驱逐承诺：租赁法中最“快捷”的驱逐理由？

驱逐承诺书是一份书面文件，其中租户 承诺在特定日期腾空租赁房屋 。在住宅和商业地产租赁中，房东可以 要求租户搬离 。相关规定见于《土耳其债法典》第352/1条：如果租户在房屋交付后以书面形式承诺在特定日期腾空租赁房屋，房东 一个月内 申请强制执行或提起诉讼

实际上，人们会产生一种虚假的安全感，例如“既然有驱逐承诺，驱逐就板上钉钉了”。然而，驱逐承诺一旦 形式、时间、日期清晰度和意愿自由 。因此，对于房东和租客而言，根据案卷起草驱逐文件至关重要。

1）法律依据和时限：为什么土耳其债法典第 352/1 条中的 1 个月条款至关重要？

土耳其债法典第 352/1 条规定的 一个月期限通常 丧失期限 ：如果在承诺书中规定的驱逐日期起一个月内没有启动强制执行程序或法律行动，则可能丧失根据同一承诺请求驱逐的可能性。

第二点是《土耳其债法典》（TBK）第353条。实践中，在某些情况下，由于先前已发出警告或提起诉讼，可能会出现关于“延长诉讼时效”的讨论；有评估/裁决表明，TBK第353条是关于驱逐理由的一般性规定，也可与第352/1条结合考虑。.

实用建议： 将承诺书中规定的驱逐日期在日历上标记为“红色日期”； 在一个月内 制定强制执行/法律行动计划

2) 有效性要求：什么构成“有效承诺”？

A) 书面形式要求

驱逐承诺 书面形式 ；土耳其《债法》第352/1条规定，口头承诺不具有法律效力。书面形式是其有效性的必要条件；虽然无需公证，但公证对于证据/异议处理至关重要。

B) 必须在租赁财产交付后安排。

实际上，这是最常见的取消租赁合同的原因：驱逐承诺书 与租赁协议签订日期相同 ，甚至在租户实际占有租赁房屋之前就已获得，这扩大了关于“自由意志”的讨论。虽然最高法院的判例中存在一些案例，认定与合同签订日期相同的驱逐承诺书无效，但对于续租的情况，也可能存在不同的解释。

经验法则： 理想情况下，租赁承诺书应在租户收到钥匙后起草，如果可能的话，最好在单独的日期起草。

C) 疏散日期必须明确具体。

承诺书中指定的日期，例如“我将在该日期搬离房屋”， 明确 。如果未明确规定搬迁日期，则该承诺不能被视为《土耳其债法》第352条意义上的有效承诺；正如最高上诉法院第十二民事庭的判决所反映的那样，“日期明确”在执行阶段也至关重要。

D) 签名和遗嘱自由

该承诺书必须由租户签署；任何关于胁迫/欺骗/误导行为的指控都将改变案件的走向。在实践中，租户经常会提出诸如“我签的是空白文件”或“日期是后来填写的”之类的抗辩。最高法院的裁决也指出，事后填写文件中的某些字段并不一定会导致文件无效；然而，这一领域对具体证据高度敏感。.

3）是否需要公证？（不需要）但有什么优势？

租赁终止协议无需公证，签署人也无需公证。但是，如果租户 姓名或签署日期 ，则文件的性质会影响程序的进展速度。在未经公证/认证的终止协议中，如果出现诸如否认签署人姓名等异议，房东在强制执行法中“消除异议”的选择可能有限，可能需要进行更复杂的诉讼。

另一方面，“经公证的文件就像判决书一样，我可以根据该判决通过强制执行程序驱逐他们”这种想法也是不正确的；在讨论经公证的承诺是否可以被视为具有判决性质的文件时，普遍的共识是，它不能自动受到基于该判决的强制执行程序的约束。.

总结： 公证并非强制性要求；但是，在存在签名/日期争议风险的情况下，公证可以提供重要的“证明保障”。

4）通过承诺驱逐的方式进行驱逐：诉讼还是强制执行程序？

土耳其债法典第 352/1 条规定房东有两种选择： 驱逐程序 或 通过强制执行措施驱逐。

A) 强制执行程序（《强制执行和破产法》第272条及后续条款）

如果租户已书面承诺在特定日期搬离房屋， 根据 启动驱逐程序。租户可在七日内对驱逐令提出异议；提出异议将中止驱逐程序。

强制执行程序的优点是速度快；缺点是，当有人提出异议时，程序就会进入“消除异议/驱逐”阶段，有关文件有效性和签名异议的争议也会升级。.

B) 驱逐案件（民事和平法庭实践）

房东可以在租约签订之日起一个月内提起诉讼，要求驱逐租客。在有异议和证据的情况下，这种方法可能更“可靠”；但是，由于法院工作量大，整个过程可能会耗时更长。.

应该选择哪条路？

• 如果文件“非常干净”，且提出异议的可能性很低，那么强制执行程序可能切实可行。.

• 如果预计会出现关于签名/日期/意图的争议：诉讼可能提供更安全的框架。.

  5）实践中无效/错误最常见的原因

  1. 撤离日期写得含糊不清 （没有月份/日期，表达方式模棱两可）。

  2. 该承诺 与租赁协议同时 还是在交付前取得（关于自由意志的讨论）

  3. 签署承诺书的并非租户本人，而是由实际居住者以外的其他人签署（涉及代理/授权委托书问题）。

  4. 使用复印件而非原件（难以提供证明）

  5. 错过一个月期限

  6）“家庭住宅”问题：配偶同意之争

  如果租赁房屋是家庭住宅，终止租赁协议或采取类似行动可能需要配偶同意。法律理论方面的学术研究表明，驱逐令因其终止租赁协议的效力，也可被纳入家庭住宅的范畴；并且，在基于此类驱逐令的强制执行程序中，“家庭住宅”的主张可能变得至关重要。.

  实施效果： 对家庭住宅的主张可以加强承诺中的“自由意志/保护”方面；这应该从一开始就在案件档案中进行管理。

  7) 房东“切实承诺”核对清单

  • 该承诺 在另一天另行 ，并且如果可能的话，是在交货之后拟定的。

  • 撤离日期 （日/月/年， 净值）

  • 租户姓名 – 土耳其共和国身份证/护照 – 地址正确

  • 已提供租赁房屋的地址和租赁协议的参考信息。

  • 租户签名清晰；如有条件，请提供签名样本/身份证复印件。

  • 原件将被保存。

  • 在驱逐日期后 1 个月内 采取强制执行/法律行动

    8) 租户的辩护视角：哪些异议会成功？

    对租户而言，“我签了，但是……”这样的抗辩本身并不足以成立； 确凿的证据 。实践中常见的抗辩理由有：

    • 该承诺书与合同在同一天收到/在交付前签署（关于同意缺陷的索赔——无效）。

    • 疏散日期尚不确定。

    • 否认签名或指控文件后加内容（证据制度因案件而异）

    • 关于家庭住房和配偶同意权的争论。

    结论

    一份措辞得当的驱逐承诺书是住宅和商业地产租赁中最有效的驱逐工具之一；然而，如果“日期不明确”、“交付后的安排”和“一个月期限”这三个要素出现任何错误，都可能导致该承诺书无效。根据《土耳其债法典》第352/1条的规定，驱逐承诺书的效力取决于是否在一个月内启动强制执行程序（《强制执行和破产法》第272条）或提起诉讼。