我如何驱逐我的房客？土耳其的驱逐程序、时限、证据和最高法院实践。

在住宅和商业地产租赁中，“驱逐” 任意行为 。《土耳其债法典》（TBK） 有限 的驱逐理由，以保障租户的住房/工作场所安全。实际上，导致租户权利丧失的最大原因是 选择错误的行动方案、 错过截止日期 或 未能妥善收集证据 。

每个案件的情况都不同；在采取行动之前寻求专业建议可以避免丧失权利。.

---

1）重要警告：切勿“自行疏散”

• 切断水电煤气供应、更换门锁、搬走物品，或试图通过胁迫/威胁驱逐租户， 违法 后果。

• 正确的程序： 法律程序 + 法院/强制执行。

---

2）2023年后的关键规则：强制调解

2023年9月1日 对于大多数租赁关系纠纷（例如驱逐、租金确定等） 强制调解制度 。但是， 根据《强制执行和破产法》通过简易执行程序进行的驱逐程序 受此规定 约束。

实际结果：

• 如果您打算提起诉讼 （出于必要性、10 年、驱逐承诺等原因）：调解通常是强制性的。

• 在没有法院命令的情况下通过简易执行程序进行驱逐 ：调解可能是一个例外（这将根据具体情况进行评估）。

---

3) 最常见的疏散原因：“在什么情况下应该走哪条路线？”

以下标题概述了《土耳其债法典》（TBK）中最常用的方法。（TBK中有关住宅和商业地产租赁的相关条款。）

A) 租户未支付租金：因违约（逾期付款）而被驱逐

何时使用？ 当租户不按时支付租金、持续拖欠租金或根本不支付租金时。

基本逻辑：

1. 向租户发出符合法律规定的违约通知。

2. 如果未在法定时间内付款，则可能要求驱逐房客。

实践中主要有两种方法：

• 无需法院命令即可强制执行驱逐（通过强制执行和破产法）：这是首选的快速方法。

• 采取法律行动可能是更可取的办法。

在最高上诉法院的实践中，有先例表明，在强制执行程序中未能按时偿还债务构成违约，并可能导致驱逐。.

证据集（最低要求）：

• 租赁协议

• 未付款月份的银行对账单/账户活动记录。

• 警告信 + 通知批注 / UETS 记录

• 执法档案文件（如有）

常见错误： 如果警告内容/通知不正确，则处理过程将会延长或被拒绝。

---

B) 两份有效通知（土耳其债务法典 352/2）：同一租赁年度内两次未支付租金

何时使用？如果租户在同一租赁年度内收到两份独立的、有正当理由的未支付租金的书面警告。

关键条件：

• 警告 以书面形式提出 ，并 说明理由 。

• 警告 同一租赁年度 。

• 驱逐诉讼 1个月内 （超过此期限提起诉讼将被视为违约）。

最高法院的一些判决中，对这一时期与公共秩序的关系进行了评估，并强调了这一个月期限的重要性。

证据集：

• 警告通知 + 通知文件

• 银行记录显示付款延迟。

• 证明租赁期开始的合同/附加协议

一个常见的错误： 忽略了计算“通知日期”，而忽略了计算“发出警告日期”。

---

C) 驱逐承诺书（土耳其债法典 352/1）：租户的书面声明：“我将于此日期搬离。”

何时使用？如果租户已书面承诺在特定日期搬离租赁房屋。

最重要的有效性要点是：

• 承诺书一般应 在租赁财产交付后 （在租赁协议签订当天/之前签署的承诺书在实践中经常引起争议）。

• 房东 一个月内 提起法律诉讼或采取强制措施

最高法院判决中的实用要点：

• 该承诺是在租赁关系开始后作出的，还是其有效性的问题，将根据具体情况逐案评估。.

• 如果在签订租赁协议时日期留空，之后才填写，那么“事后填写——违反协议”抗辩的证据是值得商榷的（最高上诉法院的例子）。.

• “仅仅做出提供房屋的承诺并不意味着租户会自动搬走；在大多数情况下，需要通过强制执行/法庭程序来解决。”

证据集：

• 驱逐承诺书（原件）

• 针对签名验证风险的证据（公证人、证人、信函）

• 有证据表明该承诺是在租赁协议生效后作出的（送货单、订阅记录、往来信函）。

常见错误： 错过一个月的申请截止日期。

---

D) 因必要原因撤离（土耳其债法典第350条）：本人/亲属将居住/经营该房产

何时使用？ 自己、配偶、后代、祖先或依法有义务赡养的人的 住所或工作场所 。

最高法院的既定做法（概要）：

• 需求 真实、诚意且必要的 ；举证责任在于房东。

• 有评估表明，这种需求不仅在提起诉讼时会持续存在，而且在整个审判过程中也会持续存在。.

时间和流程（非常关键）：

• 在定期合同中，制定与合同期满时间相符的诉讼提起时间表非常重要；在无限期合同中，根据终止期限设定提起诉讼的时间表至关重要，通常应 在一个月内完成 。

• 此外，根据土耳其债法典第 353 条，如果房东以书面形式通知房东其打算提起诉讼，则可以延长提起诉讼的期限。.

最高法院案例（时间保护）：

• 在因必要性而驱逐的情况下，有先例规定可以通过警告信通知驱逐请求，并保留在土耳其债法典第 353 条框架内提起诉讼的诉讼时效。.

证据集：

• 人口登记记录（亲属关系）

• 证明搬迁原因的文件（调任/任命、入学登记、健康报告、工作场所人手不足、房租负担过重等）

• 记录显示没有其他合适的住所/工作场所可用或不合适。

• 警告通知

一个常见的错误： 说“我需要它”却不提供证据。

---

E) 新业主（买方）的需求（土耳其债法典第 351 条）：我买了房子，我要使用它。

何时使用？ 当后来获得租赁房产的人因自身或其亲属的需要而要求驱逐时。

关键规则：

• 新业主 一个月内提供书面通知 ；此后，在大多数情况下， 六个月后 可能会出现提起诉讼的可能性

证据集：

• 土地登记记录（取得日期）

• 一个月内以书面形式通知和沟通。

• 需求证据

---

F) 重建/改建/大修（土耳其债法典第350条）

何时使用？ 当租赁物业因重大维修、扩建、重建或类似工程而无法使用时。

这种方法尤其适用于“建筑加固/城市改造/全面翻新”的情况（需要根据具体项目提供技术证据）。.

证据集：

• 市政/许可流程、项目、结构报告、翻新许可证。

• 支持需要进行检验/专家意见的技术文件。

• 警告通知

---

G) 10 年延期期后无故终止（土耳其债法典 347/2）

何时适用？在住宅和商业地产租赁中，如果超过合同到期日的续租年限累计达到10 年，房东在特定情况下可以“无理由”终止租赁。

最关键的条件：

• 房东 前至少 3 个月 。

最高法院案例：

• 最高上诉法院第三民事庭有关于土耳其债法典第 347/2 条框架内 10 年延期和终止通知方法的样本案例档案和评估。.

过渡条款（先前协议）：

• 对于在《土耳其债法典》生效之前订立的合同，第 6101 号法律中的过渡性规定在实践中非常重要（时间期限的计算是根据具体情况而定的）。.

一个常见的错误是： 根据合同开始日期计算“10 年已过”；在大多数情况下，计算延期期限是一个更技术性的过程。

---

4）驱逐案件立案后：判决、终局性和执行

• 民事法院签发的驱逐令一般 通过执行程序 。

• 即使在法庭/执行阶段出现最小的程序错误（错误的截止日期、错误的通知、错误的当事人），也可能导致案件延期。.

---

5) “禁止再次出租”和驱逐后的赔偿风险（土耳其债法典第355条）

在因必要性或房屋翻新/维修而驱逐租户的情况下，房东在驱逐后将房屋转租给他人的能力在特定条件下受到限制；违反此规定可能导致租户获得赔偿。因此，“我已经驱逐了他们，让我立即以更高的价格出租”的做法是存在风险的。

---

6）实用“快速检查清单”（避免丧失权利）

1. 我依据的理由是什么？ （违约/承诺/需要/两次合理警告/10年/新业主/分区规定）

2. 调解是强制性的吗？ （是通过诉讼还是强制执行程序？）

3. 租期计算是否正确？ （1个月/3个月/6个月/租赁年等）

4. 通知内容是否正确？ （UETS编号、地址、通知日期）

5. 证明材料准备好了吗？ （收据、警告信、产权证、证明需求的证明文件、项目计划等）

---

7）常见问题解答

我的租客租约到期了；我可以立即驱逐他们吗？
在住宅和商业地产租赁中，租约到期本身通常不足以构成驱逐的理由；您需要依据土耳其债法典认可的理由之一。

如果我卖掉房子，租客会自动搬走吗？
不会。新业主可以按照土耳其《债法典》第351条的规定（通知和时限）要求驱逐租客。

如果存在驱逐承诺，是否视为租户自愿搬离房屋？
通常情况下，并非如此；驱逐是通过法律/法院程序强制执行的。

---

结论

驱逐租户不仅仅需要“有理”， 正当的理由、正确的程序、合适的时限和确凿的证据 。如果缺少这四个要素中的任何一个，案件都可能被拖延甚至驳回。尤其近年来，由于强制调解、时效保护（《土耳其债法典》第353条）以及10年延期等技术性问题，驱逐程序变得更加“形式化”。