土耳其公寓法：公寓业主的权利和责任

一种特殊的房地产所有权类型：公寓所有权。在土耳其，公寓所有权受1965年6月23日颁布的第634号法律管辖。公寓地役权和公寓所有权是该法律的两大基本制度。分时度假权由第3227号法律增设，之后，集体建筑制度又由第5711号法律确立。由于住房短缺和公寓楼的激增，公寓所有权制度在许多国家兴起。最初，人们尝试将共有产权和地役权制度结合起来，但当这种制度被证明不可行时，公寓所有权法便生效了。公寓所有权的概念本质上是一种法律制度，它将已建成建筑物中各个独立的单元（每个单元都适合单独使用）与整体分离，赋予它们独立的属性，从而使它们成为产权的主体。如果没有公寓所有权制度，由于上层受土地管辖的规定，将会出现问题。然而，公寓所有权也与物权法体系中的确定性原则相悖。公寓所有权动摇了确定性原则，但并未将其摧毁；因此，公寓中的单个房间不能单独出售。拥有独立单元产权的人也拥有土地份额和公共区域的共有产权份额。如果改为公寓所有权，建筑物内将拥有与公寓数量相同的独立单元，从而在某种程度上克服共有产权带来的问题。公共区域和土地为共有产权，而附属建筑和独立单元则为单一产权。因此，公寓所有权具有混合结构。另一方面，公寓地役权是在建筑物建造或即将建造期间取得的一种临时性制度。它不仅赋予权利，也包含义务。公寓所有权更侧重于权利。公寓地役权所规定的义务是建造建筑物并在建成后将其转换为公寓所有权，该义务与房产本身相关。建筑物竣工并不意味着公寓所有权自动成立；公寓所有权的成立需要履行必要的程序。公寓所有权如何成立？前提条件：  整栋建筑物必须为砖石结构（砖和混凝土）。（木结构建筑，甚至部分为木结构的建筑，都不能建立公寓所有权。）  建筑物必须竣工。整栋建筑物必须被指定为公寓所有权。（例如，一栋十层楼的建筑，只有五层不能被指定为公寓所有权。）满足以上三个条件后，公寓所有权可以通过自愿或法院命令的方式成立。除了这两种主要类型外，还有一种称为楼层地役权自动转换为公寓所有权的类型。自愿成立公寓所有权需要正式的契约和公寓所有权登记。正式契约必须在土地登记处办理。如果房产只有一个所有者，则根据其申请办理；如果有多个所有者，则需经全体所有者一致同意后办理。正式契约中最重要的内容是产权份额比例。土地份额必须明确列出。即使土地份额是均等分配而非按价值分配，也不会影响契约的有效性。建筑设计方案、管理计划和建筑入住许可证（也称为居住证明，由市政当局颁发）必须附在正式契约上。完成上述步骤后，即可进入登记阶段。

确立公寓所有权的第二种方式是通过法院命令。《民法典》第10/6条规定，在涉及解除适宜公寓所有权的房地产共有产权的案件中，如果其中一位继承人或共有人请求通过确立公寓所有权并分配独立单元的方式进行分割，法官可以根据第12条规定的文件，裁定将该房地产的所有权转换为公寓所有权，并通过均等份额的方式将独立单元分别分配给各共有人。通常情况下，每位共有人都可以请求解除共有产权。如果在解除共有产权的案件审理期间，其中一位共有人请求解除共有产权以过渡到公寓所有权，法官可以对此作出裁定。公寓所有人的权利和义务：每位公寓所有人对其独立单元享有专属所有权，同时对公共区域享有共有权。对于独立单元，公寓业主享有《民法典》赋予业主的所有权利和权力。也就是说，公寓业主可以 对其​​独立单元进行任何实际和合法的处置；公寓业主可以将所有权转让给他人，并在该房产上设立地役权和抵押权。公寓业主可以亲自使用独立单元及其附属建筑，也可以允许第三方使用。但是，第三方的使用必须符合管理计划的目的并遵循诚信原则。此外，公寓业主只能对独立单元进行不损害主体结构的维修、安装和改建。关于公共区域，共有所有权与独立单元的所有权相关联。公寓业主可以根据其共有所有权使用公共区域。公寓业主可以就公共区域的使用方式达成一致。如果未能达成此类协议，则公共区域的使用权范围将根据该区域的性质确定。由于公寓业主共同拥有公共区域的所有权，他们有权利用其产权保护权提起诉讼，以防止侵占和更正土地登记信息。但是，公寓业主无权要求终止对公共区域的共同所有权。公寓业主的产权在某些方面受到《公寓法》的限制。 《公寓法》第18条包含基于诚信原则的限制。根据该条规定，公寓业主必须按照公平原则和管理计划行事，不得侵犯彼此的权利或相互干扰。此外，其他条款规定了某些交易的法定人数要求。例如，《公寓法》第19条第2款规定，在主物业的公共区域进行建设、维修和安装，以及进行不同颜色的外墙粉刷和粉刷，均须获得五分之四的公寓业主的书面同意。公寓业主的义务可概括为以下三点： 1. 遵守诚信原则；2. 按照预期用途使用独立单元及其附属建筑； 3. 不得通过改建或安装对主体结构或公共区域造成损坏； 4. 允许他人进入独立单元进行维修，并容忍在单元内进行的必要工作； 5. 维护主体建筑，保持其建筑状况、美观和结构完整性； 6. 承担公共费用。










tüm hak ve yetkilere haiz olurlar. Yani kat maliki, bağımsız bölüm üzerinde istediği fiili ve hukuki

不仅公寓业主，租户、住户以及非租户或住户的居住者也必须遵守这些义务。违反者与公寓业主承担连带责任。公寓管理：公寓管理包含三个重要要素：1. 管理计划；2.业主大会；3. 物业经理。管理计划：管理计划是由所有公寓业主签署并提交给土地登记处的文件，用于在房产上确立公寓所有权。管理计划是确立公寓所有权的先决条件。管理计划是一项具有约束力的合同条款，对所有公寓业主均有效，任何修改均需获得五分之四的多数票。根据最高法院的裁决，如果公寓业主无正当理由拒绝签署管理计划，则可以向法院提起上诉。如果认定拒绝签署无正当理由，则会设定一个签署期限；如果公寓业主未在期限内签署，法官将作出替代签署的裁决。管理计划及其修正案对所有公寓业主及其继承人均具有约束力，无论全部或部分。公寓业主大会；主物业的所有公寓业主组成公寓业主协会。公寓业主协会就公寓所有权的管理事宜作出决定的会议称为公寓业主大会。会议的召开程序以及公寓业主的召集方式在管理计划中均有规定。如未作规定，则根据《公寓法》，该会议必须至少每年召开一次，且必须在1月份召开。除常规业主大会外，还可以召开特别业主大会。但是，召开特别业主大会必须由物业经理、审计员或三分之一的公寓业主发出召集令。发出召集令时，还必须说明召开会议的理由。此传票必须至少在会议召开前15天送达公寓业主，可通过签收回执或挂号信寄送。签收回执或挂号信寄送的传票不视为对租户的邀请。物业经理：物业经理在例行业主大会上选举产生，任期一年；如未选举产生，则可由法院命令指定物业经理。物业经理可由公寓业主之一担任，也可指定第三方。当选物业经理还需获得业主的同意。物业经理受委托书约束。一般而言，其职责包括：执行业主大会决议、管理主要物业以及代表公寓业主的团结。物业经理还有权就主要物业的日常管理中产生的纠纷提起诉讼。公寓所有权的终止：公寓所有权的终止需满足以下条件：土地登记簿上的登记被注销、主要物业被完全摧毁、主要物业被征用或已成废墟。从土地登记处注销公寓产权需要所有公寓业主提交书面申请；如果所有独立单元均由同一人拥有，则只需该业主提交书面申请即可。将公寓产权转换为普通产权，需在总登记簿中为原公寓产权主体开设一个页面，并根据各独立单元所附土地份额，将其登记为原公寓业主共有财产。因地震、洪水或山体滑坡等自然灾害导致原公寓产权主体及其土地损毁，则公寓产权终止。

根据征用法律，主房产被征用是
终止公寓所有权的理由之一。
如果主房产破败不堪，公寓所有权也会终止。但是，
如果只有主房产的一部分破败不堪，且破败的独立单元的业主
在两年内没有重建其单元，则其他单元业主（或其中一部分业主）可以向法院申请，要求在两年期限届满后一年内，以支付相应款项为条件，将其在该单元所占土地份额转让给他们
。获得土地份额的业主
有义务在两年内重建该独立单元。