Rechte und Risiken ausländischer Investoren bei städtischen Transformationsprojekten

     In der Türkei stellen Stadterneuerungsprojekte nicht nur die physische Erneuerung von Städten dar, sondern auch einen bedeutenden Investitionsbereich. Ausländische Investoren zeigen zunehmendes Interesse, insbesondere an der Sanierung älterer Gebäude in Großstädten. Ausländische Privatpersonen und juristische Personen, die in diesem Sektor investieren möchten, müssen jedoch bestimmte Vorschriften und potenzielle Risiken des türkischen Rechts beachten.

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1. Rechtsrahmen: Gesetz Nr. 6306

Stadterneuerungsprojekte werden hauptsächlich des Gesetzes Nr. 6306 zur Umgestaltung von Katastrophengebieten. Dieses Gesetz definiert gefährdete Gebäude, gefährdete Gebiete und Schutzgebiete für Gebäude und regelt die Befugnisse des Staates, in diesen Gebieten einzugreifen und Wiederaufbaumaßnahmen durchzuführen.

Ausländische Investoren können sich an Projekten in diesem Rahmen entweder als Direktinvestoren oder als Auftragnehmer beteiligen. Da der Prozess jedoch eine enge Abstimmung mit den Behörden erfordert, bietet die Zusammenarbeit mit einem lokalen Partner oder Vertreter oft Vorteile.

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2. Immobilienerwerb und Beschränkungen

Ausländische natürliche und juristische Personen können in der Türkei Immobilien erwerben; dieses Recht ist jedoch in bestimmten Gebieten wie militärischen Sperrzonen , besonderen Sicherheitszonen und landwirtschaftlichen Gebieten eingeschränkt

Darüber hinaus unterliegt der Erwerb von Immobilien durch ausländische Unternehmen der Aufsicht der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster und kann je nach Art der Investition die Genehmigung des Ministeriums für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel oder zuständiger Behörden erfordern

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3. Vertragliche Rechte und Bauverträge im Austausch für einen Grundstücksanteil

Ausländische Investoren beteiligen sich typischerweise an Stadterneuerungsprojekten über „Bauverträge im Tausch gegen Land“ oder „Umsatzbeteiligungsmodelle“. Diese Verträge:

• Erstellt gemäß dem türkischen Obligationenrecht

• Formelle Eintragung im Grundbuch,

• der Vertrag Bestimmungen über Vertragsstrafen, Stornierung, Verzögerung, höhere Gewalt und Absicherung gegen potenzielle zukünftige Risiken enthält
  .

Zum Schutz der Rechte des Investors müssen im Vertrag wichtige Elemente wie die Liefermethode der einzelnen Wohneinheiten , der Bauzeitplan , die finanziellen Beiträge , die Genehmigungen der Gemeinde und die Risikobewertung des Gebäudes klar festgelegt werden

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4. Verwaltungsverfahren für Genehmigungen und Lizenzen

Für Stadtentwicklungsprojekte:

• Risikogebäude-Bericht,

• Abrissgenehmigung,

• Neue Baugenehmigung,

• die Änderung von Bebauungsplänen
  müssen abgeschlossen werden. Im Zuge dieser Prozesse entsteht eine vielschichtige administrative Beziehung zu Institutionen wie Gemeinden, den Provinzbehörden für Umwelt und Stadtplanung, den Grundbuchämtern und mitunter auch dem Büro des Gouverneurs.

Ausländischen Investoren wird empfohlen, während dieser Prozesse mit lokalen Beratern zusammenzuarbeiten, die mit der türkischen Gesetzgebung vertraut sind.

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5. Finanzielle und steuerliche Risiken

Die wichtigsten finanziellen Risiken, die ausländische Investoren berücksichtigen sollten, sind folgende:

• Besteuerung: Einkünfte aus Grundstücksprojekten zur Bebauung Mehrwertsteuer, Einkommen-/Körperschaftsteuerund Stempelsteuer .

• Doppelbesteuerungsabkommen (DBA): Wenn zwischen der Türkei und dem Land des Investors ein solches Abkommen besteht, sind Befreiungen oder Rückerstattungen von bestimmten Steuern möglich.

• Währungsrisiko: Insbesondere bei Projekten mit Mieteinnahmen kann die Durchführung von Transaktionen in türkischer Lira aufgrund von Wechselkursschwankungen zu Verlusten führen.

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6. Streit- und Schiedsgerichtsrisiko

Da Stadterneuerungsprojekte langfristige und vielschichtige Vorhaben sind, sind Streitigkeiten zwischen Investor und Grundstückseigentümer, Bauunternehmer oder Verwaltung wahrscheinlich. Daher:

• In den Verträgen muss ausdrücklich die Präferenz für türkische Gerichte oder internationale Schiedsgerichtsbarkeit festgelegt werden

• klare Definition von Streitbeilegungsmethoden,

• Eine vorherige Vereinbarung über Bedingungen hinsichtlich Verzögerungen, Vertragsverletzungen, höherer Gewalt und Sicherheiten
  ist für den Schutz der Rechte des Investors unerlässlich.

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Abschluss

Stadtentwicklungsprojekte bieten zwar renditestarke und strategische Investitionsmöglichkeiten, bergen aber auch rechtliche und operative Risiken für ausländische Investoren. Vor einer Beteiligung an solchen Projekten Eigentumsrechten, Vertragsbestimmungen, Genehmigungsverfahren, Steuerpflichten und Streitbeilegung und professioneller Rechtsrat eingeholt werden.

Die erfolgreiche Beteiligung ausländischer Investoren am Sektor der Stadterneuerung in der Türkei hängt maßgeblich von gut strukturierten Verträgen und einem effektiven rechtlichen Risikomanagement .