Erhebung des aktuellen Preises, Methodik der Entschädigungsberechnung und gerichtliche Verfahren bei mangelhafter oder unvollständiger Leistung des Auftragnehmers in Bauverträgen auf der Grundlage eines Grundstücksanteils

Eingang

Der Grundstücksbauvertrag , der im türkischen Vertragsrecht und im Immobiliensektor vielfältige Anwendung findet , ist ein dualer (vollständig bilateraler/synallagmatischer) und gemischtstrukturierter Bauvertrag, in dem sich der Grundstückseigentümer verpflichtet, das Eigentum an bestimmten Anteilen seines Grundstücks an den Auftragnehmer zu übertragen, und der Auftragnehmer sich verpflichtet, auf diesem Grundstück ein Gebäude gemäß dem genehmigten Bebauungsplan, den technischen Spezifikationen und den Grundsätzen von Treu und Glauben zu errichten und die vereinbarten unabhängigen Einheiten an den Grundstückseigentümer zu liefern.

In diesem Rechtsverhältnis wird vom Auftragnehmer erwartet, dass er seine Verpflichtungen vollständig, fristgerecht und fehlerfrei erfüllt. In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass Auftragnehmer Bauprojekte vor Fertigstellung abbrechen, die vertraglich zugesicherte Qualität nicht liefern oder Arbeiten ausführen, die gegen die Regeln der Technik und des Handwerks verstoßen. Die vertragswidrige und rechtswidrige Erfüllung der Verpflichtungen durch den Auftragnehmer mangelhaften und der unvollständigen Leistung .

In Zeiten der Inflation, in denen Baukosten und Immobilienwerte ständig steigen, ist es aus akademischer und angewandter juristischer Sicht von entscheidender Bedeutung, die Preise zu bestimmen, zu denen die Kosten für mangelhafte und unvollständige Ausführung berechnet werden sollen, die laufenden Kosten vom Auftragnehmer eingezogen werden sollen und wie die Verluste des Grundstückseigentümers entschädigt werden sollen.

Diese Studie untersucht im Detail aus dogmatischer Sicht die rechtliche Unterscheidung zwischen unvollständiger Arbeit und Mängeln, die Methodik zur Ermittlung und Berechnung des Schadensersatzes auf der Grundlage des aktuellen Marktwerts, die Inspektions- und Benachrichtigungspflichten, die Verjährungsfristen, die Institution der Vertragserfüllung zugunsten einer anderen Partei, die Schritte, die im Prozess der Schadensersatzeintreibung zu befolgen sind, und die zuständige und autorisierte Gerichtsordnung.

I. Unterscheidung zwischen unvollständiger und mangelhafter Arbeit hinsichtlich ihrer rechtlichen Natur

Um Vertragsverletzungen des Bauunternehmers im Rahmen der geltenden Rechtslage korrekt zu beurteilen, unvollständiger und mangelhafter Bauleistung . Das türkische Obligationenrecht (TBK) und die etablierte Rechtsprechung des Obersten Berufungsgerichts weisen diesen beiden Begriffen unterschiedliche rechtliche Konsequenzen zu.

                  [Arten der Vertragsverletzung durch den Auftragnehmer] | +--------------------------+--------------------------+ | | [ 1. Mangelhafte Leistung (Türkisches Obligationenrecht, Art. 474 ff.) ] [ 2. Unvollständige Leistung (Unvollständige Ausführung) ] • Das Gebäude wurde errichtet, weist aber nicht die notwendigen oder zugesagten Eigenschaften auf. • Die vereinbarten oder zugesagten Arbeiten wurden gar nicht oder vollständig eingestellt. • Beispiel: Unzureichende Abdichtung. • Beispiel: Der Aufzug wurde gar nicht eingebaut, es wurden minderwertige Materialien verwendet. • Es gelten die Meldepflicht und die besonderen Verjährungsfristen. • Es gelten die allgemeinen Bestimmungen zur Haftungsbefreiung und Verjährung (Türkisches Obligationenrecht, Art. 146).

A. Mangelhafte Leistung (Sachliche, rechtliche und wirtschaftliche Mängel)

Der in Artikel 474 und nachfolgenden Artikeln des türkischen Obligationenrechts definierte Mangel liegt vor, wenn das Bauwerk nicht die erforderlichen oder vereinbarten Eigenschaften aufweist. Hat der Auftragnehmer das Bauwerk fertiggestellt und übergeben, weist die Ausführung jedoch Mängel auf, die gegen die Regeln der Wissenschaft und des Handwerks verstoßen, entsprechen die verwendeten Materialien nicht der in den technischen Spezifikationen festgelegten Qualität oder weist das Bauwerk Mängel auf, die seine bestimmungsgemäße Nutzung verhindern, so liegt eine mangelhafte Leistung vor.

• Offensichtliche Mängel: Hierbei handelt es sich um Mängel, die auf den ersten Blick oder bei einer routinemäßigen Inspektion erkennbar sind (z. B. zerbrochene Fliesen, ungleichmäßiger Farbauftrag).

• Versteckte Mängel: Hierbei handelt es sich um Mängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe mit bloßem Auge nicht sichtbar sind, sondern erst bei der Nutzung des Gebäudes oder im Laufe der Zeit erkennbar werden und eine fachmännische Untersuchung erfordern (z. B. Wassereintritt im Winter aufgrund unzureichender Fundamentisolierung, Dachlecks).

B. Unvollständige Arbeit (Unvollständige Leistung)

Unvollständige Bauarbeiten bezeichnen Bauarbeiten, deren Fertigstellung laut Vertrag, Projektbeschreibung oder technischen Spezifikationen zugesagt wurde, die aber überhaupt nicht ausgeführt wurden . Beispiele hierfür sind die fehlende Installation eines Generators im Gebäude, das Fehlen eines Garagentors, die fehlende Durchführung von Landschaftsbauarbeiten oder das Fehlen von Gemeinschaftseinrichtungen in Gemeinschaftsbereichen.

C. Rechtliche Bedeutung und Folgen der Diskriminierung

Der grundlegende Unterschied zwischen den beiden Konzepten liegt in den Pflichten zur Inspektion und Berichterstattung

1. Mängelanzeigepflicht: Bei mangelhafter Ausführung ist der Grundstückseigentümer gemäß Artikel 474 des türkischen Obligationenrechts verpflichtet, die Ausführung zu prüfen und den Mangel innerhalb der vorgeschriebenen Frist anzuzeigen. Andernfalls gilt die Ausführung als abgenommen. Für unvollständige Ausführung besteht jedoch keine Mängelanzeigefrist. Da unvollständige Ausführung als vollständige Nichterfüllung der Pflicht (teilweise Nichterfüllung) gilt, kann der Grundstückseigentümer die Kosten und den Schadensersatz für die unvollständige Ausführung innerhalb der allgemeinen Verjährungsfrist geltend machen, selbst wenn er keine Mängelanzeige erstattet hat.

2. Rechtsgrundlage: Bei mangelhafter Ausführung gelten die optionalen Rechte und Mängelbestimmungen des Artikels 475 des türkischen Obligationenrechts; bei unvollständiger Ausführung finden die allgemeinen Bestimmungen über die unsachgemäße Erfüllung einer Pflicht (Artikel 112 ff. des türkischen Obligationenrechts) Anwendung.

II. Das aktuelle Entschädigungskonzept und die Methodik zur Berechnung der Entschädigung

In Zeiten der Inflation ist der kritischste Punkt im Rechtsstreit die Bestimmung, welche Einheitspreise und Marktbedingungen ab welchem ​​Datum zur Berechnung der Kosten für unvollständige und mangelhafte Arbeiten herangezogen werden, da die Bauinputkosten (Zement, Stahl, Arbeitskräfte usw.) im Laufe der Zeit exorbitant gestiegen sind.

                    [Grundsätze für die Aktualisierung der Entschädigungsbeträge] [Vertragsdatum] -------> [Liefer-/Klagedatum] -------> [Entscheidungs-/Prüfungsdatum] | | | Die im Vertrag zum Zeitpunkt der Klageerhebung festgelegten Preise reichen nicht aus, um die Grundlage für das Urteil zu bilden; die aktuellsten Marktpreise können NICHT herangezogen werden.

A. Entscheidungen werden auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der Klageerhebung oder Inspektion geltenden Marktpreise getroffen

Nach der etablierten Rechtsprechung der Generalversammlung für Zivilrecht des Obersten Gerichtshofs und der 6. Zivilkammer (sowie der ehemaligen 15. Zivilkammer) sind die Kosten für die Beseitigung mangelhafter und unvollständiger Ausführung (die Höhe der Entschädigung) nicht nach den Preisen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern nach den zum Zeitpunkt der Entscheidung (dem Zeitpunkt der Inspektion/des Sachverständigengutachtens) geltenden Marktpreisen .

Lässt der Grundstückseigentümer die unvollständigen oder mangelhaften Arbeiten selbst ausführen (Bauausführung in seinem Namen) oder erhält er die Kosten in bar vom Auftragnehmer, so gelten die aktuellen Marktkosten, sind, als Grundlage. Die Einheitspreise des Ministeriums für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel allein reichen nicht aus; die tatsächlichen Marktbedingungen in der Region sollten von Experten untersucht werden.

B. Relative Methode (Berechnung des Wertverlusts aufgrund defekter unabhängiger Einheiten)

Ist die Behebung eines Ausführungsfehlers physisch unmöglich oder mit übermäßigen Kosten verbunden (beispielsweise wenn die Lage der tragenden Säulen im Gebäude von den Projektvorgaben abweicht oder die Deckenhöhe nicht ausreicht), wird anstelle der Reparaturkosten die „ Wertminderung (Preisminderung)“ berechnet.

Die nach der proportionalen Methode zu zahlende Entschädigung wird anhand der folgenden Formel ermittelt:

Hierbei werden die aktuellen Marktwerte der Wohnung im mangelfreien und im nicht mangelbelasteten Zustand ermittelt, und die Höhe der Entschädigung wird auf der Grundlage des relativen Verhältnisses zwischen diesen Werten festgelegt.

III. Rechtliche Verfahren und Methoden zur Einziehung des aktuellen Betrags

Der Grundstückseigentümer oder der Eigentümer einer einzelnen Wohnung muss gemäß den gesetzlichen Bestimmungen eine stufenweise und verfahrenstechnische Strategie verfolgen, um die laufenden Kosten für unvollständige und mangelhafte Arbeiten vom Auftragnehmer einzutreiben.

                           [Ablauf des Inkasso- und Gerichtsverfahrens] | [Schritt 1: Beweiserhebung (Zivilgericht)] ---> Das Gericht erstellt einen Bericht, der die mangelhaften/unvollständigen Arbeiten und die aktuellen Reparaturkosten detailliert auflistet. | [Schritt 2: Mahnung] ---------> Dem Auftragnehmer wird über einen Notar eine Mahnung zugestellt, die ihm eine Frist zur Begleichung der Mängel setzt. | [Schritt 3: Obligatorische Mediation] -------> Das Mediationsverfahren, eine Voraussetzung für ein Gerichtsverfahren, wird eingeleitet. | [Schritt 4: Klage auf Vertragserfüllung / Vertragserfüllung im Namen des Auftragnehmers] ----> Es wird eine Klage auf Einziehung der aktuellen Kosten oder auf Erteilung der Genehmigung zur Vertragserfüllung im Namen des Auftragnehmers gemäß Artikel 113 des türkischen Obligationenrechts erhoben.

A. Beweiserhebung im Rahmen von Gerichtsverfahren (Zivilprozessordnung, Artikel 400 ff.)

Der erste und wichtigste Schritt zur Geltendmachung der Kosten für mangelhafte und unvollständige Arbeiten ist die unverzügliche Feststellung des Sachverhalts. Der Grundstückseigentümer sollte sich an das zuständige Zivilgericht wenden und die Beweissicherung beantragen

Vom Gericht zu bestellender Sachverständiger (Bauingenieur, Architekt):

• Er untersucht den aktuellen baulichen Zustand des Gebäudes.

• Er notiert, was falsch gemacht wurde und was fehlerhaft war.

• Der Bericht listet detailliert die Kosten für die Behebung dieser Mängel und Defekte Punkt für Punkt zu den jeweils geltenden Marktpreisen zum Zeitpunkt ihrer Feststellung auf

Dieser Inspektionsbericht stellt das stärkste Beweismittel dar, das im Hauptverfahren vorzulegen ist, und verhindert den Verlust von Beweismitteln, falls sich die Bauwerke im Laufe der Zeit verändern oder vom Grundstückseigentümer repariert werden.

B. Zustellung einer Mahnung über einen Notar

Nach Abschluss der Beweiserhebung ist dem Auftragnehmer über einen Notar eine förmliche Mitteilung zuzustellen, der das Gutachten mit den detaillierten Feststellungen beigefügt ist. Die Mitteilung sollte Folgendes enthalten:

• Die festgestellten Mängel und Fehler sind aufgelistet.

• Mängel müssen innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist gemeldet werden.

• Dem Auftragnehmer wird eine angemessene Frist (z. B. 15-30 Tage) eingeräumt , um diese Mängel zu beheben oder die angefallenen Kosten zu zahlen .

Nach Ablauf der vereinbarten Frist gerät der Auftragnehmer (Türkisches Obligationenrecht, Artikel 117) , und die Verpflichtung zur Zahlung von Vorauszahlungen/gesetzlichen Zinsen entsteht ab diesem Zeitpunkt.

C. Ermächtigung zur Leistungserbringung im Namen des Auftragnehmers (Türkisches Obligationenrecht, Artikel 113) und Einzug der Kosten vom Auftragnehmer

Hat der Auftragnehmer die Bauarbeiten eingestellt oder weigert er sich, die Mängel zu beheben, kann der Grundstückseigentümer 113 des türkischen Obligationenrechts (TBK) . Gemäß Artikel 113/I TBK gilt: „Erfüllt der Schuldner seine Verpflichtung zur Ausführung einer Leistung nicht, kann der Gläubiger verlangen, dass die Leistung von ihm selbst oder einem Dritten auf Kosten des Schuldners erbracht wird.“

Der Grundstückseigentümer eine „Erlaubnis zur Ausführung im Namen des Grundstückseigentümers“ , um die unvollständigen und mangelhaften Arbeiten selbst ausführen zu lassen und die Kosten dieser laufenden Ausgaben (oder die geschätzten laufenden Kosten zukünftiger Ausgaben) als Vorauszahlung vom Auftragnehmer zu verlangen. Der Oberste Gerichtshof stimmt einstimmig zu, dass in Fällen der Ausführung im Namen des Grundstückseigentümers die laufenden Baukosten als Grundlage für die vom Auftragnehmer zu vollstreckenden Forderungen dienen sollten.

IV. Fristen: Inspektion, Benachrichtigung und Verjährungsfristen

Bei Fällen, in denen es um fehlende Quadratmeterzahlen oder mangelhafte Leistung geht, ist die häufigste Kündigungsgrundlage die Nichteinhaltung von Fristen. Die rechtlichen Grundsätze für die Überwachung von Fristen lauten wie folgt:

A. Inspektions- und Meldefristen

• offensichtlichen Mängeln: Gemäß Artikel 474 des türkischen Obligationenrechts ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, die Arbeiten unverzüglich nach Lieferung im Rahmen des üblichen Geschäftsablaufs zu prüfen und den Auftragnehmer innerhalb angemessener Frist (unverzüglich) . Andernfalls gelten die Arbeiten als abgenommen.

• Bei verdeckten Mängeln: Gemäß Artikel 477/III des türkischen Obligationenrechts müssen verdeckte Mängel dem Auftragnehmer unverzüglich nach ihrer Entdeckung gemeldet werden . Werden sie nicht gemeldet, gilt das Werk im vorliegenden Zustand als abgenommen.

• Bei unvollständigen Arbeiten besteht keine Pflicht zur Inspektion oder Benachrichtigung. Eine Inspektion kann jedoch jederzeit innerhalb der Verjährungsfrist beantragt werden.

B. Verjährungsfristen (Türkisches Obligationenrecht, Artikel 478)

Die Verjährungsfrist für Klagen wegen mangelhafter Bauleistungen und Entschädigung für unzureichende Leistungen in Bauverträgen im Tausch gegen einen Grundstücksanteil beträgt Folgendes:

                      [Verjährungsfristen (Türkisches Obligationenrecht, Artikel 478)] | +-----------------------------+-----------------------------+ | | [5-jährige Verjährungsfrist] [20-jährige Verjährungsfrist] • Gilt bei einfachem Verschulden. • Gilt bei grober Fahrlässigkeit des Auftragnehmers. • Gilt bei vorsätzlicher mangelhafter Ausführung oder Verschweigen von Mängeln, einschließlich unbeweglicher Bauwerke, nach der Übergabe.

1. Fünfjährige Verjährungsfrist: Bei mangelhafter und unvollständiger Ausführung, für die der Auftragnehmer allein verantwortlich ist, unterliegt das Klagerecht einer Verjährungsfrist von 5 Jahren ab dem Datum der Übergabe der Immobilie

2. Zwanzigjährige (20) Verjährungsfrist: Wenn der Auftragnehmer den Mangel vorsätzlich verschwiegen hat oder grob fahrlässig gehandelt hat, oder wenn grobe Fahrlässigkeit bei der Ausführung vorliegt (z. B. Ausführung, die das statische Gleichgewicht des Gebäudes stört, oder Diebstahl von Materialien), beträgt die Verjährungsfrist 20 Jahre.

V. Zuständiges und befugtes Gericht, Art des Falles und Mediation

Bei Klagen zur Erstattung der laufenden Kosten für unvollständige und mangelhafte Arbeiten ist die Einhaltung der Verfahrensregeln zwingend erforderlich.

A. Obligatorische Mediation als Voraussetzung für die Einreichung einer Klage

Gemäß Artikel 5/A des türkischen Handelsgesetzbuches bzw. den Bestimmungen der Zivilprozessordnung ist die Mediation Voraussetzung für die Einreichung einer Klage. Vor der Klageerhebung muss eine Mediation beantragt werden. Kommt keine Einigung zustande, ist der Abschlussbericht der Mediation der Klageschrift beizufügen.

B. Zuständiges Gericht

• Zivilgericht erster Instanz: Da ein Bauvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauunternehmer im Tausch gegen einen Grundstücksanteil ein Werkvertrag im Sinne des Vertragsrechts ist, ist in der Regel das Zivilgericht erster Instanz. (Betrifft der Fall ein Handelsunternehmen der Parteien, ist das Handelsgericht erster Instanz zuständig.)

• Verbrauchergericht: Wenn der Wohnungseigentümer, der die Wohnung direkt vom Bauunternehmer erworben hat , den Status eines Verbrauchers besitzt, ist das Verbrauchergericht gemäß Artikel 73 des Gesetzes Nr. 6502 zuständig .

C. Art des Falles: Klage wegen nicht näher bezeichneter Forderung (Zivilprozessordnung, Artikel 107)

Die aktuellen Kosten für unvollständige und mangelhafte Arbeiten lassen sich vom Grundstückseigentümer zum Zeitpunkt der Klageerhebung möglicherweise nicht genau berechnen. Da die tatsächlichen Kosten nur durch eine Vor-Ort-Besichtigung und ein Gutachten des Gerichts ermittelt werden können, beseitigt die Einreichung dieser Klagen „Unsichere Ansprüche“ das Risiko des Verlusts von Rechten und der Verjährung.

VI. Leitfaden für die Rechtspraxis und die Ausübung von Rechten

Die folgende Tabelle fasst die rechtlichen Rahmenbedingungen zusammen, die Grundstückseigentümer und Verbraucher bei Ansprüchen wegen unvollständiger und mangelhafter Ausführung beachten sollten:

Abschluss

Bei Bauverträgen, die auf einer Grundstücksbeteiligung basieren, führt eine unvollständige oder mangelhafte Ausführung des Gebäudes durch den Auftragnehmer zu erheblichen wirtschaftlichen Verlusten für den Grundstückseigentümer. Der grundlegende Grundsatz zur Behebung dieses Mangels für seine tatsächlichen und gegenwärtigen Verluste vollständig zu entschädigen

Nach der etablierten Rechtsprechung des Obersten Berufungsgerichts werden bei der Berechnung der Kosten für die Beseitigung unvollständiger und mangelhafter Arbeiten die zum Zeitpunkt der Entscheidung nächstliegenden aktuellen Marktpreise als Grundlage herangezogen , nicht die Beträge aus der Vergangenheit oder aus dem Vertrag .

Um sicherzustellen, dass die Grundstückseigentümer den vollen aktuellen Preis erhalten, müssen sie: bei Übergabe eine Reservierung anmelden; etwaige Mängel oder Unzulänglichkeiten unverzüglich durch Beweissammlung beim Zivilgericht dokumentieren lassen; ihre Benachrichtigungspflichten innerhalb der festgelegten Frist durch Versendung einer notariell beglaubigten Mitteilung erfüllen; und nach dem obligatorischen Mediationsverfahren ihre Rechte durch Einreichung einer Forderungsklage oder einer Erfüllungsklage im Namen des Beklagten beim Zivilgericht erster Instanz geltend machen