Mehrfache Übertragungsverfahren von Immobilien bei betrügerischen Transaktionen des Verstorbenen, Schutz des guten Glaubens und Verfahren zur Löschung und Eintragung des Eigentumstitels

„Mehrere Übertragungsverfahren von Immobilien bei betrügerischen Transaktionen des Verstorbenen, Schutz von Treu und Glauben und Verfahren zur Löschung und Eintragung des Eigentumstitels“

1. Einleitung und Umfang des Problems

Einer der grundlegendsten und empirisch bedeutendsten Streitpunkte im türkischen Erbrecht ist die betrügerische Vermögensübertragung durch den Erblasser (relativer Betrug). Dieser beruht auf dem Prinzip, dass der Erblasser, um seine Erben – unabhängig davon, ob ihnen ein Pflichtteil zusteht – zu betrügen, eine Immobilie, die er eigentlich vermachen will, im Grundbuch als rechtlich geregelte Transaktion, etwa als Kaufvertrag oder Pflegevertrag, eintragen lässt. Diese Institution, deren Rechtsgrundlage durch den Beschluss des Obersten Gerichtshofs zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung vom 1. April 1974 gestärkt wurde, erscheint der Praxis selten als einstufiger Übertragungsvorgang.

In den meisten konkreten Fällen überträgt der Erblasser, in der Voraussicht, dass die betrügerische Übertragung durch eine Klage auf Löschung und Eintragung der Eigentumsurkunde für ungültig erklärt werden könnte, die Eigentumsurkunde nacheinander an mehrere Personen, sobald der erste Erwerber das Eigentum veräußert. Bei solchen Streitigkeiten, in denen die Immobilie in einer Kette den Besitzer wechselt (A → B → C → D), ändert sich der Umfang des Rechtsproblems gemäß Artikel 19 des türkischen Obligationenrechts (TBK) und den Artikeln 1007/1023 des türkischen Zivilgesetzbuches (TMK). Die Hauptschwierigkeit für die Erben besteht nicht nur darin, das Vorliegen von Betrug bei der ersten Übertragung nachzuweisen, sondern auch die in Artikel 1023 des türkischen Zivilgesetzbuches definierte Einrede des „guten Glaubens“ Dritter zu widerlegen, die die Immobilie anschließend im Vertrauen auf die Eigentumsurkunde erworben haben.

Diese Studie untersucht im Detail, unter Berücksichtigung von Präzedenzfällen und dogmatischen Meinungen, die Kette von Transaktionen, die sich aus der Übertragung von unbeweglichem Vermögen an mehrere Personen im Falle betrügerischer Erbschaft ergeben, den Grundsatz des Vertrauens auf das Grundbuch, die Verfahren zur Feststellung und Widerlegung von Treu und Glauben, den Aspekt der Klagebefugnis, die Verjährungsfrist und die Beweislast.

2. Die rechtliche Natur betrügerischer Transaktionen des Verstorbenen und der Zweck der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 1. April 1974

A. Elemente des Geschäfts und Regelung der Unwirksamkeit

Um von betrügerischen Transaktionen des Verstorbenen sprechen zu können, müssen vier wesentliche Elemente gleichzeitig vorliegen:

1. Scheingeschäft: Ein entgeltliches Geschäft (in der Regel ein Verkauf oder Tausch), das die Parteien vor dem Grundbuchbeamten abschließen. Dieses Geschäft ist wegen Absprache nichtig (Türkisches Obligationenrecht, Artikel 19).

2. Absprache: Eine Vereinbarung zwischen dem Verstorbenen und dem Erstempfänger, dass die vordergründige Transaktion lediglich dazu dient, einen äußeren Anschein zu erwecken.

3. Verborgene Transaktion: Dies bezieht sich auf die wahren Absichten des Verstorbenen und des Empfängers, die verschleiert werden (in der Regel eine Schenkung). Eine verborgene Schenkung ist jedoch aufgrund eines Formfehlers im Grundbuch ungültig, da sie nicht offiziell eingetragen ist (Türkisches Zivilgesetzbuch Art. 706, Türkisches Obligationenrecht Art. 237, Grundbuchgesetz Art. 26) .

4. Erbenbetrug (Saiki -Animus Fraudandi): Dies setzt die primäre Absicht des Erblassers voraus, andere Erben ihrer Erbansprüche zu berauben.

                         [Rechtliche Darstellung betrügerischer Transaktionen des Verstorbenen] | +----------------------------+----------------------------+ | | [Meinung: VERKAUF] [Versteckte Transaktion: SPENDE] (Keine ehrliche Absicht -> Nichtig) (Keine formalen Voraussetzungen -> Ungültig) | [ERGEBNIS: Die Transaktion ist vollständig nichtig]

B. Das Klagerecht, wie es durch die Entscheidung des Obersten Berufungsgerichts vom 1. April 1974 anerkannt wurde

Gemäß dem Beschluss zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung alle Erben, unabhängig davon, ob ihnen ein Pflichtteil zusteht oder nicht, deren, unmittelbar Klage auf Löschung und Eintragung des Eigentumsnachweises entsprechend ihrem Erbteil erheben. Anders als bei Herabsetzungsklagen ist die Beeinträchtigung des Pflichtteils für diese Klage nicht erforderlich; jeder Erbe kann die Ungültigkeit der betrügerischen Transaktion geltend machen.

3. Übertragung von Immobilien an mehrere Personen (Mehrfache Übertragungskette)

Bei aufeinanderfolgenden Übertragungen von Immobilien wird der Rechtsstatus in zwei getrennten Gruppen bewertet, je nachdem, ob die Transaktion von der ersten Übertragung an betrügerisch war und wie die Position der nachfolgenden Erwerber im Verhältnis zum Grundsatz von Treu und Glauben/Ehrlichkeit aussieht:

                  [Mehrfache Übertragungskette (A -> B -> C -> D)] | +---------------------------+---------------------------+ | | [Gutgläubige Übertragung von B an C/D] [Bösgläubige Übertragung von B an C/D] (Schutz durch Artikel 1023 des türkischen Zivilgesetzbuches) (Anwendung von Artikel 1024 des türkischen Zivilgesetzbuches) | | +-------+-------+ +-------+-------+ | | | | [Annullierung der Eigentumsurkunde] [Entschädigungsanspruch] [Annullierung der Eigentumsurkunde] [Rückgabe an den Nachlass] UNMÖGLICH (Gegen den ersten Käufer B) MÖGLICH (Eintragung wird annulliert)

A. Struktur der Transaktionskette

1. Erste Überweisung (Verstorbener A, Erster Empfänger B): Dies ist die Überweisung zwischen dem Verstorbenen und B. Diese erste Transaktion bildet die Grundlage für den Vorwurf der Absprache. Wenn die Transaktion zwischen A und B nicht abgesprochen war, sind nachfolgende Überweisungen irrelevant, und die Klage wird abgewiesen.

2. Weiterübertragungen (B $\rightarrow$ C $\rightarrow$ D…): Dies ist der Fall, wenn B die Eigentumsurkunde an einen Dritten (C oder D) überträgt, sei es in gutem oder bösem Glauben.

B. Der Grundsatz des Schutzes von Treu und Glauben (Türkisches Zivilgesetzbuch, Artikel 1023)

Gemäß Artikel 1023 des türkischen Zivilgesetzbuches ist der Erwerb des Eigentums oder eines anderen dinglichen Rechts durch einen Dritten, der sich in gutem Glauben auf die Eintragung im Grundbuch verlässt, geschützt.

Dieses Prinzip gewährleistet das öffentliche Vertrauen und die Transparenz des Grundbuchs ( fides publica ). Selbst wenn die ursprüngliche Übertragung (A → B) aufgrund von Absprachen (betrügerischer Eintragung) fehlerhaft und ungültig ist, wird der Eigentumserwerb von C, der die Eigentumsurkunde von B erworben hat, rechtskräftig, sofern C von den verdeckten Absprachen zwischen A und B nichts wusste und auch nichts davon wissen konnte. Die Erben können die Eigentumsurkunde nicht von C zurückfordern.

C. Die Folgen unregelmäßiger Registrierung und Arglist (Artikel 1024 des türkischen Zivilgesetzbuches)

Gemäß Artikel 1024 des türkischen Zivilgesetzbuches: „Wenn ein dingliches Recht betrügerisch eingetragen wurde, kann sich ein Dritter, der dies weiß oder wissen müsste, nicht auf diese Eintragung berufen.“

Wenn C oder D die Eigentumsurkunde von B übernimmt;

• Wenn er weiß, dass die Transaktion zwischen A und B abgesprochen ist,

• Wenn die Erben von der Absicht des Verstorbenen wissen, Vermögenswerte vor den Erben zurückzuhalten,

• Wenn es sich bei der Person um einen Verwandten, Geschäftspartner, engen Freund oder eine Person aus demselben sozialen Umfeld handelt und sie in der Lage ist, von dieser Situation Kenntnis zu erlangen,

• Wenn die Immobilie zu einem symbolischen Preis weit unter ihrem tatsächlichen Marktwert erworben wurde,

Diese Person als Dritter, der in böser Absicht handelt . Ihre Behauptung, in gutem Glauben gehandelt zu haben, wird nicht anerkannt, und gemäß Artikel 1024 des türkischen Zivilgesetzbuches wird die auf ihren Namen eingetragene Eigentumsurkunde gelöscht und auf die Namen der Erben neu eingetragen.

4. Feststellung von Treu und Glauben bei Mehrfachübertragungen (Kriterien des Obersten Gerichtshofs)

Nach der etablierten Rechtsprechung der Generalversammlung für Zivilrecht des Obersten Gerichtshofs und seiner 1. Zivilkammer ist der Richter verpflichtet, zur Feststellung, ob der Dritte (C oder D), der das Eigentum erworben hat, in böser Absicht gehandelt hat, die folgenden Tatsachen von Amts wegen und im Detail im konkreten Fall zu untersuchen:

A. Persönliche und verwandtschaftliche Beziehungen zwischen den Parteien

Enge familiäre Bindungen (Onkel-Neffe, Ehe, Geschäftspartnerschaft oder nachbarschaftliche Beziehungen) zwischen Personen in der Erbfolge (B, C, D) zählen zu den stärksten Indizien für Arglist. Es gilt als unüblich, wenn jemand behauptet, von einer geheimen Absprache zwischen seinem Geschäftspartner oder nahen Verwandten und dem Verstorbenen nichts gewusst zu haben.

B. Exorbitante Unterschiede zwischen den Immobilienpreisen

Im gesamten Übertragungsprozess werden die im Grundbuch eingetragenen Verkaufspreise mit den tatsächlichen Marktwerten . Hat Partei C oder D die Immobilie zu einem deutlich unter dem Marktwert liegenden Preis erworben oder kann sie keine Bank- oder Finanzunterlagen vorlegen, die die Zahlung des Verkaufspreises belegen, so gilt dies als Vermutung, dass der Dritte von der Absprache wusste oder hätte wissen müssen.

C. Besitzstatus und tatsächliche Nutzung

Es ist von entscheidender Bedeutung, wer die Immobilie tatsächlich nutzt. Die Tatsache, dass der Verstorbene bis zu seinem Tod weiterhin in der Immobilie wohnte oder Mieteinnahmen kassierte, oder dass B, C oder D, obwohl sie das Eigentum erworben hatten, die Immobilie nie tatsächlich in Besitz nahmen, stellt einen konkreten Beweis dafür dar, dass die Übertragungen nur auf dem Papier erfolgten und betrügerisch waren.

D. Übergänge in kurzen Zeitabständen durchführen

Wenn eine Immobilie vom Verstorbenen an B und dann unmittelbar nach einigen Tagen oder Wochen von B an C und anschließend von C an D übertragen wird (schnelle, aufeinanderfolgende Übertragungen), wird dies in der Rechtspraxis als eine Technik des „Zwischeneigentümers“ (fiktiver Käufer) betrachtet, die es den Erben erschweren soll, eine Klage wegen Absprache einzureichen und einen Schutz des guten Glaubens zu schaffen.

5. Ersatzverfahren, Gerichtsentscheidung und Urteilsverkündung

Im Falle einer betrügerischen Vermögensübertragung durch den Verstorbenen, bei der das Vermögen an mehrere Personen übertragen wurde, richtet sich die Struktur der von den Erben einzureichenden Klagen nach der Situation des letzten Eigentümers.

A. Stufenweise Prozessstrategie

Bei Fällen, die mehrere Verfahrensstufen umfassen, ist die sicherste Vorgehensweise, die Klage gestaffelt (phasenweise) .

1. Erster Hauptanspruch: Die Feststellung, dass der letzte Eigentümer, C/D, in böser Absicht gehandelt hat, und die Löschung und Eintragung der Eigentumsurkunde im Verhältnis zum Erbteil.

2. Zweiter Nebenanspruch (bei Abweisung des ersten Anspruchs): Stellt das Gericht fest, dass der letzte Eigentümer, C/D, in gutem Glauben gemäß Artikel 1023 des türkischen Zivilgesetzbuches gehandelt hat, kann der Kläger von B, dem Empfänger der ursprünglichen betrügerischen Übertragung, eine Entschädigung in Höhe des Erbenanteils am tatsächlichen Marktwert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Klageerhebung .

B. Feindseligkeit (Status des Angeklagten)

Klagen auf Löschung und Eintragung von Eigentumsurkunden den eingetragenen Eigentümer . Wird daher die Löschung der Eigentumsurkunde beantragt, muss die Klage gegen den letzten Eigentümer, C oder D, gerichtet sein. Eine Klage auf Löschung der Eigentumsurkunde kann nicht allein gegen B, einen Zwischeneigentümer, erhoben werden; B kann nur im Zusammenhang mit einer Schadensersatzklage als Beklagter benannt werden. Alternativ können B und C/D gemeinsam als Beklagte benannt werden (obligatorische/optionale Mitbeklagte).

6. Beweislast, Beweismittel und Verjährungsfrist

A. Beweislast und Beweisführung (Zivilprozessordnung, Artikel 190; Türkisches Zivilgesetzbuch, Artikel 6)

• Nachweis der Absprache: Erben gelten bei Absprachen im Zusammenhang mit dem Verstorbenen als Dritte. Daher können Erben die Absprache und die Absicht zur Verschleierung von Vermögenswerten zwischen dem Verstorbenen und B mit jeglichen Beweismitteln (Zeugen, Ortsbesichtigung, Sachverständigengutachten, Untersuchung des sozioökonomischen Status, Kontoauszüge) nachweisen (YİBK 1.4.1974).

• Vermutung und Beweis von Treu und Glauben: Gemäß Artikel 3 des türkischen Zivilgesetzbuches wird Treu und Glauben vermutet. Es wird angenommen, dass der letzte Eigentümer, C/D, in gutem Glauben gehandelt hat. Die klagenden Erben können diese Vermutung jedoch widerlegen, indem sie mit beliebigen Beweismitteln nachweisen, dass C/D in böser Absicht gehandelt hat (dass er/sie von der Absprache wusste/hätte wissen müssen) .

B. Verjährungsfristen und Einziehungsfristen

Klagen auf Löschung und Eintragung von Eigentumsurkunden aufgrund betrügerischer Handlungen des Verstorbenen unterliegen keiner Verjährungsfrist, da sie auf rechtswidrigen Transaktionen beruhen und die öffentliche Ordnung betreffen . Erben können diese Klage jederzeit nach dem Tod des Erblassers einreichen (zu Lebzeiten des Erblassers ist eine Klageerhebung nicht möglich).

Bei Schadensersatzansprüchen gegen B wegen der Übertragung an einen gutgläubigen Dritten sind jedoch die Verjährungsfristen für unerlaubte Handlungen und ungerechtfertigte Bereicherung zu beachten (Türkisches Obligationenrecht, Artikel 72, 82).

7. Bewertung und Schlussfolgerung

Bei betrügerischer Vermögensübertragung durch den Verstorbenen, bei der das Vermögen an mehrere Personen übertragen wird, ist dies der bedeutendste Bereich, in dem die Grundsätze des „Erbenschutzes“ und des „Schutzes des Vertrauens in das Grundbuch“ im türkischen Immobilienrecht aufeinanderprallen. Gesetzgeber und Gerichte gleichen diese beiden Interessen in den Artikeln 1023 und 1024 des türkischen Zivilgesetzbuches angemessen aus.

Wenn eine Immobilie Gegenstand einer Kette mehrerer Übertragungen ist, lässt sich der rechtliche Fahrplan, den die Erben befolgen müssen, wie folgt zusammenfassen:

1. Antrag auf einstweilige Maßnahmen: gemäß Artikel 389 der Zivilprozessordnung ein Vermerk über einstweilige Maßnahmen .

2. Alternative Anspruchssubstitution: Die Klage sollte nacheinander gegen den letzten Eigentümer und die Zwischeneigentümer erhoben werden; der Hauptanspruch sollte die Löschung der Zulassung sein, der Nebenanspruch die Entschädigung für entstandene Schäden.

3. Nachweis von Arglist: Um die Vermutung von Treu und Glauben seitens des letzten Eigentümers in Frage zu stellen, müssen dem Gericht die folgenden Tatsachen mit Zeugenaussagen und Beweisen aus einer Ortsbesichtigung vorgelegt werden: die familiären Bindungen der Parteien, die Diskrepanzen zwischen den Verkaufspreisen und dem Marktwert, das Fehlen von Bankzahlungsbelegen und die Tatsache, dass der Besitz nicht übertragen wurde.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Ungeachtet der Anzahl der Eigentumswechsel wird das Eigentumsrecht geschützt, die betrügerischen Eintragungen werden annulliert und das Eigentum an die rechtmäßigen Erben zurückgegeben, wenn nachgewiesen wird, dass die Beteiligten in der Übertragungskette in böser Absicht handelten und der Verstorbene die Erben betrügen wollte. Sind gutgläubige Dritte beteiligt, wird die Klage in eine Schadensersatzklage umgewandelt, und die finanziellen Verluste der Erben werden von den zwischengeschalteten Eigentümern zurückgefordert.