من سيكون مسؤولاً إذا تضررت ممتلكاتي أثناء عملية الهدم؟

1. الإطار القانوني لعملية التحول الحضري والهدم

مشاريع التحول الحضري إطار القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث . وفي إطار هذا القانون؛

يتم إجراء تقييم للمخاطر المتعلقة بالمباني
مالكو العقارات 60 يوماً لإخلاء .
ستبدأ أعمال الهدم بعد اكتمال عملية الإخلاء .

أثناء عمليات الهدم ، قد يتكبد المستأجرون أو أصحاب حق الانتفاع أو شاغلو العقارات خسائر أيضاً . ويعود ذلك إلى أن تلف الممتلكات غالباً ما ينتج عن عدم تنفيذ عملية الهدم بشكل صحيح أو عن عدم اتخاذ تدابير وقائية كافية .

2. مفهوم المسؤولية القانونية الناشئة عن الأضرار التي تلحق بالممتلكات

2.1. المسؤولية التقصيرية (قانون الالتزامات التركي، المادة 49)

وفقًا للمادة 49 من قانون الالتزامات التركي:

"أي شخص يتسبب في إلحاق الضرر بآخر من خلال فعل مذنب وغير قانوني يكون ملزماً بالتعويض عن ذلك الضرر."

إذا نتج عن إهمال الشخص أو المنظمة القائمة على الهدم أضرارٌ في الممتلكات أثناء عملية الهدم ، فإن المسؤولية التقصيرية المباشرة تنشأ. وفي هذا السياق، يكون الأشخاص المسؤولون عن التعويض هم:

المقاول أو شركة الهدم التي تقوم فعلياً بتنفيذ عملية الهدم ،
أصحاب العقارات الذين نظموا عملية الهدم ،
قد يكون السبب هو فشل الإدارة (البلدية) في اتخاذ احتياطات السلامة اللازمة .

2.2. المسؤولية الناشئة عن عقود العمل (قانون الالتزامات التركي، المواد 470 وما يليها)

أُسندت أعمال الهدم إلى مقاول بموجب عقد عمل ، فإن المقاول مُلزم، وفقًا للمادة 471 من القانون المدني التركي، بأداء العمل بدقة وعناية ودون إلحاق أي ضرر.
أثناء عملية الهدم:

إذا لم يتم وضع حاجز وقائي حول المبنى،
إذا لم يُمنح وقت كافٍ للإخلاء،
إذا بدأ الهدم باستخدام آلات ثقيلة دون سابق إنذار،

المقاول مسؤول عن جميع هذه الأضرار .

2.3. مبدأ المسؤولية المطلقة

تُعتبر أعمال الهدم، بطبيعتها، أعمالاً خطرة . في هذه الحالة، حتى في حال عدم وجود خطأ، تنشأ المسؤولية عن الأنشطة الخطرة وفقًا للمادة 71 من القانون المدني التركي . بعبارة أخرى، لا يمكن للطرف المتسبب في تلف الممتلكات أثناء الهدم (مثل شركة الهدم) أن يدّعي "أنا غير مسؤول"؛ بل هو مسؤول مسؤولية مباشرة.

3. توزيع المسؤولية بين الأطراف

3.1 مسؤولية المقاول

يتحمل المقاول المسؤولية الأساسية بصفته الشخص الذي يقوم بعملية الهدم.
وفقًا للمادة 472 من القانون المدني التركي:

واجب رعاية .
اتخاذ تدابير السلامة المهنية .
لتجنب إلحاق الضرر بأطراف ثالثة .

إذا تسبب المقاول في إلحاق الضرر بالممتلكات في المباني أو الشقق المجاورة أثناء هدم المبنى، فإنه يكون مسؤولاً عن التعويض عن الضرر.

الدائرة المدنية الخامسة عشرة في محكمة الاستئناف العليا في قرارها رقم

"إذا لم يتخذ المقاول الذي يقوم بأعمال الهدم احتياطات السلامة اللازمة، فإنه يتحمل مسؤولية أي ضرر يلحق بالممتلكات.
"

3.2. مسؤولية المالكين

في مشاريع إعادة تأهيل المناطق الحضرية، يكون مالك العقار الذي يُطلب هدم المبنى، في بعض الحالات، هو صاحب العمل.
إذا كان المالك قد كلف شخصياً بأعمال الهدم، مسؤولية بموجب المادة 66 من القانون المدني التركي، والتي تنطبق على أصحاب العمل.
في هذه الحالة، يجب على المالك اختيار الشخص المناسب لتنفيذ أعمال الهدم والتعامل مع شركات حاصلة على الشهادات اللازمة.

ومع ذلك، إذا قام المالك بتفويض العمل بالكامل إلى شركة معتمدة واتخذ الاحتياطات اللازمة، فيمكن إعفاؤه من المسؤولية إلى الحد الذي يمكنه فيه إثبات براءته.

3.3. مسؤولية البلدية والإدارة

تلتزم البلديات بالإشراف على عمليات الهدم وفقًا لقانون تقسيم المناطق رقم 3194 وقانون التحول العمراني رقم 6306. إذا كانت البلدية:

إذا كانوا قد تغاضوا فعلياً عن عملية الهدم دون إصدار تصريح هدم،
إذا لم يتم ضمان أمن محيط المنطقة،
إذا لم يشرفوا على الشركة التي تقوم بعملية الهدم،

تبين أن الإدارة قد ارتكبت خللاً في الخدمة ، ويمكن رفع دعوى قضائية كاملة للمطالبة بالتعويض.

أصدرت الدائرة السادسة لمجلس الدولة قرارها رقم E.2016/2987، K.2019/1564 ،

"الإدارة مسؤولة عن الأضرار الناجمة عن إخفاقها في أداء واجباتها الإشرافية، في نطاق الإهمال في تقديم الخدمات
.

4. حقوق المواطنين ومسؤولياتهم قبل الهدم

4.1. الإخلاء وأمن الممتلكات

عند صدور أمر الهدم، يُمنح مالكو العقارات أو المستأجرون مهلة 60 يومًا لإخلاء العقار .
خلال هذه الفترة:

يجب جمع الأغراض الشخصية
في حال عدم وجود تأمين، ينبغي النظر في حلول التخزين المؤقتة
يجب إعداد تقرير جرد للعناصر قبل عملية الهدم.

إذا تم ترك أي متعلقات بالداخل أثناء عملية الهدم، فقد يؤثر ذلك نسبة الخطأ المخصصة للأضرار .

4.2. الحماية التأمينية

في إطار التحول الحضري، يغطي التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK) الأضرار الإنشائية للمبنى فقط. أما التأمين المنزلي فيغطي الأضرار التي تلحق بالممتلكات .

قد يغطي تأمين المنازل الأضرار التي تلحق بالممتلكات أثناء الهدم، شريطة "الأضرار التي تحدث أثناء عملية الهدم والإخلاء" مستثناة من وثيقة التأمين.
لذا، يُنصح المواطنون بتحديث وثائق التأمين الخاصة بهم قبل الهدم.

5. توثيق الأضرار وجمع الأدلة

لا يمكن إثبات الضرر الذي لحق بالممتلكات أثناء الهدم إلا بتحديد هوية المتسبب في الضرر وتاريخ وقوعه بشكل قاطع. وفي هذه المرحلة، تكتسب أساليب جمع الأدلة أهمية بالغة.

تسجيلات الصور/الفيديو قبل الهدم،
تقرير تقييم الأضرار بعد الهدم
إفادات الشهود،
السجلات أو المحاضر البلدية،
تقارير الخبراء.

علاوة على ذلك، ووفقًا للمادة 400 من قانون الإجراءات المدنية، دعوى لتحديد الأدلة .

6. طرق تقديم طلب التعويض عن الأضرار

6.1. مطالبة بالتعويض ضد المقاول

في الحالات التي يكون فيها الضرر ناتجًا بشكل مباشر عن المقاول، تُرفع دعوى قضائية للمطالبة بتعويض مالي أمام المحكمة المدنية الابتدائية . يجب أن تتضمن عريضة الدعوى ما يلي:

تحديد مدى الضرر الذي لحق بالممتلكات
معدل العيوب،
حجم الضرر،
طلب الفائدة،

ينبغي تحديد ذلك بالتفصيل.

6.2. دعوى مراجعة قضائية كاملة ضد الإدارة

إذا نتج الضرر عن إهمال البلدية أو تقصيرها في الرقابة، فيمكن رفع دعوى قضائية كاملة وفقًا للقانون رقم 2577 بشأن الإجراءات الإدارية . وتختص المحكمة الإدارية بهذه القضايا ، ويجب رفع الدعوى في غضون سنة واحدة من تاريخ تحديد الضرر .

6.3. تقديم الطلب إلى شركة التأمين

في حال وجود بوليصة تأمين، خبير بتقييم
إذا رفضت شركة التأمين الدفع، إلى هيئة التحكيم التأميني .
قرارات الهيئة ملزمة، ويمكن التوصل إلى حل سريع.

7. التنفيذ من خلال قرارات المحكمة العليا

المحكمة العليا، الدائرة المدنية الحادية عشرة، القضية رقم E.2018/4135، القرار رقم K.2019/2627:

"إذا تضررت أي من الممتلكات المتبقية في المبنى أثناء عملية الهدم، فسيُعتبر المقاول الذي يقوم بالهدم مسؤولاً عن ذلك. وحتى لو كان المالك أو المستأجر هو المسؤول، فلا يمكن إعفاء المقاول من المسؤولية الكاملة عن التعويض."
المحكمة العليا، الدائرة المدنية الخامسة عشرة، القضية رقم 2015/3249، القرار رقم 2016/5197:

"يشكل الضرر الذي يلحق بالممتلكات نتيجة لأعمال الهدم التي يتم تنفيذها دون تحذير كافٍ جريمة تقصيرية."
مجلس الدولة، الدائرة السادسة، القضية رقم E.2020/1483، القرار رقم K.2022/1154:

"إذا فشلت البلدية في الوفاء بالتزاماتها الإشرافية أثناء عملية الهدم، فستكون مسؤولة عن الإهمال في الخدمة."

8. إلحاق الضرر بالممتلكات في المباني المجاورة

قد لا يؤثر الهدم على المبنى فحسب، بل قد يؤثر أيضاً على محتويات المباني المجاورة. على سبيل المثال، إذا تضررت خزانة أو جهاز تلفزيون أو بلاطة جدارية في مبنى مجاور بسبب الاهتزازات الناتجة عن الهدم :

وفقًا للمادة 69 من القانون المدني التركي ، فإن مسؤولية مالك العقار هي..
وفقًا للمادة 71 من قانون الالتزامات التركي ، فإن المسؤولية عن الأنشطة الخطرة تنطبق بشكل مشترك.

في ممارسة المحكمة العليا، تم قبول أنه يمكن تقديم دعوى تعويض تستند إلى قانون الحي عن مثل هذه الأضرار .

9. تقاسم الخطأ والإهمال المساهم

عند توزيع التعويضات، إذا كان للضحية نصيب من المسؤولية (كأن لا تُخلي ممتلكاتها في الوقت المحدد)، يُطبق تخفيضٌ للتعويض بسبب الإهمال المساهم وفقًا للمادة 52 من القانون المدني التركي . مع ذلك، يخضع المقاولون لمعايير عالية من العناية في هدم المباني الخطرة ؛ لذا، فإن الخطأ البسيط من جانب الضحية لا يُلغي التعويض عادةً.

10. المواقف الشائعة في الممارسة العملية

أ. العناصر التي لم يتم تخزينها قبل الهدم.

إذا لم يقم المالك أو المستأجر بإزالة ممتلكاته خلال فترة الإخلاء، فلا يمكن لشركة الهدم التهرب من المسؤولية بمجرد قولها "لقد حذرتهم". وذلك لأن شركة الهدم مسؤولة عن ضمان إخلاء المبنى بالكامل قبل بدء عملية الهدم

ب. الهدم بدون موافقة البلدية

إذا تم تنفيذ عملية الهدم بدون تصريح، فإن كلاً من المقاول ومالك العقار الذي كلف بعملية الهدم يتحملان مسؤولية جميع الأضرار.

ج. إتلاف ممتلكات الغير

في حال تضرر ممتلكات المستأجر، يحق له التواصل مباشرةً مع المقاول أو إدارة العقار. ولا يحق للمؤجر التهرب من المسؤولية لمجرد أن الأغراض المتضررة تخص المستأجر.

11. هل التعويض عن الأضرار غير المادية ممكن في حالات تلف الممتلكات؟

في بعض الحالات، قد يؤدي تلف الممتلكات أيضاً إلى أضرار معنوية . على سبيل المثال، في الحالات التي تُفقد فيها أشياء ذات قيمة معنوية عالية وأصول لا يمكن تعويضها (صور عائلية، تذكارات، إلخ)، تقبل المحكمة العليا دعاوى التعويض عن الأضرار المعنوية

الدائرة المدنية الرابعة في محكمة الاستئناف العليا في قرارها رقم E.2014/12035، K.2015/6498 بما يلي:

وقد صرحت السلطات بأن "تدمير الممتلكات الشخصية التي تحمل قيمة عاطفية يسبب ضائقة عاطفية"

12. التوصيات العملية والتدابير القانونية الوقائية

قم بإعداد تقرير قبل الهدم: وثّق داخل المنزل، والممتلكات، والحالة الراهنة.
احصل على ضمان كتابي من المقاول: اطلب منه التوقيع على بروتوكول يضمن التعويض عن أي أضرار تحدث أثناء عملية الهدم.
تحقق من وثيقة التأمين الخاصة بك: يجب ألا تستثني وثيقة التأمين على منزلك "أضرار التدمير" من التغطية.
رفع دعوى قضائية لجمع الأدلة: طلب أمر من المحكمة لتحديد الأحداث التي وقعت قبل وبعد عملية الهدم.
قم بتقديم طلب خطي إلى البلدية: ذكّرهم بمسؤوليتهم عن التفتيش واطلب توثيق ذلك.

13. الخاتمة

في مشاريع التحول الحضري، يُنشئ تلف الممتلكات أثناء الهدم مسؤولية متعددة الأوجه بموجب القانون الخاص والإداري على حد سواء. وتختلف الجهة المسؤولة باختلاف من تسبب في الضرر.

المقاولالمسؤولية الأساسية لأنه هو من قام فعلياً بتنفيذ عملية الهدم.
مالكالمسؤولية إذا كان قد تولى المهمة أو اختار الشركة الخاطئة.
البلديةواجباتها الإشرافية، فستكون مسؤولة عن التعويض الإداري.
المواطنعلى عقوبة مخففة بسبب الإهمال المساهم إذا فشل في اتخاذ الاحتياطات اللازمة لحماية ممتلكاته.

ختاماً، يتمتع المواطنون بحقوق قانونية في حال تعرض ممتلكاتهم لأضرار.
ويمكن حماية هذه الحقوق من خلال دعاوى التعويض، أو الإجراءات الإدارية، أو التأمين.
وعند دخول عملية التحول الحضري، فإن اتخاذ كل مالك عقار بالتوثيق والتأمين والاستشارة القانونية سيمنع فقدان حقوقه المحتملة.

القانون البلدي، الاستشارات القانونية، قانون تقسيم المناطق، قانون تقسيم المناطق، محامي إسطنبول، التحول الحضري، المقاول، المسؤولية عن المخاطر، أمر الهدم

عنوان مدونة واحدة