土地登记制度建立中的诚信原则

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在土耳其民法典（TMK）中，不动产所有权的转移和物权的确立 土地登记的 官方登记系统进行的 法律安全 。土地登记的建立基于两个核心原则： 登记原则 （为确立物权而进行登记）和 公开原则 （记录对所有人开放）。违反这些原则以及保障交易系统性的关键机制， 人们对土地登记的信任基础 。

土地登记信赖原则 的 法律依据是 《土耳其民法典》第1023条，该原则保护善意第三方基于土地登记信息取得的权益，即使登记信息存在欺诈（无效）。这 意味着， 当真正的所有权人与依赖土地登记信息的第三方之间发生利益冲突时，法律体系 会保护依赖土地登记信息本身的第三方。本文将详细探讨土地登记信赖原则的法律依据 、 善意保护的指导原则 ，尤其 关注最高法院在涉及土地登记记录细节（产权证的注销和登记）的案件判例中如何具体界定该保护的界限 。

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一、土地登记制度及其可靠性的法律基础

土地登记册是一个官方登记系统，用于登记具有相同权利的不动产，并根据文件安全进行分类。.

A. 登记的法律效力：因果关系和处置交易

土耳其物权法 一套制度 。根据该制度，对于同一权利的转移（基于合法理由的交易），有效的 法律交易 （因果/取得交易，例如买卖合同）和 在土地登记簿中的登记 都是强制性的。

• 可靠的登记： 登记由依法授权的人员按照法律依据进行，确保未来物权的产生。

• 不规范登记： 当法律缺陷无效（例如，因无行为能力而导致选举无效）或现有登记虽由已登记的授权人员办理，但被归类为已登记的 不规范登记时，即发生不规范登记 正是在这些 不规范登记的 发挥作用

土耳其民法典第1023条：第三方善意取得

土耳其民法典第 1023 条规定了 依赖土地登记簿的原则，如下： “根据土地登记簿中的登记，善意取得所有权或其他物权的第三方可以受到保护。”

要提供这种保护，必须同时满足三个基本条件：

1. 存在欺诈性登记： 登记簿中包含与真实权利不符的条目。

2. 第三方身份：指 从非欺诈性登记的所有人（即欺诈性登记的所有人）处获得不动产的人。

3. 诚信原则： 收购方不得知道， 也不 应该被要求知道注册是欺诈性的 。

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二、信赖土地登记簿原则的范围及诚信的作用

诚信原则是土耳其民法典第1023条的核心内容。保护善意第三方的权益 透明度和可靠性的 。

A. 判断诚信：主观和客观要素

土耳其民法典第3条将持续诚信 定义为“不知晓妨碍权利产生的情形”。然而，就信赖土地登记原则而言，诚信的内涵更为严格：

• 主观因素： 第三方 不知道 。

• 客观要素（尽职调查）： 第三方 已尽到合理的注意和勤勉义务， 腐败行为必须是无法察觉的

  • 上诉法院实践： 在房产 以过低价格 、涉及卖方年龄或身份等问题因素，或第三方 未尽到尽职调查 。买方必须在土地登记处进行必要的调查，但无义务在登记处之外进行进一步调查。

B. 受保护的收购和非受保护的情况

1. 受保护的权利： 除了 善意第三方基于欺诈性登记而取得的 财产权外，有限的物权 （抵押权、地役权）也受到保护。例如，债权人从欺诈性所有权人处善意取得抵押权后，其抵押权仍然有效。

2. 不适用情形：土地登记簿的信赖原则 仅 适用 于欺诈性登记的情况。如果根本没有进行任何登记（例如所有权转移或所有权取得的延续），或者土地登记簿中存在任何批注或声明 （例如出售承诺批注或临时交易记录），则不会受理善意主张。

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三、诚信原则在土地登记更正（注销和登记）案件中的作用

土地登记记录 是提起诉讼的对象，这些诉讼旨在纠正欺诈性登记的房产，使其符合真实的法律情况。在实践中，这些诉讼通常被 土地登记注销和登记诉讼 。

A. 产权证注销和登记诉讼的目的和当事人

• 目的： 在本诉讼中，真正的所有人 请求撤销欺诈性登记 ，并将 财产登记在自己名下，针对以欺诈手段登记财产的人（或恶意取得财产的人）。

• 被告： 诉讼中的被告是指财产被以欺诈手段登记在其名下的人。如果财产存在且已转移给第三方，则诉讼针对的是该第三方。

B. 真正所有人与善意第三方之间的关系

通过欺诈性登记获得财产的人 是否 ，是决定案件结果的主要因素。

1. 善意保护： 如果被告（第三方） 根据《土耳其民法典》第1023条的规定善意取得财产 ，则其所有权受到保护。法院 驳回 ，并确认通过欺诈手段取得登记的第三方的所有权。这意味着真正所有权人的所有权被剥夺。

2. 诚信丧失： 如果被告（第三方） 存在恶意 （明知或有理由知道存在腐败行为），则您无法获得《土耳其民法典》第1023条的保护。在这种情况下，法院 将撤销登记 ，并 责令将财产登记在真正的所有人名下。

C. 对真正所有者的损害赔偿

真正的所有者如果因为善意的第三方保护而失去财产，也并非毫发无损。.

• 国家责任： 土耳其民法典第1007条 规定，国家对因土地登记记录被永久撕毁而造成的损失承担责任。 土地登记官员的疏忽导致的欺诈性登记而造成的损失 向国家索赔 。该赔偿金通常根据有关该财产的现有信息计算。这意味着土地登记中“信任原则”的社会成本由国家承担。

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四、依赖土地登记簿原则的例外和限制

虽然依赖土地登记簿的原则提供了强有力的保护，但它并不适用于所有权利。.

A. 缺乏正式的注册要求

取得物权的法律规定的 正式要件 （例如正式签署不可撤销的买卖合同）未得到满足，即使土地登记正在进行中，善意第三方也无法保护该权利。这是因为在这种情况下， 合法取得物权的可能性 。

B.TMK 第 1024 条：非约束性登记

土耳其民法典第1024条规定，如果登记信息因欺诈性登记而反映了登记簿的真实情况，则合法所有人通常可以就此欺诈行为提出异议。然而，该条款并非土耳其民法典第1023条的例外；相反， 它确认，除善意第三方外，合法所有人可以提出完整的欺诈反诉。

C. 非法律交易取得财产（强制执行、继承）

土地登记簿所载的信赖原则仅适用 于基于 合法交易（例如买卖）取得的财产。 如果 合法交易凌驾于财产之上，例如继承、强制执行或法院判决，则基于土地登记簿所载的信赖原则的善意保护无效 。在这种情况下，所有权人应根据登记簿之外的实际法律情况确定。

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五、其他不受诚信保护的情况：评论和声明

对依赖土地登记簿原则的最重要限制是 注释 和 声明 所载的记录

• 批注的效力： 对个人权利的批注，例如出售不动产的承诺或租赁协议，或对财产处置权的限制（预防性处置、破产）， 土地登记的一部分 。第三方知悉该批注已被接受 ； 因此，任何人若违反这些批注进行交易， 则不能被视为善意行为 ，也无法获得《土耳其民法典》第1023条的保护。例如，某人取得的不动产已被登记预防性禁令，而该人却利用该禁令来强制执行该禁令。

结论

土地登记簿信赖原则 （土耳其民法典第1023条）是土耳其物权法和房地产交易的基石。该原则 保护第三方因善意 信赖土地登记簿中不规范的登记而取得相同权利 ，并终止实际所有权人的物权。

这项保护措施发挥着至关重要的作用，尤其是 土地登记更正（注销和登记） 案件中；如果被告是出于善意行事，案件将被驳回。这项保护措施的限制非常严格：取得财产必须基于合法交易，土地登记簿中不得有任何限制性批注或声明，且第三方必须已尽到应有的注意义务。如果第三方出于善意行事而造成损失，财产的真正所有者唯一的法律救济 通过向国家提出赔偿请求 。虽然这一机制旨在确保个人获得公正，但也赋予了国家维护公共信任的义务。