentumsrechten in Geld gewährleistet, wenn eine Einigung zwischen den Miteigentümern nicht möglich ist. Diese Kette, die von der Bewertung über die digitale Versteigerung auf dem UYAP-e-Sales-Portal bis hin zur Annullierung der Auktion, der Eigentumsregistrierung und der Verteilung des Erlöses reicht, unterliegt strengen rechtlichen Formalitäten, um den Verlust von Rechten zu verhindern. Das Verständnis jedes einzelnen Verfahrensschritts ist sowohl für die Miteigentümer als auch für externe Investoren, die an der Auktion teilnehmen, von entscheidender Bedeutung, um einen effektiven Schutz der Rechte und eine reibungslose Durchführung des Verfahrens zu gewährleisten.