صلاحيات الوزارة في التحول الحضري
ما هي صلاحيات الوزارة في مجال التحول الحضري؟
في مجال التحول الحضري، تشمل صلاحيات الوزارة التخطيط والتنفيذ والإشراف والتنسيق والتدخل، وهي صلاحيات مُنحت للإدارة بهدف تهيئة بيئات معيشية صحية وآمنة ومتوافقة مع القانون في المناطق المعرضة لخطر الكوارث وفي العقارات التي تحتوي على مبانٍ خطرة. وعند ذكر كلمة "وزارة" هنا، يُفهم عمومًا أنها تعني وزارة البيئة والتخطيط الحضري وتغير المناخ . مع ذلك، في النظام الحالي، تُعد رئاسة التحول الحضري، التي أُنشئت عام ٢٠٢٣، كيانًا إداريًا مستقلًا بميزانيتها الخاصة وشخصيتها الاعتبارية العامة، وهي تابعة للوزارة، وتضطلع بدور محوري في طلبات التحول الحضري.
يهدف القانون رقم 6306 بشكل أساسي إلى تحديد إجراءات التحسين والهدم والتجديد في المناطق المعرضة لخطر الكوارث، وعلى قطع الأراضي التي تحتوي على مبانٍ خطرة، وذلك بهدف تهيئة بيئات معيشية صحية وآمنة وفقًا للمعايير الهندسية والمعمارية. ويُشكل هذا الهدف الأساس القانوني لمنح الوزارة ورئاسة التنمية العمرانية صلاحيات واسعة. مع ذلك، فإن هذه الصلاحيات ليست مطلقة، بل تخضع لمبادئ المصلحة العامة، وحقوق الملكية، والتناسب، واليقين القانوني، والضمانات الإجرائية، والرقابة القضائية.
تمتد صلاحيات الوزارة في التحول الحضري على نطاق واسع جداً من المجالات، بدءاً من تحديد المناطق الخطرة ومناطق المباني الاحتياطية وصولاً إلى تحديد المباني الخطرة، ومن خطط تقسيم المناطق ومشاريع التصميم الحضري إلى إجراءات الإخلاء والهدم، ومن الشراء والاستملاك إلى الاتفاقيات مع مالكي العقارات، ومن المساعدة في الإيجار ودعم الفائدة إلى مبيعات الأسهم ومعاملات سندات الملكية.
الفرق بين الوزارة ومديرية التحول الحضري
من أكثر القضايا التي يساء فهمها في مشاريع التحول الحضري التمييز بين مسؤوليات الوزارة ورئاسة التحول الحضري. وقد أُنشئت رئاسة التحول الحضري بموجب لائحة صادرة بتاريخ 16 أكتوبر 2023، وهي هيئة قانونية عامة ذات ميزانية خاصة، تابعة للوزارة، ومقرها أنقرة. وتتألف الرئاسة من هيكل مركزي وهيكل إقليمي، يضم الهيكل الإقليمي مديريات التحول الحضري المُنشأة في كل محافظة.
تشمل واجبات وصلاحيات رئاسة التحول الحضري تنفيذ المهام وممارسة الصلاحيات الممنوحة لها بموجب القانون رقم 6306، وإعداد التشريعات المتعلقة بتحويل المباني والمناطق المعرضة لخطر الكوارث، وإجراءات التحضير لإعلان مناطق التحول والتطوير الحضري في إطار المادة 73 من قانون البلديات رقم 5393، والقيام بمهام أخرى يكلفها بها الوزير. ولذلك، في الممارسة الحالية، تُنفذ العديد من العمليات مباشرةً من قبل رئاسة التحول الحضري ومديريات التحول الحضري في المحافظات بدلاً من الإدارة المركزية للوزارة.
يُعدّ هذا التمييز بالغ الأهمية عمليًا. فعندما يواجه مالك عقار أو مقاول أو بلدية معاملة ما، يجب عليهم أولًا تحديد الجهة التي بدأتها، سواء كانت الوزارة أو رئاسة التنمية الحضرية أو مديرية التنمية الحضرية في المحافظة أو البلدية. ويتأثر كل من قانون التقادم والمحكمة المختصة وهيئة الاستئناف الإداري واستراتيجية تعليق التنفيذ بهذا التحديد.
سلطة الوزارة في عملية تحديد مناطق المخاطر
تشير المنطقة الخطرة إلى منطقة تُشكل خطرًا على الأرواح والممتلكات بسبب طبيعة تربتها أو المباني المقامة عليها. وقد يؤثر إعلان منطقة ما منطقة خطرة على نطاق أوسع، يشمل منطقة أو حيًا أو مجمعًا سكنيًا أو منطقة معقدة، وليس على مبنى واحد فقط. ويؤثر هذا القرار بشكل مباشر على حقوق الملكية، وخطط تقسيم المناطق، وإجراءات تقسيم الأراضي، وعمليات الإخلاء والهدم، وتحديد حقوق الملكية، وتمويل المشاريع.
في إطار عملية تحديد المناطق الخطرة، يمكن للوزارة ورئاسة الجمهورية إعداد تقارير فنية بناءً على معايير مثل حدود المنطقة، وحالة المباني، ومخاطر الكوارث، ونقص البنية التحتية، ومخالفات لوائح تقسيم المناطق، وسلامة التنفيذ. ويُتخذ القرار النهائي بشأن المناطق الخطرة بموجب مرسوم رئاسي وفقًا للقانون رقم 6306. ومع ذلك، تتم مراحل إعداد القرار، والملف الفني، والمقترح، والتنفيذ تحت إشراف الوزارة/رئاسة الجمهورية.
نظراً لما يترتب على تصنيف منطقة ما كمنطقة عالية الخطورة من عواقب وخيمة، يتعين على الوزارة ممارسة هذه الصلاحية استناداً إلى المصلحة العامة والأسس الفنية. إن إعلان منطقة ما منطقة عالية الخطورة لمجرد تحقيق مكاسب اقتصادية أو تطوير مشروع ما قد يؤدي إلى دعاوى قضائية تتعلق بعدم شرعية القرار. عند رفع دعوى قضائية ضد تصنيف منطقة ما كمنطقة عالية الخطورة، ينبغي دراسة الأساس الفني للقرار، وتناسب حدود المنطقة، والمصلحة العامة، وتأثيره على حقوق الملكية، ومبادئ التخطيط العمراني، دراسةً شاملة.
سلطة تحديد مناطق التنمية الاحتياطية
مناطق البناء الاحتياطية هي مناطق مخصصة للاستخدام في الطلبات التي تُنفذ وفقًا للقانون رقم 6306. ويجوز للوزارة تحديد هذه المناطق، إما بناءً على طلب من إدارة الإسكان والتنمية في تركيا (TOKİ) أو الإدارة المختصة، أو بمبادرة منها. وفي نص اللائحة الحالية، يُقصد بمنطقة البناء الاحتياطية المناطق المخصصة للاستخدام في الطلبات التي تندرج ضمن نطاق القانون.
تُعدّ صلاحية الوزارة في تحديد مناطق البناء الاحتياطية من أهم الصلاحيات الاستراتيجية في قانون التخطيط العمراني. ويعود ذلك إلى أن إعلان منطقة ما منطقة بناء احتياطية قد يؤثر على نظام تقسيم المناطق للعقارات القائمة، واستخداماتها، وهيكل ملكيتها، وتغييرات مخطط تقسيم المناطق، وإمكانية شرائها أو نزع ملكيتها، وسياسات الإسكان البديلة/السكنية الجديدة.
لا يؤدي تحديد منطقة تطوير محمية إلى نقل ملكية العقار تلقائيًا إلى الإدارة. ومع ذلك، قد يصبح العقار خاضعًا الآن لطلبات بموجب القانون رقم 6306. لذا، يجب دراسة الأساس والحدود والغرض ووضع الملاك الحاليين وتأثير قرار منطقة التطوير المحمية على حقوق الملكية دراسة متأنية.
السلطات في عملية تحديد المباني الخطرة
يُعدّ تحديد المباني الخطرة من أهمّ الخطوات الأساسية في عملية التطوير الحضري. ويُعرّف المبنى الخطر بأنه المبنى الذي بلغ نهاية عمره الافتراضي أو الذي تُشير البيانات العلمية والتقنية إلى أنه مُعرّض لخطر الانهيار أو التلف الشديد. ولا يُشترط أن تُجرى تقييمات المباني الخطرة مباشرةً من قِبل موظفي الوزارة، بل يُمكن للمؤسسات والمنظمات المُرخّصة من قِبل الوزارة/رئاسة الجمهورية إعداد تقارير تقييم المباني الخطرة.
تتمتع الوزارة ورئاسة التحول العمراني بصلاحية إدارة التراخيص والتفتيش ومراجعة التقارير وإجراءات الاستئناف وتصحيح التقارير الخاطئة والتنسيق العام لعملية تحديد المباني الخطرة في هذه المنطقة. كما يوفر الموقع الإلكتروني الرسمي لرئاسة التحول العمراني معلومات وقوائم بالمؤسسات والمنظمات المعتمدة لتحديد المباني الخطرة.
بمجرد تحديد المبنى بشكل قاطع على أنه يشكل خطراً، تبدأ عملية الإخلاء والهدم. وتترتب على هذه المرحلة تبعات قانونية هامة على الملاك والمستأجرين وحاملي الحقوق العينية المحدودة والمقاولين والبلدية. وتتولى الوزارة ورئاسة الجمهورية تنسيق العملية لضمان تنفيذها على النحو الأمثل، وإزالة المبنى المشكل حفاظاً على السلامة العامة، واستكمال الإجراءات اللاحقة للهدم في الموقع وفقاً للقانون رقم 6306.
الصلاحيات في عملية الإخلاء والهدم
بمجرد تحديد مبنى ما بشكل قاطع على أنه يشكل خطراً، يجب إخلاؤه وهدمه. في هذه المرحلة، يمكن للوزارة/رئاسة الجمهورية، ومديريات التخطيط العمراني، والبلدية المعنية أن تضطلع بدور مشترك. يُمنح مالكو المباني مهلة لهدمها. إذا لم يهدم الملاك المبنى خلال المهلة المحددة، يحق للإدارة بدء عملية الهدم، ويمكن تحصيل تكاليف الهدم من الملاك بنسبة حصصهم.
مع التعديلات التنظيمية التي أُدخلت عام ٢٠٢٦، أصبح حذف تصنيف "المبنى الخطير" من السجل العقاري بعد هدم مبنىً خطيراً، وإضافة بيان في قسم إقرارات العقار يُشير إلى خضوعه لأحكام القانون رقم ٦٣٠٦، أكثر تنظيماً ووضوحاً. ويكتسب هذا التنظيم أهمية بالغة لأنه يضمن أن تتم الأعمال والمعاملات التي تُجرى على قطعة الأرض التي تُصبح خالية بعد الهدم، وفقاً لأحكام القانون.
تضمن الوزارة ورئاسة الجمهورية ليس فقط إتمام عملية الهدم، بل أيضاً الحفاظ على الوضع القانوني السليم بعد الهدم. لذا، فإنّ تفسير "إزالة المبنى المصنّف خطراً يعني عدم سريان القانون" ليس دقيقاً دائماً. فحتى بعد إزالة تصنيف المبنى المصنّف خطراً، يبقى التأكيد على خضوع قطعة الأرض لأحكام القانون رقم 6306 أمراً بالغ الأهمية لاتخاذ القرارات اللاحقة من قبل المالكين، وبيع الأسهم، وإصدار تراخيص البناء، وإجراءات التنفيذ.
هيئات التخطيط والتطوير
في مجال التحول الحضري، تُعدّ سلطة التخطيط من أقوى صلاحيات الوزارة. وفي المناطق الخطرة، ومناطق المباني المحجوزة، والأراضي التي تضم مباني خطرة، قد تُطبّق إجراءات مثل خطط تقسيم المناطق، وتعديلات الخطط، ومشاريع التصميم الحضري، وتقسيم الأراضي، ودمجها، وتقسيمها الفرعي، والتنازل عنها، وإنشائها، ونقل حقوق التطوير.
يهدف النظام التنفيذي للقانون رقم 6306 إلى تحديد الإجراءات والمبادئ المتعلقة بمراحل التنفيذ، كالتخطيط، وتقييم العقارات المراد تحويلها، وإبرام الاتفاقيات مع أصحاب الحقوق، وتقديم المساعدة اللازمة. وهذا يُظهر الدور المحوري للوزارة ورئاسة الجمهورية، ليس فقط في عمليات الهدم، بل أيضاً في عمليات البناء والتخطيط الجديدة بعد التحويل.
عند ممارسة سلطة التخطيط، يجب على الوزارة/الرئاسة العمل وفقًا للمصلحة العامة، ومبادئ التخطيط العمراني، والتوازن بين البنية التحتية الاجتماعية والتقنية، وحقوق الملكية، ومبدأ التناسب. يجوز إبطال القرارات المتعلقة بزيادة كثافة المباني، أو تغيير وظائفها، أو ترتيبات الطرق والمساحات الخضراء، أو قرارات البنية التحتية الاجتماعية، أو الإنشاءات عالية الكثافة، إذا تعارضت مع مبادئ التخطيط.
حقوق الملكية والتقييم
في مشاريع التحول الحضري، تُخول الوزارة ورئاسة الجمهورية أيضاً بالتدخل في عمليات الملكية والتقييم. وفي الطلبات القائمة على أساس المناطق، كالمناطق الخطرة أو مناطق المباني الاحتياطية، تُشكل قيمة العقارات القائمة، وقيمة المساكن أو أماكن العمل التي ستُمنح لأصحاب الحقوق، ومبالغ القروض، وعمليات التبادل والشراء، وتقاسم الوحدات المستقلة الجديدة، أساس الطلب الإداري.
تؤثر هذه السلطة بشكل مباشر على الحقوق الاقتصادية لمالكي العقارات. فإذا قُدِّرَت قيمة العقار بأقل من قيمتها الحقيقية، فقد لا يحصل المالك على التعويض المستحق له من المشروع. وإذا لم يُحدَّد التوازن بين قيمة الوحدة السكنية المستقلة الجديدة وقيمة العقار القائم بشكل صحيح، فقد ينشأ نزاع حول الدين أو التعويض.
تُعدّ الشفافية والتقييم الموضوعي والفحص الدقيق للمبيعات المماثلة ومراعاة حقوق الاستخدام والتطوير القائمة أمورًا ضرورية في تقييمات الملكية التي تُجريها الوزارة/الرئاسة. يجب على الملاك مراجعة تقارير التقييم وقوائم الملكية وجداول الديون بدقة؛ وفي حال وجود أي نتائج خاطئة، يجب عليهم تقديم اعتراض أو اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة خلال المدة المحددة.
قرارات الملكية والصلاحيات في عملية بيع الأسهم
بموجب القانون رقم 6306، يجوز بيع حصص الأراضي الخاصة بالمالكين الذين لا يوافقون على قرار صادر بأغلبية بسيطة من المساهمين، وذلك بنسبة حصصهم. ويمكن للوزارة/الرئاسة، أو مديريات التنمية العمرانية، أو الإدارات المفوضة بذلك، تنفيذ هذه العملية. كما أفادت مصادر من رئاسة التنمية العمرانية أنه يمكن بيع حصص المالكين الذين لا يوافقون على قرار صادر بأغلبية بسيطة إلى مساهمين آخرين توصلوا إلى اتفاق، وذلك من خلال عملية مزاد.
يُعدّ بيع حصص الأراضي من المجالات التي تؤثر فيها سلطة الوزارة/الرئاسة تأثيراً بالغاً على حقوق ملكية الأرض. ذلك لأن مالك الأرض الذي لا يشارك في عملية اتخاذ القرار قد يواجه خطر فقدان حصته بعد اتباع إجراءات معينة. لذا، يتعين على الوزارة/الرئاسة أو الجهة الإدارية المختصة تنفيذ إجراءات عقد الاجتماع، وحساب الأغلبية البسيطة، وتقديم العرض، وإعداد تقرير التقييم، وتحديد موعد المزاد، وتحديد سعر البيع، وتسجيل سند الملكية بدقة متناهية.
أكثر النزاعات شيوعًا في بيع الأسهم هي: الحساب غير الصحيح للأغلبية البسيطة، واستبعاد الورثة، وعدم كفاية التوكيل، والتقليل من قيمة تقرير التقييم، والإخطار غير النظامي، ونقص ملفات البيع. في حال وجود هذه المخالفات، يحق للمالك اللجوء إلى الطعون الإدارية، ودعاوى الإبطال، وطلبات وقف التنفيذ، وإذا توفرت الشروط، إلغاء وتسجيل سند الملكية أو الحصول على تعويض.
صلاحيات الشراء والتبادل والمصادرة
يجوز للوزارة ومديرية التحول العمراني استخدام أدوات مثل شراء أو تبادل العقارات، ونقل حقوق التطوير، ونزع الملكية، وعند الضرورة، نزع الملكية المعجل في مشاريع التحول. وتكتسب هذه الصلاحيات أهمية خاصة في تطبيق لوائح المناطق الخطرة ومناطق المباني الاحتياطية.
تشمل واجبات مديريات التحول الحضري فصل ودمج الممتلكات المملوكة بشكل مشترك، وإجراء ترتيبات الأراضي والقطع، ونقل حقوق التطوير، وتنفيذ نزع الملكية، وعند الضرورة، إجراء إجراءات نزع الملكية المعجلة، في نطاق المهام الموكلة في طلبات التحول التي تنفذها الوزارة بموجب القانون رقم 6306.
إن ممارسة هذه الصلاحيات لها عواقب وخيمة على مالكي العقارات. فالمالك الذي يقبل عرض شراء أو مقايضة قد يدخل في إجراءات قد تؤدي إلى نقل الملكية. وفي حالة نزع الملكية، يفقد المالك عقاره، وتبدأ عملية تحديد الثمن. أما في حالة نزع الملكية المُعجّل، فتُحدد المحكمة الثمن بسرعة، مما يسمح للإدارة بالاستيلاء على العقار في وقت أقرب. لذا، يجب على مالكي العقارات دراسة العروض والمحاضر والتقييمات وقرارات نزع الملكية بدقة.
المساعدة في دفع الإيجار، ودعم الفوائد، والمساعدات المالية
في مجال التحول الحضري، تتدخل الوزارة/الرئاسة في العملية ليس فقط من خلال الإجراءات الإدارية القسرية، بل أيضاً من خلال آليات الدعم المالي. في الطلبات المتعلقة بالمباني الخطرة، أو المناطق الخطرة، أو مناطق المباني المحجوزة، قد يُقدَّم للمالكين أو المستأجرين أو أصحاب الحقوق العينية المحدودة مساعدة في الإيجار، أو مساعدة في الانتقال، أو دعم في الفائدة، أو دعم في القروض، وذلك وفق شروط معينة.
تُشكّل هذه الدعائم الجانب الاجتماعي للتحول الحضري، إذ يُشكّل إخلاء المباني الخطرة وهدمها عبئًا اقتصاديًا كبيرًا، لا سيما على أصحاب العقارات والمستأجرين ذوي الدخل المحدود. وتُسهم مساعدات الإيجار أو دعم الفائدة في جعل عملية التحول مقبولة وممكنة.
مع ذلك، فإن الدعم المالي المقدم من الوزارة/الرئاسة ليس حقًا مكتسبًا تلقائيًا. ففترة تقديم الطلب، وتاريخ الإخلاء، ووضع المالك/المستأجر، وتسجيل العنوان، وشهادة المبنى المعرض للخطر، وعقد الإيجار، وغيرها من الوثائق، كلها أمورٌ بالغة الأهمية. وفي حال رفض الطلب، يمكن النظر في الطعن الإداري واتخاذ الإجراءات القانونية.
دور الوزارة في الإعفاءات الضريبية والرسوم والمصاريف
تُطبق بعض الإعفاءات الضريبية والرسوم والمصاريف على معاملات التحويل بموجب القانون رقم 6306. وتشمل هذه الإعفاءات رسوم تسجيل الأراضي، ورسوم كاتب العدل، ورسوم الطوابع، والرسوم البلدية، ورسوم الصندوق الدوار، وبعض الأعباء المالية المتعلقة بمعاملات القروض.
تحدد الوزارة/الرئاسة الأساس لطلب الإعفاء من خلال المستندات والرسائل الإدارية التي توضح ما إذا كانت المعاملة تندرج ضمن نطاق القانون رقم 6306. وغالبًا ما يطلب مكتب تسجيل الأراضي أو كاتب العدل أو البلدية أو مكتب الضرائب خطابًا يوضح نطاق التحويل، أو شهادة بناء خطرة، أو معلومات عن المناطق المحمية/الخطرة، أو خطابًا من الإدارة المختصة.
في حال عدم تطبيق الإعفاء، يحق للمالك أو المقاول المطالبة باسترداد الرسوم والضرائب التي تم تحصيلها بشكل غير قانوني. وفي هذه الحالة، تُعدّ وثائق الوزارة/الرئاسة من أهم الأدلة التي تثبت أن المعاملة تندرج ضمن نطاق عملية التحويل.
هيئة الإشراف والتنسيق
يتطلب التحول الحضري تعاون العديد من المؤسسات. ويمكن للوزارة/رئاسة الجمهورية تسهيل التنسيق بين البلديات، ومكاتب تسجيل الأراضي، وإدارة الإسكان والتنمية في تركيا، والإدارات الخاصة في المحافظات، والمؤسسات المرخصة، وهيئات فحص المباني، وشركات التقييم، والبنوك، وغيرها من المؤسسات العامة.
تشمل مهام مديرية التحول الحضري ضمان التعاون والتنسيق مع المؤسسات والمنظمات العامة، والجامعات، والحكومات المحلية، ومنظمات المجتمع المدني، والقطاع الخاص، والمنظمات الدولية. كما تنص على أن تقوم المؤسسات والمنظمات العامة بمشاركة البيانات الرقمية وغير الرقمية ومعلومات الجرد التي يمكن استخدامها في التحول الحضري بناءً على طلب المديرية.
تهدف هذه الهيئة التنسيقية إلى منع تنفيذ مشاريع التحول بطريقة مجزأة ومتناقضة ومنفصلة مؤسسياً. ومع ذلك، يجب مراعاة تبادل البيانات والتنسيق أيضاً من حيث حماية البيانات الشخصية وحقوق الملكية والشفافية والحق في الحصول على المعلومات.
حدود صلاحيات الوزارة
على الرغم من أن للوزارة ورئاسة التنمية الحضرية صلاحيات واسعة، إلا أن هذه الصلاحيات ليست مطلقة. يجب أن يلتزم كل إجراء إداري بالقانون من حيث السلطة والشكل والسبب والموضوع والغرض. كما يجب أن يستند الإجراء إلى المصلحة العامة، وأن يكون له أساس قانوني، وأن يكون متناسباً، وأن يحمي الضمانات الإجرائية الأساسية للأطراف المعنية.
على سبيل المثال، يجب أن يستند قرار تصنيف منطقة ما على أنها منطقة خطرة إلى أسس فنية. ويجب أن يتوافق إعلان منطقة بناء احتياطية مع غرض القانون رقم 6306. ويجب تشكيل أغلبية بسيطة حقيقية لبيع الأسهم، ويجب إخطار الملاك الذين لا يوافقون على القرار وفقًا لإجراءات العرض. ويجب أن يستند نزع الملكية إلى مصلحة عامة حقيقية، ويجب دفع تعويض عادل. ولا يجوز رفض طلبات المساعدة الإيجارية بشكل تعسفي. ويجب أن تتوافق خطط تقسيم المناطق مع مبادئ التخطيط العمراني وتوازن البنية التحتية الاجتماعية والتقنية.
في حال تجاوز هذه الحدود، يمكن الطعن في إجراءات الوزارة/الرئاسة أمام المحاكم الإدارية لإلغائها. كما يمكن طلب وقف التنفيذ إذا كان تنفيذ الإجراء سيؤدي إلى ضرر لا يمكن جبره. وفي حال وقوع ضرر نتيجةً للإجراء غير القانوني، يجوز رفع دعوى قضائية كاملة للمطالبة بالتعويض.
سبل الانتصاف القانونية ضد إجراءات الوزارة
إذا كانت الإجراءات التي اتخذتها الوزارة أو رئاسة التنمية العمرانية ذات طبيعة إدارية، فيمكن رفع دعوى إبطال ضدها أمام المحاكم الإدارية. وتختلف المهل الزمنية تبعاً لطبيعة الإجراء المعني. أما بالنسبة للإجراءات الخاضعة للقانون رقم 6306، فقد تُطبق مهل زمنية خاصة، وفي بعض الحالات، إجراءات قضائية مُعجّلة.
فيما يلي أهم المعاملات التي قد تخضع للتقاضي:
قرار بشأن منطقة المخاطر،
القرار المتعلق بمنطقة تطوير المحمية،
الإجراءات الإدارية المتعلقة بتحديد المباني الخطرة،
عمليات الإخلاء والهدم،
الإجراءات الإدارية المتعلقة بقرار المالك وبيع الأسهم،
قرارات الملكية والتقييم،
إجراءات رفض المساعدة في الإيجار أو دعم الفائدة،
خطة تقسيم المناطق وإجراءات تقسيم الأراضي،
إجراءات نزع الملكية وإجراءات نزع الملكية المعجلة،
رفض الإعفاء من الرسوم/المصاريف،
الإجراءات الإدارية في عملية الشراء أو الاستبدال.
قبل رفع الدعوى، يجب تحديد الإجراء بشكل صحيح. هل هو قرار وزاري، أم قرار رئاسي، أم قرار مديرية التنمية الحضرية، أم قرار بلدية، أم مرسوم رئاسي؟ إن تحديد الإجراء أو المدعى عليه بشكل خاطئ قد يُضعف الإجراءات القانونية.
ما الذي ينبغي على مالكي العقارات الانتباه إليه أثناء إجراءات الوزارة؟
في مشروع تحويل حضري يُنفذ تحت إشراف الوزارة/الرئاسة، لا ينبغي لأصحاب العقارات أن يقفوا مكتوفي الأيدي. أولاً، يجب تحديد وضع العقار: هل هو مبنى خطر، أم منطقة خطرة، أم منطقة بناء احتياطية، أم مجرد قطعة أرض بعد هدم مبنى خطر بموجب القانون رقم 6306؟
ثانياً، يجب جمع جميع المستندات. ينبغي فحص سجل تسجيل الأراضي، وتقرير تقييم المخاطر، وتصريح الهدم، ومحاضر قرارات المالك، والإشعارات، وتقرير التقييم، وخطة تقسيم المناطق، وقائمة الاستحقاقات، وطلب المساعدة الإيجارية، وأي مستندات بيع/نزع ملكية.
ثالثًا، يجب الالتزام بالمواعيد النهائية. في مشاريع التحول الحضري، غالبًا ما تكون المواعيد النهائية للدعاوى القضائية والاستئنافات قصيرة. ويمكن أن تكون الإخطارات والإعلانات، بما في ذلك إخطارات الحكومة الإلكترونية وإعلانات الأحياء، أو المنشورات في الجريدة الرسمية، مهمة في تحديد بداية الموعد النهائي.
رابعًا، ينبغي الحصول على الدعم الفني. فالقضايا المتعلقة بالمناطق الخطرة، ومناطق المباني الاحتياطية، والتقييم، وخطط تقسيم المناطق، وبيع الأسهم، وإجراءات نزع الملكية، تتسم بالتعقيد الفني. وقد يتطلب الأمر ليس فقط اعتراضات قانونية، بل أيضًا تقارير من مخططي المدن، والمهندسين المدنيين، والمساحين، أو مثمني العقارات.
خاتمة
في مجال التحول الحضري، تعتبر صلاحيات الوزارة أساسية للنظام الذي أنشأه القانون رقم 6306. تتمتع وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ ورئاسة التحول الحضري التابعة لها بسلطة في مجال واسع للغاية يشمل المناطق الخطرة، ومناطق المباني الاحتياطية، والمباني الخطرة، والتخطيط، والإخلاء والهدم، وحقوق الملكية، والتقييم، وبيع الأسهم، والاستملاك، والمساعدة الإيجارية، ودعم الفائدة، والإعفاءات من الرسوم، والتنسيق بين المؤسسات.
مع إنشاء مديرية التحول الحضري في عام 2023، تم تعزيز الهيكل المؤسسي لممارسات التحول الحضري؛ وتم تكليف المديرية بمهام مهمة مثل القيام بالواجبات وممارسة الصلاحيات الممنوحة بموجب القانون رقم 6306، وإعداد التشريعات المتعلقة بتحويل الهياكل والمناطق المعرضة لخطر الكوارث، وإجراء الإجراءات التحضيرية في عمليات إعلان المناطق ذات الصلة.
مع ذلك، لا تعني السلطة الواسعة تدخلاً غير محدود. يجب أن تتوافق إجراءات الوزارة والرئاسة مع مبادئ المصلحة العامة، والتبرير الفني، والتناسب، وحقوق الملكية، والشفافية، والرقابة القضائية في كل مرحلة. إذا لم يستند قرار بشأن منطقة خطرة أو منطقة تطوير احتياطية إلى بيانات فنية، أو إذا لم يُتبع إجراء الأغلبية البسيطة في قرار المالك، أو إذا تم بيع الأسهم بسعر سوقي منخفض، أو إذا لم يخدم نزع الملكية مصلحة عامة حقيقية، أو إذا كانت خطة تقسيم المناطق مخالفة لمبادئ التخطيط العمراني، فإن هذه الإجراءات تخضع للرقابة القضائية.
ختامًا، تُعدّ صلاحيات الوزارة في مجال التنمية الحضرية أدوات أساسية للحدّ من مخاطر الكوارث وضمان سلامة البناء. مع ذلك، يجب استخدام هذه الأدوات استخدامًا صحيحًا. ينبغي على مالكي العقارات والمقاولين وأصحاب الحقوق دراسة كل إجراء صادر عن الوزارة أو رئاسة التنمية الحضرية دراسة متأنية من حيث الصلاحية والمدة والإخطار والتبرير الفني والتقييم وتأثير سند الملكية والسبل القانونية. عند إدارة عملية التنمية الحضرية إدارةً سليمة، يتحقق توازن معقول بين المصلحة العامة وحقوق الملكية؛ أما في حال إدارتها بشكل خاطئ، فقد تتحول مشكلة البناء الخطرة إلى دعاوى إدارية مطولة، ونزاعات على سندات الملكية، ونزاعات نزع الملكية، ومطالبات بالتعويض.
نبذة عن كاتب المنشور
