تقييد حقوق الملكية والمصادرة

1. مقدمة

تُعدّ حقوق الملكية إحدى الركائز الأساسية للحرية الاقتصادية والأمن الشخصي للفرد.
هذا الحق مكفول دستورياً في المادة 35 من الدستور، التي تنص على أن "لكل شخص الحق في الملكية والميراث".

مع ذلك، فإن حقوق الملكية ليست مطلقة،
إذ يمكن تقييدها لأسباب تتعلق بالمصلحة العامة، ومبادئ التخطيط العمراني، واللوائح البيئية.
وعلى وجه الخصوص، مشاريع التحول الحضري، وتعديلات مخططات تقسيم المناطق ، وإعلانات "مناطق التطوير"تدخلات إدارية جديدة تُضيّق نطاق حقوق الملكية.

ستتناول هذه المقالة بالتفصيل الإطار القانوني لتقييد حقوق الملكية، والفرق بين نزع الملكية والاستيلاء غير القانوني ، وحقوق الملكية في لوائح تقسيم المناطق ، والفقه القضائي الأخير للمحكمة الدستورية

2. الأسس القانونية لحقوق الملكية

2.1. الأساس الدستوري

المادة 35 من الدستور:

"لكل شخص الحق في الملكية والميراث. ولا يمكن تقييد هذه الحقوق إلا بموجب القانون من أجل الصالح العام."

يحدد هذا البند ثلاثة مبادئ أساسية لحماية الحق في الملكية:

1. الهدف هو المصلحة العامة

2. الشرعية،

3. الاعتدال.

لذلك، لا يمكن للإدارة التدخل في حقوق الملكية إلا على أساس الأسس القانونية وفي المصلحة العامة؛ علاوة على ذلك، لا يمكن أن يكون هذا التدخل غير متناسب.

2.2. بُعد الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان

تحمي المادة 1 من البروتوكول رقم 1 الملحق بالاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان ، والتي تعد تركيا طرفاً فيها ، الحق في الملكية على المستوى الدولي:

"لكل شخص طبيعي أو اعتباري الحق في التمتع السلمي بممتلكاته."

وفقًا للسوابق القضائية للمحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان (على سبيل المثال، قضية سبورونغ ولونروث ضد السويد )، فإن القيود المفروضة على حقوق الملكية تخضع لاختبار التوازن العادل

وقد تم اعتماد هذا الاختبار أيضاً في فقه المحكمة الدستورية التركية.

3. نزع الملكية: نقل الملكية ومبدأ التعويض

3.1. مفهوم المصادرة

نزع الملكية هو نقل ملكية العقارات المملوكة ملكية خاصة إلى الإدارة العامة للصالح العام، مقابل تعويض (القانون رقم 2942 بشأن نزع الملكية).
ونزع الملكية هو عملية "نقل ملكية" لا تتم إلا بإرادة الإدارة العامة وحدها، ومقابل تعويض.

3.2. مبادئ عملية نزع الملكية

1. قرار يتعلق بالمصلحة العامة،

2. تقرير لجنة التقييم،

3. اتفاق أو قرار محكمة،

4. التسجيل لدى دائرة تسجيل الأراضي ودفع الرسوم.

أي تدخل يتم قبل اكتمال هذه المراحل يشكل مصادرة بدون تعويض

3.3. نزع الملكية بدون تعويض

أوضحت الدائرة المدنية الخامسة في محكمة الاستئناف العليا بوضوح في قرارها رقم 2022/1420 ك.:

"إن الاستيلاء الفعلي على الممتلكات غير المنقولة من قبل الإدارة، واستخدامها لأغراض عامة دون تعويض، يشكل مصادرة بدون تعويض."

في هذه الحالة، يمكن للمالك للحصول على تعويض أو استعادة العقار .

4. تقييد حقوق الملكية وقانون تقسيم المناطق

4.1. لوائح تقسيم المناطق وحصة الشراكة في التطوير (DOP)

يشكل خصم حصص الشراكة التنموية (حتى 40٪) في إطار خطط تقسيم المناطق تدخلاً في الحق في الملكية وفقًا لقرارات المحكمة الدستورية، ولكنه قانوني طالما أنه "متناسب".

المحكمة الدستورية، القضية رقم: 2019/18126

"إن التقسيمات التي تتم نتيجة للوائح تقسيم المناطق لا تنتهك حقوق الملكية بقدر ما تخدم غرض التخطيط الحضري والمصلحة العامة."

ومع ذلك، فإن تجاوز حد الـ 40% أو قيام الإدارة بتحديد معدل الخصم بشكل تعسفييشكل انتهاكًا لحقوق الملكية.

4.2. تعديلات على خطة تقسيم المناطق

بإمكان الإدارة تعديل خطة تقسيم المناطق لإنشاء طرق وحدائق ومناطق مدرسية ومرافق أخرى مماثلة.
مع ذلك، إذا جعل هذا التعديل العقار "غير قابل للاستخدام فعلياً "، يحق للمالك المطالبة بالتعويض.

مجلس الدولة، الدائرة السادسة، القضية رقم 2021/4872 هـ، القرار رقم 2022/2135 ك:

"إن تخصيص عقار للخدمة العامة طويلة الأجل في خطة تقسيم المناطق يشكل انتهاكاً فعلياً لحقوق ملكية المالك."

5. التحول الحضري والقانون رقم 6306

5.1. مفهوم المنطقة الخطرة والمبنى الخطير

يمنح القانون رقم 6306 صلاحيات واسعة للإدارة من خلال تعريفاته لـ "المنطقة الخطرة" و"المبنى الخطر". وبعد إعلان منطقة ما منطقة خطرة، يجوز هدم العقارات أو إخلاؤها أو بيعها بموافقة المساهمين

إلا أنه في هذه الإجراءات، حق مالك العقار في ملكيته غير محمي من الدولة.
وقد أكدت المحكمة الدستورية على أهمية التوازن في هذا الشأن.

المحكمة الدستورية، القضية رقم 2014/41 هـ، القرار رقم 2016/13 ك:

"على الرغم من أن مشاريع التحول الحضري تهدف إلى خدمة المصلحة العامة، إلا أنه لا ينبغي أن تكون القيود المفروضة على حقوق الملكية غير متناسبة."

5.2. التقييم في مشاريع التحول

في مشاريع التحول الحضري، تُحسب قيم العقارات عادةً قيم السوق المماثلة .
ومع ذلك، ووفقًا للمحكمة الدستورية، إذا لم يكن هناك "خسارة اقتصادية في القيمة" أو "تعويض عادل" للمالك، فإن حق الملكية يُعتبر منتهكًا.

المحكمة الدستورية، القضية رقم 2018/25613 (قرار ساريغول):

"في سياق تصنيفات المناطق الخطرة، فإن عمليات البيع والهدم التي تتم دون موافقة المالك، ودون دفع مقابل بناءً على القيمة الحقيقية، تشكل انتهاكًا لحقوق الملكية."

6. إعلانات "المنطقة المراد العمل فيها" والقيود الفعلية

في السنوات الأخيرة، "المناطق التي سيتم العمل فيها" أو "مناطق الاستخدام ذات الأولوية" إجراءات إدارية جديدة تمنع بشكل فعال استخدام الممتلكات المملوكة للقطاع الخاص.

في هذه الحالات، غالباً لا يتم تنفيذ نزع الملكية، ولكن يصبح المالك غير قادر على استخدام ممتلكاته.

المحكمة الدستورية، القضية رقم 2020/3172 (قرار استثمار الطاقة):

"إذا أدى حظر الاستخدام أو التقييد الفعلي إلى القضاء على القيمة الاقتصادية للعقار، فإن عدم دفع التعويض يشكل انتهاكًا لحقوق الملكية."

لقد أوضح هذا القرار المنطقة الرمادية بين نزع الملكية بحكم الواقع ولوائح تقسيم المناطق.

7. المصلحة العامة ومبدأ التناسب

يبرر المصلحة العامة أي تدخل من جانب الإدارة في حقوق الملكية.
ومع ذلك، لا ينبغي أن يصبح مفهوم "المصلحة العامة" مجرد درع نظري.

المحكمة الدستورية اختبار التناسب على ثلاث مراحل:

1. الملاءمة: هل التدخل مناسب لتحقيق الهدف؟

2. والسؤال هو: هل يمكن تحقيق نفس الهدف باستخدام مركبة أخف وزناً؟

3. التناسب: هل الضرر الذي يلحق بحقوق الملكية يتناسب مع المنفعة العامة المكتسبة؟

أي إجراء إداري لا يفي بهذا الاختبار انتهاكاً للحقوق .

8. قضايا المراجعة القضائية والإبطال

8.1. المراجعة القضائية الإدارية

تُعدّ خطط تقسيم المناطق، وقرارات التحويل، أو إعلانات المناطق المراد تطويرها، إجراءات إدارية . ويجوز لمالكي العقارات الطعن أمام المحاكم الإدارية في غضون 60 يوماً لإلغاء هذه الإجراءات (القانون رقم 2577، المادة 7).

تهدف دعوى الإبطال إلى إثبات أن الملكية قد تم تقييدها لأسباب أخرى غير المنفعة العامة أو بطريقة غير متناسبة.

8.2. مطالبات التعويض

إذا لم يُلغَ الإجراء الإداري، يحق لمالك العقار رفع دعوى قضائية كاملة للمطالبة بالتعويض عن الأضرار. وفي هذه الحالات، تستند محكمة النقض ومجلس الدولة في تحديد التعويض العادل إلى تقارير الخبراء

مجلس الدولة، الدائرة السادسة، القضية رقم 2022/1251:

"حتى في حالة وجود قرار يتعلق بالمصلحة العامة، فإن إبقاء عقار تحت قيود التطوير لفترة طويلة دون مصادرة يتعارض مع الحق في الملكية."

9. السعي لتحقيق العدالة في قرارات المحكمة الدستورية والمحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان

9.1. قرارات المحكمة الدستورية

تُجري المحكمة الدستورية مؤخراً مراجعة نشطة لادعاءات انتهاكات حقوق الملكية.
لا سيما لوائح تقسيم المناطق، ونزع الملكية دون تعويض ، والتحول الحضري .

المحكمة الدستورية، القضية رقم 2021/3849 (خطة تقسيم المناطق قيد الانتظار):

"إن عدم القدرة على استخدام عقار لفترة طويلة بسبب لوائح خطة تقسيم المناطق يشكل انتهاكاً لحقوق الملكية."

9.2. ممارسات الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان

أصدرت المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان قرارات مماثلة بشأن تركيا.
أكويون ضد تركيا (2019) ،

"إن حقيقة أن العقار يصبح عديم القيمة فعلياً بسبب قيود تقسيم المناطق، دون مصادرة، يخلّ بالتوازن العادل."

10. الإصلاحات والتوصيات

1. مشاركة الملكية في التحول الحضري:
   لا ينبغي تنفيذ المشاريع دون موافقة مالكي العقارات؛ يجب منحهم الحق في المشاركة في عمليات صنع القرار.

2. مبدأ القيمة العادلة:
   يجب حساب التعويض عن المصادرة ليس على أساس "القيمة السوقية"، ولكن القيمة السوقية العادلة بالإضافة إلى الأرباح المفقودة .

3. المهلة الزمنية لخطة تقسيم المناطق:
   السلطات التي تحتفظ بعقار تحت قيود تقسيم المناطق لأكثر من 5 سنوات ملزمة بتنفيذ عملية نزع الملكية.

4. توسيع تعريف الاستيلاء الفعلي:
   يمكن أن يحدث الاستيلاء بدون مصادرة ليس فقط من خلال التدخل المادي ولكن من خلال حظر الاستخدام .

5. مجال العمل:
   ينبغي توضيح الإطار القانوني لمثل هذه الإعلانات، وينبغي ضمان حماية حقوق الملكية دستورياً.

11. التقييم في سياق العدالة وسيادة القانون

تُعدّ حقوق الملكية أهمّ مجالات الثقة الملموسة بين الفرد والدولة.
لذا، ينبغي أن يستند أيّ تقييد للملكية الشفافيةوالتناسب والمعاملة بالمثل العادلة .

"الدولة التي تفشل في حماية حقوق الملكية تفقد مكانتها كدولة يحكمها القانون."

عندما تتعارض سياسات التخطيط العمراني للدولة مع حقوق الملكية الفردية، الأولوية لتحقيق توازن عادل.
ويمكن الحفاظ على هذا التوازن ليس فقط من خلال النصوص القانونية، بل أيضاً من خلال التطبيق العملي .

12. الخاتمة والتقييم

يُعدّ التحول الحضري، ولوائح تقسيم المناطق، وتخطيط استخدام الأراضي أدوات أساسية للتوسع الحضري الحديث.
ومع ذلك، يجب استخدام هذه الأدوات بطريقة لا تنتهك حقوق الملكية .

ختاماً:

• تُحمى حقوق الملكية على المستويين الدستوري والدولي.

• لا يمكن أن تتم عملية المصادرة بدون تعويض؛ فالتعويض العادل أمر ضروري.

• لا ينبغي أن تفرض خطط تقسيم المناطق قيوداً طويلة الأجل.

• يجب ضمان موافقة أصحاب العقارات ومشاركتهم في مشاريع التحول الحضري.

• لا ينبغي تحويل تحديد المناطق التي سيتم العمل عليها والإعلان عن المناطق الخاصة إلى حظر على الاستخدام الحر.

• يجب تحقيق التوازن بين التناسب والعدالة والمصلحة العامة. وبهذه الطريقة، لن يكون الحق في الملكية مجرد "حق على الورق" بل سيصبح مجالاً محمياً من الأمن القانوني في الواقع